Skala penjualan secara kolektif melambat, perusahaan properti terkemuka bertransformasi menjadi "pemilik rumah"

Tanya AI · Apakah peralihan perusahaan properti ke bisnis penyewaan adalah hasil dari diferensiasi pasar yang tak terhindarkan?

Laporan Ekonomi Abad 21 Reporter Wu Shuying

Setelah mencapai batas atas dalam bisnis pengembangan, perusahaan properti terkemuka mulai memperlambat laju mereka. Dalam waktu dekat, perusahaan properti terkemuka tidak lagi hanya mengandalkan pertumbuhan skala untuk meningkatkan pendapatan dan laba, melainkan beralih ke “pendapatan dari sewa”. Ke depan, perusahaan properti di daratan Tiongkok diharapkan menjadi gabungan antara “pengembang” dan “pemilik properti”.

Dalam musim laporan keuangan tahun ini, perusahaan properti terkemuka menunjukkan ciri khas transformasi yang jelas: China Resources Land, China Overseas Land & Investment, bahkan China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings semuanya mengusung strategi memperkuat bisnis operasional sambil menjaga skala pengembangan tetap relatif stabil.

Peralihan kolektif perusahaan properti ini didorong oleh faktor nyata: skala bisnis pengembangan secara bertahap menyusut dalam beberapa tahun terakhir. Menurut data Badan Statistik Nasional, pada tahun 2025, total investasi pengembangan properti di seluruh negeri mencapai 8,28 triliun yuan, turun 17,2% dari tahun sebelumnya; di mana investasi perumahan mencapai 6,35 triliun yuan, turun 16,3%.

Meskipun pangsa pasar perusahaan properti terkemuka semakin membesar, kondisi pasar secara keseluruhan tetap tenang, dan sulit bagi perusahaan terkemuka untuk mendorong pendapatan dan laba ke level baru. Akibatnya, perusahaan properti harus merencanakan kurva pertumbuhan baru untuk menanggapi perubahan pasar.

Dalam musim kinerja tahun ini, China Resources Land menyatakan pertama kali bahwa dalam lima tahun ke depan, skala bisnis pengembangan akan tetap stabil, sambil memperkuat bisnis penyewaan properti dan manajemen aset ringan; China Overseas Land & Investment akan menerapkan strategi “ekosistem unggul dengan dua penggerak utama”, yaitu fokus pada pengembangan dan pengoperasian properti utama, menggabungkan penyewaan dan penjualan, serta memperkuat pengembangan dan pengelolaan properti residensial dan bisnis operasional secara bersamaan; China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings akan bertransformasi dari pengembang tradisional menjadi “pengembang, operator, dan penyedia layanan”, serta menjadi penyedia layanan pengembangan dan pengelolaan kawasan properti terkemuka di Tiongkok.

Perusahaan properti terkemuka ini tidak lagi terikat pada keuntungan berlebih dari bisnis pengembangan, melainkan berfokus pada transformasi menjadi perusahaan penyewaan, menandai dimulainya era baru industri properti.

Penilaian perusahaan properti terkemuka terhadap pasar masa depan langsung mempengaruhi arah investasi mereka dalam bisnis pengembangan.

Chief Operating Officer China Resources Land, Chen Wei, menganalisis bahwa masa-masa paling sulit dalam industri properti telah berlalu, dan saat ini memasuki siklus pemulihan dasar dan diferensiasi mendalam. “Kota inti dan kawasan berkualitas tinggi mulai bangkit terlebih dahulu, sementara kota lain secara bertahap menyerap stok yang ada, akan mengalami pemulihan yang lambat.”

Presiden China Resources Land, Xu Rong, memperkirakan bahwa pada tahun 2026, tren diferensiasi struktural pasar tanah akan terus berlanjut. Pasokan tanah akan semakin terkonsentrasi di kota inti dan kawasan utama, dengan pasokan tanah berkualitas tinggi di kota inti diperkirakan akan tetap dalam skala yang wajar, dan kompetisi pasar diperkirakan akan tetap cukup panas. China Resources Land akan berpegang pada prinsip investasi yang berhati-hati, menyeimbangkan “jumlah masuk dan keluar” serta “skala investasi”, mengandalkan keunggulan pengembangan terpadu di kawasan untuk mewujudkan kepemimpinan strategis dalam investasi yang tepat sasaran.

Faktanya, dari data investasi China Resources Land tahun 2025, perusahaan ini telah sangat memfokuskan kota-kota yang dikembangkan. Sepanjang tahun 2025, China Resources Land memperoleh 33 proyek, dengan total investasi hak atas saham sebesar 67,37 miliar yuan, dan hampir 80% dari investasi tersebut dilakukan di lima kota inti seperti Beijing dan Shanghai, dengan struktur cadangan tanah yang terus dioptimalkan.

Struktur investasi China Overseas Land & Investment juga serupa dengan China Resources Land.

Chairman China Overseas Land & Investment, Yan Jianguo, menyatakan dalam rapat kinerja bahwa keberhasilan penjualan yang unggul didapatkan berkat fokus pada kota-kota utama yang aman dan pasti, serta memanfaatkan peluang struktural di kota-kota penting lainnya. Sepanjang tahun 2025, China Overseas Land & Investment mencapai total penjualan kontrak sebesar 125,44 miliar yuan di Hong Kong dan lima kota besar seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, dengan pangsa 57,3%. Di kota-kota seperti Beijing, Shenzhen, Tianjin, dan Jinan, perusahaan ini menempati posisi terdepan dalam penjualan lokal.

Yan Jianguo mengatakan bahwa China Overseas Land & Investment “menjual paling banyak bangunan, membeli paling banyak tanah, dan menjaga kondisi keuangan yang paling stabil serta profitabilitas industri yang terdepan.” Dalam hal investasi tanah, selama satu tahun terakhir, perusahaan ini menambahkan 35 bidang tanah baru, dengan sekitar 73,9% dari nilai pembelian hak atas tanah di Hong Kong dan kota-kota besar seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen.

Hingga akhir tahun 2025, total cadangan tanah China Overseas Land & Investment memiliki luas bangunan sebesar 25,28 juta meter persegi, dan luas bangunan hak atas saham sebesar 22,86 juta meter persegi. Nilai cadangan tanah ini didominasi oleh kota tingkat satu dan kota tingkat dua yang kuat, dengan total sekitar 86,5%.

Meskipun lebih terfokus dibandingkan China Resources Land, China Overseas Land & Investment juga sudah hampir tidak berinvestasi di kota-kota tingkat dua ke bawah. Perusahaan lain, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings, juga mengikuti prinsip fokus dalam penempatan investasinya.

Dalam rapat kinerja China Merchants Shekou, manajemen menyatakan bahwa pada tahun 2026, pasar tanah diperkirakan akan terus beroperasi di tingkat rendah secara keseluruhan, dengan beberapa area yang sangat aktif. Perusahaan ini akan secara ketat menerapkan sistem penilaian investasi “enam baik”, dengan sumber daya yang sangat terkonsentrasi di kawasan inti dan kota tingkat dua yang kuat. “Prinsip investasi China Merchants Shekou pada 2026 akan tetap fokus pada wilayah dan kota utama, melakukan investasi berdasarkan penjualan, dan memilih secara cermat.”

Pada tahun 2025, sekitar 90% dari investasi perusahaan ini berada di “10 kota inti”, dengan sekitar 63% di kota tingkat satu, menunjukkan fokus tinggi pada kawasan utama dan kota-kota utama.

Fokus tinggi dalam investasi ini menunjukkan bahwa kinerja skala perusahaan properti terkemuka dalam jangka menengah dan pendek kemungkinan akan tetap stabil. Sebagai contoh, China Resources Land secara tegas menyatakan bahwa dalam lima tahun ke depan, skala bisnis pengembangan akan tetap berada di kisaran 2000 hingga 2500 miliar yuan; sementara China Overseas Land & Investment dan China Merchants Shekou belum secara eksplisit menyebutkan target pengembangan bisnis, tetapi tetap optimis dan berhati-hati terhadap pasar di masa depan.

Chairman China Merchants Shekou, Zhu Wenkai, memperkirakan bahwa properti di Tiongkok akan memasuki tahap transisi dari model lama ke model baru, dan bahwa sistem dasar serta kebijakan pendukung untuk model pengembangan properti baru akan terus dibangun dan disempurnakan. “Dengan melambatnya pertumbuhan ekonomi dan urbanisasi, beberapa variabel makro akan secara mendalam mempengaruhi total dan struktur permintaan pasar properti. Struktur permintaan industri akan beralih dari ‘pertumbuhan total’ ke ‘penurunan total dan diferensiasi struktur’.”

“Penurunan total dan diferensiasi struktur,” pasar pengembangan properti telah mengalami perubahan besar. Pada saat yang sama, perusahaan properti terkemuka juga mengalihkan sumber daya ke bidang bisnis yang memiliki potensi pertumbuhan. Melihat dari pola ini, ada kesamaan yang mencolok.

China Resources Land menyatakan bahwa dalam lima tahun ke depan, pendapatan dari bisnis penyewaan properti operasional akan stabil di atas 300 miliar yuan; bisnis pengelolaan aset ringan yang berbasis biaya akan terus menunjukkan pertumbuhan yang baik, dengan tingkat pertumbuhan tahunan lebih dari 10%, dan skala pendapatan lebih dari 200 miliar yuan.

Selain itu, Chairman China Resources Land, Li Xin, menegaskan bahwa dengan fokus pada kualitas dan kuantitas, serta meningkatkan profitabilitas, mereka akan secara menyeluruh memperdalam pengembangan bisnis penyewaan properti operasional yang berkualitas tinggi. Mereka akan memperkuat sumber daya di pusat-pusat bisnis utama dan aset berkualitas tinggi, serta membangun platform pengelolaan aset multi tingkat dan aktif mengelola aset, untuk memastikan perputaran aset dan modal yang efisien.

Yan Jianguo juga menyatakan bahwa China Overseas Land & Investment akan menerapkan struktur bisnis “ekosistem unggul dengan dua penggerak utama”. “Satu penggerak” adalah fokus pada pengembangan dan pengoperasian properti utama, tanpa diversifikasi lintas bidang; “dua penggerak” adalah menggabungkan penyewaan dan penjualan, memperkuat pengembangan dan pengelolaan properti residensial dan bisnis operasional secara bersamaan; “ekosistem unggul” adalah menggunakan pengembangan dan pengelolaan properti sebagai platform, serta membangun ekosistem bisnis hulu dan hilir seperti manajemen rantai pasok, perencanaan desain, teknologi digital, dan konstruksi perwakilan.

Meskipun bisnis operasional China Overseas Land & Investment belum sebesar China Resources Land, mereka juga sedang dalam masa pertumbuhan pesat. Pada tahun 2025, pendapatan properti komersial mereka mencapai 7,2 miliar yuan, termasuk pendapatan dari gedung perkantoran sebesar 3,47 miliar yuan, pusat perbelanjaan 2,39 miliar yuan, apartemen sewa jangka panjang 350 juta yuan, dan hotel serta properti komersial lainnya 990 juta yuan.

China Overseas Land & Investment menyatakan bahwa bisnis operasional mereka berfokus pada aset berkualitas di kota-kota utama, dengan kemampuan pengelolaan aset sepanjang siklus yang terus meningkat. Pada tahun 2025, pendapatan operasional komersial mereka telah sepenuhnya menutup biaya bunga total, dengan kontribusi pendapatan dari pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran mencapai 81%, dan struktur aset terus dioptimalkan.

China Merchants Shekou juga menyatakan bahwa di masa depan mereka akan “berpindah dari pengembangan yang berorientasi utama ke pengembangan dan pengelolaan secara seimbang, dari aset berat ke kombinasi aset berat dan ringan, serta dari kompetisi homogen ke diferensiasi.”

Pada tahun 2025, pendapatan dari properti yang dimiliki dalam pengelolaan mereka mencapai 7,63 miliar yuan, meningkat 2,2%. Enam bidang usaha utama—perdagangan, apartemen, taman industri, hotel, pameran, dan kapal pesiar—mengelola 29 proyek baru dengan total luas bangunan 1,77 juta meter persegi, dan menambah 828.000 meter persegi ruang pengelolaan aset ringan; tingkat penyewaan pusat perbelanjaan, apartemen premium, dan taman industri yang sudah beroperasi lebih dari tiga tahun masing-masing mencapai 93%, 93%, dan 88%.

Tidak sulit untuk melihat bahwa fondasi utama bagi keberhasilan transformasi cepat China Resources Land, China Overseas Land & Investment, dan China Merchants Shekou adalah akumulasi aset yang memiliki nilai operasional sebelumnya. Inilah keunggulan utama perusahaan properti terkemuka. Ke depan, skala bisnis pengembangan kemungkinan akan tetap stabil, dan pendapatan serta laba akan tetap dalam tingkat yang wajar; namun, bisnis penyewaan dan bisnis aset ringan yang dikelola dengan baik akan memiliki ruang pengembangan yang lebih besar, yang tentu saja lebih menarik bagi pasar modal.

Dari kondisi pasar matang saat ini, mayoritas perusahaan properti setelah mencapai batas atas bisnis pengembangan mereka cenderung mengikuti jalur yang serupa: melalui pengelolaan dan pemeliharaan aset properti, mereka menata rantai industri hulu dan hilir untuk memasuki bisnis jangka panjang, sehingga menjaga pertumbuhan laba yang stabil dan membangun “alur perlindungan” mereka sendiri.

Perusahaan properti terkemuka di daratan Tiongkok juga sedang mencontoh pengalaman pelopor tersebut, mempercepat babak baru dalam perkembangan mereka.