Changcheng Xinsheng Trust Terdaftar untuk Menjual Properti di Wilayah Inti Beijing

Pada tanggal ini, anak perusahaan yang dikendalikan oleh China Great Wall Asset Management Co., Ltd., yaitu Great Wall Xinsheng Trust Co., Ltd. (selanjutnya disebut “Great Wall Xinsheng Trust”), secara resmi merilis pengumuman, dan mendorong ke pasar 20 unit properti pengalihan utang (residential) yang dimilikinya di Hongyan Shanshui Wenyuan, Distrik Chaoyang, Beijing. Menanggapi hal tersebut, para ahli industri menyatakan bahwa, di tengah latar belakang pembersihan risiko industri, penyelesaian proyek risiko properti tidak bergerak oleh lembaga trust telah beralih dari respons pasif menjadi pembersihan aktif. Ke depan, langkah-langkah penyelesaian risiko industri akan terus dipercepat.

Setelah menelaah pengumuman tersebut, reporter menemukan bahwa aset kumpulan ini berlokasi di antara Jalan Lingkar Timur ke-3 dan Jalan Lingkar Timur ke-4 di Beijing, tepat di dekat area inti CBD, dengan total luas bangunan mencapai 7630.29 meter persegi. “Dengan mengacu pada harga pasar terkini di kawasan tersebut, harga satuan perumahan bekas normal di Shanshui Wenyuan dipertahankan di kisaran 65k-95k yuan per meter persegi; harga satuan untuk komersial tingkat dasar dan unit pendukung juga berada pada kisaran 40k-70k yuan per meter persegi. Hanya berdasarkan perkiraan kasar pada harga pasar, nilai tercatat aset ini bisa mencapai puluhan miliar yuan.” Demikian dinyatakan oleh seorang analis industri.

Menurut keterbukaan yang diungkapkan dalam pengumuman, sumber hak kepemilikan properti ini jelas dan sesuai ketentuan. Pada 13 Juni 2024, Great Wall Xinsheng Trust, berdasarkan rencana pembagian harta eksekusi (2022) Jing 03 Zhi Hui 1 di bawah Pengadilan Menengah Ke-3 Rakyat Beijing, memperoleh dari pihak yang dieksekusi Shanshui Wenyuan Kaiya Real Estate Development Co., Ltd. melalui skema penyelesaian utang dengan barang (以物抵债) melalui mekanisme peradilan. Ke-20 unit properti semuanya masing-masing memiliki bukti pendaftaran properti tidak bergerak yang independen, dengan total 20 sertifikat hak.

Selain itu, dari sisi komposisi aset, ke-20 unit properti mencakup berbagai jenis properti sehingga dapat memenuhi kebutuhan investasi dan penggunaan yang berbeda. Di antaranya, terdapat 2 unit hunian复式 (dupleks) berukuran besar di Gedung 18; luas masing-masing unit adalah 415.8 meter persegi dan 393.71 meter persegi. Gedung 20 mencakup berbagai skenario seperti hunian flat (flat), flat besar (大平层), dupleks di lantai atas (顶层复式), serta perlengkapan pendukung di bawah tanah, komersial di lantai satu, dan jenis-jenis lainnya. Luas unit terbesar mencapai 1164.24 meter persegi untuk unit top duplex (顶复) serta 879.33 meter persegi untuk flat super besar (超大平层), yang sangat langka di perumahan wilayah inti kota. Secara keseluruhan, aset ini cocok untuk diakuisisi institusi secara menyeluruh untuk diaktifkan kembali, serta juga memiliki potensi untuk dijual/dipisah disposisinya.

Menurut para ahli industri, sebagai satu lagi langkah dalam disposisi aset bermasalah melalui platform trust milik perusahaan pengelola aset keuangan, pengalihan properti kali ini bukanlah transaksi rumah bekas biasa, melainkan disposisi khas untuk mengaktifkan kembali aset bermasalah keuangan. “Ini adalah tindakan normal untuk disposisi aset bermasalah dalam latar belakang pembersihan risiko industri. Great Wall Xinsheng Trust, sebagai trust dari kelompok AMC, mendorong secara efisien realisasi aset hasil penyelesaian utang melalui pengadilan dan disposisi risiko proyek. Hak kepemilikan 20 properti pengalihan utang jelas, dan lokasinya berada di area inti Beijing, sehingga masih memiliki nilai yang relatif tinggi.” Ujar peneliti dari Yoyi Financial Trust Research Institute, Yu Zhi, saat diwawancarai oleh reporter dari 《Economic Information Daily》.

Namun, Yu Zhi juga mengakui bahwa properti-properti tersebut memiliki beberapa kekurangan, yakni fasilitas pendukung di sekitarnya tidak lengkap, terdapat sengketa historis, dan juga mensyaratkan pembayaran sekaligus; hanya lembaga profesional dengan kekuatan yang relatif kuat yang memiliki kemampuan untuk menjadi pihak penerima. Ke depan, masih perlu dikeluarkan sumber daya dalam jumlah besar untuk melengkapi fasilitas pendukung.

Model tradisional disposisi aset bermasalah oleh industri trust terutama mencakup restrukturisasi pinjaman, gugatan peradilan, dan sebagainya. Dalam beberapa tahun terakhir, perusahaan trust bertransformasi menjadi “pengembang” yang memimpin upaya bantuan kesulitan keuangan dan pengaktifan kembali proyek properti; kasus disposisi risiko atas piutang proyek yang dialihkan semakin bertambah. Misalnya, pada November 2025, satu nota utang bermasalah sebesar 1.41B yuan di bawah grup “Baoneng” milik Bao neng Cheng Co., Ltd. ditampilkan oleh lembaga trust terkenal CITIC Trust dalam bentuk “rak” (platform penjualan), dan secara terbuka dipajang untuk pelepasan. Sebelumnya, karena sengketa kontrak pinjaman, Xizang Trust mengajukan permohonan kepada pengadilan untuk melelang aset hotel milik Caaoneng Group yang bernilai 2.39B yuan. Pada Desember 2023, “Hak penggunaan tanah dan benda di atasnya” yang berada di sebelah utara Guangzhou Huadu District Yingbin Avenue dan di sebelah timur Redcotn Avenue dipajang untuk dilelang; proyek yang terlibat adalah “Baorui Baoying 854 Collection Fund Trust Plan” milik Baorui Trust.

Reporter menemukan bahwa di dua platform lelang peradilan utama Alibaba dan JD.com, indikasi pelelangan yang tidak terjual (tidak ada peminat) untuk berbagai jenis aset seperti tanah, piutang terkait properti, dan ekuitas properti sangat jelas. Misalnya, sebelumnya proyek sebagian di Hefei Bao neng Cheng antara Minsheng Trust dan Bao neng Group (harga penawaran awal 5.08B yuan), serta proyek apartemen Changfeng (hak manfaat trust tunggal dari trust dana tunggal Jin gu Trust · Huiyin 73, harga penawaran awal 900M yuan) berakhir dengan lelang yang tidak terjual.

“Pasar properti saat ini masih berada di titik terendah, ditambah lagi dengan fakta bahwa banyak perusahaan trust kurang memiliki kemampuan profesional di bidang properti, sehingga tingkat kesulitan disposisi risiko proyek properti oleh industri trust secara keseluruhan relatif tinggi dan periodenya juga relatif panjang.” Menanggapi hal tersebut, Yu Zhi menyatakan bahwa sebelumnya, terdapat beberapa kasus disposisi yang telah terlaksana seperti CITIC Trust, Chongqing Trust, dan lainnya, dengan mayoritas terkonsentrasi pada proyek di kota-kota inti seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen yang memiliki nilai investasi yang lebih baik, sehingga respons pasar relatif baik.

Menurut Yu Zhi, dalam latar belakang pembersihan risiko industri, disposisi proyek risiko properti oleh lembaga trust telah beralih dari respons pasif menjadi pembersihan aktif. Bagi investor dan pihak penerima, ini sekaligus merupakan tantangan risiko sekaligus peluang investasi.