“Pertumbuhan di atas ‘Lindung Hijau’: China Overseas membangun sistem kepastian melalui struktur + produk + keuangan

Tanya AI · Bagaimana China Overseas (中海) membangun kepastian pertumbuhan di tengah diferensiasi industri properti?

Sumber artikel ini: Times Finance Penulis: Lin Xinhe

Dalam konteks penyesuaian mendalam industri dan diferensiasi pasar yang berkelanjutan, logika dasar kompetisi properti sedang mengalami perubahan, dari “perlombaan skala” menuju “pertempuran kemampuan komprehensif”.

Ketika sebagian besar pengembang properti masih memperbaiki neraca aset dan liabilitas mereka, China Overseas (00688.HK) menyerahkan laporan hasil yang lebih stabil dan pasti: skala penjualan tetap menjadi yang terdepan di industri, dan dalam hal pengadaan tanah, profitabilitas, serta batas keamanan keuangan juga secara bersamaan memegang keunggulan.

Pada tahun 2025, perusahaan mencapai pendapatan sebesar 168,09 miliar yuan, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham sebesar 12,69 miliar yuan, laba inti sebesar 13,01 miliar yuan, dengan daya saing profitabilitas tetap di posisi terdepan industri; penjualan ekuitas sebesar 231,1 miliar yuan, pengadaan tanah sebesar 118,69 miliar yuan, keduanya menempati posisi pertama di industri.

Selain itu, kas yang dimiliki lebih dari seribu miliar yuan memberikan fondasi yang cukup untuk investasi berkelanjutan dan pengelolaan yang stabil.

Yang patut diperhatikan adalah perubahan kualitas pertumbuhan.

Pada tahun 2025, pendapatan sewa China Overseas pertama kali secara lengkap menutupi biaya bunga, yang berarti bisnis operasional sudah mampu mendukung biaya keuangan secara mandiri, dan perusahaan sedang beralih dari “pengembangan yang didorong” menuju “pengembangan + pengelolaan” sebagai dua pendorong utama. Dalam situasi industri memasuki zona kedalaman, kemampuan aliran kas ini untuk melakukan “self-replenishing” menjadi variabel kunci dalam melewati siklus.

Ketika skala tidak lagi dengan mudah dihargai, perusahaan yang mampu mengimbangi pertumbuhan, profitabilitas, dan batas keamanan secara bersamaan menjadi semakin langka. Bagi China Overseas, kepemimpinan sejati bukan hanya “menjual paling banyak bangunan, membeli paling banyak tanah”, tetapi juga menjaga ritme yang seimbang dalam maju dan mundur, membangun kepastian jangka panjang di antara strategi serangan dan pertahanan.

Pada 31 Maret, China Overseas mengadakan konferensi penjelasan kinerja.

Kesempatan struktural dan penggerak kekuatan produk

Dalam proses pemulihan kepercayaan pasar secara bertahap, yang menentukan diferensiasi perusahaan bukan hanya ukuran skala, tetapi juga penguasaan terhadap peluang struktural dan kemampuan realisasi produk serta layanan.

Jalur China Overseas dapat dirangkum sebagai “dua langkah”: satu sisi mengaitkan pertumbuhan pasti melalui pengadaan di kota-kota berpotensi tinggi, dan di sisi lain membangun hambatan kompetisi melalui produk dan layanan berkualitas.

Dari segi performa penjualan, strategi “prioritas struktural” ini terbukti efektif.

Pada tahun 2025, China Overseas mencapai total penjualan kontrak sebesar 251,23 miliar yuan, tetap menjadi yang terdepan di industri. Yang lebih penting, penjualan sangat terkonsentrasi di kota-kota utama dan inti—Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, dan Hong Kong menyumbang 57,3% dari total penjualan; Beijing menembus 50 miliar yuan, Hong Kong meraih 22,23 miliar yuan dan menjadi perusahaan China dengan penjualan tertinggi di pasar lokal serta menempati posisi kelima di pasar lokal pertama kali; dan di 15 kota lainnya, perusahaan menduduki posisi pertama di pasar lokal.

Sejalan dengan itu, kemampuan penagihan pun diperkuat. Sepanjang tahun, penerimaan dari operasi mencapai 185,61 miliar yuan, dengan kontribusi dari keempat kota utama di China—Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen—masing-masing melebihi 10 miliar yuan, dan Beijing bahkan melampaui 30 miliar yuan. Dalam konteks tekanan umum industri, China Overseas memfokuskan pada pasar berpotensi tinggi, mengubah permintaan yang tidak pasti menjadi aliran kas yang lebih pasti.

Menurut data CRIC, dari Januari hingga Maret 2026, China Overseas mencapai penjualan kontrak sebesar 51,51 miliar yuan, meningkat 11% dibandingkan tahun sebelumnya; dari sisi penjualan ekuitas, tetap menjadi yang terdepan di industri, menandai awal yang baik untuk 2026, dan diperkirakan penjualan tahunan tetap akan memimpin industri.

Jika memilih kota menyelesaikan masalah “apakah akan terjual atau tidak”, maka produk dan layanan menentukan “seberapa baik terjual dan seberapa jauh bisa berjalan”.

Pada tahun 2025, China Overseas meluncurkan sistem “Living OS” yang bernama “Houses Good for People” (中海好房子 Living OS), yang menggabungkan digitalisasi dan sistematisasi dalam merekonstruksi produk hunian: dari layar besar pintar hingga pemetaan perangkat seluruh rumah, dari buku petunjuk digital hingga pusat pemantauan kesehatan keluarga, mengubah rumah dari aset statis yang diserahkan sekali pakai menjadi sistem dinamis yang dapat beroperasi secara berkelanjutan. Ketika industri masih berfokus pada kompetisi desain dan fasad, China Overseas sudah mulai membangun sistem operasi dasar yang mencakup keamanan, kenyamanan, keberlanjutan hijau, dan kecerdasan.

Kekuatan produk langsung tercermin di sisi penjualan. Pembukaan proyek “Yunxi” di Shenzhen langsung menembus rekor penjualan 100 miliar yuan, menciptakan rekor penjualan satu kali terbanyak nasional; proyek-proyek seperti “Wangji Jiu Xu” di Beijing dan “Yundi Jiu Zhang” di Shanghai juga laris di tengah kondisi pasar yang menantang, yang pada dasarnya adalah cerminan dari premi produk.

Berdasarkan fondasi ini, China Overseas meluncurkan rangkaian produk baru seperti “Wan Fang An He”, yang menggabungkan kemampuan digital twin, AI, dan perangkat keras pintar, mengintegrasikan kemampuan standar dan kebutuhan personalisasi, serta mengeksplorasi keseimbangan antara replikasi skala dan diferensiasi.

Pada tahun 2025, sistem “Houses Good for People” telah diterapkan di 11 kota dan 31 proyek, mencakup lebih dari 100.000 rumah tangga, secara bertahap membentuk metodologi produk yang dapat diduplikasi dan diperluas.

Dukungan ganda dari penjualan dan produk ini juga memberikan fondasi bagi investasi mereka.

Pada tahun 2025, China Overseas memperoleh 35 lahan di 15 kota utama daratan dan Hong Kong, dengan total pembelian tanah sebesar 118,69 miliar yuan, menempati posisi pertama selama tiga tahun berturut-turut, dengan hampir 3/4 dari total terkonsentrasi di Hong Kong dan lima kota utama Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, dan Hong Kong, menunjukkan struktur nilai properti yang terus dioptimalkan. Pada akhir tahun, cadangan tanah mencapai 25,28 juta meter persegi.

Keunggulan China Overseas bukan hanya dari satu titik keberhasilan, tetapi merupakan manifestasi dari sistem kemampuan secara keseluruhan: menggunakan struktur kota untuk mengunci kepastian, dan kekuatan produk untuk memperbesar kepastian tersebut.

Rekonstruksi kemampuan sirkulasi keuangan internal

Jika struktur dan produk menentukan “batas atas” pertumbuhan, maka kemampuan keuangan menentukan “batas bawah” perusahaan.

Dalam konteks diferensiasi kredit industri yang terus berlangsung, batas keamanan keuangan telah menjadi ambang penting untuk melewati siklus. Apa yang ditunjukkan China Overseas bukan hanya stabilitas, tetapi juga sistem keuangan yang berkelanjutan.

Hingga akhir 2025, rasio utang terhadap aset perusahaan adalah 54,1%, dan rasio utang bersih terhadap pinjaman adalah 34,2%, tetap rendah di industri; seluruh tahun, arus kas bersih dari operasi mencapai 16,73 miliar yuan, tetap positif di tengah tingginya penjualan dan investasi; kas di tangan mencapai 103,63 miliar yuan, dengan rasio likuiditas 2,5 kali, menunjukkan cadangan likuiditas yang cukup.

Dengan kata lain, sementara banyak pengembang masih dalam tahap “menghentikan pendarahan”, China Overseas telah memasuki fase “membangkitkan darah”—arus kas bukan hanya alat bertahan, tetapi juga bagian dari ekspansi.

Pengoptimalan sisi pendanaan semakin memperkuat keunggulan ini.

Pada tahun 2025, biaya pembiayaan rata-rata perusahaan turun menjadi 2,8%, dan biaya bunga secara signifikan menurun. Yang lebih menonjol, pendapatan dari properti komersial pertama kali secara lengkap menutupi biaya bunga, menandakan bisnis operasional mulai mampu mendukung biaya keuangan secara balik, dan struktur keuangan beralih dari ketergantungan pada pengembangan untuk menyuntikkan dana ke dalam sirkulasi internal yang didorong oleh operasional.

Secara operasional, perusahaan mengelola dana secara fleksibel melalui platform pembiayaan domestik dan internasional, dengan total pembiayaan tahun berjalan sebesar 54,38 miliar yuan dan pelunasan utang bersih sebesar 13,14 miliar yuan, sambil secara aktif menurunkan leverage dan menjaga elastisitas likuiditas; serta mengoptimalkan struktur utang dan memperpanjang durasi melalui kombinasi pinjaman berbunga rendah dan obligasi jangka panjang.

Selain itu, China Overseas adalah satu-satunya perusahaan properti yang mendapatkan peringkat “A-” dari dua dari tiga lembaga pemeringkat internasional utama—S&P Global, Moody’s, dan Fitch. Ini tidak hanya berarti biaya pembiayaan yang lebih rendah, tetapi juga jalur pendanaan yang lebih stabil.

Struktur keuangan yang stabil ini memberi fondasi nyata bagi strategi “Fifteen Five” mereka.

Chairman China Overseas, Yan Jianguo, menyatakan bahwa selama periode “Fifteen Five”, mereka akan berpegang pada strategi “satu keunggulan utama dan dua pendorong” yang berfokus pada: pengembangan dan pengelolaan properti sebagai jalur utama, memperkuat pengembangan dan pengelolaan residensial sebagai “dua roda penggerak”, serta membangun ekosistem bisnis yang meliputi manajemen rantai pasok, perencanaan dan desain, teknologi digital, serta konstruksi perwakilan.

Selama periode ini, China Overseas berusaha mencapai tiga tujuan utama: menjadi perusahaan terdepan dalam kualitas dan kepuasan pelanggan, dalam efisiensi dan nilai merek, serta dalam menerapkan model pengembangan properti baru.

Ketika industri beralih dari mengukur “kecepatan” ke “ketahanan”, yang benar-benar menentukan posisi perusahaan adalah kemampuan untuk mempertahankan pertumbuhan stabil selama fluktuasi siklus. Apa yang dilakukan China Overseas pada dasarnya adalah menjawab pertanyaan jangka panjang: bagaimana mengubah ketidakpastian lingkungan industri menjadi kemampuan pasti mereka sendiri.