Green City Management (9979.HK): Dari Pemimpin Skala ke Tolok Ukur Nilai, Sebuah Ujian Kemampuan Melintasi Siklus

当行业中国房地产仍在深度调整中艰难寻底时，这条曾经的“黄金赛道”——代建——也开始迎来关键转型。

中指研究院数据显示，2025年代建行业新签面积约171M平方米，同比仅增长4%，增速放缓凸显行业分化，强者恒强格局进一步固化。

在这样的背景下，绿城管理发布2025年财报，传递出清晰的“稳健韧性”信号。

现金流改善、股东回报加码、业务质量提升、战略2030启动，种种线索更是共同指向一个判断。这家代建龙头正在加速完成关键的能力切换，伴随行业发展逻辑从“规模扩张”转向“价值深耕”，绿城管理也将从“中国房地产轻资产开发模式引领者”升级为“中国房地产全周期综合服务引领者”。

一、现金流安全垫与稳定股东回报，筑牢盈利基础

2025年，绿城管理的经营性现金流同比增长42.3%，达到415M元。这一数值与归属于母公司净利润基本匹配，不仅充分夯实公司的盈利质量，加固了现金流安全垫，也显著增强了财务韧性，为股东长期回报与公司未来发展提供有力支撑。

（数据来源：公司资料）

这还意味着什么？

在代建行业普遍面临回款周期拉长、项目启动放缓的背景下，绿城管理的利润“含金量”依然扎实。

从数据上看，现金流改善的背后，是公司运营效率提升、代建费回款加快的直接体现。

财报显示，2025年公司新拓项目启动率提升至72%，合同转化率提升到9%。运营效率的提升直接反映在回款上。同时，项目新开工周期缩短至126天、首开周期缩短至7个月，里程碑节点达成率、示范区按时开放率同比提升10个百分点以上。

更为关键的是，尽管代建行业普遍采用轻资产模式，但绿城管理凭借精细化的运营管理，牢牢严控资本开支，将自身资本开支压力维持在极低水平。即使在行业调整期，公司依然有能力维持与上年持平的分红规模。

**2025年，**绿城管理维持高分红比例，叠加此前已派付的中期股息，每股年度派息 0.2095 元，派息率达到 100%，真正实现公司的经营成果及时与股东分享。

更为明确的是，公司给出**“2026年分红比例不低于归属于母公司净利润80%”**的承诺。如若业绩与现金流持续改善，其还将进一步优化股东回报方案。

此外，香港联交所最新股权披露资料显示，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰于3月31日通过股份激励计划获授328k股，并以自有资金在公开市场增持共1.1M股，持股总数提升至3.82M股。2025年公司还首次回购并注销10M股股份，在切实维护股东利益的同时，更向市场传递出管理层对公司长期发展的坚定信心。

整体而言，在行业持续深度调整背景下，绿城管理能够维持高分红，并且给出明确的派息指引，这本身就证明了，管理层对公司未来现金流的稳定性有足够信心，也为其后续盈利修复奠定了坚实基础。

二、多维优化以夯实根基，明确盈利改善路径

2025年，绿城管理新拓合约总建筑面积35.35M平方米，同比微降3.1%。但如果仅看规模，可能会错过更重要的变化：在当年，公司新拓的代建费为9.35B元，同比增长0.4%，市占率连续十年稳定在20%以上，持续领跑行业。

（数据来源：克而瑞）

Inilah hasil pelaksanaan strategi perusahaan untuk “mengoptimalkan struktur proyek melalui peningkatan kualitas alih-alih sekadar kuantitas, memperdalam bisnis di kota-kota utama untuk mengukuhkan fondasi, serta memperkuat kepastian pelaksanaan operasional guna memastikan realisasi laba” dan secara konkret dapat dilihat dari tiga dimensi.

Dari struktur pelanggan, BUMN adalah sumber bisnis terbesar. Karakteristik bisnis ini adalah kepastian pendapatan yang kuat, nilai transaksi rata-rata dan profit relatif lebih tinggi, serta tingkat pengulangan penugaan yang tinggi, sehingga disebut sebagai “bisnis penyangga strategis berbasis kepastian”. Dengan mengoptimalkan struktur pelanggan dan proyek, dalam proyek-proyek baru yang dit拓（新拓）绿城管理2025, porsi BUMN meningkat dari2024年的25.1% secara signifikan menjadi37%; porsi代建费 bahkan mencapai47.4%, terus meningkatkan kualitas laba.

（数据来源：公司资料）

Dari struktur wilayah, perusahaan mendalami kota-kota penting dan memperkuat penataan di area inti. Pangsa proyek baru yang dit拓 di kota tingkat satu dan dua mencapai 55%, dan di 10 provinsi teratas tingkat penjualan pasar, 8 di antaranya menempati peringkat pertama dalam pangsa pasar, dengan tambahan 2 provinsi dibanding 2024. Selain itu, proyek-proyek percontohan di kota-kota penting seperti 绿城·天津晓月晴川 dan 城发绿城·江阴澄云庐 tidak hanya meningkatkan penetrasi pasar regional, tetapi juga mendorong peningkatan tarif代建费 melalui serah terima dengan kualitas tinggi, sehingga menyediakan dukungan kuat bagi perbaikan laba. Ini bukan hanya cerminan posisi pasar, tetapi juga memberi jaminan dasar bagi terpenuhinya kondisi penjualan proyek dan realisasi kemampuan premium.

（数据来源：公司资料）

Dari kualitas proyek, tingkat penugaan berulang pihak pemberi kerja terus meningkat selama tiga tahun berturut-turut. Dari 13% pada 2023 menjadi 26% pada 2025. Di atas fondasi tingkat kepuasan pelanggan B-end sebesar 98 poin dan kepuasan pelanggan C-end sebesar 92 poin, peningkatan tingkat penugaan berulang mencerminkan kepercayaan yang lebih dalam: pemberi kerja bersedia membayar imbalan yang wajar atas kualitas dan kemampuan eksekusi.

Perlu dicatat bahwa, berbeda dengan strategi sebagian perusahaan di industri yang “mengganti harga dengan volume”,绿城管理 justru secara proaktif meninggalkan proyek-proyek dengan margin kotor rendah dan risiko tinggi, serta memfokuskan diri pada jalur bernilai tinggi.

Menurut data dari 中指研究院, saat ini lebih dari 80% proyek di industri memiliki tarif代建费 yang sudah turun ke kisaran 1%-3%. Dalam situasi ini, 绿城管理 masih memiliki lebih dari 50% proyek dengan tarif fee di atas 3%, dan tingkat biaya komersialnya secara signifikan lebih baik dibanding rata-rata industri.

（数据来源：中指院）

Ini menunjukkan bahwa meskipun perang harga terus berlangsung di industri, kemampuan tawar perusahaan-perusahaan terdepan tidak tergerus sepenuhnya.

Yang mendukung keunggulan kemampuan tawar tersebut adalah delapan fondasi yang telah lama digarap绿城管理: kredibilitas (资信)、brand、tim、sumber daya、sistem、produk、layanan, dan pelanggan. Berdasarkan ini, kemampuan produk dan efektivitas operasional perusahaan terus menjalani iterasi peningkatan, yang pada gilirannya menebalkan hambatan kompetitif serta ruang bagi laba.

Eksekusi yang stabil di sisi serah terima terlihat sebagai bukti langsung.

Menurut laporan keuangan,绿城管理 telah berturut-turut selama 5 tahun melampaui skala serah terima lebih dari 10 juta meter persegi. Pada 2025, perusahaan menyerahkan tepat waktu 129 proyek, dengan luas serah terima mencapai 14,51 juta meter persegi. Tingkat eksekusi yang tinggi, selain memperkuat reputasi merek, juga lebih menjamin bahwa代建费 kembali tepat waktu, sehingga mendorong laba bergerak ke arah positif.

Dari sisi kekuatan produk, kinerjanya juga menonjol. Sepanjang tahun, perusahaan meraih 117 penghargaan kategori produk, sekaligus mempertahankan gelar “中国代建企业产品力TOP1”. Di saat yang sama, kecepatan pengajuan dan persetujuan rancangan desain meningkat 13%, efisiensi pengadaan perusahaan milik negara (国企招采) meningkat 20%-30%, sehingga menunjukkan kekuatan komprehensif perusahaan-perusahaan terdepan secara menyeluruh.

（数据来源：公司资料）

三、Dari perusahaan terdepan di代建 menjadi penyedia layanan full-cycle, strategi 2030 memperluas batas pertumbuhan laba

Bersandar pada situasi saat ini, 2026 adalah tahun awal strategi 2030绿城管理.

Dalam paparan manajemen pada rapat kinerja mengenai visi strategis, muncul perubahan, yaitu绿城管理 akan dinaikkan dari “中国房地产轻资产开发模式引领者” menjadi “中国房地产全周期综合服务引领者”.

Dari tata letak bisnis, perluasan layanan sepanjang seluruh siklus kehidupan memiliki dua arah yang jelas:

Pertama, perpanjangan value chain yang berpusat pada bisnis utama代建.

Berdasarkan empat dimensi keterkaitan rantai industri, pemanfaatan ulang kemampuan inti, kesesuaian modal sumber daya, serta model ringan aset, perusahaan menyaring bisnis terkait baru yang sangat selaras dengan bisnis utama代建, misalnya penjualan unit baru (代销), interior finishing (精装修), layanan properti, operasi sewa, dan jalur pembaruan perkotaan (city renewal), untuk membina titik pertumbuhan jangka panjang baru pada laba dan arus kas.

Kedua, perpanjangan ruang geografis untuk memperluas pasar luar negeri.

Dengan mengandalkan jaringan sumber daya besar luar negeri dari grup 中交集团 yang mencakup lebih dari 150 negara dan kawasan,绿城管理 menimbang kondisi, secara resmi membentuk divisi bisnis代建 luar negeri, secara mendalam berintegrasi ke dalam inisiatif“一带一路”, serta secara aktif mengeksplor peluang perkembangan pasar untuk orang Tionghoa di luar negeri. Pada 2026, perusahaan akan memfokuskan penyelesaian studi mendalam serta pembuktian jalur untuk sebagian pasar inti. Di saat mencari pasar tambahan, perusahaan juga memanfaatkan keunggulan sinergi sistem 中交 untuk satu kali “pelimpahan” kemampuan, guna memberikan dukungan baru bagi pertumbuhan laba jangka panjang.

（数据来源：公司资料）

Dari tren industri, peningkatan strategi绿城管理 kali ini terutama didasarkan pada beberapa peluang industri berikut.

Pertama, pengaktifan kembali lahan perumahan milik platform pemerintah kota (城投存量土地). Secara nasional, luas lahan perumahan yang belum dibangun untuk platform 城投 sekitar 171M meter persegi, di mana sekitar 85 juta meter persegi mungkin memiliki niat untuk代建. Ini merupakan sumber bisnis berkualitas yang kepastian penugasan代建-nya relatif kuat dalam beberapa tahun terakhir.

Kedua,代建 oleh pemberi dana (资方代建). Di satu sisi, dalam latar belakang “保交楼”, keterlibatan lembaga keuangan dalam penanganan masalah bermasalah (不良纾困) masih berlanjut, sehingga bisnis代建 bersama pemberi dana profesional memiliki ruang yang sangat luas. Di sisi lain, sebagian pemberi dana secara lebih maju telah mengeksplorasi kerja sama dengan pengembang swasta (民企) dan BUMN daerah yang memiliki kemampuan investasi, mengunci proyek berkualitas sejak awal dari sumbernya. Dalam proses tersebut, perusahaan代建 dapat berperan dengan kemampuan profesionalnya untuk membantu pemberi dana melakukan penyaringan proyek di tahap awal.

Terakhir, pembaruan kota (城市更新). Berdasarkan estimasi data “七普”, total luas rumah hunian “yang menunggu pembaruan” yang dibangun sebelum tahun 2000 di negara kita sekitar 415M㎡, sehingga menyimpan ruang pasar yang sangat luas.

Jika meninjau tata letak bisnis绿城管理, meskipun perusahaan memegang banyak peluang pengembangan, perusahaan tetap menjaga batasan operasional, berulang kali menekankan prinsip “pilih proyek percontohan terlebih dahulu, evaluasi secara hati-hati, dorong secara bertahap, dan kontrol risiko secara ketat”.

Dengan memegang prinsip ini, perusahaan dapat, sambil tetap pada arah strategi jangka panjang dan mengukuhkan fondasi pengembangan, tetap fleksibel menyesuaikan perubahan pasar, menangkap peluang perkembangan, dan pada akhirnya mencapai perkembangan yang sehat: melaju stabil, terus memperbesar skala, serta memperbaiki laba secara berkelanjutan.

四、Kesimpulan

Berdiri di persimpangan “jalan belah dua” bagi industri代建, terjadi penataan ulang urutan perusahaan, pembersihan perusahaan ekor, serta peningkatan konsentrasi perusahaan di segmen terdepan. Menurut data dari克而瑞, pada 2025 konsentrasi perusahaan-perusahaan dengan skala新拓 top 10 mencapai 77%, naik 6 poin persentase dibanding 2024.

（数据来源：克而瑞）

Dalam masa perputaran (shake-up) seperti ini, logika nilai绿城管理 sedang mengalami perubahan yang halus namun signifikan.

Jika dilihat dalam latar belakang penyesuaian industri, penurunan fee/rate, dan kekakuan biaya tenaga kerja, tingkat kekokohan fundamental operasional perusahaan, besarnya perbaikan arus kas, perubahan kualitas pesanan baru yang dit拓, serta dimulainya secara resmi strategi 2030, semuanya mengarah pada satu kesimpulan:绿城管理 sedang menyelesaikan peralihan kemampuan dari digerakkan oleh skala menuju digerakkan oleh nilai.

Bagi para investor, mungkin berarti cara melihat perusahaan ini juga perlu disesuaikan.

Tidak hanya fokus pada pangsa pasar绿城管理 di jalur代建, tetapi juga perhatikan bagaimana perusahaan merealisasikan kemampuan dalam proses transisi dari “perusahaan terdepan di代建” menjadi “penyedia layanan full-cycle”.

Bagaimanapun, dalam industri properti yang berjangka panjang, yang mampu menembus siklus bukanlah yang skala terbesarnya, melainkan yang arus kasnya paling stabil dan hambatan kemampuannya paling tebal.