Pendapatan sewa menutup biaya bunga hampir 4 kali lipat: Seberapa dalam “parit perlindungan” komersial dari New Cheng Holdings?

（Sumber: Caixin News）

          Segmen bisnis telah beralih dari “pendukung” menjadi “aktor utama”, menjadi batu penopang sejati bagi perusahaan properti tua ini melewati siklus ekonomi.            

Ketika sebagian besar perusahaan properti swasta masih berjuang dalam lumpur kerugian kinerja, Xin Cheng Holdings (601155.SH) menceritakan kisah yang berbeda melalui laporan tahunan 2025: segmen bisnis telah beralih dari “pendukung” menjadi “aktor utama”, menjadi batu penopang sejati bagi perusahaan properti tua ini melewati siklus ekonomi.

Malam 27 Maret, Xin Cheng Holdings mengungkapkan laporan tahunan 2025 yang menunjukkan bahwa perusahaan mencapai pendapatan operasional sebesar 53.01B yuan, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan sebesar 680 juta yuan, margin laba kotor keseluruhan 27,42%, meningkat 7,62 poin persentase dibanding tahun sebelumnya. Yang patut diperhatikan adalah, di tengah menyusutnya pendapatan dari bisnis pengembangan, kontribusi segmen bisnis justru pertama kali mencapai “setengah kekuatan” — margin laba dari bisnis penyewaan dan pengelolaan properti melonjak dari 47,89% tahun lalu menjadi 63%.

Data ini mencerminkan transformasi nyata Xin Cheng Holdings dari “pengembang” menjadi “operator bisnis”.

Penurunan pengembangan bukanlah kekalahan, melainkan pilihan aktif

Tahun 2025, pendapatan dari penjualan kontrak properti Xin Cheng Holdings mencapai 19,27 miliar yuan, mengalami penurunan dibanding tahun sebelumnya, yang tidak mengejutkan dalam konteks penyesuaian industri secara umum. Namun, jika meneliti laporan keuangan secara mendalam, penurunan ini bukanlah hasil pasif, melainkan strategi yang disengaja.

Salah satu indikator kunci adalah tingkat pengembalian dana. Pada 2025, Xin Cheng Holdings mencapai total pengembalian dana sebesar 21.28B yuan, dengan tingkat pengembalian sebesar 110,41%. Ini berarti perusahaan tidak mengorbankan kualitas arus kas demi memperbesar skala, melainkan melakukan “penjualan dengan pengembalian dana”. Dalam istilah industri, ini adalah “mengurangi” secara cerdas dan bersih.

Selain itu, perusahaan secara aktif memperlambat laju pembukaan pusat bisnis baru, hanya menambah 5 pusat WuYue Square sepanjang tahun, di mana 4 di antaranya adalah proyek aset ringan. Strategi “tidak gegabah memperluas, fokus pada pengelolaan aset yang ada” ini membuat portofolio bisnis perusahaan semakin kokoh, dan sekali lagi menunjukkan inti budaya perusahaan — semangat “Kambing Gunung”, menghadapi tantangan saat ini, perusahaan tidak memilih mundur, melainkan berjalan mantap dan melewati siklus dalam lingkungan pasar yang kompleks.

Chairman sekaligus CEO Wang Xiaosong menyatakan bahwa perusahaan berpegang pada prinsip “pengelolaan mendalam dan inovasi berpegang teguh”, menjaga dasar keamanan arus kas, fokus pada penggerak ganda bisnis dan pengembangan, mencapai kestabilan operasional, dan memenuhi janji untuk pengiriman tepat waktu, pengelolaan stabil, dan pengendalian risiko.

Analis Huatai Securities Liu Lu dan Chen Shen juga menyebutkan dalam laporan riset terbaru bahwa pendapatan dari bisnis pengembangan Xin Cheng semakin menyusut, tetapi “margin laba segmen mulai pulih, skala kerugian secara bertahap menurun, dan dampak dari bisnis pengembangan dari segi laba marginal membaik”. Dengan kata lain, beban dari bisnis pengembangan sedang berkurang, sementara dorongan dari segmen bisnis semakin meningkat.

Segmen bisnis tidak hanya menopang pendapatan, tetapi juga struktur laba

Tahun 2025, total pendapatan operasional dari pengelolaan bisnis Xin Cheng mencapai 14,09 miliar yuan, meningkat 10% dibanding tahun sebelumnya, dan proporsi pendapatan keseluruhan perusahaan meningkat menjadi sekitar 26%.

Jika hanya melihat proporsi pendapatan, mungkin akan meremehkan nilai sebenarnya dari segmen bisnis, tetapi dari sudut pandang margin laba kotor, situasinya berbeda. Laporan tahunan menunjukkan bahwa margin laba dari bisnis penyewaan dan pengelolaan properti mencapai 9.1B yuan, dengan margin laba kotor hingga 70%, dan proporsi laba kotor terhadap total laba perusahaan meningkat dari 48% menjadi 63%. Ini berarti, lebih dari enam puluh persen laba kotor Xin Cheng berasal dari pengelolaan bisnis, bukan dari pengembangan properti.

GaoFa Securities dalam laporan riset terbaru menyatakan bahwa pendapatan dari pengelolaan bisnis Xin Cheng sama toko meningkat 5%, margin laba tetap di level 70%, tingkat okupansi terus menerus di atas 95%, “penampilan operasional aset sangat menonjol, perusahaan secara aktif mengubah siklus laba, dan ruang penilaian ulang nilai jangka panjang sangat besar”.

CICC juga berpendapat bahwa pendapatan dari pengelolaan bisnis Xin Cheng stabil tumbuh, dan struktur margin laba menunjukkan tren kenaikan. “Perubahan siklus laba secara aktif” sedang terwujud.

Yang patut diperhatikan adalah, kontribusi arus kas dari segmen bisnis telah membentuk “benteng perlindungan”. Pada 2025, arus kas bersih dari operasi Xin Cheng mencapai 1.43B yuan, positif selama 8 tahun berturut-turut, dan rasio pendapatan dari pengelolaan bisnis terhadap biaya bunga saat ini meningkat menjadi 3,94 kali. Ini berarti, hanya dari pendapatan sewa segmen bisnis, perusahaan sudah mampu menutup hampir 4 kali biaya bunga, yang jarang terjadi di perusahaan properti.

Vice President senior Pan Mingzhong menyatakan bahwa dalam pengelolaan bisnis, perusahaan berpegang pada pengelolaan yang cermat, mengoptimalkan struktur usaha, meningkatkan efisiensi ruang, mendorong inovasi “Mall+X”, memperkuat sistem keanggotaan dan pengelolaan digital, serta memperkokoh posisi pusat bisnis WuYue Square; proyek aset ringan mempercepat ekspansi, mengekspor kemampuan pengelolaan standar, dan meningkatkan proporsi pendapatan non-penyertaan.

Dari mana kepercayaan diri “setengah kekuatan” berasal?

Portofolio bisnis Xin Cheng tidak dibangun dalam semalam. Hingga akhir 2025, perusahaan telah menempatkan 207 pusat WuYue Square di 141 kota di seluruh negeri, dengan 178 pusat sudah beroperasi, dan tingkat okupansi WuYue Square stabil di posisi tinggi 97,86%.

Data operasional juga mengesankan. Dalam laporan tahunan, perusahaan mengungkapkan bahwa pada 2025, total lalu lintas pengunjung WuYue Square mencapai 2 miliar orang, meningkat 13,31%; jumlah anggota mencapai 54,97 juta, naik 25,82%. Interaksi online dan offline ini membangun pondasi untuk penggalian nilai bisnis yang lebih dalam di masa depan.

Moody’s dalam laporan terbaru menyatakan, “Pertumbuhan pendapatan berulang yang terus meningkat semakin penting bagi stabilitas laba dan ketahanan keuangan pengembang.” Perusahaan properti dengan pendapatan berulang tinggi menunjukkan kemampuan laba yang lebih baik dan tingkat leverage yang lebih stabil dalam beberapa tahun terakhir.

Xin Cheng Holdings adalah salah satu yang merasakan manfaat dari tren ini. Dalam hal pendanaan, perusahaan memanfaatkan aset WuYue Square yang berkualitas, dan pada 2025 menambah pinjaman operasional dan pendanaan lain dengan jaminan WuYue Square sekitar 12,5 miliar yuan, dengan tingkat bunga rata-rata hanya 4,93%. Pada November 2025, perusahaan berhasil menerbitkan Reits sebesar 616M yuan untuk WuYue Square, mencatat rekor pertama Reits antar lembaga dan Reits perusahaan swasta di A-share, menunjukkan contoh industri yang signifikan.

Ping An Securities dalam laporan riset terbaru menyatakan bahwa, “Pengelolaan bisnis yang baik dan ekspansi skala yang teratur, saluran pendanaan yang lancar, dan tekanan utang yang terus berkurang, ‘penggerak ganda’ rumah dan bisnis berpotensi menjadi penggerak utama pengembangan di masa depan, dan merekomendasikan peringkat ‘rekomendasi’.”

Melihat perjalanan Xin Cheng Holdings, tidak sulit menyadari bahwa “penggerak ganda” rumah dan bisnis selalu menjadi strategi inti perusahaan. Tetapi dalam siklus industri saat ini, peran kedua pilar ini sedang berubah: bisnis pengembangan adalah fondasi “stabil”, sementara segmen bisnis adalah “penggerak” pertumbuhan.

Pada 2026, Xin Cheng Holdings berencana mencapai total pendapatan operasional bisnis sebesar 14,5 miliar yuan, dan membuka 5 pusat WuYue Square baru. Meskipun pertumbuhan ini tampak stabil, mengingat perusahaan sudah menyelesaikan sebagian besar penempatan aset secara nasional, pertumbuhan ke depan lebih banyak akan berasal dari peningkatan efisiensi pengelolaan aset yang ada dan nilai dari sekuritisasi aset.

Dari sudut pandang ini, Xin Cheng Holdings sedang bertransformasi dari “perusahaan pengembang properti” menjadi “platform pengelolaan aset bisnis”, dan pengakuan pasar modal terhadap transformasi ini akhirnya akan tercermin dalam rekonstruksi logika valuasi — dari “PB- cadangan tanah” menjadi “P/FFO- arus kas operasional”.

Dalam siklus industri baru ini, yang benar-benar menentukan seberapa jauh sebuah perusahaan properti bisa berjalan bukan lagi berapa banyak rumah yang dijual, tetapi berapa banyak aset yang mampu menghasilkan arus kas berkelanjutan. Dari sudut pandang ini, “setengah kekuatan” Xin Cheng mungkin hanyalah awal dari sebuah perjalanan panjang.

Wang Xiaosong menyatakan bahwa pada 2025, Xin Cheng Holdings menjaga dasar keamanan dan kestabilan fundamental operasional, menjadikan bisnis sebagai batu penopang utama, dan transformasi pengembangan mulai menunjukkan hasil. Pada 2026, kami akan terus berpegang pada “semangat Kambing Gunung”, berfokus pada arus kas, menjadikan bisnis sebagai fondasi, dan mengatasi tantangan melalui inovasi pengelolaan dan pembangunan, mengendalikan risiko, meningkatkan kualitas dan efisiensi, serta berupaya maksimal menjamin keamanan operasional dan memenuhi pengembalian jangka panjang kepada pemegang saham.