Lima bank besar mengurangi saldo pinjaman rumah pribadi yang ada sebesar 0,7 triliun yuan, apakah masih perlu melunasi pinjaman lebih awal?

Setiap harian wartawan|Zhao Jingzhi    Editor harian|Wei Guanhong

Apakah angin pelunasan awal pinjaman rumah sudah berakhir? Mulai paruh kedua tahun 2022, peminjam pinjaman perumahan pribadi di Tiongkok mempercepat pelunasan awal pinjaman, dan secara bertahap terbentuklah gelombang “pelunasan awal” dalam periode tertentu.

Namun saat ini, pemandangan seperti rebut nomor di tengah malam, antre berbulan-bulan sudah tidak umum lagi. Apakah angin pelunasan awal pinjaman masih berlanjut? Wartawan 《Berita Ekonomi Harian》mengumpulkan data menemukan bahwa saldo pinjaman perumahan pribadi di enam bank milik negara sekitar 24,48 triliun yuan, berkurang sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang tentu masih ada pelunasan awal pinjaman rumah, tetapi jika dibandingkan beberapa tahun lalu, sudah tidak bisa lagi disebut ‘gelombang’,” kata Wang Pengbo, analis senior industri keuangan di Broadcom Consulting. Penurunan saldo pinjaman hipotek disebabkan oleh kombinasi pelunasan awal oleh warga dan rendahnya minat membeli rumah tahun lalu.

Perlu dicatat bahwa, pada kuartal pertama tahun ini, pasar properti menunjukkan “musim semi kecil”, dan untuk situasi ini, ahli kebijakan keuangan senior Zhou Yiqin berpendapat bahwa ini bukan rebound jangka pendek akibat oversold, melainkan karena penurunan suku bunga pasar secara bertahap dan pelonggaran kebijakan pembelian rumah, kepercayaan pasar sedang pulih secara stabil, dan tren ini diharapkan dapat berlanjut di kuartal kedua.

Saldo pinjaman rumah pribadi tahun lalu menurun

Data yang dikumpulkan wartawan menunjukkan bahwa saldo pinjaman perumahan pribadi di bank tetap menurun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama pemberian pinjaman rumah, saldo pinjaman perumahan pribadi di enam bank milik negara berkurang 0,62 triliun yuan; dan pada tahun 2025, total pengurangan bersih sekitar 0,71 triliun yuan, dengan penurunan yang lebih besar dibanding tahun 2024.

Perlu dicatat bahwa, pada semester pertama tahun 2025, total pengurangan di enam bank milik negara mencapai 107,8 miliar yuan, jauh lebih kecil dari 325,5 miliar yuan pada semester pertama 2024, tetapi pada semester kedua 2025, pengurangan besar sekitar 602,2 miliar yuan menyebabkan penurunan total pinjaman rumah pribadi tahun lalu semakin besar dibanding tahun 2024.

Seiring berkurangnya saldo pinjaman rumah pribadi, saat ini saldo pinjaman perumahan pribadi di enam bank milik negara telah meninggalkan “era 6 triliun yuan”.

Dari gambaran nasional, saldo pinjaman rumah pribadi juga menurun. Data dari Bank Sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, saldo pinjaman rumah pribadi nasional mencapai 37,01 triliun yuan, turun 1,8% secara tahunan.

Dalam pandangan industri, penurunan saldo pinjaman rumah yang ada sebenarnya adalah “pertarungan” antara dua kekuatan: pertama, berapa banyak yang dilunasi lebih awal, dan kedua, berapa banyak pinjaman baru yang diberikan sebagai pengganti.

Yang Hai Ping, peneliti tamu Asosiasi Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa pasar properti masih dalam masa penyesuaian, saat ini banyak pelanggan kebutuhan mendesak, tetapi juga banyak pelanggan yang menunggu dan menonton, secara umum pertumbuhan pinjaman hipotek kurang kuat.

Pasar properti kecil musim semi di kuartal pertama

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi properti bekas mengalami “musim semi kecil”. Laporan CRER menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi properti bekas di 20 kota utama sekitar 17,97 juta meter persegi, meningkat 117% dari bulan sebelumnya, dan juga meningkat 6% secara tahunan; total luas transaksi kuartal pertama sekitar 41,08 juta meter persegi, meningkat 4% secara tahunan.

Dalam gelombang “musim semi kecil” ini, kota-kota tingkat satu seperti Beijing dan Shanghai berperan sebagai “pemimpin”.

“Musim semi kecil pasar properti kuartal pertama 2026 didorong terutama oleh pasar properti bekas di kota tingkat satu, saat ini sedang dalam tahap pemulihan yang moderat, dan tren pemulihan ini berpotensi berlanjut,” kata Zhou Yiqin kepada wartawan. “Kedatangan tren ‘musim semi kecil’ ini juga akan secara bertahap menunjukkan dampak positif terhadap saldo pinjaman rumah pribadi di bank komersial.”

Zhou Yiqin menunjukkan bahwa aktivitas transaksi properti bekas yang aktif akan langsung mendorong peningkatan pengajuan pinjaman rumah, secara bertahap memperlambat penurunan saldo, dan di masa depan diharapkan dapat memberikan dukungan positif terhadap saldo pinjaman rumah, sehingga pasar secara keseluruhan bergerak menuju “volume naik harga stabil”.

Yen Yuejin, Wakil Direktur Institut Riset Properti E-House di Shanghai, mengatakan bahwa tren “musim semi kecil” lebih banyak menitikberatkan pada transaksi properti bekas di kota-kota utama, dan saat ini pasar properti nasional masih dalam tahap awal pemulihan, pasar transaksi di kuartal kedua akan semakin membaik, dan ini juga akan memberikan dukungan positif terhadap pasar pinjaman. “Namun beberapa pelanggan menggunakan pinjaman dana perumahan, yang tidak akan tercatat dalam data pinjaman bank komersial, dan ini juga akan mempengaruhi data saldo pinjaman komersial.”

Peningkatan volume pengajuan pinjaman hipotek di Bank Transportasi

Mengenai situasi pinjaman rumah pribadi tahun ini, wartawan memperhatikan bahwa banyak manajemen bank juga memberikan penilaian dalam konferensi kinerja mereka. Di antaranya, Bank Transportasi menunjukkan optimisme terhadap bisnis pinjaman rumah pribadi.

Pada konferensi kinerja tahun 2025, Wakil Presiden Bank Transportasi Zhou Wanfu memperkenalkan bahwa sejak Maret 2026, volume pengajuan pinjaman hipotek di bank ini meningkat secara signifikan. “Ini adalah sinyal bahwa pasar properti mulai stabil,” kata Zhou Wanfu. “Jika tren ini berlanjut, bisnis pinjaman rumah tahun 2026 akan secara bertahap mencapai pertumbuhan positif, dan mendorong seluruh target pertumbuhan pinjaman ritel Bank Transportasi tercapai.”

Wakil Presiden ICBC Wang Jingwu juga menanggapi tingkat non-performing loan (NPL) pinjaman pribadi. Wang Jingwu menyatakan bahwa kualitas aset pinjaman pribadi bank ini tetap baik dalam jangka panjang, dan selama dua tahun terakhir, dipengaruhi oleh transformasi ekonomi, penyesuaian pasar properti, dan ketidakseimbangan penawaran dan permintaan sementara, tingkat NPL sedikit meningkat dalam jangka pendek, sesuai tren industri secara umum.

“Fundamental ekonomi negara kita stabil, tahan banting, dan memiliki potensi besar, serta tidak ada perubahan dalam kondisi pendukung dan tren dasar yang mendukung pertumbuhan jangka panjang, sehingga risiko pinjaman pribadi dapat dikendalikan,” kata Wang Jingwu. “Dengan percepatan pelaksanaan kebijakan dan terus dirilisnya manfaat kebijakan, fondasi pasar kredit pribadi akan secara bertahap membaik, dan kualitas aset pinjaman pribadi juga akan kembali ke tingkat yang wajar.”

Meskipun pemerintah terus mengeluarkan kebijakan di bidang properti dan pasar properti menunjukkan tanda-tanda pemulihan, Y Hai Ping mengatakan kepada wartawan bahwa proporsi pinjaman hipotek dalam alokasi aset bank mungkin akan mengalami tren penurunan.

Dari data saat ini, wartawan memperhatikan bahwa pinjaman konsumsi pribadi dan pinjaman usaha pribadi di bank-bank besar mengalami pertumbuhan besar. Di antaranya, pinjaman konsumsi pribadi ICBC meningkat 77,82 miliar yuan, tumbuh 18,5%, dan pinjaman usaha pribadi meningkat 252,24 miliar yuan, tumbuh 15,0%; pinjaman konsumsi pribadi Bank China di dalam negeri meningkat hingga 28%.

Apakah pelunasan awal pinjaman rumah menguntungkan?

Sebelumnya, gelombang pelunasan awal pinjaman perumahan terutama disebabkan oleh peminjam, di satu sisi karena fluktuasi ekonomi, dan di sisi lain karena pasar keuangan nasional juga berfluktuasi, pendapatan investasi warga biasa menurun, dan preferensi risiko menjadi lebih konservatif. Selain itu, suku bunga pinjaman rumah yang ada cukup tinggi, beberapa peminjam memiliki suku bunga pinjaman di atas 5%, dan berbagai faktor mendorong peminjam menggunakan sebagian dana yang sebelumnya untuk investasi guna pelunasan awal.

Namun, dengan penurunan suku bunga pinjaman rumah yang ada, biaya bunga pinjaman perumahan pribadi juga secara bertahap menurun. Berdasarkan data Bank Sentral, pada Februari tahun ini, rata-rata tertimbang suku bunga pinjaman rumah baru sekitar 3,1%, lebih rendah sekitar 10 basis poin dari tahun sebelumnya, dan suku bunga pinjaman tetap rendah.

Dengan suku bunga yang rendah, apakah pelunasan awal pinjaman pribadi masih menguntungkan?

“Keuntungan atau kerugiannya tergantung pada tingkat pengembalian investasi atau tabungan saat ini, dan selisihnya dengan suku bunga pinjaman setelah penurunan,” kata Wang Pengbo. “Jika tingkat pengembalian investasi lebih tinggi dari suku bunga pinjaman, maka lebih baik mengalokasikan dana untuk investasi; sebaliknya, bisa mempertimbangkan pelunasan sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, juga perlu menyisihkan dana untuk kebutuhan hidup sehari-hari dan masa depan pensiun, kesehatan, dll.”

Selain itu, dari segi metode pembayaran, umumnya, metode cicilan pokok tetap di awal membayar lebih banyak pokok dan bunga lebih sedikit, sehingga pelunasan awal lebih menguntungkan; sedangkan metode cicilan tetap (equal principal and interest) di awal membayar lebih banyak bunga dan pokok lebih sedikit, jika sudah melewati setengah masa cicilan, juga tidak perlu mempertimbangkan pelunasan awal.

Gambar sampul sumber: Xinhua