UHOMES REITF vs UPDC REITF: Mana yang menawarkan nilai lebih baik di tahun 2026?

UHomes Dana Investasi Real Estat dan UPDC Dana Investasi Real Estat termasuk REITF yang terdaftar di NGX. Keduanya telah merilis hasil keuangan 2025 mereka, melaporkan kinerja yang kuat.

Dari sisi penilaian harga, kinerjanya relatif mengesankan. Pada 2025, UH REITF mengungguli UPDC REITF dengan kenaikan harga YtD sebesar 42%.

Kenaikan tersebut berlanjut pada 2026, dengan 39,83% dibanding 18,84% milik UPDC per penutupan perdagangan pada 2 April 2026

CeritaLainnya

                                    Bank Zenith Ghana melaporkan laba N193,3 miliar karena simpanan nasabah mencapai N2,8 triliun

8 April 2026

                                    Naira melemah menjadi N1.389/$ karena cadangan CBN turun sebesar $850 juta

8 April 2026

Namun, kapitalisasi pasar UPDC sedikit lebih tinggi menjadi N21,8 miliar dibanding N18,13 miliar milik UHome.

Tapi sebelum kita masuk ke angka-angka, apa yang mendasari keunggulan kinerja ini secara fundamental sejalan dengan penilaian harga. Perusahaan mana yang menawarkan nilai terbaik

**REIT apa yang ditawarkan kepada investor **

Union Homes REIT dan UPDC REIT dibentuk untuk mengumpulkan dana investor dan berinvestasi pada properti yang menghasilkan pendapatan seperti kawasan perumahan, pusat perbelanjaan, ruang kantor, dan gudang.

Sebagai imbalannya, mereka mendistribusikan sebagian dari pendapatan mereka sebagai dividen kepada investor. Secara sederhana, REIT memberi investor akses ke imbal hasil properti tanpa beban memiliki atau mengelola properti secara langsung.

Investor dapat berpartisipasi baik dengan membeli unit di bursa atau dengan berinvestasi melalui reksa dana real estat.

Menurut laporan mingguan SEC tentang Skema Investasi Kolektif per 23 Januari 2026, terdapat enam reksa dana dana investasi kepercayaan real estat (REIT), termasuk yang terhubung dengan Union Homes dan UPDC.

Yang lainnya meliputi Housing Solution Fund, Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), Nigeria Real Estate Investment Fund, dan SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Dana-dana ini dikelola oleh manajer dana profesional dan memberikan eksposur tidak langsung terhadap aset real estat.

Pada 2025, keenam reksa dana REITF memberikan imbal hasil rata-rata 19,7% dengan dana yang terhubung dengan UPDC dikelola oleh Stanbic IBTC Asset Management Limited, menawarkan 30% YtD, tertinggi di antara kelompok tersebut.

Namun, hal itu masih tertinggal dari kenaikan tahun berjalan sebesar 38% yang dicatat oleh UPDCREIT di NGX, yang menyoroti perbedaan utama antara imbal hasil reksa dana yang didorong NAV dan kinerja harga saham yang didorong pasar.

**Kinerja keuangan  **

Dalam lima tahun terakhir (2021–2025), kedua REIT ini menunjukkan pembentukan pendapatan dan profitabilitas yang konsisten.

Sementara UH REITF tetap menguntungkan sepanjang periode tersebut, mengumpulkan lebih dari N20 miliar dalam total laba, UPDC REITF hanya mencatat satu kali rugi pada 2021 sebelum kembali menjadi menguntungkan, dengan pendapatan kumulatif sekitar N13 miliar selama periode yang sama.

**Profitabilitas pada 2025 **

Laba bersih UHomes (tidak termasuk keuntungan swap dan revaluasi) meningkat 8,5% menjadi N1,147 miliar, sedangkan laba bersih UPDC, tidak termasuk keuntungan swap dan revaluasi, meningkat sekitar 30% menjadi N2,3 miliar

Namun, termasuk swap dan revaluasi atas properti, laba bersih UHomes REITF berada di N18,218 miliar dibanding N1,045 miliar pada 2024.

Di sisi lain, laba UPDC dengan swap dan revaluasi turun 7,7% menjadi N4,335 miliar.

Berdasarkan uraian di atas, meskipun UHOMES menyampaikan laba utama yang lebih kuat yang didorong oleh keuntungan revaluasi, UPDC mengungguli pada profitabilitas yang mendasari, mencatat pertumbuhan yang lebih cepat dan pendapatan inti yang lebih tinggi.

**Laba per saham **

Baik didorong oleh fundamental atau tampilan, dampaknya sudah tercermin dalam laba per unit (EPS).

EPS UHOMES REITF tumbuh menjadi N96,84, dibanding UPDC REITF sebesar N1,62, yang menyoroti dampak keuntungan revaluasi. Perbedaan ini penting, karena secara langsung memengaruhi imbal hasil investor, khususnya pembayaran dividen.

**Pembayaran dividen **

UHOMES REITF mengusulkan pembayaran dividen sebesar N1,032 miliar untuk 2025 yang mencerminkan 7,7%; N4,13 per saham.

Sebaliknya, UPDC REITF membayar dividen interim sebesar 22 kobo per unit dan mengusulkan dividen final sebesar 33 kobo per unit, yaitu 55 kobo.

Jadi, UHOMES menawarkan pembayaran yang jauh lebih tinggi dibanding UPDC, meskipun pembayaran tersebut terkait dengan keuntungan penilaian, bukan pendapatan inti.

**Keberlanjutan pada 2026 **

Isu kunci yang seharusnya diperhatikan investor adalah siapa yang menghasilkan pendapatan lebih besar dari propertinya, karena pertumbuhan aset yang kuat itu baik, tetapi arus kas adalah yang menopang pembayaran dividen dan ekspansi.

• Investasi UPDC pada properti berada di N29,56 miliar (naik 8,64% YoY) dan pendapatan sewa sebesar N1,74 miliar (naik 21% YoY), yang menunjukkan bahwa ia menghasilkan imbal hasil sewa 5,9% dari portofolio propertinya.
• Di sisi lain, UHomes menghasilkan imbal hasil sewa 2,8% berdasarkan investasinya pada properti sebesar N26,21 miliar (+163% YoY) dan pendapatan sewa sebesar N723,6 juta (+17,06%).

Ukuruan keberlanjutan penting lainnya adalah efisiensi operasional; berapa banyak pendapatan yang dikonsumsi oleh beban operasional.

• Dalam kasus UPDC REITF, rasio beban terhadap pendapatan meningkat menjadi 14,09% dari 14,10% pada 2024, yang menunjukkan konsistensi efisiensi operasional.
• Untuk UHomes REITF, rasio beban-ke-pendapatan turun menjadi 1,33% dari 17,26% pada 2024.
• Ini merupakan peningkatan yang signifikan, tetapi sebagian besar didorong oleh lonjakan pendapatan yang dilaporkan, yang didorong oleh revaluasi

**Neraca:  **

UPDC REIT memiliki portofolio properti terbesar, sebesar N29,595 miliar (+8,64%) pada properti investasi, yang membuat hampir 82% dari total asetnya sebesar N36,290 miliar.

Union Homes REIT memiliki sekitar N26,215 miliar (+163%) pada properti investasi dibanding total asetnya sebesar N29,178 miliar (+131,1% YoY), yaitu sekitar 90% dari total aset.

Meskipun kedua REIT beroperasi dengan portofolio yang cukup besar dalam konteks pasar REIT Nigeria, basis aset mereka tetap sederhana dibanding defisit perumahan negara yang sangat besar. Investasi perusahaan sebesar N30 miliar pada properti itu solid, tetapi di pasar perumahan Nigeria, hal itu masih kecil.

Penilaian:

Ukuran saja tidak menceritakan seluruh kisah; yang penting adalah seberapa besar nilai yang diciptakan setiap REIT untuk investor.

• Laba per unit: Union Homes – N96,84 | UPDC – N1,62
• Rasio P/E: Union Homes – 0,75x | UPDC – 5,06x
• Rasio P/B: Union Homes – 0,65x | UPDC – 0,57x
• Rasio P/S: Union Homes – 0,0039x | UPDC – 3,65x

Di sini, UHOMES terlihat lebih murah di sebagian besar metrik penilaian:

• P/E sebesar 0,75x menunjukkan saham diperdagangkan pada kurang dari 1x laba
• Rasio P/S yang sangat rendah memperkuat gagasan adanya undervaluation yang dalam

Kelipatan rendah ini sebagian besar didorong oleh laba yang sarat revaluasi, yang membengkakkan pendapatan yang dilaporkan.

**UPDC, sebaliknya: **

• Diperdagangkan pada P/E yang lebih tinggi sebesar 5,06x
• Memiliki rasio P/S yang lebih “normal” sebesar 3,65x

Ini mencerminkan laba yang lebih didorong secara operasional dan kurang terdistorsi oleh keuntungan revaluasi

Secara keseluruhan, UPDC menghasilkan lebih banyak dari apa yang dimilikinya, sementara UHOMES memiliki lebih banyak daripada yang saat ini dihasilkan; pada 2026, pilihan yang lebih baik bergantung pada apakah investor memprioritaskan pendapatan yang stabil atau potensi pertumbuhan.