Dari zaman keemasan hingga saat musim dingin, perusahaan properti semua membayar harga atas masa lalu

Penulis: Hasove

Gambar ini berasal dari AI yang dihasilkan

Semua orang dapat merasakan dengan jelas, dalam beberapa tahun terakhir industri properti, yang paling mencolok adalah satu kata: dingin.

Dingin dalam hal penjualan, pendanaan, dan juga dalam penilaian perusahaan sendiri.

Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan, pada tahun 2025 luas penjualan properti baru nasional adalah 881M meter persegi, turun 8,7% dibandingkan tahun sebelumnya; nilai penjualan 8,39 triliun yuan, turun 12,6%; investasi pengembangan properti 83.9k yuan, turun 17,2%; dan luas properti yang masih tersedia untuk dijual di akhir tahun tetap sebesar 76,632 juta meter persegi.

Dalam lima tahun terakhir, pasar properti mengalami perubahan cepat dari “zaman keemasan” ke “momen paling gelap”. Dari Januari hingga Oktober 2025, total penjualan 100 perusahaan properti teratas hanya sebesar 2,9 triliun yuan, diperkirakan penjualan tahunan akan menurun secara signifikan dibandingkan 2021. Jumlah perusahaan properti dengan pendapatan miliaran yuan dari 41 perusahaan pada 2021 menurun drastis menjadi 10 perusahaan pada 2025, dan perusahaan dengan pendapatan ratusan juta yuan juga berkurang dari 158 menjadi 73. Konsentrasi industri justru semakin meningkat—proporsi penjualan 10 perusahaan terbesar dari TOP 100 meningkat dari 36,4% pada 2021 menjadi 49,4%.

Pendapatan perusahaan properti yang terdaftar terus menurun, jumlah perusahaan yang merugi semakin bertambah, rasio utang meningkat, dan kemampuan membayar utang jangka pendek terus menurun. Inventaris masing-masing pengembang yang tinggi menyerap banyak dana, dan jika kecepatan pengurangan inventaris lebih lambat dari kecepatan pelunasan utang, arus kas pasti akan terputus. Mulai dari pengembang swasta hingga yang pernah menjadi panutan industri, perpanjangan masa utang, penjualan aset berkualitas tinggi, dan langkah-langkah lain sedang membayar harga atas ekspansi berlebihan di masa lalu. Bagi banyak perusahaan properti, tugas terpenting saat ini pasti adalah bagaimana menjaga kestabilan situasi.

Tentu saja, tekanan yang sama juga berdampak berbeda pada perusahaan yang berbeda. Utang, penjualan, perbaikan aset… Seperti Vanke, Country Garden, China Jinmao, dan Chengshi Holdings—perusahaan-perusahaan terkemuka di industri ini—dalam kondisi industri saat ini, masing-masing menghadapi masalah yang sangat spesifik dan nyata.

Vanke selalu dipandang sebagai salah satu pemain yang stabil dalam pengelolaan properti, tetapi laporan tahunan 2025 mematahkan ekspektasi luar.

Berdasarkan data laporan tahunan Vanke 2025, Vanke mencapai pendapatan operasional sebesar 233,43 miliar yuan, dan kerugian bersih yang attributable kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 88,56 miliar yuan, masing-masing turun 32% dan 79,0% dibandingkan tahun sebelumnya. Perlu dicatat, ini adalah rekor kerugian terbesar dalam satu tahun sejak perusahaan terdaftar di A-share sejak 1990, melampaui kerugian 64 miliar yuan dari HNA Holding pada 2020.

Hingga akhir 2025, total aset Vanke sebesar 1,02 triliun yuan, menyusut 20,65% dari akhir tahun sebelumnya; ekuitas bersih yang attributable kepada pemegang saham perusahaan tercatat sebesar 116,9 miliar yuan, turun 42,32%. Rasio utang terhadap aset meningkat menjadi 76,89%, dan rasio utang bersih melonjak dari 80,6% menjadi 123,48%.

Untungnya, Vanke tidak sendirian, karena pemegang saham utama, Shenzhen Metro Group, telah memberikan pinjaman sebesar lebih dari 30 miliar yuan kepada Vanke, dengan syarat yang lebih baik dari pasar. Pada Januari 2026, tiga surat utang jangka menengah Vanke dengan total sekitar 6,8 miliar yuan disetujui perpanjangannya oleh 100% pemegang. Tetapi kekurangan dana tetap besar, pada akhir 2025, Vanke memiliki kas sebesar 8.28T yuan, sementara pinjaman jangka pendek dan kewajiban non-lancar yang jatuh tempo dalam satu tahun masing-masing mencapai 766.32M yuan dan 136,65 miliar yuan. Mengingat ada hampir 6 miliar yuan dana terbatas dalam kas perusahaan, kekurangan dana Vanke melebihi satu triliun yuan.

Berbeda dengan Vanke, Country Garden berhasil membalikkan keadaan pada 2025, dengan laba bersih tahunan sebesar 1,62 miliar yuan, dan laba bersih yang attributable kepada pemegang saham sebesar 3,26 miliar yuan. Hingga akhir 2025, total aset sebesar 812,1 miliar yuan, ekuitas bersih 44,3 miliar yuan, dan utang berbunga berkurang sebesar 105,5 miliar yuan dibanding akhir 2024, penurunan sebesar 42%.

Bagaimana Country Garden bisa melakukannya?

Kunci utamanya adalah restrukturisasi utang yang berhasil membawa perbaikan sistemik keuangan. Pada 30 Desember 2025, skema restrukturisasi utang luar negeri sebesar sekitar 17,7 miliar dolar AS resmi berlaku, dan skema restrukturisasi obligasi domestik sebesar 13,77 miliar yuan juga disetujui sepenuhnya. Setelah restrukturisasi utang luar negeri, jangka waktu diperpanjang hingga maksimal 11 tahun, dan sebagian besar instrumen utang baru memiliki biaya pembiayaan antara 1% hingga 2,5%, membangun struktur utang “bunga rendah + jangka panjang”.

Namun, jika mengabaikan keuntungan dari restrukturisasi utang, operasional Country Garden masih dalam kondisi kerugian sementara, dengan kerugian kotor sebesar 29k yuan pada 2025, terutama karena cadangan penurunan nilai sekitar 44,5 miliar yuan untuk stok proyek yang ada, ditambah kerugian penurunan nilai aset keuangan dan jaminan keuangan sebesar 10,5 miliar yuan. Dengan kata lain, laba yang tercatat di buku tidak sepenuhnya berasal dari keuntungan operasional.

Dalam hal pengiriman, Country Garden menyelesaikan sekitar 170k unit rumah pada 2025, dan selama tiga tahun dari 2023 hingga 2025, total pengiriman mendekati 1,15 juta unit. Meskipun operasional masih di bawah tekanan, setidaknya melalui restrukturisasi utang, Country Garden mendapatkan peluang bernapas.

Di tengah penurunan industri secara umum, China Jinmao mencapai nilai kontrak penjualan sebesar 113,5 miliar yuan pada 2025, naik 16% YoY, dan peringkat industri naik ke posisi 8, dan menjadi satu-satunya perusahaan di TOP 10 yang mengalami pertumbuhan positif. Pendapatan operasional sebesar 59,4 miliar yuan, naik 0,5%; laba bersih attributable kepada pemilik sebesar 1,25 miliar yuan, naik 17,7%.

Namun, jika dilihat dari data lanjutan, pendapatan China Jinmao hanya tumbuh 1% YoY, hampir stagnan. Pertumbuhan laba bersih utama didorong oleh penilaian ulang nilai wajar properti investasi, dengan laba bersih inti hanya meningkat 2%. Setelah dikurangi bunga obligasi perpetual sekitar 10.2k yuan, laba bersih attributable kepada pemilik adalah 590 juta yuan.

Selain itu, pendapatan pengembangan properti China Jinmao menyumbang 80% dari total pendapatan, menunjukkan ketergantungan yang tinggi pada bisnis utama. Sementara pendapatan dari properti komersial dan hotel tidak meningkat, dan tingkat penyewaan proyek utama seperti Beijing Kairun World Trade Center menurun dari 96,8% pada 2024 menjadi 93,3%. Beberapa analis menyatakan bahwa meskipun didukung oleh perusahaan milik negara seperti China Merchants Group, dalam jangka pendek Jinmao tidak akan mengalami masalah besar, tetapi kualitas profitabilitas yang lemah dan kemampuan menghasilkan laba yang terbatas bisa menjadi masalah yang berkelanjutan di masa depan.

Xincheng Holdings adalah salah satu dari sedikit perusahaan properti yang masih mampu mempertahankan arus kas operasional positif, tetapi karena pengaruh penurunan industri secara umum, pada 2025, Xincheng mencatat pendapatan sebesar 43.12B yuan, turun 40,44%; laba bersih attributable kepada pemilik sebesar 680 juta yuan, turun 9,6%. Luas penjualan sekitar 2,5358 juta meter persegi, turun 52,94%. Penurunan bisnis pengembangan melebihi rata-rata industri.

Selain itu, hingga akhir 2025, utang berbunga Xincheng sebesar 170k yuan, berkurang 660M yuan dari 2024. Tetapi tekanan pelunasan jangka pendek justru lebih besar, dengan utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun sebesar 53.01B yuan, meningkat dari 2.54M yuan tahun 2024 sebesar 6,34%. Untuk mengurangi tekanan dana, Xincheng harus mengurangi skala pengadaan tanah dan menjual sebagian aset komersial, tetapi harga penjualan aset tersebut relatif rendah, yang selanjutnya mempengaruhi tingkat profitabilitas.

Kesimpulan

Industri properti yang dulu disebut sebagai “jalur emas” kini tidak lagi menjadi industri yang mudah menghasilkan uang. Musim dingin masih berlangsung, pasar lesu, utang tinggi, kekurangan dana, dan inventaris menumpuk akan terus menjadi tekanan utama sepanjang tahun.

Dalam jangka panjang, industri properti akan kembali ke jalur rasional, “menjamin pengiriman, menjaga kesejahteraan rakyat, dan stabilitas” menjadi panduan utama pengembangan industri, dan kompetisi antar pengembang akan beralih dari skala ke kualitas, merek, dan kemampuan operasional secara menyeluruh.

Pada 2026, risiko di industri properti akan semakin terungkap, proses konsolidasi akan semakin cepat, dan proses penyesuaian ini belum selesai. Perusahaan properti masih jauh dari waktu yang menyenangkan.