Apakah masih perlu melunasi pinjaman rumah pribadi yang tersisa, mengingat saldo pinjaman dari enam bank besar berkurang sebesar 0,7 triliun yuan?

Setiap reporter dari 《每日经济新闻》: Zhao Jingzhi ｜ Editor dari 《每日经济新闻》: Wei Guanhong

Apakah tren pelunasan lebih awal KPR sudah berakhir?

Sejak paruh kedua tahun 2022, para peminjam KPR perumahan di negara kita mempercepat pelunasan pinjaman lebih awal, dan secara bertahap membentuk “gelombang pelunasan lebih awal” dalam suatu periode tertentu.

Namun kini, pemandangan berebut antrean di tengah malam dan menunggu berbulan-bulan sudah tidak begitu umum lagi. Apakah “angin” pelunasan lebih awal masih terus berlanjut? Reporter 《每日经济新闻》 mengolah data menemukan bahwa total nilai KPR perumahan pribadi outstanding dari enam bank BUMN besar sekitar 24,48 triliun yuan, turun sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Pelunasan lebih awal KPR sekarang pasti masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang’.” Wang Pengbo, analis utama dari BOCOM Consulting, mengatakan bahwa penurunan saldo pinjaman hipotek disebabkan oleh gabungan dari pelunasan lebih awal oleh penduduk serta keinginan membeli rumah tahun lalu yang tidak tinggi.

Perlu diperhatikan, pada kuartal pertama tahun ini, pasar properti mengalami “musim semi kecil”. Pakar kebijakan keuangan senior Zhou Yiqin berpendapat, kali ini bukan pemantulan jangka pendek setelah jatuh berlebihan, melainkan kepercayaan pasar yang sedang dipulihkan secara bertahap seiring turunnya suku bunga pasar secara bertahap dan pelonggaran kebijakan pembelian rumah secara bertahap, dan tren ini berpotensi berlanjut pada kuartal kedua.

Penurunan saldo KPR pribadi tahun 2025

Reporter mengolah data menemukan bahwa saldo pinjaman perumahan pribadi bank masih terus menurun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama penyaluran KPR, enam bank BUMN besar masing-masing mengurangi pinjaman perumahan pribadi sebesar 0,62 triliun yuan; sementara pada keseluruhan tahun 2025 terjadi penurunan bersih sebesar 0,71 triliun yuan, lebih besar dibanding penurunan pada tahun 2024.

Perlu diperhatikan bahwa pada paruh pertama 2025, total penurunan enam bank BUMN besar sebesar 107,8 miliar yuan, nyata lebih kecil dibanding penurunan 325,5 miliar yuan pada paruh pertama 2024. Namun pada paruh kedua 2025 terjadi penurunan besar sekitar 602,2 miliar yuan, sehingga penurunan total pinjaman perumahan pribadi tahun lalu diperbesar lebih jauh dibanding 2024.

Seiring saldo KPR pribadi terus menyusut, saat ini saldo pinjaman perumahan pribadi enam bank BUMN besar semuanya telah meninggalkan era “60 triliun yuan”.

Dari kacamata keseluruhan pasar nasional, saldo KPR pribadi juga menurun. Data dari PBoC menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, saldo nasional pinjaman perumahan pribadi sebesar 37,01 triliun yuan, turun 1,8% year-on-year. Ini menunjukkan bahwa sebagian bank justru mengalami kenaikan saldo KPR perumahan pribadi, sehingga KPR perbankan telah masuk tahap persaingan yang lebih rinci dan presisi.

Menurut kalangan industri, penurunan saldo pinjaman properti yang ada sebenarnya merupakan hasil tarik-menarik dua kekuatan: pertama, berapa banyak yang “ditarik” oleh pelunasan lebih awal; kedua, berapa banyak yang “masuk” dari penyaluran pinjaman perumahan baru.

“Pelunasan lebih awal KPR sekarang pasti masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang’.” Wang Pengbo mengatakan bahwa pelunasan lebih awal KPR ditambah dengan keinginan penduduk untuk membeli rumah tahun lalu yang tidak tinggi, sehingga dua faktor ini bersama-sama membuat saldo pinjaman perumahan pribadi bank menurun.

Yang Haiping, peneliti khusus dari Asosiasi Industri Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa real estat saat ini masih berada pada masa penyesuaian. Saat ini ada banyak segmen konsumen kebutuhan mendesak, tetapi juga ada banyak kelompok yang masih menunggu dan mengamati. Secara keseluruhan, pertumbuhan pinjaman KPR lemah.

Kuartal pertama pasar properti menyambut “musim semi kecil”

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi rumah bekas di Tiongkok daratan mengalami “musim semi kecil”. Laporan Centaline menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi rumah bekas di 20 kota kunci sekitar 17,97 juta meter persegi, naik 117% secara bulanan dan juga naik 6% secara tahunan; total luas transaksi pada kuartal pertama sekitar 41,08 juta meter persegi, naik 4% secara tahunan.

Dalam situasi pasar “musim semi kecil” ini, kota-kota lini pertama seperti Beijing dan Shanghai bertindak sebagai “pelopor”.

“‘Musim semi kecil’ pasar properti kuartal pertama 2026 terutama didorong oleh pasar rumah bekas di kota-kota lini pertama. Saat ini masih berada pada tahap pemulihan yang relatif tenang, dan tren menghangatnya pasar berpotensi berlanjut.” kata Zhou Yiqin kepada reporter. Seiring datangnya “musim semi kecil”, pengaruh positif terhadap saldo pinjaman perumahan pribadi bank komersial juga akan secara bertahap terlihat.

“Meskipun belum mencapai pembalikan menyeluruh, saya berpendapat bahwa ini bukan pemantulan setelah jatuh yang terjadi dalam waktu singkat. Melainkan karena suku bunga pasar terus diturunkan secara bertahap dan kebijakan pembelian rumah terus dilonggarkan secara bertahap, kepercayaan pasar sedang dipulihkan secara mantap. Saya pikir ini berpeluang berlanjut pada kuartal kedua.” Zhou Yiqin menambahkan bahwa aktivitas transaksi rumah bekas akan langsung mendorong peningkatan volume pengajuan pinjaman, sehingga secara bertahap memperlambat besarnya penurunan saldo; ke depannya, ada prospek memberikan dukungan positif bagi saldo pinjaman rumah. Secara keseluruhan, pasar properti bergerak ke arah “volume naik, harga stabil”.

Wen Yuejin, wakil direktur eksekutif dari Institut Riset Real Estat Shanghai Yiju, mengatakan kepada reporter bahwa “musim semi kecil” lebih banyak berfokus pada transaksi rumah bekas di kota-kota kunci; saat ini masih berada pada tahap awal pemulihan pasar properti di seluruh negeri. Perdagangan pada kuartal kedua akan semakin membaik, yang juga memberikan dukungan positif bagi pasar kredit. “Namun ada beberapa nasabah yang menggunakan pinjaman dana bantuan perumahan (公积金), sehingga tidak tercatat dalam data pinjaman bank komersial, dan hal itu juga akan memengaruhi saldo pinjaman komersial.”

Sebut ada bank yang sudah mengalami kenaikan jelas volume pengajuan pinjaman KPR

Terkait kondisi KPR pribadi tahun ini, reporter memperhatikan bahwa beberapa manajemen bank juga menyampaikan pernyataan di konferensi rilis kinerja. Di antaranya, Bank of Communications memberikan penilaian yang lebih optimistis terhadap bisnis KPR perorangan.

Dalam konferensi rilis kinerja untuk tahun 2025, wakil kepala Bank of Communications, Zhou Wanfu, menjelaskan bahwa sejak memasuki Maret 2026, volume pengajuan pinjaman KPR di bank tersebut meningkat secara jelas. “Ini seharusnya menjadi sinyal bahwa pasar properti mulai stabil.” Zhou Wanfu mengatakan bahwa jika tren ini terus berlanjut, bisnis KPR tahun 2026 akan secara bertahap mencapai pertumbuhan positif, dan hal itu akan membantu mencapai target pertumbuhan kinerja pinjaman ritel Bank of Communications secara keseluruhan.

Wakil kepala Bank Industri dan Komersial Tiongkok (ICBC), Wang Jingwu, menanggapi tingkat kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) individu. Wang Jingwu menyatakan bahwa kualitas aset pinjaman individu pihaknya dalam jangka panjang tetap sangat baik. Dalam dua tahun terakhir, akibat faktor seperti transisi ekonomi, penyesuaian pasar real estat, dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan secara bertahap, tingkat kredit bermasalah mengalami kenaikan sementara dalam jangka pendek, selaras dengan tren keseluruhan industri.

“Fondasi ekonomi Tiongkok stabil, ketangguhannya kuat, dan potensinya besar. Kondisi dukungan dan tren fundamental jangka panjang yang baik tidak berubah. Risiko pinjaman individu juga dapat dikendalikan ke depan.” Wang Jingwu menilai bahwa seiring percepatan penerapan paket kebijakan dan manfaat kebijakan yang terus dirilis, basis pasar kredit individu akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset pinjaman individu juga akan kembali ke tingkat yang wajar.

Meskipun negara juga terus menerbitkan kebijakan di bidang real estat dan pasar properti menunjukkan tanda-tanda pemulihan, Yang Haiping mengatakan kepada reporter bahwa porsi pinjaman KPR dalam penempatan aset bank mungkin akan menjadi tren menurun.

Berdasarkan data saat ini, reporter memperhatikan bahwa pinjaman konsumsi individu bank besar dan pinjaman operasional individu mencatat pertumbuhan yang signifikan. Di antaranya, pinjaman konsumsi individu ICBC bertambah 244.8k yuan, naik 18,5%; pinjaman operasional individu bertambah 7.1k yuan, naik 15,0%; dan pertumbuhan pinjaman konsumsi individu Bank of China (dalam negeri) mencapai 28%.

Apakah pelunasan lebih awal KPR menguntungkan?

Sebelumnya, “gelombang pelunasan lebih awal” KPR perumahan terutama didorong oleh para peminjam. Di satu sisi karena fluktuasi ekonomi, di sisi lain karena meningkatnya volatilitas pasar keuangan Tiongkok. Harga saham, reksa dana, dan instrumen lain turun secara signifikan, pendapatan investasi penduduk biasa turun dengan nyata, sehingga preferensi risiko cenderung lebih konservatif. Selain itu, sebagian suku bunga pinjaman perumahan yang masih berjalan (存量房贷) relatif tinggi; sebagian peminjam memiliki suku bunga pinjaman perumahan yang masih berjalan lebih dari 5%. Dengan berbagai faktor tersebut, peminjam mengalihkan sebagian dana yang awalnya untuk investasi menjadi pelunasan lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga pinjaman perumahan yang masih berjalan, biaya suku bunga untuk pinjaman perumahan individu juga terus turun. Berdasarkan data PBoC, pada bulan Februari tahun ini, rata-rata tertimbang suku bunga untuk pinjaman perumahan baru sekitar 3,1%, sudah lebih rendah sekitar 10 basis poin dibanding periode yang sama tahun lalu, dan suku bunga pinjaman tetap pada level rendah.

Jika suku bunga berada di level rendah, apakah pelunasan lebih awal oleh individu tetap menguntungkan?

“Apakah menguntungkan atau tidak, perlu melihat tingkat imbal hasil investasi atau tabungan konsumen saat ini, serta seberapa besar selisihnya dengan suku bunga KPR setelah penurunan.” Wang Pengbo mengatakan. Jika tingkat imbal hasil investasi lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman, maka dapat mempertimbangkan menempatkan lebih banyak dana untuk investasi; sebaliknya, dapat mempertimbangkan pelunasan sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, perlu disisihkan dana untuk kebutuhan pengeluaran sehari-hari dan untuk masa depan seperti pensiun dan kebutuhan medis.

Selain itu, dari cara pembayaran, secara umum skema pelunasan pokok dan bunga tetap (等额本金) membuat pokok yang dibayar di awal lebih besar dan bunganya lebih sedikit; dibandingkan, pelunasan lebih awal akan sedikit lebih menguntungkan. Sementara skema pembayaran pokok dan bunga tetap (等额本息) membuat bunga dibayar lebih banyak di awal dan pokok lebih sedikit; jika waktu pembayaran sudah lewat separuh, juga bisa tidak perlu mempertimbangkan pelunasan lebih awal.

Sumber gambar sampul: basis media 《每日经济新闻》