佳兆业 diperkirakan akan mendapatkan keuntungan tidak kurang dari 50 miliar yuan pada tahun 2025! Setelah percepatan restrukturisasi utang, perusahaan properti yang mengalami masalah ini berkonsentrasi pada "pemulihan kerugian"

Setiap harian wartawan|Chen Ronghao    Setiap harian editor|Wei Guanhong

Pada 25 Maret, perusahaan pengembang properti yang terdaftar di Hong Kong Kaisa Group (HK01638, harga saham 0,098 dolar Hong Kong, kapitalisasi pasar 942 juta dolar Hong Kong) menunjukkan performa kuat yang sudah lama tidak terlihat, dengan kenaikan harga saham selama perdagangan sempat melewati 60%, dan penutupan hari itu dengan kenaikan 27,27%.

Sementara itu, pada malam 24 Maret, Kaisa mengeluarkan pengumuman yang menyatakan bahwa perusahaan memperkirakan laba yang menjadi hak pemilik perusahaan akan mencapai tidak kurang dari 50 miliar yuan pada 2025, dan akan membalikkan kerugian tahun sebelumnya (kerugian 28,5 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2024).

Perlu dicatat bahwa baru-baru ini, CIFI Holdings, Oceanwide Group, dan Country Garden secara berturut-turut merilis perkiraan kinerja untuk 2025, mengumumkan bahwa mereka akan membalikkan kerugian melalui restrukturisasi utang. Wartawan 《Daily Economic News》 (selanjutnya disebut wartawan setiap hari) menelusuri dan menemukan bahwa total laba buku yang diungkapkan oleh keempat perusahaan—Kaisa, CIFI Holdings, Oceanwide Group, dan Country Garden—telah mencapai antara 740 miliar yuan hingga 787 miliar yuan.

Perkiraan laba minimal 500 miliar yuan dari Kaisa membuka babak awal dari tren “restrukturisasi dan pembalikan kerugian” dari perusahaan pengembang yang mengalami kesulitan.

Wartawan setiap hari menelusuri data dari keempat perusahaan pengembang yang telah mengumumkan perkiraan pembalikan kerugian, menemukan bahwa performa perusahaan-perusahaan ini menunjukkan ciri khas yang jelas: “skala besar, waktu konsentrasi, dan jalur yang seragam”. Total laba buku dari restrukturisasi keempat perusahaan ini melebihi 740 miliar yuan, menjadi sorotan utama dalam laporan tahunan industri properti tahun 2025.

Mengulas pengumuman yang dirilis Kaisa, diketahui bahwa skala restrukturisasi utang luar negeri Kaisa sekitar 13,372 miliar dolar AS, melalui penerbitan surat utang baru dan obligasi konversi wajib, mencapai pengurangan utang sekitar 8,6 miliar dolar AS, dengan jangka waktu utang rata-rata diperpanjang 5 tahun, tanpa tekanan pengembalian pokok yang ketat hingga akhir 2027, dan tingkat bunga surat utang baru turun menjadi 5%~6,25%. Keuntungan non-tunai besar dari restrukturisasi ini mendukung target laba minimal 500 miliar yuan pada 2025 dari Kaisa.

Faktanya, Kaisa bukanlah perusahaan pengembang pertama yang membalikkan kerugian melalui restrukturisasi utang tahun ini. Wartawan mencatat bahwa dalam perkiraan kinerja untuk 2025 yang diungkapkan oleh perusahaan-perusahaan pengembang, CIFI Holdings, Oceanwide Group, dan Country Garden juga turut bergabung dalam kampanye pembalikan kerugian.

Pada malam 23 Maret, Country Garden merilis perkiraan laba, memperkirakan laba bersih 1-2,2 miliar yuan pada 2025, dengan utama penyebab kerugian dibalik oleh keuntungan non-tunai dari restrukturisasi utang; pada malam 20 Maret, Oceanwide Group merilis perkiraan kinerja untuk 2025, memperkirakan laba yang menjadi hak pemilik perusahaan sebesar 6-7,5 miliar yuan, yang utama berasal dari keuntungan non-tunai dari restrukturisasi utang domestik dan internasional; pada malam 16 Maret, CIFI Holdings mengumumkan bahwa mereka memperkirakan laba bersih yang menjadi hak pemilik saham sebesar 17-19 miliar yuan pada 2025, dengan utama penyebab kerugian dibalik oleh restrukturisasi utang luar negeri yang selesai pada akhir 2024, yang menghasilkan keuntungan satu kali sekitar 40 miliar yuan.

Perlu dicatat bahwa restrukturisasi utang dari keempat perusahaan ini sebagian besar terkonsentrasi pada paruh kedua 2025. Menelusuri kondisi restrukturisasi utang perusahaan-perusahaan ini, diketahui bahwa perjanjian restrukturisasi utang luar negeri Kaisa disetujui pada September 2025; restrukturisasi CIFI dan Country Garden berlaku efektif antara 29 dan 30 Desember 2025; restrukturisasi utang luar negeri Oceanwide disahkan pada 27 Maret 2025, dan rencana restrukturisasi utang domestik disetujui pada 26 November 2025.

Beberapa profesional industri menyatakan bahwa “pembalikan kerugian” ini lebih merupakan perbaikan di tingkat laporan keuangan dan tidak berarti kondisi fundamental perusahaan telah membaik secara substantif.

“Pembalikan kerugian dari beberapa perusahaan pengembang ini lebih mencerminkan penyesuaian keuangan daripada perbaikan operasional. Laporan kerugian ini dalam jangka pendek dapat mengurangi tekanan penghapusan dari pasar dan meningkatkan sentimen pasar, tetapi setelah dikurangi keuntungan restrukturisasi, operasi utama keempat perusahaan tetap merugi, menunjukkan bahwa kemampuan inti mereka dalam pengembangan properti, penjualan, dan penciptaan arus kas belum pulih,” analisis Fu Yifu, peneliti tamu dari Bank Shangshu, kepada wartawan pada 25 Maret.

Wakil ketua Asosiasi Modal Perusahaan China, Bai Wenxi, juga mengungkapkan “logika akuntansi” di balik ‘kerugian kolektif’ ini: “Menurut standar akuntansi, ketika perusahaan pengembang properti mencapai kesepakatan restrukturisasi utang dengan kreditur, selisih antara penghapusan pokok utang, bunga, atau penundaan pembayaran utang dengan nilai buku harus langsung dicatat sebagai laba rugi periode berjalan. Sebagai contoh, laba sekitar 50 miliar yuan dari Kaisa hampir seluruhnya berasal dari penghapusan utang, bukan dari penerimaan penjualan atau kenaikan aset.”

Berdasarkan 《Standar Akuntansi Perusahaan No. 12—Restrukturisasi Utang》, restrukturisasi utang adalah transaksi di mana, tanpa mengubah pihak lawan transaksi, kreditur dan debitur mencapai kesepakatan ulang mengenai waktu, jumlah, atau cara pelunasan utang melalui perjanjian atau putusan pengadilan. Jika restrukturisasi dilakukan dengan mengubah ketentuan lain, debitur harus mengakui kewajiban keuangan baru sesuai ketentuan yang diubah, dan selisih antara nilai buku utang restrukturisasi dan nilai wajar utang baru dicatat sebagai pendapatan investasi/pendapatan lain, yang tercermin dalam laba bersih periode tersebut.

Bai Wenxi menunjukkan bahwa ‘kekayaan semu’ ini memiliki sifat non-tunai yang jelas dan tidak berkelanjutan. Ini adalah keuntungan satu kali yang tidak akan ada lagi tahun berikutnya. Jika terlalu fokus pada ‘kerugian kolektif’ ini, pasar bisa salah mengira bahwa industri telah pulih secara menyeluruh. Pada kenyataannya, indikator inti seperti margin laba kotor, arus kas, dan kualitas cadangan tanah dari perusahaan-perusahaan ini masih perlu dievaluasi secara terpisah.

“Penggabungan restrukturisasi keuangan saja tidak cukup untuk menyelesaikan masalah, perusahaan harus melakukan perbaikan substantif dalam operasional, manajemen, dan strategi,” kata Fu Yifu. Perusahaan pengembang harus benar-benar keluar dari kesulitan dengan memastikan pasar penjualan membaik untuk menciptakan arus kas positif, mengelola aset tidak efisien, membangun sistem keuangan yang sehat dengan membatasi utang, dan menyelesaikan transformasi bisnis sesuai model pengembangan baru.

Bai Wenxi menyatakan bahwa saat ini perusahaan pengembang yang mengalami kesulitan umumnya menghadapi krisis kepercayaan dari pembeli rumah, dan kecepatan penjualan proyek mereka lebih lemah dibanding perusahaan pengembang yang sehat. Hanya ketika saluran pembiayaan benar-benar pulih, margin laba kotor kembali ke atas 15%, dan ROE menjadi positif, kondisi operasional dapat dianggap pulih. Proses ini biasanya memerlukan waktu 2 hingga 3 tahun untuk pemulihan.

Gambar sampul sumber: Arsip media setiap hari