Dampak Pasca Akuisisi dan Penggabungan: Laba Bersih Country Garden Services Turun Lebih dari 60% | Pengamatan Laporan Keuangan

Tanya AI · Mengapa penurunan nilai goodwill Grup Layanan Country Garden (Country Garden Services) meledak secara terkonsentrasi pada aset yang diakuisisi?

“

Berharap dalam 3 tahun ke depan tren akan berbalik turun dan kemudian naik kembali.

Reporter dari China Real Estate (Fang) 曾冬梅丨Laporan Guangzhou

Penggabungan dan akuisisi berskala besar beberapa tahun silam, masih terus memberikan dampak mendalam pada laporan keuangan perusahaan properti yang terdaftar.

Pada 27 Maret, berdasarkan laporan kinerja tahunan yang diumumkan oleh Country Garden Services Holdings Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Country Garden Services”, 06098.HK), pada tahun 2025 pendapatan perusahaan tersebut tumbuh 9,9% year-on-year menjadi 48.35B yuan, sedangkan laba bersih malah turun, yaitu turun 68% year-on-year menjadi 600 juta yuan, dan penurunan pada laba yang diatribusikan kepada pemegang saham adalah 67%.

Salah satu faktor penting yang menyebabkan turunnya laba bersih adalah Country Garden Services mencatat penyisihan penurunan nilai penuh atas saldo tercatat goodwill terhadap Man Guo Environment, dengan nilai sekitar 970 juta yuan. Pada tahun 2020, Country Garden Services mengakuisisi 70% saham Man Guo Environment dengan biaya tidak lebih dari 2,45 miliar yuan, untuk memasuki jalur bisnis layanan kebersihan lingkungan. Dalam dua tahun terakhir, karena pengembangan bisnis Man Guo Environment tidak sesuai harapan, Country Garden Services terpaksa melakukan penurunan nilai atas goodwill-nya. Hingga akhir 2025, nilai tercatat bersih goodwill yang timbul dari penggabungan dan akuisisi masih tersisa sebesar 14,45 miliar yuan.

Piutang usaha juga menghadapi tekanan penurunan nilai. Dalam periode tersebut, Country Garden Services membersihkan piutang perdagangan berumur panjang, sehingga kerugian penurunan nilai kredit meningkat dan berdampak pada laba sekitar 660 juta yuan.

Dalam 4 tahun buku dari 2022 hingga 2025, Country Garden Services mengalami penurunan tajam laba bersih pada 3 tahun. Manajemen perusahaan menyatakan dalam rapat kinerja bahwa tekanan laba secara bertahap bersumber dari aksi pembersihan keuangan yang proaktif; untuk tiga tahun ke depan, perusahaan berharap pertumbuhan dapat tetap berada pada kisaran angka satuan besar baik di sisi pendapatan maupun sisi laba.

━━━━

Akumulasi penurunan nilai goodwill melebihi 5 miliar yuan

Man Guo Environment didirikan pada tahun 2015, bergerak dalam layanan pengelolaan dan operasi kebersihan lingkungan terpadu untuk wilayah perkotaan dan pedesaan. Bisnisnya mencakup lebih dari 20 provinsi, daerah otonom, dan kota di Tiongkok, serta memiliki kualifikasi tingkat nasional pertama di industri pembersihan. Pada saat itu, Country Garden Services menyatakan bahwa akuisisi perusahaan unggulan industri ini bermanfaat untuk menyusun strategi masuk ke bidang layanan kota, serta membantu membangun merek layanan kota yang mendalam dan beragam.

Diketahui bahwa akuisisi ini melibatkan perjanjian earn-out. Man Guo Environment harus, setelah berakhirnya periode penyesuaian valuasi selama 3 tahun, mencapai pendapatan usaha kumulatif tidak kurang dari 4,53 kali pendapatan tahun 2020, serta laba bersih non-berulang kumulatif tidak kurang dari 4,37 kali laba tahun 2020. Sementara itu, Country Garden Services berkomitmen untuk memisahkan (spin-off) segmen kebersihan lingkungan dan mencantumkannya di bursa sebelum 31 Desember 2027.

Hingga saat ini, Country Garden Services belum mengungkapkan data kinerja Man Guo Environment, tetapi pengumuman penurunan nilai goodwill terkait sudah dapat menjelaskan banyak hal. Misalnya, pada tahun buku 2024, manajemen Country Garden Services menilai bahwa pengembangan bisnis Man Guo Environment pada tahun-tahun sebelumnya tidak terlaksana sesuai rencana, sebagian bisnis persediaan (existing) dilakukan penyesuaian, yang menyebabkan pendapatan dan laba menurun. Di samping itu, sebagian pelanggan memiliki periode pembayaran kembali yang menjadi lebih panjang sehingga arus kas tidak ideal. Untuk itu, Country Garden Services mencatat penurunan nilai goodwill sebesar 990 juta yuan untuk Man Guo Environment.

Pada tahun 2025, performa Man Guo Environment tetap tidak ideal. Arus kas dari aktivitas operasi tidak menunjukkan perbaikan yang signifikan, dan bisnis terkait juga mengalami penyusutan strategis, sehingga semakin menurunkan nilai yang dapat dipulihkan. Akibatnya, sisa saldo goodwill tercatat sekitar 970 juta yuan tersebut dicatat penurunan nilai secara penuh, yang menyebabkan laba bersih Country Garden Services pada 2025 turun sebesar 970 juta yuan. Dalam waktu singkat dua tahun, Man Guo Environment telah mencatat penurunan nilai goodwill total sebesar 1,96 miliar yuan.

Setengah bulan setelah mengumumkan akuisisi Man Guo Environment, Country Garden Services juga mengungkapkan rencana untuk mengakuisisi 60% saham Fujian Dongfei dengan nilai 375 juta yuan. Fujian Dongfei juga merupakan perusahaan layanan kota. Pihak pembeli dan penjual sama-sama menandatangani perjanjian earn-out atas kinerja. Diketahui bahwa Fujian Dongfei gagal memenuhi janji kinerja yang tercantum dalam perjanjian transfer saham; pada periode 2021 hingga 2023, selisih antara pendapatan usaha yang terealisasi dengan target yang disepakati adalah sekitar 710 juta yuan, dan selisih laba bersih non-berulang sekitar 110 juta yuan. Karena itu, Country Garden Services mencatat penurunan nilai goodwill sebesar sekitar 400 juta yuan untuk perusahaan tersebut.

Informasi publik menunjukkan bahwa pada akhir 2019, nilai tercatat bersih goodwill Country Garden Services adalah 1,22 miliar yuan. Setelah itu, dalam dua tahun berikutnya, perusahaan ini menjalankan penggabungan dan akuisisi berskala besar; hanya nilai akuisisi pada tahun 2021 telah melebihi 20 miliar yuan. Goodwill karenanya tumbuh cepat. Hingga akhir 2021, nilai tercatat goodwill telah mencapai 19,29 miliar yuan. Seiring dengan meredanya pasar properti, industri layanan properti berangsur kembali ke rasionalitas. Banyak aset hasil akuisisi menghadapi tekanan penurunan nilai karena pengembangan bisnis tidak sesuai harapan. Hingga akhir 2025, akumulasi penurunan nilai goodwill Country Garden Services mencapai 5,03 miliar yuan, menjadi salah satu faktor penting yang memengaruhi penurunan laba bersihnya dalam beberapa tahun terakhir.

Pada akhir periode pelaporan, nilai tercatat bersih goodwill Country Garden Services masih sebesar 14,45 miliar yuan. Manajemen menyatakan bahwa dalam proyek-proyek yang dikelola dari perusahaan-perusahaan hasil penggabungan dan akuisisi di masa lalu, memang masih ada sebagian proyek yang mengalami kerugian. Perusahaan memperkirakan bahwa risiko penurunan nilai lebih lanjut atas saldo goodwill dari penggabungan dan akuisisi di masa lalu selain Man Guo Environment adalah terkendali.

━━━━

Risiko penurunan nilai piutang belum dibereskan sepenuhnya

Selain goodwill, pencadangan penurunan nilai untuk piutang juga membebani indikator laba bersih Country Garden Services. Menurut penjelasan manajemen, pada tahun 2025, perusahaan menerapkan kebijakan pencadangan yang lebih ketat, secara proaktif membersihkan piutang perdagangan berumur panjang, sehingga kerugian penurunan nilai kredit yang terkait dengan piutang perdagangan meningkat.

Laporan kinerja menunjukkan bahwa seiring pertumbuhan skala usaha, piutang perdagangan Country Garden Services juga meningkat. Nilai total tercatat hingga akhir 2025 sekitar 18,8 miliar yuan, naik 1,1 miliar yuan year-on-year. Akumulasi pencadangan penurunan nilai mengalami kerugian sekitar 3,93 miliar yuan. Dari komposisinya dapat dilihat bahwa risiko piutang perdagangan pihak terkait sudah berada pada tahap akhir pemberesan; hingga akhir 2025, nilai yang telah dicadangkan turun adalah 1,57 miliar yuan, dengan nilai buku tersisa sekitar 570 juta yuan. Sementara itu, dari piutang perdagangan pihak ketiga, akumulasi penurunan nilainya adalah 2,36 miliar yuan, dan nilai buku masih setinggi 18,23 miliar yuan.

Ada investor yang menyatakan bahwa setelah penyerapan selama 3 tahun terakhir, penurunan besar nilai goodwill dan masalah piutang pihak terkait pada dasarnya sudah terselesaikan. Namun, masih ada “gunung besar” berikutnya—piutang pihak ketiga yang harus dilampaui. Hingga akhir 2025, jumlah piutang perdagangan umur 2–3 tahun dan di atas 3 tahun pada perusahaan tersebut adalah 3.52B yuan, naik sekitar 35% year-on-year. Penagihan kembali untuk piutang berumur panjang masih mungkin menghasilkan pencadangan piutang buruk, sehingga menekan laporan laba rugi.

Menurut manajemen Country Garden Services, amortisasi biaya aset tak berwujud akibat penggabungan dan akuisisi, penurunan nilai goodwill, serta penurunan nilai aset tak berwujud lainnya semuanya merupakan faktor non-operasional. Secara keseluruhan, pada tahun 2025 perusahaan mencapai target yang ditetapkan pada awal tahun dalam hal fundamental operasi. Misalnya, pendapatan usaha meningkat hampir 10 poin persentase, dan arus kas tetap stabil serta sehat.

Secara spesifik, layanan manajemen properti masih menjadi basis utama. Total pendapatan sepanjang tahun sekitar 27,93 miliar yuan, naik sekitar 7,3% year-on-year, atau sekitar 57,8% dari total pendapatan. Pendapatan layanan peningkatan nilai komunitas dan pendapatan dari bisnis “Tiga layanan, satu penyedia” juga mengalami peningkatan. Pendapatan dari layanan peningkatan nilai selain milik pemilik, bisnis lingkungan, serta layanan operasi komersial justru turun year-on-year.

Margin laba kotor secara keseluruhan berada pada tren penurunan. Turun 1,6 poin persentase year-on-year menjadi sekitar 17,5%. Alasannya adalah perubahan struktur bisnis yang membuat margin laba layanan peningkatan nilai komunitas, bisnis lingkungan, dan “Tiga layanan, satu penyedia” mengalami penyesuaian secara bertahap. Contohnya, margin laba layanan peningkatan nilai komunitas yang memiliki margin tinggi turun 9,5 poin persentase year-on-year menjadi 28,9%; margin laba dalam “Tiga layanan, satu penyedia” untuk manajemen properti dan layanan terkait lainnya turun 2,1 poin persentase year-on-year menjadi 7,9%; margin laba bisnis lingkungan turun 4,8 poin persentase year-on-year menjadi 9,8%. Adapun margin laba untuk segmen manajemen properti yang berfungsi sebagai “batu pemberat” justru mengalami optimasi, naik 0,6 poin persentase year-on-year menjadi 20,6%.

Untuk tahun 2026, manajemen Country Garden Services menyampaikan ekspektasi bahwa sisi operasional berada pada arah yang baik, serta mengungkapkan bahwa perusahaan memperkirakan penyesuaian struktur dan pembangunan kapasitas untuk bisnis inti pada dasarnya akan selesai pada tahun 2028.

Namun, risiko Country Garden Services juga berasal dari pelanggaran yang berujung sanksi dari regulator. Dalam dua tahun terakhir, beberapa perusahaan di berbagai wilayahnya dipenal oleh otoritas pemerintah karena layanan tidak memenuhi standar dan operasi yang melanggar ketentuan, serta sebab lain. Pada 23 Mei 2024, komunitas Zhangqiu Country Garden yang dilayani oleh Cabang Jinan dari Grup Layanan Country Garden Life, mengalami gangguan yang sering terjadi pada lift apartemen, serta pemeliharaan tidak memadai; hal ini tidak menjamin operasi keselamatan lift. Setelah itu, penanganan yang tidak segera sesuai standar menyebabkan kasusnya ditindaklanjuti. Biro Pengawasan dan Administrasi Pasar Distrik Zhangqiu Kota Jinan kemudian melakukan penyelidikan dan menetapkan denda 30k yuan.

Pada 23 September 2025, 5 kawasan perumahan yang dilayani oleh Cabang Tongzhou dari Grup Layanan Country Garden Life, dikenai denda oleh Biro Pengawasan dan Administrasi Pasar Distrik Tongzhou Kota Nantong sebesar 90k yuan karena “memungut biaya tanpa menyediakan layanan sesuai ketentuan”, dengan adanya perilaku pelanggaran seperti penyusutan layanan dan ketidaksesuaian antara kualitas dan harga.

Website resmi Keterbukaan Informasi Eksekusi Tiongkok juga menunjukkan bahwa lebih dari 10 perusahaan anak di bawah Grup Layanan Country Garden Life terdaftar sebagai pihak yang dikenai eksekusi. Dalam setahun terakhir, terdapat 23 catatan yang berujung pada status sebagai pihak yang dikenai eksekusi. Di antaranya, pada 19 Agustus 2025, Pengadilan Rakyat Menengah Kedua Shanghai mengeksekusi nilai objek eksekusi sebesar 523 juta yuan. Pada 22 Januari 2026, Pengadilan Kota Lìpǔ di Guilin, Guangxi mengeksekusi nilai objek eksekusi sebesar 138.6k yuan.

Selain itu, 11 perusahaan anak yang dimiliki perusahaan tersebut, dengan nilai saham lebih dari 967 juta yuan, dibekukan oleh keputusan pengadilan.

Editor Tugas: Su Zhiyong

Editor: Li Hongmei Wen Hongmei