Vanke mengungkapkan masalah yang lebih besar lagi! Utang dan kas terpisah jurang seratus miliar

Tanya AI · Bagaimana ketidakstabilan eksekutif mempengaruhi krisis utang Vanke?

Meskipun semua orang tahu bahwa kinerja Vanke Corporation (02202, HK) tahun lalu tidak akan baik, mungkin belum ada yang menyangka akan begitu buruk.

Data inti yang mencengangkan

Pada malam 31 Maret, Vanke Corporation mengumumkan laporan keuangan tahun 2025, beberapa data inti yang mencengangkan, menunjukkan peningkatan kelemahan:

·Laba bersih yang dikembalikan kepada pemegang saham mengalami kerugian sebesar 885,6 miliar yuan, meningkat 79% dari kerugian tahun lalu sebesar 494,8 miliar yuan, ini adalah tahun kedua berturut-turut mengalami kerugian bersih yang dikembalikan kepada pemegang saham;

·Pendapatan sebesar 2.334 miliar yuan, turun 32% YoY, tetapi margin laba kotor hanya 12,59 miliar yuan, turun 95% secara drastis;

·Hutang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 1.605,6 miliar yuan, tetapi kas yang dimiliki hanya 672,4 miliar yuan, ada selisih besar hampir satu triliun yuan di antaranya.

Namun, mungkin pasar sudah mencerna ekspektasi negatif ini sejak awal, saham A dan H Vanke pada 1 April keduanya mengalami kenaikan, saham A naik 1,25% menjadi 4,04 yuan RMB per saham; saham H naik 2,41% menjadi 2,98 dolar Hong Kong per saham, dengan total nilai pasar sebesar 48,2 miliar yuan RMB.

Vanke Corporation menyatakan bahwa empat faktor utama penyebab kerugian kinerja adalah, salah satunya yang paling penting adalah skala penyelesaian proyek pengembangan properti perusahaan menurun secara signifikan, dan margin laba masih berada di posisi rendah.

Penyebabnya adalah: Pada tahun 2025, bisnis pengembangan properti perusahaan terutama digunakan untuk menghabiskan stok properti jadi dan semi-jadi yang dibeli dengan harga tinggi beberapa tahun sebelumnya, kondisi penjualan dan margin laba keduanya di bawah ekspektasi investasi, biaya tinggi menyebabkan total laba kotor berkurang secara besar-besaran.

Vanke Corporation juga menganalisis situasi kelemahan seluruh industri, berusaha mencari alasan eksternal untuk kinerja perusahaan: Pada tahun 2025, luas penjualan properti komoditas nasional dan nilai penjualan masing-masing turun 8,7% dan 12,6% YoY.

Namun, “Kelompok ini mencapai luas penjualan 1025,0 juta meter persegi, nilai penjualan 1340,6 miliar yuan, masing-masing turun 43,4% dan 45,5% YoY.”

Dari sini terlihat bahwa penurunan luas penjualan dan nilai penjualan Vanke jauh lebih tinggi dari rata-rata nasional, masing-masing sekitar 5 kali dan 3,6 kali lipat.

Jadi, masalah utama tetap ada pada diri Vanke sendiri.

Jumlah kerugian melebihi jumlah laba puncak

Dari perubahan data selama delapan tahun terakhir, laba bersih yang dikembalikan kepada pemegang saham Vanke berada di puncaknya pada tahun 2020, saat itu perusahaan menghasilkan laba bersih sebesar 418 miliar yuan untuk pemegang saham. Namun, situasi berubah total pada 2024, saat kerugian bersih mencapai 492 miliar yuan, melebihi puncak laba bersih sebelumnya. Pada 2025, situasi semakin memburuk.

Dari segi pendapatan, puncak delapan tahun terakhir adalah 2022, dengan pendapatan sebesar 5038 miliar yuan, sedangkan pendapatan 2025 langsung dipangkas setengahnya.

Yang paling menyedihkan adalah margin laba, puncak margin laba Vanke pada 2019 mencapai 1322 miliar yuan, tetapi pada 2024 laba kotor menyusut besar-besaran, meskipun masih bertahan di 278 miliar yuan. Pada 2025, langsung jatuh ke angka dua digit, hanya 12,59 miliar yuan, bahkan tidak cukup untuk menutupi pengeluaran penjualan dan pemasaran sebesar 74 miliar yuan serta biaya manajemen sebesar 92 miliar yuan.

Dari segi margin laba berdasarkan jenis bisnis, laba utama Vanke meliputi “pengembangan properti dan aset terkait” serta “layanan properti,” yang masing-masing menyumbang 81,7% dan 15,2% dari pendapatan, dengan margin laba masing-masing -2,3% dan 12,3%.

Meskipun margin laba keduanya menurun dibandingkan 2024, terlihat bahwa layanan properti Vanke masih mampu menghasilkan uang, sedangkan bisnis penjualan rumah justru semakin merugi.

Hutang jangka pendek melebihi kas hampir satu triliun yuan

Dalam hal utang, rasio utang bersih Vanke (hutang berbunga dikurangi kas bersih dibagi total ekuitas) sebesar 123,5%, meningkat 42,9 poin persentase dari akhir 2024; rasio utang terhadap aset (total utang dibagi total aset) sebesar 76,9%, meningkat 3,2 poin dari akhir 2024.

Total utang berbunga seluruh grup mencapai 3.584,8 miliar yuan, sebagian besar adalah pinjaman bank, dengan porsi 71,9%.

Yang paling berbahaya dan mendesak adalah hutang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun, angka ini pada 2025 sebesar 1.605,6 miliar yuan, sedikit meningkat dari 1.582,8 miliar yuan tahun 2024. Proporsi dalam utang berbunga juga naik dari 43,8% di 2024 menjadi 44,8% di 2025.

Lebih buruk lagi, kemampuan kas Vanke untuk menutup utang memburuk secara signifikan. Pada 2025, kas yang dimiliki sebesar 672,4 miliar yuan, turun drastis dari 881,6 miliar yuan tahun 2024, berkurang 209,2 miliar yuan, penurunan sebesar 23,7%.

Ini berarti bahwa selisih antara kas dan utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun di 2025 mencapai 933,2 miliar yuan, meningkatkan risiko likuiditas.

Untuk mengatasi tekanan pembayaran utang bank, Vanke juga berusaha keras.

Pada 2025, Vanke berhasil memperpanjang beberapa surat utang melalui penerbitan terbuka, serta mendapatkan dukungan suntikan modal dari pemegang saham (misalnya, Shenzhen Iron & Steel Group meminjamkan 33,52 miliar yuan) untuk meredam tekanan pembayaran yang terkonsentrasi.

Dalam laporan tahunan, Vanke menekankan perkembangan terbaru agar para pemegang saham tenang: Pada 27 Januari 2026, pemegang saham utama Shenzhen Iron & Steel Group akan menyediakan pinjaman pemegang saham tidak lebih dari 2,36 miliar yuan.

Geger ketidakstabilan eksekutif

Dibandingkan dengan kinerja yang mencolok, ketidakstabilan eksekutif di Vanke justru menjadi bumbu yang sering dibicarakan investor.

Menurut rumor di internet, pada Maret 2026, pendiri Vanke, Wang Shi, karena tanggung jawab terkait sejarah operasional dan tata kelola perusahaan, dikenai pembatasan keluar negeri secara nyata, sehingga perjalanan ke Konferensi Iklim PBB yang selama 16 tahun diikuti secara rutin terhenti total.

Ketua Dewan Komisaris sebelumnya, Yu Liang, setelah mencapai usia pensiun dan mengundurkan diri dari posisi sebagai anggota dewan dan wakil presiden eksekutif pada Januari 2026, berada dalam kondisi terbatas secara nyata, tidak lagi tampil di publik, dan seluruh kegiatan sosial terkait berhenti.

Mantan sekretaris dewan dan bintang di A-share, Zhu Xu, secara resmi diperintahkan untuk mengembalikan seluruh gaji dan bonus kinerja dari 2021 hingga 2024, dengan jumlah mendekati satu miliar yuan.

Sementara itu, mantan presiden Zhu Jiusheng pada Oktober 2025 dikenai tindakan paksa secara pidana, dan ketua sebelumnya, Xin Jie, yang menjabat hanya sembilan bulan, langsung dibawa untuk penyelidikan. Banyak eksekutif regional dan kepala proyek di Shenzhen, Sichuan, Yunnan, dan daerah lain juga terlibat dalam kasus.

Di tengah gelombang tanggung jawab dan investigasi tingkat seluruhnya ini, kinerja laporan tahunan Vanke yang buruk sudah diperkirakan.

Dalam pandangan tahun 2026, laporan menyebutkan bahwa Vanke akan “fokus pada pengelolaan risiko dan pengembangan dua tema utama,” serta menekankan empat pekerjaan utama: secara tegas keluar dari kota dan bisnis dengan prospek buruk; terus meningkatkan kemampuan produk dan layanan; mengeksplorasi inovasi model bisnis; memperkuat pemberdayaan teknologi AI.

Seruan slogan cukup keras, tetapi mengenai bagaimana mengatasi utang yang besar dan mengubah kerugian menjadi laba demi menguntungkan pemegang saham, Vanke hampir tidak menyebutkan apa pun, seolah tidak ada solusi yang nyata.