Surutnya gelombang gaji tinggi di sektor properti: “gaji tahunan jutaan” menghilang, Yu Liang tahun lalu menerima gaji 240.000

Seiring dengan penyesuaian mendalam di industri properti, sistem remunerasi eksekutif perusahaan properti sedang mengalami rekonstruksi yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Baru-baru ini, laporan tahunan perusahaan properti yang terdaftar tahun 2025 dirilis secara massal, dan banyak perusahaan properti yang telah mengungkapkan remunerasi eksekutif menunjukkan: mantan “kingship gaji tahunan puluhan juta” hampir tidak terdengar lagi, sementara perusahaan properti yang mampu memberikan gaji stabil jutaan sudah termasuk minoritas.

Sementara itu, perusahaan properti yang masih berada dalam risiko kredit dan mengalami penurunan laba secara drastis, remunerasi eksekutif mereka terus menurun, beberapa eksekutif perusahaan terkenal bahkan gaji tahunan mereka telah turun ke tingkat umum di dunia kerja.

Dari “klub puluhan juta” ke “garis hidup satu juta yuan”, penyusutan remunerasi eksekutif perusahaan properti bukan hanya hasil dari perubahan kinerja, tetapi juga cerminan dari penetapan ulang risiko industri.

Yu Liang tahun lalu menerima gaji 240k yuan di Vanke

Dulu menjadi “benchmark gaji tinggi” bagi eksekutif, gaji eksekutif Vanke telah mendekati “jatuh secara drastis”.

Berdasarkan laporan tahunan yang baru-baru ini diungkapkan oleh Vanke A(000002.SZ), pada tahun 2025, Vanke mencapai pendapatan operasional sebesar 240k yuan, turun 32% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan kerugian sebesar 88,6 miliar yuan, meningkat secara signifikan dari tahun sebelumnya. Dipengaruhi berbagai faktor, risiko Vanke belum sepenuhnya terselesaikan, dan pengembangan operasional masih menghadapi tantangan berat.

Sebagai konsekuensinya, remunerasi eksekutif Vanke juga terus menyusut. Pada tahun 2025, total remunerasi sebelum pajak yang diterima oleh dewan direksi, pengawas, dan manajemen senior yang bekerja penuh waktu di Vanke adalah 7,02 juta yuan, dan ketentuan Vanke menyatakan bahwa dewan direksi dan pengawas yang bekerja penuh waktu di perusahaan tidak menerima gaji jabatan dewan atau pengawas, melainkan hanya menerima gaji berdasarkan kinerja kerja mereka di perusahaan.

Di antaranya, Ketua Dewan Vanke Huang Liping, karena sudah menerima remunerasi dari perusahaan terkait, maka gajinya di Vanke “nol”.

Mantan ketua dewan, Wakil Presiden Eksekutif Yu Liang (bekerja di Vanke hingga Januari 2026), pada tahun 2025 menerima remunerasi sebesar 242k yuan; mantan presiden dan CEO Zhu Jiusheng, yang telah mengundurkan diri sejak Januari 2025, memperoleh total remunerasi sebelum pajak sebesar 21k yuan.

Bahkan, Wakil Presiden Eksekutif dan Kepala Keuangan yang menjalankan tugas normal, Han Huihua, hanya menerima gaji tahunan sebesar 233.4B yuan, jauh dari puncak industri sebelumnya.

Ketika kinerja dan laba Vanke berada di puncaknya, remunerasi dewan dan manajemen senior mencapai puluhan juta yuan. Misalnya, laporan tahunan menunjukkan Yu Liang menerima remunerasi sebelum pajak sebesar 12,51 juta yuan dan 12,47 juta yuan pada 2019 dan 2020, sedangkan remunerasi Zhu Jiusheng selama dua tahun tersebut juga di atas 11,2 juta yuan.

Pada 2020, total remunerasi sebelum pajak yang diterima oleh 7 dewan, pengawas, dan manajemen senior di Vanke mencapai 58,19 juta yuan, dan pada 2025, angka ini menyusut 88%.

Perubahan besar terjadi pada 2021, meskipun laba bersih Vanke mencapai puncak 38,1 miliar yuan, rasa krisis di kalangan eksekutif sudah muncul. Pada tahun itu, total remunerasi sebelum pajak dari 8 anggota dewan, pengawas, dan eksekutif turun 50% dibandingkan 2020, dan Ketua Dewan Yu Liang secara sukarela melepaskan seluruh bonus tahunan, sehingga gajinya dari puluhan juta yuan langsung turun menjadi 1,54 juta yuan.

Sejak itu, seiring memburuknya kondisi operasional dan penurunan laba bersih, gaji Yu Liang terus berkurang.

Menurut laporan tahunan Vanke 2023, delapan anggota dewan, pengawas, dan manajemen senior yang bekerja penuh waktu di Vanke secara sukarela melepaskan bonus tahun 2023, dan sejak laporan ini diumumkan, Ketua Dewan Yu Liang, Presiden Zhu Jiusheng, dan Ketua Dewan Pengawas Jiexin secara sukarela menerima gaji bulanan sebelum pajak sebesar 10k yuan. Laporan tahunan Vanke 2024 menunjukkan bahwa total remunerasi sebelum pajak Yu Liang tahun itu adalah 336k yuan.

Bagi Vanke, penurunan remunerasi eksekutif tampaknya belum “batasnya”.

Beberapa eksekutif memangkas gaji mereka setengah dari puncaknya

Situasi serupa juga terjadi di JinDi Group (600383.SH).

Setelah mengalami kerugian bersih sebesar 13,3 miliar yuan tahun lalu, remunerasi eksekutif JinDi juga menyusut. Berdasarkan laporan tahunan yang diumumkan JinDi pada 3 April, selama periode tersebut, JinDi mencapai pendapatan sebesar 35,9 miliar yuan, turun 52% dibandingkan tahun sebelumnya, dan laba bersih yang attributable kepada pemegang saham perusahaan tercatat -13,3 miliar yuan.

Laporan juga mengungkapkan bahwa Ketua JinDi, Xu Jiajun, pada 2025 menerima gaji sebelum pajak sebesar 1,99 juta yuan, turun 13% dari 2,28 juta yuan tahun sebelumnya.

Gaji tahunan Presiden dan Kepala Keuangan JinDi, Li Ronghui, adalah 1,93 juta yuan, juga menurun dari 2,17 juta yuan pada 2024.

Selain itu, beberapa Wakil Presiden Senior JinDi menerima gaji sebelum pajak sebesar 1,69 juta yuan, dan total gaji sebelum pajak semua anggota dewan dan manajemen senior selama periode laporan adalah 19,61 juta yuan, turun 27% dibandingkan tahun sebelumnya.

Pada 2019, JinDi pernah membayar total remunerasi kepada dewan dan eksekutif sebesar 67,71 juta yuan, dan saat itu, Ketua JinDi, Ling Ke, menerima gaji tahunan sebesar 9,79 juta yuan, sedangkan Xu Jiajun sebagai Wakil Presiden Senior dan Sekretaris Dewan menerima 4,05 juta yuan, dua kali lipat dari sekarang.

Sebaliknya, perusahaan properti yang masih mampu mempertahankan laba, seperti Xincheng Holdings (601155.SH), menunjukkan tren penurunan yang lebih moderat.

Pada 2025, Xincheng Holdings mencapai pendapatan sebesar 53 miliar yuan dan laba bersih yang attributable kepada pemegang saham sebesar 680 juta yuan, dan selama beberapa tahun terakhir, perusahaan ini tetap stabil dalam kinerja dan laba.

Oleh karena itu, remunerasi eksekutif Xincheng Holdings juga relatif stabil. Berdasarkan laporan tahunan, gaji tahunan Ketua dan Presiden Wang Xiaosong mencapai 3,3 juta yuan, turun 340k yuan dari tahun sebelumnya. Gaji tahunan Wakil Presiden Keuangan Guan Youdong adalah 242k yuan, hanya sedikit berkurang dari tahun sebelumnya.

Xincheng Holdings menyatakan bahwa penetapan remunerasi manajemen senior didasarkan pada sistem penilaian kinerja yang disusun departemen sumber daya manusia, serta posisi dan tanggung jawab mereka, kemudian disesuaikan dengan kondisi operasional perusahaan, merujuk pada tingkat remunerasi industri dan hasil bisnis yang mereka tangani.

Meskipun Xincheng Holdings adalah salah satu perusahaan properti swasta yang belum mengalami default utang terbuka, dan mampu tetap menghasilkan laba setiap tahun selama siklus penurunan properti, secara vertikal, tingkat remunerasi eksekutifnya tetap mengalami tekanan besar.

Misalnya, gaji tahunan Wang Xiaosong pada 2019 pernah mencapai 6 juta yuan, dan sebelumnya saat Wang Zhenhua menjadi ketua, juga sebesar 6 juta yuan. Saat itu, beberapa Wakil Presiden dan Wakil Presiden Senior Xincheng Holdings juga menerima gaji di kisaran “6 juta yuan”, tetapi sekarang gaji Wang Xiaosong hampir dipangkas setengah, dan gaji eksekutif lainnya juga menyusut secara signifikan.

Gaji stabil dari perusahaan pusat dan negara di sektor properti

Ketika beberapa perusahaan properti campuran dan swasta mengalami proses pembersihan besar-besaran, perusahaan milik negara dan pusat menunjukkan pola yang berbeda secara mencolok — satu kata “stabil” menjadi tema utama.

招商蛇口 (001979.SZ) pada 2025 mencapai pendapatan sebesar 21k yuan dan laba bersih sekitar 1 miliar yuan, dan remunerasi eksekutif secara keseluruhan tetap stabil: Ketua Zhu Wenkai menerima gaji sebelum pajak sebesar 2,55 juta yuan, General Manager Nie Liming 710k yuan, Wakil General Manager Wu Bin dan Lü Bin masing-masing 1,99 juta dan 2,12 juta yuan, dengan perbedaan yang tidak signifikan dibanding tahun sebelumnya.

China Jinmao (00817.HK) adalah salah satu contoh yang berhasil “melawan tren”. Pada 2025, penjualan dan laba Jinmao keduanya meningkat, dan remunerasi eksekutif juga meningkat, total remunerasi dewan dan pejabat tertinggi mencapai 13,25 juta yuan, naik lebih dari 20%. Ketua dan CEO Tao Tianhai menerima gaji 3,5 juta yuan, dan CFO Qiao Xiaojie 3,07 juta yuan.

Perusahaan milik daerah juga tetap berhati-hati. China Enterprise (600675.SH) pada 2025 berhasil membalikkan kerugian menjadi laba, tetapi remunerasi eksekutif tidak naik, malah turun dari 6,99 juta menjadi 6,18 juta yuan. Beberapa eksekutif menerima gaji antara 800k hingga 1,4 juta yuan, dan beberapa dewan memilih “nol gaji” karena menjabat di perusahaan terkait.

Dapat dilihat bahwa sistem remunerasi perusahaan pusat dan negara lebih banyak terkait dengan sistem, penilaian, dan manajemen masa jabatan, sehingga fluktuasi jauh lebih kecil dibandingkan perusahaan pasar. Dalam gejolak industri yang hebat, “ketenangan” ini malah menjadi semacam stabilizer.

Jika melihat dari sudut pandang jangka panjang, perubahan remunerasi eksekutif di industri properti China hampir merupakan ringkasan dari sejarah naik turunnya industri tersebut.

Pada periode kenaikan properti dari 2016 hingga 2020, ekspansi skala dan model perputaran tinggi melahirkan banyak “mitos gaji tinggi”, saat itu, gaji tahunan puluhan juta yuan di industri properti tidak jarang, beberapa perusahaan bahkan menggabungkan insentif saham dan gaji tunai, menciptakan “kingship gaji miliaran” tahunan.

Dari data remunerasi beberapa tahun terakhir, gaji eksekutif perusahaan properti sudah sangat terkait dengan profitabilitas perusahaan, dan begitu perusahaan merugi, gaji mereka pun turun secara besar-besaran, bahkan di beberapa perusahaan yang mengalami keruntuhan, gaji manajemen secara simbolis menjadi hal yang biasa.

Dari kategori perusahaan properti yang telah mengungkapkan remunerasi eksekutif, terlihat bahwa perusahaan pasar lebih banyak mengalami fluktuasi besar dalam gaji, sementara perusahaan milik negara dan pusat tetap stabil secara sistemik, membentuk dua garis kurva remunerasi yang sangat berbeda.

Bagi pelaku industri properti, keuntungan tinggi di era leverage tinggi sudah menjadi sejarah, digantikan oleh pertumbuhan yang lebih rendah, pembatasan yang lebih ketat, dan ketidakpastian siklus yang lebih panjang. Para eksekutif yang dulu berada di puncak industri, dari gaji puluhan juta turun ke ratusan ribu bahkan lebih rendah, bukan hanya perubahan pendapatan pribadi, tetapi juga penandaan berakhirnya sebuah era. Ketika “mitos gaji tinggi” perlahan menghilang, daya tarik profesi di industri properti pun sedang mengalami perubahan ulang.

(Artikel ini berasal dari First Financial)