Kerugian besar sebesar 13,2 miliar, utang publik dilunasi! Berapa banyak "modal dasar" yang tersisa di Jin Di?

Tanya AI · Gemdale mencatat cadangan kerugian sebesar 9 miliar yuan secara sekaligus, bagaimana memberi ruang untuk pengembangan selanjutnya?

Baru-baru ini, Grup Gemdale merilis laporan tahunan 2025.

Dalam periode laporan, perusahaan mencapai pendapatan operasional sebesar 35,858 miliar yuan, turun 52,41% dibanding tahun sebelumnya; laba bersih yang attributable kepada pemilik perusahaan adalah -13,281 miliar yuan, mencatat kerugian terbesar dalam sejarah.

Meskipun kinerja tertekan, Gemdale tetap membayar utang tepat waktu, pada 7 April menyelesaikan pembayaran pokok dan bunga dua obligasi perusahaan “21 Gemdale 03” dan “21 Gemdale 04”, dengan total pembayaran sekitar 522 juta yuan. Setelah pembayaran kedua obligasi tersebut, utang pasar terbuka Gemdale sepenuhnya bersih.

Sebagai salah satu pengembang properti yang jarang mengalami “tanpa wanprestasi” utang di industri, di tengah tekanan kerugian besar, Gemdale berusaha keras menjaga kepercayaan pasar sangatlah langka. Lalu, sejauh mana kondisi keuangan sebenarnya dan kemampuan tahan banting jangka panjangnya? Ke depan, perusahaan harus mengandalkan apa untuk keluar dari kesulitan operasional dan mencapai pemulihan berkelanjutan?

Kerugian kumulatif hampir 200 miliar yuan dalam dua tahun

Melalui laporan keuangan tidak sulit ditemukan bahwa pendapatan dan laba bersih keduanya menurun, hampir mencerminkan siklus penyesuaian tim manajemen baru Gemdale.

Sejak Xu Jiajun menjabat sebagai ketua dewan sejak Maret 2024, Gemdale telah mengalami penurunan pendapatan selama dua tahun berturut-turut dan mencatat kerugian.

Dipengaruhi oleh penyesuaian industri, skala penjualan perusahaan menurun, luas area yang dapat dikonversi berkurang, dan pada 2024-2025, pendapatan operasional masing-masing turun 23,22% dan 52,41% menjadi 75,344 miliar yuan dan 35,858 miliar yuan.

Pada 2024, Gemdale pertama kali mengalami kerugian sebesar 6,115 miliar yuan, dan pada 2025 kerugiannya membesar menjadi 13,281 miliar yuan, meningkat 117,19% dibanding tahun sebelumnya, total kerugian selama dua tahun lebih dari 19,3 miliar yuan.

Namun, Gemdale secara terbuka mengakui dalam laporan keuangan bahwa kerugian besar ini bukan semata-mata karena memburuknya operasi, melainkan akibat proses pembersihan keuangan selama siklus penurunan industri. “Sementara margin laba kotor dari bisnis properti turun menjadi 7,93%, perusahaan juga mencadangkan biaya penurunan nilai persediaan dan kerugian kredit berdasarkan prinsip kehati-hatian.”

Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada 2025, kerugian penurunan kredit dan penurunan aset Gemdale mencapai total 9,051 miliar yuan.

Para analis menyatakan bahwa langkah pencadangan risiko secara satu kali ini, serta upaya memperbaiki neraca keuangan, adalah proses pembersihan yang umum di industri, sekaligus memberi ruang bagi perusahaan untuk melangkah lebih ringan ke depan.

Pengembangan tradisional melambat, mengandalkan pembangunan kontrak sebagai solusi

Tekanan kinerja yang dihadapi Gemdale saat ini terutama terkonsentrasi pada bisnis inti pengembangan properti. Pada 2025, nilai kontrak yang ditandatangani mencapai 30,02 miliar yuan, turun 56,18% dibanding tahun sebelumnya, dan sudah keluar dari 20 besar industri.

Sepanjang 2025, pendapatan dari pengembangan properti mencapai 23,89 miliar yuan, turun 60,20%; margin laba kotor turun 6,18 poin persentase menjadi 7,93%. Arus kas bersih dari aktivitas operasi hanya 16,0775 juta yuan, turun 99,88%.

Dalam konteks tekanan berkelanjutan pada bisnis pengembangan tradisional, Gemdale juga menerapkan strategi pengetatan investasi. Hanya di awal 2025, perusahaan memperoleh dua lahan di Shanghai dan Hangzhou, dengan total investasi sekitar 1,001 miliar yuan.

Gemdale juga terus memperluas portofolio aset ringan. Pada 2025, di bidang pembangunan kontrak, total area layanan yang ditandatangani mencapai 15,31 juta meter persegi, naik 59%. Hingga akhir 2025, bisnis pembangunan kontrak telah hadir di lebih dari 70 kota di seluruh negeri, dengan total area manajemen yang terikat kontrak sebesar 53,62 juta meter persegi.

Sebagai pengembang properti domestik yang lebih awal masuk ke jalur pembangunan kontrak sejak 2006, Gemdale telah membangun manajemen yang cukup matang dan pengaruh merek yang kuat di bidang ini.

Namun, persaingan di jalur pembangunan kontrak semakin ketat, dengan perusahaan pengembang terkemuka, perusahaan milik negara daerah, dan platform pembangunan kontrak profesional bersaing secara aktif. Gemdale perlu terus memperkuat daya saing inti dalam memperoleh proyek, kualitas produk, efisiensi operasional, dan pengendalian risiko.

Perlu dicatat bahwa pada 2025, bisnis layanan properti dan pengelolaan properti milik perusahaan berjalan stabil secara keseluruhan, menjadi penyangga penting kinerja.

Hingga akhir 2025, luas properti yang dikelola oleh Gemdale Smart Service sekitar 268 juta meter persegi, dan pendapatan dari pengelolaan properti mencapai 8,06 miliar yuan, naik 3,23%.

Pendapatan dari sewa properti dan lainnya mencapai 3,608 miliar yuan, turun 15,69%, tetapi margin laba kotor meningkat 3,77 poin persentase menjadi 58,09%, menunjukkan peningkatan kualitas laba.

Penghapusan utang terbuka tetap menimbulkan tekanan jangka pendek

Menghadapi fundamental operasional yang terus melemah, Gemdale tetap menempatkan menjaga kepercayaan pasar terbuka sebagai prioritas utama, dan melalui pembayaran yang tegas menyelesaikan langkah penting.

Pada 7 April, Gemdale menyelesaikan pembayaran pokok dan bunga dua obligasi perusahaan “21 Gemdale 03” dan “21 Gemdale 04”, dengan total sekitar 522 juta yuan.

Dalam beberapa tahun terakhir, Gemdale secara konsisten membayar tepat waktu dan penuh utang jatuh tempo di pasar terbuka, sehingga skala utang berbunga secara bertahap menurun dan struktur utang semakin optimal.

Hingga akhir 2025, saldo utang berbunga perusahaan sekitar 67 miliar yuan, 98,6% dari utang tersebut adalah pinjaman bank, dan biaya rata-rata tertimbang pendanaan utang adalah 3,92%, turun 13 basis poin dibanding akhir 2024.

Saat ini, rasio utang perusahaan tetap stabil, dengan rasio utang terhadap aset sebesar 64,25%, dan rasio utang terhadap aset setelah dikurangi utang kontrak sebesar 61,56%, serta rasio utang bersih sebesar 65,21%.

Sambil berupaya menurunkan utang, Gemdale juga menghadapi tantangan likuiditas yang signifikan. Karena lemahnya pembayaran dari penjualan, ditambah dengan pengeluaran pembayaran utang yang terkonsentrasi, tekanan kas saat ini meningkat.

Data dari Tonghuashun menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, pinjaman jangka pendek Gemdale sebesar 415 juta yuan, utang non-likuid yang jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 30,648 miliar yuan, dan kas sebesar 12,673 miliar yuan, sehingga kekurangan dana jangka pendek sekitar 1,839 miliar yuan. Kemampuan perusahaan untuk menutup utang jangka pendek jelas masih kurang.

Secara keseluruhan, meskipun Gemdale menjaga batas aman dan melalui pembersihan keuangan memberi ruang untuk pengembangan masa depan, tekanan nyata tetap ada karena arus kas yang ketat dan ketidakcukupan penutupan utang jangka pendek.

Kemampuan tahan banting jangka panjangnya masih perlu terus diverifikasi, keberhasilannya keluar dari kesulitan operasional sangat bergantung pada pemulihan industri secara keseluruhan, serta perbaikan nyata dalam pembayaran kembali dari penjualan, dan tidak lepas dari upaya berkelanjutan di bidang pembangunan kontrak dan bisnis aset ringan lainnya.

Teks/Huang Ning