Pertumbuhan negatif berkelanjutan, saldo kredit perumahan pribadi dari enam bank utama berkurang 1,9 triliun dalam 3 tahun

Tanya AI · Apa Sinyal Ekonomi yang Tercermin di Balik Penurunan Saldo Kredit Pemilikan Rumah Selama Tiga Tahun Berturut-turut?

Sebagai pelaku utama di pasar keuangan properti, enam bank milik negara terbesar adalah kekuatan utama di pasar kredit rumah pribadi, dengan pangsa lebih dari 75% di antara 42 bank yang terdaftar.

Menurut statistik dari Yicai, pada tahun 2025, saldo kredit rumah pribadi dari enam bank milik negara mencapai 25 triliun yuan, turun sekitar 2,7% dibandingkan tahun sebelumnya, melanjutkan tren penurunan negatif sejak 2023. Hingga tahun lalu, saldo kredit rumah dari enam bank terbesar telah berkurang 1,88 triliun yuan dari puncaknya pada 2022.

“Pengurangan saldo kredit rumah pribadi pada dasarnya adalah hasil alami dan cerminan objektif dari proses penyesuaian siklus properti.” Kata Xue Hongyan, peneliti khusus dari Bank Suzhou Commercial, kepada wartawan. Di balik ini, terdapat lemahnya permintaan kredit baru dan juga hilangnya pinjaman yang sudah ada.

Lebih sedikit 1,88 triliun yuan dari puncaknya

Menurut data Wind yang dikumpulkan oleh Yicai, pada tahun 2025, total saldo kredit rumah pribadi dari enam bank terbesar mencapai 25,07 triliun yuan, turun 693,1 miliar yuan dari tahun 2024, turun 2,69% secara tahunan. Dari sudut pandang penurunan tahunan, penurunan sebesar 2,52% dari 2024 sedikit membesar.

Sejak 2020, skala kredit rumah dari enam bank mengalami siklus “pertumbuhan cepat - perlambatan pertumbuhan - penurunan negatif berkelanjutan”. Pada 2020 hingga 2021, skala kredit rumah tetap tumbuh dua digit, menandai akhir dari era kenaikan tunggal properti.

Tahun 2022 menjadi titik balik penting, saat itu, kekuatan pertumbuhan properti melemah secara signifikan, dan kecepatan pertumbuhan saldo kredit rumah dari enam bank menurun tajam ke 1,78%, mencapai puncak sejarah hampir 27 triliun yuan.

Antara 2023 dan 2025, seiring industri properti memasuki tahap penyesuaian mendalam, skala kredit rumah dari enam bank mengalami tiga tahun berturut-turut penurunan, dengan kecepatan penurunan yang semakin membesar, masing-masing sebesar 1,92%, 2,52%, dan 2,69%. Tahun lalu, saldo kredit rumah dari enam bank sudah berkurang 1,88 triliun yuan dari puncaknya pada 2022.

“Pengurangan saldo kredit rumah pribadi pada dasarnya adalah hasil alami dan cerminan objektif dari proses penyesuaian siklus properti.” Kata Xue Hongyan, peneliti khusus dari Bank Suzhou Commercial. Di balik pengurangan ini, pertama, permintaan kredit baru yang lemah, pasar properti yang terus menyesuaikan menyebabkan penurunan signifikan dalam luas dan nilai penjualan properti komersial, serta berkurangnya minat warga untuk membeli rumah, sementara pinjaman jangka menengah dan panjang baru berada di posisi rendah; kedua, bank memperketat kontrol risiko dan meningkatkan standar persetujuan, di beberapa daerah dengan harga rumah tinggi, rasio leverage warga sudah cukup tinggi, keduanya membatasi penyaluran kredit baru.

“Selain itu, hilangnya pinjaman yang sudah ada semakin cepat, beberapa warga memilih pelunasan awal selama periode suku bunga turun untuk mengurangi beban bunga; ketiga, pembayaran pokok dan bunga secara normal, di mana bagian pokok yang dibayar setiap bulan dalam cicilan, juga akan menurunkan saldo secara alami jika pinjaman baru yang diberikan tidak cukup menutupnya,” katanya.

Analis dari Dongwu Securities, Li Yong, berpendapat bahwa saat ini, pasar properti China sedang dalam tahap penting transformasi dari kekuatan lama ke baru, mencari keseimbangan dinamis yang baru. Pada akhir 2025 hingga awal 2026, kondisi pasar menunjukkan ciri-ciri baru: di satu sisi, suku bunga kredit saldo dan pinjaman dana pensiun rumah yang turun secara bersamaan, menurunkan biaya pembelian rumah ke level terendah dalam beberapa tahun terakhir; di sisi lain, kepercayaan pasar masih membutuhkan dukungan kebijakan yang lebih tepat, efektif, dan berkelanjutan.

Tingkat NPL Kredit Rumah dari Dua Bank Utama Melebihi 1%

Dari skala kredit rumah dari masing-masing bank, tahun lalu, China Construction Bank dengan saldo hampir 5,99 triliun yuan tetap menjadi yang terbesar. Pada konferensi kinerja tahun 2025, Presiden China Construction Bank, Zhang Yi, menyatakan bahwa bank tersebut memanfaatkan peluang struktural di pasar properti tahun lalu, menerapkan kebijakan berbasis kota, menyempurnakan strategi penjualan rumah baru dan bekas, mendukung reformasi sistem penjualan properti dan dana pensiun rumah, serta memperkuat daya saing layanan keuangan perumahan pribadi.

Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) dengan skala 5,88 triliun yuan menempati posisi kedua. Dari data sebelumnya, saldo kredit rumah pribadi dari China Construction Bank dan ICBC secara gabungan mencakup sekitar 36%-37% dari 42 bank yang terdaftar.

Selanjutnya adalah Agricultural Bank of China dan Bank of China, tahun lalu, saldo kredit rumah pribadi masing-masing sebesar 4,82 triliun yuan dan 4,57 triliun yuan; sedangkan Postal Savings Bank dan Bank of Communications memiliki skala kredit rumah yang lebih kecil, masing-masing 2,37 triliun yuan dan 1,44 triliun yuan.

Dari segi laju pertumbuhan, pada 2025, saldo kredit rumah dari enam bank menunjukkan tren negatif, tetapi tingkat penurunannya berbeda. Yang paling kecil penurunannya adalah Postal Savings Bank (-0,37%), diikuti Bank of Communications (-1,65%) dan Bank of China (-1,89%), semuanya di bawah 2%. Penurunan yang lebih besar terjadi di ICBC (-3,41%), Agricultural Bank (-3,38%), dan China Construction Bank (-3,18%), semuanya lebih dari 3%, menunjukkan penyesuaian yang lebih besar di bank-bank terkemuka. Terutama ICBC, skala kredit rumahnya berkurang lebih dari 200 miliar yuan dibanding tahun sebelumnya.

Dalam hal rasio kredit bermasalah, karena pengaruh ekonomi makro dan siklus penurunan properti, rasio kredit bermasalah di industri perbankan umumnya meningkat.

Tahun lalu, kecuali rasio kredit bermasalah dari kredit rumah China Bank yang sedikit menurun 0,01 poin persentase, lima bank milik negara lainnya mengalami peningkatan rasio bermasalah dalam berbagai tingkat. Di antaranya, rasio kredit bermasalah di Bank of Communications dan ICBC masing-masing meningkat 0,43 poin dan 0,33 poin, keduanya melewati 1%, mencapai 1,01% dan 1,06%.

Pada konferensi kinerja 2025, banyak eksekutif bank yang mengulas tentang penyaluran kredit rumah tahun lalu, penanganan kredit bermasalah, serta strategi dan perkembangan penyaluran tahun ini.

Manajemen Bank of China menyatakan bahwa tahun lalu, bank tersebut membantu menstabilkan pasar properti, dengan total penyaluran kredit rumah pribadi lebih dari 500 miliar yuan. Tahun ini, mereka akan secara bertahap memperluas kredit rumah pribadi dan kredit konsumsi non-properti, mendorong pengembangan produk, segmen pelanggan, dan skenario secara terpadu, membangun ekosistem konsumsi yang lengkap.

Wakil Presiden Bank of Communications, Zhou Wanfeng, menyebutkan bahwa saat membahas kredit cicilan, tahun lalu, kuartal pertama menunjukkan pertumbuhan kecil di pasar properti, dan pinjaman cicilan meningkat secara tahunan, sementara kuartal pertama tahun ini, properti masih dalam tahap penyesuaian mendalam, dan jumlah cicilan yang dilunasi lebih besar dari yang diberikan, menunjukkan tren negatif. Namun, dia juga menyatakan bahwa sejak Maret, volume aplikasi kredit cicilan meningkat secara signifikan. Baik dibandingkan dua kuartal pertama tahun lalu maupun triwulan ketiga dan keempat tahun lalu, diperkirakan keduanya meningkat sekitar 15%.

Zhou Wanfeng berpendapat bahwa ini adalah sinyal bahwa pasar properti mulai stabil. Ia yakin, sesuai tren ini, kredit rumah tahun ini akan secara bertahap keluar dari tren penurunan dan mencapai pertumbuhan positif, sekaligus mendorong pertumbuhan pinjaman ritel yang diharapkan.