Ulasan laporan keuangan China Resources Land tahun 2025: investasi hak milik meningkat 28% dalam setahun, margin laba kotor pengembangan turun menjadi 15,5%

导读

3月30日，华润置地举行2025年度业绩发布会。华润置地董事会主席李欣表示，“十五五”时期，公司战略性规划了“三条增长曲线高效协同、同向发力，全面高质量发展”的全新业务模式，标志着华润置地彻底摆脱过往“三高”的旧发展模式。

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利润：营业收入增长0.9%，开发业务毛利率下降至15.5%

2025年，华润置地实现综合营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%。其中，开发销售型业务营业额2381.6亿元，经营性不动产收租型业务营业额254.4亿元（同比增长9.2%，表现亮眼），轻资产管理收费型业务营业额178.3亿元。

盈利方面，毛利润597.4亿元，毛利率21.2%，同比下降0.4个百分点。净利润328.2亿元，净利率为11.7%。毛利率下行的核心压力来自开发销售型业务。2025年开发业务结算毛利率为15.5%，下降1.3个百分点。虽然结算均价上升10.5%至24599元/平方米，而在土地成本上涨约14%的影响下，其结算单方成本上升12.3%，将结算毛利率拉低至15.5%。

华润置地开发销售业务的毛利率在2018年达到42.9%的历史高位，此后持续下滑，直至2024年跌破20%，仅为16.8%，2025年再次下降至15.5%。与地产开发业务形成对冲的是经营性不动产收租型业务，该板块毛利率同比提升1.8个百分点至71.8%。

首席财务官赵伟称，在房地产市场企稳的大背景下，未来华润置地整体毛利水平将稳步回升，在现有基础上提升三个百分点以上还是有可能的，而且也不会完全依赖于经营性不动产收租业务占比的提升。

截至2025年末，华润置地锁定已签未结算营业额1645.8亿元，预计其中1234.8亿元将于2026年结算，为2026年营收打下基础。

管理层预计，在“十五五”末，华润置地开发销售型业务营收规模维持在2000亿至2500亿元左右，保持行业头部位置；经营性不动产收租型业务营收将稳定在300亿元以上，质量和规模水平保持行业第一；轻资产管理收费型业务将保持良好增长势头，年增速预计超过10%，营收规模200亿元以上。

图1 2025年及2024年华润置地盈利能力情况

数据来源：CRIC

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现金流：全年权益投资673.7亿，同比增长28%

截至2025年末，华润置地现金储备为1169.9亿元，较2024年末的1332.1亿元减少162.2亿元，降幅12.2%。

从销售来看，2025年华润置地实现合约销售金额2336亿元，同比下降10.5%。结构上，得益于聚焦高能级城市的布局策略，一线城市销售额占比同比增加7个百分点至45%。华润置地首席运营官、副总裁陈伟表示，当前公司整体可售资源约4500亿元，还不含2026年新获取土地贡献的资源；从结构上也聚焦于核心城市，其中一二线的城市占比是在92%。他预计，华润置地2026年的销售规模将基本与2025年持平。

从投资来看，2025年，华润置地全年获取33个项目，总地价916.6亿元，权益投资673.7亿元（2024年同期：权益投资526.5亿元），权益投资同比增长约28.0%，投资强度有所提升。管理层表示将坚持“量入为出”原则，把握投资刻度，并通过收储、土地置换、股权退出等方式推动资源换仓，2025年盘活土储约255亿元。

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资产负债：净负债率上升至39.2%，现金短债比2.32

截至2025年末，华润置地的资产负债率为61.1%，同比下降3.8个百分点，实现连续五年压降。购物中心资产账面价值2403.5亿元，占公司资产总值的22.3%，经营性不动产作为"压舱石"的资产权重持续提升。库存物业的账面价值3980.9亿元，较期初下降9.8%。

期末，华润置地的总借贷2814.7亿元；净有息负债率39.2%，较2024年底的31.9%上升7.3个百分点。现金短债比约2.32，扣预收账款后资产负债率约56%。三项指标均符合“绿档”标准，财务安全边际充足。

期末，华润置地的加权平均融资成本降至2.72%，较2024年底的3.11%下降39个基点，创历史新低。2025年1至6月发行中期票据115亿元，票面利率1.90%至2.20%，处于市场极低水平。标普、穆迪及惠誉分别维持BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望、BBB+/稳定展望的投资级信用评级。

管理层明确表示“坚持有利润的营收和有现金的服务，视现金流安全为企业发展的生命线”，同时通过REITs常态化扩募加速资产资本循环，计划平均每年推出REITs规模50亿至100亿元，远期目标300亿至500亿元规模，有助于降低资产端资金沉淀压力。

整体来看，华润置地2025年报呈现出“营收稳、利润结构优、杠杆略升”的整体特征。但需注意，开发业务销售端仍面临行业周期性压力，2026年至2027年的盈利表现仍存在一定不确定性。未来需持续关注开发业务成本管控，在核心城市土地竞争加剧的背景下，需防范拿地成本推升对未来结算利润率的进一步侵蚀。此外，在投资力度提升的同时，密切监控净负债率回升趋势。最后，注意写字楼（出租率77.7%）及酒店业务（入住率67.3%）的经营压力，持续提升出租率与收益率。

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特别提醒

1.本文章内容是由克而瑞研究分析师易天宇撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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