Pertumbuhan negatif berturut-turut, saldo kredit perumahan pribadi dari enam bank utama berkurang 1,9 triliun dalam 3 tahun

Sebagai pelaku utama di pasar keuangan properti, enam bank milik negara terbesar adalah kekuatan utama di pasar kredit perumahan pribadi, dengan pangsa lebih dari 75% di antara 42 bank yang terdaftar.

Menurut statistik dari First Financial, pada tahun 2025, saldo kredit perumahan pribadi dari enam bank milik negara terbesar mencapai 25 triliun yuan, turun sekitar 2,7% dibandingkan tahun sebelumnya, melanjutkan tren penurunan negatif sejak 2023. Hingga tahun lalu, saldo kredit perumahan dari enam bank terbesar telah berkurang 1,88 triliun yuan dari puncaknya pada 2022.

“Pengurangan saldo kredit perumahan pribadi pada dasarnya adalah hasil alami dan cerminan objektif dari proses penyesuaian siklus properti.” Kata Xue Hongyan, peneliti khusus dari Bank Su Shang, kepada wartawan, di balik ini terdapat lemahnya permintaan kredit baru dan juga hilangnya pinjaman yang sudah ada.

Puncak yang berkurang 1,88 triliun yuan

Menurut data Wind yang dikumpulkan oleh First Financial, pada tahun 2025, saldo kredit perumahan pribadi dari enam bank milik negara mencapai 25,07 triliun yuan, turun 6.931 miliar yuan dari tahun 2024, dengan penurunan 2,69% secara tahunan. Dari sudut pandang penurunan tahunan, penurunan sebesar 2,52% dari 2024 sedikit membesar pada 2025.

Sejak 2020, skala kredit perumahan dari enam bank utama mengalami siklus perubahan “pertumbuhan cepat - perlambatan pertumbuhan - penurunan negatif berkelanjutan”. Pada 2020 hingga 2021, skala kredit tetap menunjukkan pertumbuhan dua digit, menandai akhir dari era kenaikan tunggal properti.

Tahun 2022 menjadi titik balik penting, ketika kekuatan pertumbuhan properti melemah secara signifikan, dan kecepatan pertumbuhan saldo kredit dari enam bank menurun tajam menjadi 1,78%, mencapai puncak sejarah hampir 27 triliun yuan.

Antara 2023 dan 2025, seiring industri properti memasuki tahap penyesuaian mendalam, skala kredit dari enam bank mengalami tiga tahun berturut-turut penurunan, dengan kecepatan penurunan yang semakin membesar, masing-masing sebesar 1,92%, 2,52%, dan 2,69%. Tahun lalu, saldo kredit perumahan dari enam bank sudah berkurang 1,88 triliun yuan dari puncaknya pada 2022.

“Pengurangan saldo kredit perumahan pribadi pada dasarnya adalah hasil alami dan cerminan objektif dari proses penyesuaian siklus properti.” Kata Xue Hongyan, peneliti khusus dari Bank Su Shang, kepada wartawan, di balik pengurangan ini, pertama, permintaan kredit baru yang lemah, pasar properti yang terus menyesuaikan menyebabkan penurunan signifikan dalam luas dan nilai penjualan properti komersial, serta berkurangnya minat warga untuk membeli rumah, sementara pinjaman jangka menengah dan panjang berada di posisi rendah; sekaligus, bank memperkuat pengendalian risiko dan meningkatkan standar persetujuan, di mana di daerah dengan harga rumah tinggi, rasio leverage warga sudah cukup tinggi, keduanya membatasi penyaluran kredit baru.

“Kedua, percepatan hilangnya pinjaman yang sudah ada, beberapa warga memilih pelunasan awal selama periode suku bunga turun untuk mengurangi beban bunga; ketiga, pembayaran pokok dan bunga yang normal, di mana bagian pokok yang dibayar setiap bulan dalam cicilan, juga akan secara alami menurunkan saldo jika pinjaman baru yang diberikan tidak cukup menutupnya.” katanya.

Analis dari Dongwu Securities, Li Yong, berpendapat bahwa saat ini pasar properti China sedang dalam tahap penting transisi kekuatan baru dan lama, mencari keseimbangan dinamis baru. Pada akhir 2025 hingga awal 2026, kondisi pasar menunjukkan ciri-ciri baru: di satu sisi, suku bunga kredit saldo dan pinjaman dana perumahan secara bersamaan turun, menurunkan biaya pembelian rumah warga ke level terendah dalam beberapa tahun terakhir; di sisi lain, kepercayaan pasar masih perlu didukung oleh kebijakan yang lebih tepat, efektif, dan berkelanjutan.

Tingkat kredit bermasalah dari dua bank utama melewati 1%

Dari segi skala kredit perumahan dari masing-masing bank, tahun lalu, China Construction Bank tetap menjadi yang terbesar dengan saldo hampir 5,99 triliun yuan. Pada konferensi kinerja tahun 2025, Presiden China Construction Bank, Zhang Yi, menyatakan bahwa bank tersebut memanfaatkan peluang struktural di pasar properti tahun lalu, menerapkan kebijakan sesuai kota, menyempurnakan strategi penjualan rumah baru dan bekas, mendukung reformasi sistem penjualan properti dan dana pensiun, serta memperkuat daya saing layanan keuangan perumahan pribadi.

Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) berada di posisi kedua dengan skala 5,88 triliun yuan. Dari data sebelumnya, saldo kredit perumahan pribadi dari China Construction Bank dan ICBC secara gabungan mencakup sekitar 36%-37% dari 42 bank yang terdaftar.

Selanjutnya adalah Agricultural Bank dan Bank of China, tahun lalu saldo kredit perumahan pribadi masing-masing sebesar 4,82 triliun yuan dan 4,57 triliun yuan; sementara Postal Savings Bank dan Bank of Communications memiliki skala yang lebih kecil, masing-masing 2,37 triliun yuan dan 1,44 triliun yuan.

Dari segi laju pertumbuhan, pada 2025, saldo kredit dari enam bank utama menunjukkan tren penurunan, tetapi tingkat penurunannya berbeda-beda. Yang paling kecil adalah Postal Savings Bank (-0,37%); berikutnya adalah Bank of Communications (-1,65%) dan Bank of China (-1,89%), dengan penurunan di bawah 2%. Penurunan yang lebih besar terjadi di ICBC (-3,41%), Agricultural Bank (-3,38%), dan China Construction Bank (-3,18%), semuanya lebih dari 3%, menunjukkan penyesuaian yang lebih besar di bank-bank terkemuka. Terutama ICBC, saldo kredit perumahan pribadi tahun lalu berkurang lebih dari 2000 miliar yuan secara tahunan.

Dalam hal rasio kredit bermasalah, dipengaruhi oleh ekonomi makro dan siklus penurunan properti, tingkat kredit bermasalah dari bank umum cenderung meningkat.

Tahun lalu, kecuali Bank of China yang sedikit menurun 0,01 poin persentase, lima bank milik negara lainnya mengalami kenaikan rasio kredit bermasalah. Di antaranya, Bank of Communications dan ICBC masing-masing naik 0,43 poin dan 0,33 poin, keduanya melewati 1%, mencapai 1,01% dan 1,06%.

Pada konferensi kinerja 2025, banyak eksekutif bank yang mengulas kembali penyaluran kredit tahun lalu, penanganan kredit bermasalah, serta strategi dan perkembangan penyaluran tahun ini.

Manajemen Bank of China menyatakan bahwa tahun lalu, mereka membantu menstabilkan pasar properti, dengan total penyaluran kredit perumahan pribadi lebih dari 500 miliar yuan. Tahun ini, mereka akan secara bertahap memperluas kredit perumahan pribadi dan kredit konsumsi non-properti, mendorong pengembangan produk, segmen pelanggan, dan skenario secara terpadu, membangun ekosistem konsumsi yang lengkap.

Wakil Presiden Bank of Communications, Zhou Wanfeng, saat membahas kredit cicilan, menyatakan bahwa kuartal pertama tahun lalu, pasar properti menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dan kredit cicilan meningkat secara tahunan, sementara kuartal pertama tahun ini, properti masih dalam tahap penyesuaian mendalam, dan jumlah cicilan bank lebih besar dari penyaluran kredit baru, menunjukkan tren negatif. Namun, dia juga menyebutkan bahwa sejak Maret, volume pengajuan kredit cicilan meningkat secara signifikan. Baik dibandingkan kuartal pertama dan kuartal ketiga dan keempat tahun lalu, diperkirakan meningkat sekitar 15%.

Zhou Wanfeng percaya bahwa ini adalah sinyal stabilisasi pasar properti. Ia yakin, sesuai tren ini, kredit perumahan tahun ini akan secara bertahap keluar dari tren negatif dan mencapai pertumbuhan positif, sekaligus mendorong pertumbuhan pinjaman ritel sesuai target yang diharapkan.