Dari "nol pelanggaran" hingga memecahkan kebuntuan pendanaan, contoh bertahan dari angin sakal di balik laporan tahunan Chengshi Holdings

Dalam konteks penyesuaian mendalam di sektor industri, Xin Cheng Holding kembali menyerahkan laporan tahunan yang memiliki makna teladan.

Pada 27 Maret, Xin Cheng Holding (601155.SH) secara resmi merilis laporan tahunan 2025. Di tengah situasi saat ini, Xin Cheng Holding tidak hanya terus mempertahankan profitabilitas, tetapi juga berhasil mencatat arus kas operasional positif selama 8 tahun berturut-turut.

Yang lebih penting, utang perusahaan di pasar publik tetap “nol gagal bayar”. Pada saat kepercayaan industri belum sepenuhnya pulih, performa seperti ini tidak lagi sekadar “stabil”, melainkan menjadi contoh nyata perusahaan properti yang mampu menembus siklus.

Perusahaan pengembang yang terkenal dengan penggerak ganda “properti + bisnis komersial” ini tengah menggunakan arus kas yang lebih stabil, kemampuan bisnis komersial yang lebih kuat, serta kinerja pembiayaan yang terus mengalami terobosan untuk kembali memenangkan kepercayaan pasar. Dari “nol gagal bayar” hingga kemajuan pendanaan, dari “menahan” lewat operasi komersial hingga inovasi sekuritisasi aset, Xin Cheng Holding menggambarkan jalur realistis untuk pemecahan masalah bagi perusahaan properti melalui serangkaian langkah kunci.

Ketahanan profitabilitas menonjol: divisi komersial terus menyumbang laba yang stabil

Pada 2025, ketika industri properti terus melakukan pembersihan, laporan laba rugi menjadi tolok ukur penting untuk menguji kemampuan operasional sebenarnya perusahaan.

Berdasarkan data laporan tahunan, Xin Cheng Holding membukukan pendapatan usaha sebesar 53.01B yuan, laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan terdaftar sebesar 680 juta yuan, dan laba bersih yang disesuaikan (setelah pengecualian) sebesar 614 juta yuan. Di tengah kondisi bahwa sebagian besar pengembang properti swasta masih mengalami rugi atau laba tipis, capaian ini terasa sangat langka.

Nilai tambah yang lebih besar adalah perbaikan kualitas laba. Pada 2025, rasio laba kotor perusahaan secara keseluruhan mencapai 27,42%, meningkat 7,62 poin persentase secara year-on-year, menunjukkan kemampuan menghasilkan laba yang jelas membaik; sementara itu, biaya pembiayaan rata-rata turun menjadi 5,44%, turun 0,48 poin persentase year-on-year, yang mencerminkan efek perbaikan keuangan yang muncul dari pengoptimalan struktur pendanaan.

Dari sudut pandang industri, pasar properti saat ini masih berada pada tahap penyesuaian mendalam, dengan tekanan ganda yang terus membebani sisi penjualan dan sisi pendanaan. Dalam konteks seperti ini, mampu menghasilkan laba yang stabil sudah menjadi verifikasi langsung terhadap kualitas operasional dan kemampuan pengendalian risiko perusahaan. Xin Cheng Holding melakukan “pergantian aktif” dalam struktur laba melalui penyusutan proaktif pada bisnis pengembangan dengan margin laba rendah, serta penguatan operasi komersial dengan margin laba tinggi.

Hal ini sangat terlihat dalam struktur bisnis. Divisi operasi komersial terus menyumbang arus kas dan laba yang stabil, menjadi penopang inti pada sisi laba perusahaan. Pada 2025, total pendapatan operasi komersial Xin Cheng Holding mencapai 14,09 miliar yuan, naik 10%, dan porsi terhadap total pendapatan usaha meningkat menjadi 25%. Margin laba kotor untuk bisnis sewa dan manajemen properti mencapai 9.1B yuan, sehingga porsi terhadap total margin laba naik dari 48% menjadi 63%, dengan margin laba kotor setinggi 70%.

Terlihat bahwa Xin Cheng Holding secara bertahap telah melepaskan ketergantungan pada penjualan pengembangan, membentuk “sistem laba endogen” dengan operasi komersial sebagai inti. Transformasi ini tidak hanya meningkatkan kemampuan perusahaan menghadapi siklus, tetapi juga menjadi fondasi untuk perombakan sistem penilaiannya di masa depan.

Kemampuan “menghasilkan dana” tidak berkurang: pembuktian ganda “nol gagal bayar + pengiriman tinggi”

Jika kemampuan menghasilkan laba adalah “tubuh” perusahaan, maka catatan kredit adalah “garis hidup” perusahaan di pasar modal. Dalam beberapa tahun terakhir, sistem kredit industri properti mengalami guncangan yang hebat, namun Xin Cheng Holding menjadi salah satu dari sedikit pengembang properti swasta yang terus mempertahankan “nol gagal bayar” di pasar publik.

Menurut laporan tahunan, pada 2025 Xin Cheng Holding membayar kembali obligasi pasar publik domestik dan luar negeri sebesar 5.86B yuan sesuai jadwal, dan terus mempertahankan rekor “nol gagal bayar”.

Prestasi ini bukan kebetulan, melainkan dibangun di atas manajemen arus kas yang berkelanjutan dan dasar optimalisasi struktur utang. Hingga akhir periode pelaporan, saldo kas yang dimiliki Xin Cheng Holding sebesar 6,8 miliar yuan, rasio utang bersih terhadap ekuitas sebesar 56,97%, berada dalam kisaran yang relatif aman; sekaligus, arus kas bersih dari aktivitas operasi sebesar 1.43B yuan, dan telah positif selama 8 tahun berturut-turut.

Indikator “arus kas operasional positif selama 8 tahun berturut-turut” berarti perusahaan tidak bergantung pada “penyuntikan dana” melalui pendanaan, melainkan memiliki kemampuan menghasilkan dana sendiri. Inilah alasan mendasar mengapa perusahaan dapat terus memenuhi komitmen utangnya.

Pada saat yang sama, Xin Cheng Holding juga menunjukkan eksekusi yang sangat kuat dalam program “menjamin penyerahan (保交付)”. Pada 2025, Xin Cheng Holding menyerahkan unit rumah lebih dari 38k unit sepanjang tahun, dan akumulasi penyerahan dalam tiga tahun terakhir telah menembus 278k unit.

Sisi penjualan memang menyusut akibat dampak industri, namun kinerja penerimaan pembayarannya tetap solid. Pada 2025, Xin Cheng Holding membukukan nilai penjualan kontrak sebesar 19,27 miliar yuan, luas penjualan sekitar 2,5358 juta meter persegi; serta membukukan nilai penerimaan dana sebesar 38k yuan, dengan tingkat penerimaan (回款率) mencapai 110,41%. Tingkat penerimaan yang tinggi berarti efisiensi perputaran dana proyek lebih baik, memberikan jaminan penting bagi keamanan arus kas perusahaan.

Dapat dikatakan bahwa pembuktian ganda “nol gagal bayar + pengiriman tinggi” telah membentuk label kredit yang jelas bagi Xin Cheng Holding di industri saat ini. Hal ini tidak hanya meningkatkan kepercayaan lembaga keuangan dan investor, tetapi juga membuka ruang bagi pendanaan berikutnya.

Pemecahan dan evolusi pendanaan: membangun kemampuan penuh siklus “invest–pendan–proyeksikan–bangun–kelola–keluarkan (投融募建管退)”

Dalam industri properti, kemampuan pendanaan yang pulih sering dianggap sebagai tanda kunci perusahaan keluar dari kesulitan. Pada 2025, Xin Cheng Holding kerap mencapai terobosan di pasar modal domestik dan luar negeri, yang memancarkan sinyal pemulihan yang jelas.

Untuk pendanaan luar negeri, pada Juni 2025, Xin Cheng Development berhasil menerbitkan obligasi tingkat lanjut tanpa jaminan sebesar 300 juta dolar AS, menjadi perusahaan pengembang properti swasta pertama dalam tiga tahun terakhir yang menghidupkan kembali pendanaan luar negeri; pada bulan September, perusahaan menerbitkan wesel prioritas dengan jaminan sebesar 160 juta dolar AS melalui anak perusahaan. Untuk pendanaan dalam negeri, sepanjang tahun perusahaan beberapa kali menerbitkan surat utang jangka menengah (中期票据) dengan skala masing-masing 1 miliar yuan, 900 juta yuan, dan 1,75 miliar yuan, dan semuanya memperoleh jaminan penuh oleh ChinaBond Credit Guarantee dan peringkat ganda AAA. Suku bunga kupon/hasil pada obligasi berada pada level terendah hanya 2,68%.

Dalam lingkungan pendanaan industri saat ini, “bisa mendapatkan dana” itu sendiri menjadi sinyal penting. Terobosan pendanaan Xin Cheng Holding melalui banyak kanal dan beberapa putaran semakin memperkuat pengakuan pasar terhadap pemulihan kreditnya.

Yang lebih bernilai secara strategis adalah terobosan inovasi Xin Cheng Holding di bidang sekuritisasi aset. Pada November 2025, Xin Cheng Holding berhasil menerbitkan “吾悦广场 institusional REITs” (吾悦广场机构间REITs), dengan skala penerbitan sebesar 616 juta yuan, serta melengkapi dengan bagian utang/piutang sebesar 410 juta yuan. Produk ini juga merupakan “REITs institusional pertama konsumsi di dalam negeri” serta “produk sejenis pertama yang diterbitkan oleh pengembang properti swasta di A-share”, sehingga memiliki signifikansi teladan yang jelas di industri.

REITs ini menggunakan aset komersial berkualitas—Shanghai Qingpu吾悦广场—sebagai aset dasar, dan mengaktifkan kembali aset yang sudah ada melalui sekuritisasi aset untuk menambah arus kas perusahaan serta mengoptimalkan struktur aset-liabilitas. Inovasi ini juga menandai pendalaman transformasi Xin Cheng Holding dari pengembang tradisional menjadi “operator aset + manajer aset”.

Sejalan dengan arah transformasi tersebut, Xin Cheng Holding sedang membangun kemampuan penuh siklus “投融募建管退”: pada sisi “投” perusahaan menyaring aset komersial berkualitas; pada sisi “融” memperluas kanal pendanaan; pada sisi “募” menghimpun dana melalui ABS dan REITs di masa depan; pada sisi “建” dan “管” meningkatkan efisiensi operasional; serta pada sisi “退” mewujudkan pelepasan nilai aset dan melakukan investasi ulang secara siklik.

Skala dan kualitas aset komersial menyediakan fondasi yang kuat bagi model ini. Hingga akhir 2025, Xin Cheng Holding telah menempatkan 207 proyek township/kompleks terpadu di 141 kota di seluruh negeri; luas area yang telah beroperasi untuk吾悦广场 mencapai 278k meter persegi, dengan tingkat hunian/penyewaan stabil di level tinggi 97,86%.

Pasar modal juga memberikan umpan balik positif terhadap transformasi Xin Cheng Holding.

Pada kuartal keempat 2025, bank investasi internasional ternama Morgan Stanley mengumumkan kenaikan peringkat Xin Cheng Holding menjadi “overweight (超配)”, serta menaikkan target harga. Dalam laporan risetnya, mereka menyatakan bahwa Xin Cheng Holding meningkatkan pertumbuhan sewa di luar ekspektasi melalui peningkatan pangsa pasar, serta terus melihat prospek sekuritisasi aset Xin Cheng Holding secara positif. Berdasarkan itu, Morgan Stanley menaikkan target harga Xin Cheng Holding sebesar 25% menjadi 19,7 yuan, sekaligus menaikkan prediksi laba per saham untuk tahun 2026 hingga 2027 sebesar 3–5%.

Morgan Stanley dalam laporan risetnya menyatakan bahwa meskipun kinerja pasar ritel secara keseluruhan cenderung biasa saja, Xin Cheng Holding pada sembilan bulan pertama 2025 mencapai pertumbuhan pendapatan sebesar 11%, dan nilai penjualan toko yang sama terus meningkat secara stabil. “Kami mengaitkannya pada posisi kuat perusahaan dalam menata kota-kota inti, serta memperkirakan perusahaan akan memperoleh lebih banyak pangsa pasar selama proses integrasi sumber daya. Dengan menggabungkan rencana pemerintah untuk meningkatkan konsumsi dalam program rencana ‘十五五’ terbaru, kami memprediksi pendapatan sewanya akan tumbuh dengan CAGR sekitar 8%, dan mencapai 2.54M yuan pada tahun 2027” .

Selain performa gemilang di bidang komersial, Morgan Stanley dalam laporan risetnya juga lebih lanjut menyebutkan bahwa penurunan bisnis pengembangan properti terhadap kinerja keseluruhan Xin Cheng Holding terus melemah. “Meski karena sumber daya yang bisa dijual terbatas, nilai penjualan kontrak Xin Cheng pada 2026 mungkin akan menyusut lebih lanjut, namun kami menilai hal itu positif bagi profitabilitas. Ketika pemesanan properti menurun di beberapa tahun mendatang, diperkirakan beban dari properti yang dikembangkan terhadap laba akan menurun secara signifikan, yang dapat membuat laba perusahaan memantul dengan jelas. Kami memperkirakan laba inti pada 2027 dapat pulih menjadi 16.49M yuan (CAGR 45% untuk periode 2024-27)” .

Berdasarkan hal tersebut, Morgan Stanley menaikkan prediksi laba per saham Xin Cheng Holding untuk 2026 hingga 2027 sebesar 3–5%, dan menaikkan target harga sebesar 25% menjadi 19,70 yuan, untuk mencerminkan pendapatan sewa yang lebih kuat, perbaikan kondisi likuiditas, dan pelepasan nilai investasi pada properti.

Faktanya, selain Morgan Stanley, Xin Cheng Holding terus memperoleh pengakuan dari pasar modal. Perusahaan mendapatkan penilaian optimistis dan rekomendasi aktif dari lebih dari 20 perusahaan sekuritas secara kolektif, termasuk Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, Cinda Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Huarong, Open Source Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Xingye Securities, Yangtze River Securities, CICC, dan beberapa institusi sekuritas lainnya; lembaga-lembaga tersebut memberikan rating “rekomendasi” atau “beli”.

Dalam laporan riset terbarunya, Yangtze River Securities menganalisis bahwa ekspektasi kebijakan industri secara bertahap meningkat, ditambah dengan puncak masa jatuh tempo kewajiban perusahaan sudah lewat dan kemampuan pendanaan terus pulih, sehingga preferensi risiko pasar berpotensi meningkat secara bertahap. Dengan cadangan lahan yang relatif cukup, penawaran itu masih memberikan jaminan tertentu terhadap penjualan; peningkatan kontribusi aset yang dimiliki sendiri di sisi komersial menaikkan margin laba kotor, menjadi sumber penting laba dan pendanaan perusahaan. Nilai perusahaan berpotensi dievaluasi ulang, dan mempertahankan rating “beli”.

Dari pemulihan kemampuan menghasilkan laba, penjagaan sistem kredit, hingga pembangunan kembali kanal pendanaan dan peningkatan model aset, pada 2025 Xin Cheng Holding menampilkan garis perkembangan yang jelas: dalam penyesuaian mendalam industri, perusahaan menjalankan operasi yang stabil dengan “semangat unta (骆驼精神)” untuk menembus siklus, dan membuka ruang jangka panjang melalui transformasi struktural. Ini juga berarti bahwa, dalam konteks pembersihan industri, perusahaan properti swasta berkualitas masih memiliki kemampuan untuk bertahan dan berkembang. Ketangguhan serta jalur evolusi yang ditunjukkan Xin Cheng Holding sedang menyediakan landasan faktual bagi pasar untuk membangun kembali kepercayaan.

(Artikel ini berasal dari First Finance)