Kerugian selama 5 tahun berturut-turut, perusahaan agen terkenal belum keluar dari masa rendah kinerja | Pengamatan laporan keuangan

“

Dua raksasa agen mengalami kerugian selama lima tahun berturut-turut, total kerugian mendekati 5 miliar yuan.

Jurnalis Properti Tengah Tiongkok Zeng Dongmei | Liputan Guangzhou

Pada tahun 2025, skala penjualan properti komersial baru di seluruh negeri semakin menyusut, kinerja operasional pengembang terus tertekan, dan perusahaan-perusahaan di rantai industri terkait juga belum keluar dari masa sulit.

Pada 3 April, penyedia layanan properti komprehensif yang terdaftar pertama di A-share — Shenzhen Shilianxing Group Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Shilianxing”, 002285.SZ) merilis laporan tahunan 2025, selama periode tersebut perusahaan mencatat laba bersih yang attributable kepada induk sebesar -650M yuan. Sejak 2021, perusahaan ini telah mengalami kerugian selama 5 tahun berturut-turut, dengan total kerugian attributable kepada induk lebih dari 2,6 miliar yuan.

Perusahaan agen properti pertama yang terdaftar di dalam negeri — HeFu Huihuang Group Holdings Limited (selanjutnya disebut “HeFu Huihuang”, 00733.HK) juga mengalami kerugian selama 5 tahun berturut-turut. Pada 2025, kerugian pemegang saham sebesar sekitar 300 juta dolar Hong Kong, selama 5 tahun keuangan terakhir, kerugian total mencapai 2.24B dolar Hong Kong.

Diketahui, sejak 2020 Shilianxing telah mendapatkan “sponsor utama”, meskipun didukung oleh negara bagian Zhuhai, keunggulan “perusahaan terdaftar + platform milik negara” belum mampu mengubah kinerja. HeFu Huihuang juga mencari bantuan eksternal, pada 2023 memperkenalkan layanan Country Garden sebagai pemegang saham kedua, dan pada 2025 mendorong anak perusahaan HeFu Zhiye bergabung dengan platform Beike, tetapi hingga saat ini belum menemukan jalan keluar.

━━━━

Dua perusahaan agen mengalami kerugian selama 5 tahun berturut-turut

Laporan kinerja Shilianxing menunjukkan bahwa pada 2025, perusahaan mencatat pendapatan operasional sebesar 1.95B yuan, turun sekitar 20% secara tahunan, laba bersih attributable kepada induk sebesar -650M yuan, kerugian meningkat sekitar 228,6% secara tahunan.

Faktor utama yang menyebabkan penurunan laba secara signifikan meliputi pengurangan bisnis di daerah non-inti, pendapatan dari bisnis transaksi besar turun 27,48% secara tahunan, menyebabkan margin laba kotor berkurang dan mempengaruhi laba periode berjalan. Selama periode tersebut, perusahaan melakukan pengujian penurunan nilai terhadap berbagai aset, mencatat kerugian penurunan kredit dan aset sebesar 128 juta yuan secara tahunan, perubahan nilai wajar yang diakui dari penilaian aset keuangan meningkat 110 juta yuan, sementara pendapatan dari penghentian sewa yang diakui menurun 42,58 juta yuan.

Bisnis transaksi besar Shilianxing terutama meliputi bisnis agen lokasi proyek, distribusi, dan konsultasi pemasaran. Pada puncak industri tahun 2021, total penjualan yang diselesaikan perusahaan mencapai 313.48B yuan, dengan pendapatan bisnis sebesar 2,4 miliar yuan. Pada 2025, total penjualan yang diselesaikan turun menjadi 611,56 miliar yuan, dan pendapatan dari bisnis agen lokasi proyek hanya sekitar 440 juta yuan.

Selain penurunan pendapatan akibat penyusutan skala industri, pengakuan penurunan nilai aset juga terus menggerogoti laba bersih Shilianxing. Perusahaan mengungkapkan bahwa sejak 2021, dipengaruhi oleh penyesuaian mendalam di industri properti, sebagian perusahaan properti mengalami tekanan pada rantai dana dan kesulitan operasional, sehingga dari 2021 hingga 2025, total pengakuan kerugian penurunan kredit dan aset mencapai 2,72 miliar yuan, menyebabkan kerugian bersih selama periode tersebut sebesar 2,62 miliar yuan. Pada akhir 2025, akumulasi kerugian yang belum tertutup Shilianxing sekitar 1,09 miliar yuan, lebih dari sepertiga dari total modal yang disetor.

Pada 2025, HeFu Huihuang mencatat pendapatan sekitar 599 juta dolar Hong Kong, turun sekitar 37% secara tahunan, dan kerugian pemegang saham sekitar 300 juta dolar Hong Kong, sedikit membesar dibandingkan tahun sebelumnya. Bisnis agen properti adalah sumber utama pendapatan perusahaan ini, menyumbang 98% dari total pendapatan, sedangkan bisnis layanan keuangan menyumbang 2%. Mengenai penyebab kerugian, perusahaan menyatakan secara singkat bahwa karena pasar properti secara keseluruhan lesu dan persaingan di industri agen properti sangat ketat, pendapatan dari bisnis agen properti menurun.

HeFu Huihuang pernah menjadi salah satu agen terkemuka di industri, pada 2021 jaringannya mencakup lebih dari 200 kota, mengelola lebih dari 2.100 proyek, dan memiliki sekitar 310 cabang penjualan properti bekas, serta menjadi mitra dekat dari sejumlah pengembang terkenal. Sepanjang tahun 2021, penjualan properti baru perusahaan mencapai sekitar 60,8 miliar dolar Hong Kong, dengan total luas penjualan 33 juta meter persegi, dan pendapatan dari agen properti hampir 7 miliar yuan. Pada 2025, jumlah transaksi penjualan properti menurun menjadi 50,5 miliar dolar Hong Kong, dengan 400 proyek agen, dan hanya tersisa 70 cabang penjualan properti bekas. Selama 5 tahun terakhir, indikator laba perusahaan terus ditekan, dengan kerugian pemegang saham dari 2021 hingga 2025 masing-masing sebesar 545 juta yuan, 580 juta yuan, 531 juta yuan, 280 juta yuan, dan 300 juta yuan.

━━━━

Kombinasi strategis pun tak mampu hentikan tren penurunan operasional

Maskot Shilianxing adalah dinosaurus, pendiri perusahaan Chen Jinsong mengatakan, ini untuk mengingatkan dirinya sendiri bahwa meskipun dinosaurus tumbuh dengan cepat, mereka harus mampu beradaptasi dengan perubahan lingkungan, jika tidak, spesies ini akan punah.

Sekitar 2017, untuk menjadi perusahaan layanan properti kelas dunia, Shilianxing melakukan eksplorasi diversifikasi besar-besaran, termasuk pengelolaan apartemen sewa jangka panjang, bisnis komersial, taman industri, layanan transaksi properti, dan platform penjualan properti baru. Setelah berjuang sendiri selama 3 tahun, menghadapi persaingan pasar yang ketat dan kebutuhan investasi berkelanjutan, Chen Jinsong mengakui bahwa upayanya terbatas. Untuk menyesuaikan diri dengan situasi baru, dia memperkenalkan pendukung kuat, pada Juli 2020, Grup Da Hengqin membeli 15,9% saham Shilianxing, menjadi pemegang saham kedua terbesar dan pemegang hak suara tertinggi. Pengendali utama Shilianxing juga berubah menjadi Komisi Aset Negara Daerah Huanqin, Zhuhai.

Saat itu, Chen Jinsong menyatakan bahwa masuknya negara bagian Zhuhai mewujudkan visi perusahaan yang berbasis BUMN, mekanisme swasta, dan tim profesional. Grup Da Hengqin adalah perusahaan milik negara utama yang mengembangkan dan membangun kawasan Huanqin, sekaligus “operator kota + pengembang industri” di kawasan tersebut. Perusahaan mengungkapkan bahwa ke depan, kedua belah pihak akan mengintegrasikan sumber daya yang ada dan memanfaatkan keunggulan “platform terdaftar + platform milik negara” secara mendalam di bidang pengelolaan taman industri, pengelolaan aset, dan layanan penarikan industri.

Tak lama setelah masuknya Grup Da Hengqin, industri properti China memasuki periode penyesuaian mendalam, dan platform milik negara tidak mampu menahan penurunan kinerja Shilianxing yang terus berlanjut. Pada awal 2024, Chen Jinsong pernah merefleksikan kesulitan penagihan selama masa penurunan pasar dan perkiraan penurunan aset yang kurang tepat, serta terlalu optimis terhadap pemulihan pasar, sehingga tindakannya tidak cukup tegas dan cepat.

Pada 4 April, Shilianxing menyatakan dalam pengumuman bahwa ke depan akan fokus pada inti bisnis, meningkatkan profitabilitas, mengaitkan gaji kinerja manajemen menengah dan atas dengan laba dan arus kas, menjual aset yang tidak efisien, memperkuat pengelolaan piutang, dan mengaktifkan aset, untuk segera membalikkan keadaan kerugian.

Selama beberapa tahun terakhir, HeFu Huihuang juga pernah mencoba memperluas pangsa pasar melalui kemitraan strategis. Sejak 2018, perusahaan ini telah mendirikan perusahaan patungan dengan Poly Developments, yang mengatur bahwa semua bisnis agen properti baru dan bekas dari kedua perusahaan akan dikelola secara eksklusif oleh perusahaan patungan tersebut. Namun, setelah lebih dari 4 tahun, hasilnya tetap kurang memuaskan, dan pada April 2022 kedua perusahaan mengumumkan berpisah. Setelah berpisah dari Poly Developments, HeFu Huihuang segera memperdalam hubungan dengan mitra strategis lainnya.

Pada 2020, Country Garden Service membeli sekitar 3,53% saham HeFu Huihuang, menjadi investor keuangan. Pada November 2022, perusahaan mengeluarkan 233 juta dolar Hong Kong untuk meningkatkan kepemilikan saham menjadi 25%, menjadikannya pemegang saham kedua terbesar, dan kemudian mengirim Zhu Rongbin dan Gao Bin sebagai ketua dewan dan CEO. Setahun kemudian, Country Garden Service menyatakan bermaksud membeli sekitar 10,63% saham HeFu Huihuang lagi, dan jika transaksi terealisasi, akan menjadi pemegang saham utama.

Namun, seiring perubahan pasar properti, pada awal 2024 kedua belah pihak mengumumkan penghentian transaksi saham tersebut. Tak lama kemudian, Zhu Rongbin mengundurkan diri, dan pendiri HeFu Huihuang Fu Weicong kembali memimpin dewan. Saat itu, HeFu Huihuang menyatakan bahwa Fu Weicong yang kembali memimpin akan melanjutkan filosofi jangka panjang untuk memimpin perusahaan melewati siklus dan terus berkembang ke atas.

Sebelum kembalinya Fu Weicong, laba bersih HeFu Huihuang telah mengalami kerugian selama 3 tahun berturut-turut, dan meskipun tidak mampu menghentikan tren penurunan setelah menjabat, jumlah kerugiannya berkurang. Dalam konteks skala pasar properti yang terus menyusut, dia berharap menemukan terobosan di pasar properti bekas. Pada 2025, platform layanan transaksi properti HeFu Huihuang — HeFu Zhiye, yang memiliki 60 toko di Guangzhou, menjalin kerja sama dengan Beike, menggunakan sumber daya daring dari perusahaan tersebut. Namun, laporan kinerja 2025 tidak menyebutkan kinerja bisnis properti bekas, sehingga hasil kerja sama tidak diketahui.

Redaktur Penanggung Jawab: Li Hongmei

Editor: Li Hongmei Wen Hongmei