Di balik keuntungan kolektif laporan keuangan perusahaan properti yang mengalami kerugian: laba palsu kerugian nyata, menukar waktu dengan ruang

Mengapa laba dari restrukturisasi utang AI dianggap sebagai laba palsu dan kerugian nyata?

Masa pelaporan tahunan dimulai, berbagai pengembang properti secara bertahap menyerahkan laporan kinerja 2025, dan di bawah dorongan restrukturisasi utang, empat pengembang properti—Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group, dan Oceanwide Group—mencapai perubahan dari rugi menjadi laba, dengan total laba bersih yang dialokasikan kepada pemilik induk melebihi 80B yuan. Meskipun laba ini terutama berasal dari keuntungan sementara akibat pengurangan nilai buku utang, dan belum menghasilkan arus kas nyata, bagi pengembang yang sedang mengalami kesulitan, melepaskan beban utang besar merupakan pencapaian penting secara sementara. CIFI Holdings utang yang belum dibayar tahun 2025 turun menjadi 50.4B yuan, berkurang lebih dari 36B yuan dibanding tahun sebelumnya; Country Garden menurunkan utang berbunga sebesar 42% menjadi 1,48 triliun yuan. Para profesional industri menunjukkan bahwa apa yang disebut pembalikan kinerja ini pada dasarnya masih merupakan “menggunakan waktu untuk menambah ruang,” menunda tekanan pelunasan jangka pendek ke masa depan. Bagi perusahaan-perusahaan ini, tantangan sebenarnya adalah apakah operasi selanjutnya dapat kembali ke jalur yang benar—mendorong pengiriman yang stabil, memulihkan kemampuan bisnis, dan melunasi utang yang ada secara teratur—yang merupakan kunci untuk mencapai pertumbuhan yang berkelanjutan dan stabil.

Restrukturisasi utang sebagai dasar, empat pengembang properti total laba lebih dari 800 miliar yuan

Seiring pengembang properti secara bertahap mengungkapkan laporan keuangan 2025, banyak pengembang yang sebelumnya terjebak dalam krisis utang berhasil mencapai laba bersih yang positif melalui restrukturisasi utang, mengurangi tekanan utang.

Oceanwide Group pertama kali mengungkapkan laporan keuangan 2025, dengan laba bersih yang dialokasikan kepada pemilik induk sebesar 148B yuan, sementara tahun 2024 mengalami kerugian sebesar 80B yuan, meningkat 136,28% secara tahunan.

Selanjutnya, Country Garden, Kaisa Group, dan CIFI Holdings secara berturut-turut mengungkapkan kinerja mereka, dengan laba bersih tahun 2025 masing-masing sebesar 6.76B yuan, 18.62B yuan, dan 3.26B yuan, meningkat masing-masing 109,93%, 284,18%, dan 349,66% dibanding tahun sebelumnya.

Keempat pengembang ini secara total mencapai laba bersih sebesar 52.55B yuan pada 2025. Perubahan dari rugi menjadi laba menjadi ciri umum pengembang yang menghadapi risiko pada 2025. Alasan yang diberikan pengembang pun seragam: restrukturisasi utang. CIFI Holdings, Kaisa Group, dan Oceanwide Group mengungkapkan dalam laporan keuangan bahwa keuntungan dari restrukturisasi utang pada 2025 masing-masing sekitar 17.67B yuan, 80.24B yuan, dan 41.43B yuan.

Selain itu, restrukturisasi utang luar negeri sebesar 17,7 miliar dolar AS dari Country Garden berlaku efektif pada 30 Desember 2025; sembilan obligasi domestik dengan total 13,77 miliar yuan seluruhnya disetujui melalui skema restrukturisasi.

Direktur Penelitian Perusahaan di China Real Estate Research Institute, Liu Shui, menyatakan bahwa dalam restrukturisasi utang, karena nilai buku utang yang direstrukturisasi melebihi nilai kas yang akan dilunasi, aset non-kas yang adil, atau nilai buku utang setelah restrukturisasi, selisihnya harus langsung dicatat sebagai laba periode berjalan, yang disebut “pendapatan dari restrukturisasi utang.”

Ketua China Urban Real Estate Research Institute, Xie Yifeng, menunjukkan bahwa pengembang yang berhasil meraih laba dari restrukturisasi utang menandakan sinyal positif beragam untuk risiko industri properti: ini tidak hanya menyediakan jalur dan contoh yang layak bagi pengembang yang menghadapi risiko untuk mendorong restrukturisasi utang dan mengatasi risiko yang ada, tetapi juga merupakan langkah efektif untuk mewujudkan perubahan dari rugi menjadi laba dan mendorong keberlanjutan operasi.

Xie Yifeng menyatakan bahwa saat ini, risiko utang di industri properti secara bertahap memasuki tahap akhir penyelesaian. Bagi pengembang yang berhasil restrukturisasi utang, proses penyelesaian risiko utang hampir selesai, sekaligus mendorong percepatan pembersihan risiko industri secara keseluruhan, menunjukkan tren yang stabil dan membaik.

Keuntungan dari keberhasilan restrukturisasi tidak hanya tampak dari data permukaan

Perbaikan di atas kertas hanyalah gambaran dari restrukturisasi utang. Pengaruh yang lebih mendalam adalah perbaikan indikator utang pengembang dan optimalisasi struktur utang, yang memberi pengembang waktu untuk penyesuaian dan ruang untuk perbaikan operasional di masa depan.

Country Garden pada 2025 memiliki total utang sebesar 85.37B yuan, turun dari 46.87B yuan pada tahun 2024, berkurang 216.73B yuan dalam satu tahun; pinjaman dari akhir 2024 sebesar 148B yuan turun menjadi 1.48 triliun yuan pada 2025, berkurang 1.055 miliar yuan, dengan penurunan 42%.

Selain pengurangan skala utang, struktur utang Country Garden juga mengalami penyesuaian. Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada akhir 2025, utang yang harus dilunasi dalam satu tahun sebesar 105.5B yuan, berkurang 302,29 miliar yuan dibanding tahun sebelumnya, sehingga tekanan pelunasan jangka pendek berkurang.

Pengurangan utang jangka pendek ini tidak terjadi begitu saja: sebagian langsung dihapus melalui restrukturisasi utang, sebagian lainnya ditangguhkan untuk pelunasan di masa depan. Laporan keuangan menunjukkan bahwa utang yang harus dilunasi dalam lima tahun ke depan meningkat dari 0 yuan pada akhir 2024 menjadi 107.18B yuan pada 2025.

Banyak pengembang yang menghadapi risiko utang yang serupa mengambil langkah serupa. CIFI Holdings pada 2025, utang bank dan pinjaman lainnya yang jatuh tempo dalam satu tahun, surat utang prioritas, obligasi perusahaan, surat utang menengah, dan obligasi konversi total sebesar 14,29 miliar yuan, turun 77,68% secara tahunan. Sementara itu, jumlah utang yang jatuh tempo dalam satu tahun setelahnya meningkat dari 30.23B yuan pada akhir 2024 menjadi 36,15 miliar yuan.

Xie Yifeng menyatakan bahwa pengurangan skala utang jangka pendek secara signifikan menciptakan kondisi untuk perbaikan operasional pengembang dengan “menggunakan waktu untuk menambah ruang,” baik untuk memperbaiki neraca keuangan dan menstabilkan arus kas, maupun untuk mendukung pemulihan kemampuan operasional di masa depan, secara efektif memperpanjang siklus pemulihan operasional dan memberi ruang bagi pengembang untuk menyesuaikan strategi dan memperbaiki bisnis.

Dari menjaga pengiriman hingga membangun kemampuan mandiri

“Upgrade” struktur keuangan pengembang pada dasarnya masih merupakan strategi “menggunakan waktu untuk menambah ruang,” menunda tekanan pelunasan utang jangka pendek ke masa depan, dan belum sepenuhnya menghilangkan utang, tetapi memberi pengembang waktu untuk penyesuaian dan fokus memperbaiki kemampuan menghasilkan laba sendiri.

Pada 2025, semua pengembang utama menjadikan menjaga pengiriman sebagai kunci utama. Kaisa di Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, Chongqing mengirimkan 18 proyek, sekitar 8.592 unit rumah; Country Garden mengirimkan 170k unit rumah, selama 2023–2025 total pengiriman hampir 1,15 juta unit; CIFI Holdings mengirimkan lebih dari 22k unit pada 2025, dengan tingkat pengiriman keseluruhan 99%; Oceanwide Group (termasuk perusahaan patungan dan asosiasi) mengirimkan lebih dari 120k unit rumah selama 2023–2025.

Wang Yanjing, Wakil Direktur Shanghai E-House Real Estate Research Institute, menyatakan bahwa menjaga pengiriman adalah bagian kunci dari operasi pengembang. Jika tidak mampu memastikan pengiriman proyek secara lancar, operasional proyek dan arus kas perusahaan selanjutnya akan kehilangan dasar utama. Menjaga pengiriman adalah fondasi keberlanjutan operasional perusahaan, dan hanya dengan memastikan pengiriman, pengembangan bisnis dapat berkelanjutan. Pasar modal saat ini juga sangat memperhatikan kemajuan pengembang dalam menjaga pengiriman, menganggapnya sebagai tugas utama dalam operasi saat ini.

Namun dari sudut pandang esensial operasional, bagaimana benar-benar memperbaiki kemampuan menghasilkan laba sendiri tetap menjadi masalah utama yang dihadapi pengembang pada 2026. Pada 2025, pendapatan penjualan kontrak Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group, dan Oceanwide Group masing-masing sebesar 33,01 miliar yuan, 16,1 miliar yuan, 1.41B yuan, dan 26,31 miliar yuan, menurun masing-masing 30,06%, 52,2%, 17,9%, dan 25% secara tahunan.

Liu Shui menyatakan bahwa pengembang harus memanfaatkan periode kebijakan (seperti optimalisasi pembatasan pembelian di kota inti), meningkatkan kualitas produk, memperkuat pemasaran, mempercepat penjualan proyek yang ada, dan mempercepat arus kas masuk. Menggunakan alat kebijakan secara aktif untuk menghidupkan aset, seperti memanfaatkan obligasi khusus pemerintah daerah untuk menyimpan tanah yang tidak terpakai, membeli kembali properti yang sudah ada, serta mengubah aset yang tertimbun menjadi arus kas; berkoordinasi dengan pemerintah terkait pengaturan ulang tanah, pengembalian tanah, dan kebijakan lain untuk mempercepat arus kas atau menukarkan aset menjadi aset yang lebih mudah dijual.

Liu Shui menganalisis bahwa restrukturisasi utang tidak berarti perusahaan benar-benar “mencapai garis finis.” Jika penjualan selanjutnya tidak lancar dan operasi tidak membaik, risiko arus kas kembali terputus tetap ada. Restrukturisasi utang harus dipandang sebagai titik awal baru, bukan akhir. Ia terutama menyelesaikan risiko likuiditas jangka pendek dan memberi waktu untuk memperbaiki neraca keuangan, tetapi untuk benar-benar memulihkan “kemampuan menghasilkan laba sendiri” dan mencapai keberlanjutan operasional, diperlukan usaha lanjutan.

Xie Yifeng berpendapat bahwa saat ini, pengembang yang memanfaatkan restrukturisasi utang secara efektif meredakan tekanan utang jangka pendek. Selain mempercepat arus kas dari penjualan, meningkatkan kemampuan menghasilkan laba sendiri dapat dilakukan dari berbagai aspek: mempercepat pelepasan aset bermasalah dan non-inti, mengumpulkan dana kembali secara tepat waktu; mempercepat pelepasan aset berkualitas tinggi; memperluas saluran pembiayaan baru melalui REIT properti komersial, pinjaman properti operasional, dan cara lain untuk menghidupkan aset dan menambah arus kas; serta memanfaatkan properti komersial yang dimiliki dan layanan properti untuk menciptakan sumber pendapatan yang stabil dan berkelanjutan, memperkuat kemampuan operasional jangka panjang.

Laporan dari wartawan Beijing, Li Han