Wang Shi terbatas, Yu Liang kehilangan urutan, Zhu Xu mengejar gaji: Akhir dan penyelesaian era manajer profesional Vanke丨【Pemikiran Mendalam】

（Sumber: Investor Network - Thinking Finance）

Pada Maret 2026, serangkaian informasi penting yang dikeluarkan Vanke mengguncang seluruh pasar modal dan industri properti. Menurut berbagai sumber otoritatif dan dinamika regulasi terkait: Pendiri Vanke, Wang Shi, karena tanggung jawab terkait sejarah operasional dan tata kelola perusahaan, diberlakukan pembatasan keluar negeri secara nyata, perjalanan menghadiri Konferensi Iklim PBB selama 16 tahun berturut-turut dihentikan secara total; Mantan Ketua Dewan Direksi, Yu Liang, setelah pensiun pada Januari 2026, berada dalam kondisi pembatasan tindakan nyata, tidak lagi tampil di publik, semua kegiatan sosial terkait berhenti total; Mantan sekretaris perusahaan dan sekretaris perusahaan unggulan A-shares, Zhu Xu, secara resmi diperintahkan untuk mengembalikan seluruh gaji dan bonus kinerja selama 2021 hingga 2024, dengan jumlah mendekati satu miliar yuan; bersamaan dengan itu, mantan Presiden Zhu Jiusheng dikenai tindakan paksa pidana pada Oktober 2025, mantan Ketua Dewan, Xin Jie, hanya sembilan bulan menjabat sebelum dibawa untuk penyelidikan, banyak eksekutif regional dan kepala proyek Vanke di Shenzhen, Sichuan, Yunnan, dan daerah lain terlibat dalam kasus, sebuah gelombang pertanggungjawaban tingkat seluruh tim manajer profesional Vanke resmi dilaksanakan secara menyeluruh.

Perusahaan yang pernah dipuji sebagai panutan perusahaan properti China dan teladan tata kelola perusahaan A-shares ini, dalam waktu singkat, dari puncak industri jatuh ke kerugian miliaran yuan dan tata kelola yang runtuh, model manajer profesional yang didirikan dan diwariskan oleh Wang Shi dan Yu Liang, berakhir dengan cara yang tragis.

01

Zhu Xu: Dari Legenda dalam Sengketa BaWang hingga Pembalikan Takdir Pengembalian Gaji Mendekati Miliar

Jejak karier Zhu Xu adalah gambaran paling representatif dari era manajer profesional Vanke, kilau dan akhir kariernya keduanya terkait erat dengan nasib Vanke.

Pada 2016, Vanke terjerumus dalam sengketa BaWang, perang saham memanas, kendali manajemen hampir hilang, Zhu Xu dipercaya untuk menggantikan posisi sekretaris perusahaan. Saat itu, Dewan Direksi Vanke mengadakan voting tentang restrukturisasi yang melibatkan pengenalan MRT Shenzhen, menjadi pertarungan penting yang menentukan hidup dan mati perusahaan. Setelah 11 anggota dewan voting, 7 setuju, 3 menolak, 1 abstain, tidak mencapai ambang dua pertiga yang disyaratkan secara hukum, suasana di lokasi menjadi hening, manajemen Vanke hampir kehilangan kendali.

Pada saat itu, anggota dewan independen yang abstain mengakui adanya hubungan kepentingan, Zhu Xu, berbekal keahlian mendalam di pasar modal selama bertahun-tahun, dengan tepat menangkap inti aturan, dengan tenang mengusulkan agar anggota dewan tersebut menghindar dari voting, bukan abstain, secara cepat mengubah basis voting, jumlah suara efektif dari 11 menjadi 10, 7 suara setuju tepat melewati garis merah dua pertiga, sehingga rencana restrukturisasi berhasil disetujui dengan dramatis, membawa MRT Shenzhen masuk dan menyelamatkan krisis kendali. Operasi ini membuat Zhu Xu terkenal, menjadi sekretaris perusahaan top di A-shares yang diakui, selama bertahun-tahun kemudian tetap menjadi “Sekretaris Perusahaan Wanita Termahal di A-shares”, dari 2021 hingga 2024, total gaji, bonus, dan insentif lainnya melebihi sepuluh juta yuan, menjadi standar gaji tinggi bagi manajer profesional.

Namun siapa sangka, sekretaris perusahaan yang terkenal sebagai pembela aturan ini, akhirnya harus mengembalikan seluruh gaji selama empat tahun karena kegagalan tata kelola dan keruntuhan kinerja Vanke. Dari menyelamatkan perusahaan dalam sengketa BaWang, hingga kini penarikan kembali gaji mendekati satu miliar yuan, pembalikan nasib Zhu Xu membuktikan proses lengkap dari tim manajer profesional Vanke, dari ketidakseimbangan hak dan kewajiban hingga pertanggungjawaban penuh.

02

Yu Liang dan Eksekutif Inti: Dari Pengemudi ke Pengendali yang Gagal, Realitas Pahit Pertanggungjawaban Seluruh Tim

Sebagai pengemudi Vanke setelah Wang Shi, Yu Liang memegang inti dari model manajer profesional Vanke dan menjadi pusat dari gelombang pertanggungjawaban ini.

Setelah Wang Shi mundur, Yu Liang memimpin Vanke selama bertahun-tahun, pernah memimpin Vanke tetap menjadi pemimpin industri properti, mengoptimalkan keunggulan sistem manajer profesional secara maksimal. Saat itu, manajemen Vanke jelas dalam hak dan kewajibannya, operasional efisien, menjadi teladan seluruh industri. Tetapi seiring penurunan industri properti, strategi operasional Vanke sering salah langkah, di bawah kepemimpinan Yu Liang, manajemen perlahan terjebak dalam ketidakseimbangan antara gaji tinggi dan kinerja, serta konflik antara kepentingan pribadi dan kepentingan pemegang saham. Pada 2024, untuk pertama kalinya dalam 34 tahun listing, Vanke mengalami kerugian besar, kerugian semakin membesar di 2025, total kerugian dua tahun lebih dari seribu miliar yuan, sementara manajemen inti tetap menerima gaji super tinggi, menunjukkan ketidakseimbangan hak dan kewajiban tim manajer profesional.

Kini, setelah Yu Liang pensiun dan tindakan pembatasan, menjadi sinyal utama dari ketidakteraturan tim manajer profesional Vanke. Sementara mantan Presiden Zhu Jiusheng ditahan secara pidana, mantan Ketua Xin Jie diperiksa, memperlihatkan keruntuhan total dari manajemen inti grup. Lebih jauh lagi, mantan General Manager Vanke Shenzhen, Zhang Haitao, dihukum karena suap, mantan Ketua Vanke Sichuan, Cheng Lindong, terlibat kasus dan dihukum, mantan General Manager Vanke Yunnan, Wang Runchuan, dan General Manager Proyek Zhenshanfu Shenzhen, Zhang Yong, serta lebih dari sepuluh eksekutif regional dan proyek lainnya secara berurutan diperiksa, dari pengemudi grup hingga petugas lapangan, seluruh rantai terlibat dalam kasus, mengungkap secara lengkap sisi gelap dari tata kelola manajemen profesional Vanke yang lama, yang penuh dengan konflik kepentingan dan ketidakteraturan.

03

Keterlibatan Shenzhen Metro: Dari Ksatria Berpakaian Putih ke Penyelamat, Puluhan Miliar Dana Tak Mampu Menghentikan Kemerosotan

Pada 2017, Shenzhen Metro menginvestasikan 66,4 miliar yuan untuk mengakuisisi Vanke, sebagai “Ksatria Berpakaian Putih” yang mengakhiri sengketa BaWang, saat itu berjanji hanya melakukan investasi keuangan, tidak ikut campur dalam operasional harian Vanke, menjadi penjaga model manajer profesional Vanke.

Namun keseimbangan ini akhirnya pecah karena keruntuhan terus-menerus Vanke. Setelah masuk, Shenzhen Metro tidak langsung mengubah struktur tata kelola Vanke, tetap membiarkan tim manajer profesional beroperasi, tetapi kinerja Vanke terus menurun, akhirnya terperosok ke dalam kerugian miliaran yuan. Hingga Maret 2026, total nilai pasar Vanke A-shares hanya sekitar 52 miliar yuan, sementara kerugian kumulatif 2024-2025 mencapai 131,48 miliar yuan, lebih dari 2,5 kali nilai pasar saat ini. Pada 2024, kerugian bersih yang dikembalikan ke pemegang saham adalah 49,478 miliar yuan, dan pada 2025 diperkirakan kerugian mencapai 82 miliar yuan, dengan kerugian harian rata-rata lebih dari 2,2 miliar yuan, mencatat rekor kerugian perusahaan properti di A-shares.

Di balik keruntuhan keuangan total ini, adalah kekeringan likuiditas secara menyeluruh. Pada akhir kuartal ketiga 2025, utang berbunga Vanke mencapai 362,9 miliar yuan, dengan utang jangka pendek jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 155,4 miliar yuan, sementara kas di tangan hanya 65,7 miliar yuan, rasio kas terhadap utang jangka pendek hanya 0,43, kekurangan dana lebih dari 90 miliar yuan. Rasio utang terhadap aset meningkat hingga 73,51%, margin laba kotor dari bisnis pengembangan turun menjadi 2,0%, hampir tidak menguntungkan.

Menghadapi krisis hidup-mati, Shenzhen Metro harus bertransformasi dari investor ke “penyelamat”, hingga awal 2026, telah memberikan pinjaman berbiaya rendah lebih dari 31,4 miliar yuan (suku bunga serendah 2,34%), khusus untuk pelunasan utang dan pengiriman proyek, bahkan mengajukan jaminan saham 57% dari aset terbaik Vanke, Wanyun Cloud. Tetapi di tengah kerugian miliaran dan utang triliunan, suntikan dana Shenzhen Metro hanya seperti tetes air di lautan, harus secara pasif mengambil alih secara menyeluruh, eksekutif Shenzhen Metro secara penuh masuk ke pusat pengambilan keputusan, secara total menggantikan tim manajer profesional lama, mengakhiri model otonomi manajer profesional yang didirikan dan dipertahankan Wang Shi selama ini.

04

Gedung Vanke Masih Ada, Tapi Tidak Bisa Menutupi Keruntuhan Tata Kelola

Di berbagai kota besar di seluruh negeri, komunitas dan proyek Vanke masih menunjukkan kualitas produk perusahaan ini: taman dan taman di komunitas Vanke di Shanghai rapi, layanan properti teratur, gedung kantor pusat Vanke di Shenzhen berdiri megah di pusat CBD, kaca cermin bersih mengkilap, proyek-proyek yang diserahkan di Guangzhou dan Hangzhou tetap menjadi simbol kualitas regional.

Namun, gedung tetap ada, sumber daya manusia sudah berbeda. Di dalam gedung kantor pusat Vanke Shenzhen, area kantor eksekutif utama yang dulu penuh aktivitas kini sudah berganti pemilik, koridor yang dulu penuh langkah manajer profesional kini menjadi sunyi; di lokasi proyek di berbagai tempat, meskipun tidak berhenti, semangat kerja yang dulu penuh kini berkurang, karyawan dan pemilik rumah yang berbincang-bincang penuh keprihatinan atas perubahan perusahaan. Proyek berkualitas yang dibangun oleh tim manajer profesional Vanke tetap berdiri di kota, tetapi tim yang membangunnya, karena tata kelola yang gagal dan konflik hak serta kewajiban, terjebak dalam situasi pertanggungjawaban penuh, menciptakan kontras yang tajam.

Situasi yang penuh keheningan ini adalah gambaran nyata dari berakhirnya era manajer profesional Vanke: bangunan fisik masih ada, tetapi fondasi tata kelola yang menopang perusahaan telah runtuh total. Sistem manajer profesional yang dulu menjadi kebanggaan, karena kekurangan pengawasan yang efektif dan konflik kepentingan yang serius, akhirnya menghancurkan raksasa industri ini.

05

Akhir Cerita: Kembalinya Hak dan Kewajiban yang Seimbang, dan Berakhirnya Sebuah Era

Pertanggungjawaban tingkat seluruh Vanke ini bukan sekadar pergantian personel, melainkan pembersihan total terhadap model gaji tinggi tanpa tanggung jawab dan ketidakseimbangan hak dan kewajiban, juga merupakan redefinisi logika tata kelola perusahaan oleh pasar modal dan industri properti.

Selama bertahun-tahun, tim manajer profesional Vanke menerima gaji tertinggi di industri, tetapi dalam pengambilan keputusan operasional, mengabaikan kepentingan pemegang saham, melakukan ekspansi sembarangan dan operasi di luar laporan, membentuk jalur kepentingan tersembunyi seperti Pengadilan Pengelolaan Dana Pengembalian Investasi, menempatkan kepentingan pribadi di atas kepentingan perusahaan dan pemegang saham. Saat kinerja meningkat, manajemen membagi gaji tinggi dan insentif; saat kinerja runtuh, perusahaan, pemegang saham, bahkan seluruh karyawan menanggung akibatnya. Model tata kelola yang tidak normal ini akhirnya akan berakhir.

Gaji Zhu Xu yang hampir mencapai satu miliar yuan yang ditarik kembali, Yu Liang yang pembatasan tindakan, serta keterlibatan eksekutif tinggi seperti Zhu Jiusheng dan Xin Jie, menandai berakhirnya era manajer profesional Vanke. Setelah Shenzhen Metro mengambil alih secara penuh, Vanke menerapkan mekanisme tata kelola dan gaji baru, secara total memutus model gaji tinggi tanpa tanggung jawab sebelumnya, mengikat ketat kinerja dan gaji, serta mengaitkan tanggung jawab dan kekuasaan, kembali ke esensi tata kelola perusahaan.

Perubahan besar Vanke ini memberi peringatan kepada seluruh pasar modal: kekuasaan yang lepas dari tanggung jawab dan gaji tinggi yang tidak didukung kinerja tidak akan bertahan lama. Era manajer profesional yang didirikan Wang Shi, yang pernah menjadi panutan tata kelola perusahaan di China, akhirnya berakhir karena ketidakseimbangan hak dan kewajiban serta konflik kepentingan. Ini bukan hanya tentang jatuh bangunnya sebuah perusahaan, tetapi juga cermin dari kedewasaan tata kelola perusahaan China dan kembalinya prinsip keseimbangan hak dan kewajiban secara menyeluruh. Gedung-gedung Vanke yang diam itu menyaksikan kejayaan sebuah era, sekaligus mengukir pelajaran dari akhir sebuah zaman.