Peralihan antara mode lama dan baru, properti beralih menjadi "landasan stabilitas kehidupan rakyat", memasuki periode tantangan transformasi

Hua Xia Times（www.chinatimes.net.cn）记者 Li Beibei melaporkan dari Shanghai

Dalam setahun terakhir, dasar kebijakan untuk pasar properti dan dasar pasar secara bertahap semakin jelas; pekerjaan penyerahan rumah (bao jiao fang) telah mencapai hasil tahap; membangun hunian berkualitas tinggi sudah menjadi konsensus industri. Tahun 2026 sebagai tahun pembuka “Rencana Lima Belas Lima” akan mempercepat langkah transformasi dan peningkatan struktur ekonomi domestik; industri real estat memasuki periode krusial penyesuaian mendalam dan upaya keras transformasi.

Pada 2 April, dalam Forum Tahunan “Pandangan 2026”, konsensus dan praktik para pelaku industri menunjukkan bahwa meski perjalanan untuk mengatasi tantangan transformasi penuh tantangan, namun peluang juga hadir. Dari “optimasi suplai” pada level kebijakan hingga “inovasi kualitas” pada level perusahaan, dari membangun “rumah bagus” hingga eksplorasi beragam seperti pembaruan kota, transformasi digital, dan operasi aset ringan, industri properti secara bertahap sedang melepaskan ketergantungan pada skala tradisional, beralih kembali ke atribut kesejahteraan masyarakat, serta bertransformasi menuju persaingan berbasis kualitas.

Titik Sejarah Pergantian Model Lama dan Model Baru

Berdasarkan topik inti transformasi industri ini, para pakar akademik dan perwakilan perusahaan menyampaikan pandangan mereka, menafsirkan arah kebijakan industri dan arah pengembangan.

Ketua Asosiasi Industri Real Estat Provinsi Guangdong, Wang Shao, menyatakan bahwa dibandingkan dengan “Rencana Lima Tahun Keempat Belas”, kebijakan inti real estat “Rencana Lima Tahun Kelima Belas” telah beralih dari “menambah suplai, pembangunan stabil” menjadi “mengoptimalkan suplai, pembangunan berkualitas tinggi, model perkembangan baru”, yang menandai transformasi real estat dari ekspansi skala menuju peningkatan kualitas, serta dari “alat stimulasi ekonomi” menjadi “landasan stabilitas bagi kesejahteraan masyarakat”.

Menghadapi tahap perkembangan baru, real estat juga menghadapi persyaratan pengertian pembangunan berkualitas tinggi, yang intinya adalah mewujudkan kesatuan multi-dimensi dari “stabilitas pertumbuhan, keseimbangan pembangunan, keberlanjutan lingkungan, dan keadilan sosial”, sekaligus menyeimbangkan hubungan antara stabilitas jangka pendek dan pembangunan sehat jangka panjang.

Wang Shao menekankan bahwa tujuan akhir dari rumah yang bagus adalah kembali ke atribut kesejahteraan masyarakat, agar setiap orang menikmati hunian yang layak: “membuat ruang kota lebih baik melayani perkembangan semua lapisan profesi warga negara, yang sangat selaras dengan tujuan akhir pembangunan kota rakyat modern.” Perusahaan pengembang perlu mengubah nilai “rumah bagus” dan “layanan bagus” menjadi pendorong pertumbuhan ekonomi, menstimulasi konsumsi dan mendorong investasi yang efektif; membangun ruang dan skenario tempat produksi serta kehidupan berkualitas tinggi, secara berkelanjutan melepaskan nilai jangka panjang dari kepemilikan “rumah bagus”; secara sistematis dan mendalam mendorong pembangunan “rumah bagus, lingkungan perumahan bagus, komunitas bagus, kawasan kota bagus”, membantu agar real estat kembali ke atribut kesejahteraan masyarakat, serta menjadi pegangan penting untuk mendukung pembangunan berkualitas tinggi.

Sekretaris Komite Partai dan Ketua PT Zhongxin City Development and Operation Co., Ltd., Yang Jin, secara terus terang mengatakan bahwa saat ini industri real estat sedang berada pada titik sejarah peralihan model lama dan model baru; apakah “mempertahankan kas masuk (cash flow)” atau “mempertahankan laba” menjadi pilihan dilematis yang harus dihadapi perusahaan saat ini.

Yang Jin berpendapat bahwa tantangan yang dihadapi industri saat ini pada dasarnya adalah hasil yang tak terelakkan dari transformasi ekonomi makro dan iterasi tahap perkembangan kota. Model pertumbuhan skala industri real estat di masa lalu telah tidak lagi berfungsi; titik berat industri beralih untuk membuat pertambahan yang lebih baik serta mengaktifkan aset yang tersimpan. Bidang-bidang seperti pembaruan kota, renovasi desa dalam kota, pembangunan perumahan yang dijamin, pembuatan rumah bagus, dan sebagainya yang sangat didukung kebijakan nasional saat ini, merupakan jalur yang diarahkan secara fokus oleh negara, sekaligus akan menjadi medan tempur utama nilai bagi industri real estat di masa depan.

Berdasarkan penilaian industri ini, Zhongxin Chengkai saat ini telah menetapkan pola “pengembangan + operasi” yang digerakkan oleh dua roda. Dengan memanfaatkan keunggulan sinergi industri-keuangan “Keuangan + Real Industri” milik Grup Citic, fokusnya pada jalur inti seperti penyelesaian risiko dan pembaruan kota. Pada saat yang sama, secara proaktif membangun pola transformasi “empat yang baru” yaitu “mengeksplorasi model baru, membuat produk baru, menerapkan teknologi baru, membangun ekosistem baru”, menapaki jalan transformasi dan pengembangan yang memiliki karakter khas sendiri.

Jalur Inovasi Pengembangan Perusahaan

Berada pada titik kunci ketika industri “berubah dari kuantitas menjadi kualitas”, menyesuaikan dengan tren perkembangan industri, dan menjadi jalur pengembangan inovatif, merupakan tugas inti perusahaan pengembang (real estat). Berbagai perusahaan pengembang secara serentak memperkuat peningkatan kualitas, mengeksplorasi model perkembangan yang sesuai dengan tuntutan siklus baru, serta mendorong industri memasuki era persaingan berbasis kualitas.

Direktur Institut Riset Kota PT Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., Meng Wei, mengungkapkan bahwa招商蛇口 sedang mendorong eksplorasi “Good House 2.0”. Fokus utamanya pada integrasi teknologi dan inovasi; saat ini telah membangun laboratorium “rumah bagus” di kantor pusat Shenzhen, serta melakukan penemuan masalah baru, eksplorasi teknologi baru, dan verifikasi berbasis persepsi pelanggan.

Grup Teknologi Kehidupan GreenCity (Greenland Living Technology Group) juga tengah mengeksplorasi cara spesifik untuk membangun “rumah bagus”. Zhu Kuai, Wakil Presiden Grup Teknologi Kehidupan GreenCity dan Sekretaris Jenderal (General Manager) Grup Teknologi Konstruksi GreenCity, menyatakan bahwa banyak perusahaan pengembang terjebak dalam kesulitan operasional karena akar masalahnya ada pada penggunaan model pengembangan yang sifatnya menyusun dan merakit (prefabrikasi/penggabungan) secara umum.

“Persaingan real estat di masa depan pada dasarnya adalah persaingan hunian cerdas berbasis ‘teknologi + humaniora’, dan justru alasan utamanya mengapa model pengembangan tradisional yang merakit itu tidak dapat beradaptasi, serta juga tidak dapat membangun rumah yang bagus.” Zhu Kuai menjelaskan, saat ini sistem teknologi terkait rumah bagus GreenCity telah diterapkan di beberapa proyek; ke depan, GreenCity akan terus menjadikan teknologi dan humaniora sebagai inti, agar lebih banyak orang bisa tinggal di rumah bagus yang sesuai standar teknologi GreenCity “6633”.

Sebagai salah satu perwakilan terdepan dalam industri manajemen pembangunan (daijian), juga Grup Jindi Manajemen telah membangun satu set model unik untuk mewujudkan “rumah bagus”. Menurut Wang Xin, Wakil Manajer Umum Perusahaan Pengembang dan Manajemen Grup Jindi, Jindi telah membangun sistem layanan manajemen end-to-end di manajemen pembangunan komersial (yaitu di luar bidang perumahan), yang mencakup sepenuhnya semua tahapan mulai dari keputusan investasi awal, perencanaan industri, fase pengembangan, hingga operasi pasca.

Menanggapi kondisi industri, Jindi Manajemen meluncurkan dua model: “Daijian+” dan “Daijian-”. Di satu sisi, menghadapi persaingan yang ketat dalam daijian standar tradisional serta kebutuhan pelanggan yang beragam, Jindi Manajemen, berkat kapabilitas di bidang seperti pengoperasian taman industri, apartemen sewa jangka panjang, konsultan pembiayaan, layanan properti, serta pusat kesehatan dan olahraga (康养体育), menyediakan layanan nilai tambah “Daijian+”. Di sisi lain, mengingat tenaga kerja di industri real estat telah jenuh, platform investasi kota (cheng tou) dan perusahaan teknologi lebih mudah merekrut talenta profesional; kebutuhan pemilik bergeser ke satu segmen tertentu atau layanan tertentu. Jindi Manajemen membangun kemampuan bisnis secara modular untuk menciptakan model “Daijian-” guna menyesuaikan permintaan. Selain itu, Jindi Manajemen juga tengah mengeksplorasi model konsultasi aset ringan di banyak tempat, sehingga memperluas batas ruang lingkup bisnis.

Industri Menuju Fondasi yang Kokoh dan Stabil

Berbekal keunggulan platform, Beihou Jia di bawah Shell memiliki daya persepsi pasar yang tajam. Wu Bin, Manajer Umum Pusat Inovasi C2M Behaojia, menyatakan bahwa saat ini struktur pasar properti berubah besar; pangsa transaksi rumah bekas di kota-kota teratas mencapai lebih dari 70%, sehingga pergerakan harganya lebih mampu mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya. Pada saat yang sama, hubungan penawaran-permintaan pasar berbalik; persediaan rumah bekas terus naik. Sejak tahun 2021, industri memasuki tahap “lebih banyak rumah, lebih sedikit pelanggan”; keputusan pembeli pun menjadi semakin hati-hati.

Wu Bin berpendapat bahwa dalam konteks ini, inti dari “mengikuti tren produk (卷产品)” di industri adalah secara tepat memenuhi kebutuhan pelanggan tertentu. Dengan demikian, inti dari model C2M (Customer to Manufacturer, dari konsumen menjadi produsen) yang diluncurkan Behaojia sesungguhnya adalah “segala hal berpusat pada C”. Seiring perkembangan teknologi, berdasarkan data dalam skala besar, dengan memanfaatkan big data dan teknologi AI serta kemampuan menjangkau pelanggan secara presisi, menjadi mungkin untuk menemukan kebutuhan C secara akurat, sehingga langkah seperti analisis tanah, penentuan posisi produk, desain, pemasaran, dan lainnya dapat dilakukan. Behaojia telah membangun kapabilitas ini menjadi solusi; saat ini telah terbukti dengan baik di belasan proyek yang bekerja sama dengan pengembang seperti招商、Yuexiu、Binjiang, dan lain-lain.

Yan Qiong, Manajer Umum Beihai (Kingdee) China Building and Real Estate Industry Business Department, menjelaskan kebuntuan transformasi digital perusahaan pengembang dan mengusulkan metode “mengubah dari ‘paling optimal untuk satu produk’ menjadi ‘paling optimal untuk arsitektur’”. Ia menyebut bahwa saat ini mayoritas perusahaan pengembang terjebak dalam kondisi “CEO cemas, CIO/CTO menderita” dalam proses transformasi digital serta penerapan AI (kecerdasan buatan). Munculnya kebuntuan ini berkaitan erat dengan konsep bawaan perusahaan pengembang yang sebelumnya mengejar pola “paling optimal untuk satu produk” ketika memilih solusi digital. Karena itu, saat memilih platform digital, perusahaan pengembang perlu mematahkan pemahaman tradisional “paling optimal untuk satu produk” dan beralih ke konsep “paling optimal untuk arsitektur” dalam situasi baru.

Secara spesifik, sebaiknya memprioritaskan memilih platform digital terpadu yang menghimpun “platform, data, aplikasi, dan agen cerdas” sekaligus. Platform seperti ini tidak hanya dapat memenuhi kebutuhan pemanggilan multi-modal perusahaan, tetapi juga mendukung pengembangan mandiri agen cerdas internal yang bersifat personal; sekaligus dapat melakukan tata kelola data perusahaan; dan juga dapat langsung menggunakan kembali aplikasi SaaS bawaan platform serta agen cerdas AI, sehingga dapat secara signifikan mempercepat kecepatan penerapan teknologi AI di lapangan, benar-benar meningkatkan efisiensi operasional perusahaan, serta membantu perusahaan pengembang menerobos hambatan transformasi digital dan menembus siklus.

Selain fokus pada peningkatan produk,邸楠, Wakil Presiden Modern Capital Management Co., Ltd., lebih memperhatikan perkembangan dan kondisi pelaku di bidang aset bermasalah. Ia berpendapat bahwa pada awalnya aset bermasalah dan restrukturisasi utang hanyalah bagian pinggiran dalam industri real estat; seiring perubahan industri, para pekerja aset bermasalah masuk ke pusat industri real estat, dan banyak pihak di bidang investasi dan operasi real estat juga masuk ke ranah aset bermasalah. Menurut邸楠, pada tahun 2026, baru pertama kali terjadi kesamaan persepsi antara empat pihak—perusahaan pengembang, kreditur, pembeli rumah, dan pemerintah—sehingga membuka jendela restrukturisasi yang benar-benar nyata.

Sambil perusahaan pengembang melakukan pemantulan setelah titik terendah, pasar juga menunjukkan tanda “fondasi yang kokoh dan stabil”. Menurut 夏亦丰, analis utama industri real estat dan Wakil Presiden di CEB International Securities (中银证券), saat ini pasar real estat memperlihatkan situasi berbeda: kota inti secara bertahap mulai stabil, sedangkan kota non-inti tampil lebih lemah. Harga rumah pada empat kota lini pertama menunjukkan karakteristik masing-masing, tetapi secara keseluruhan cenderung stabil; misalnya, harga rumah bekas di Beijing tumbuh positif year-on-month sebesar 0.2%; di Shanghai, setelah sembilan bulan penurunan beruntun sejak Mei 2025 hingga Januari tahun ini, harga tersebut kini sejalan dengan Beijing yang sudah berbalik naik. Kondisi pasar kota non-inti relatif sedikit lebih lemah dibanding kota inti.

夏亦丰 menekankan bahwa karena harga rumah bekas sudah turun dalam jangka waktu cukup lama, di beberapa wilayah rasio harga-kinerja rumah bekas mulai menonjol, sehingga menimbulkan efek penekanan tertentu terhadap penjualan rumah baru di sekitarnya. Oleh karena itu, selain mengandalkan lokasi dan lingkungan, pengembang harus meningkatkan daya saing melalui kekuatan produk dan peningkatan kualitas.

Menelusuri Jalan Ke Atas bagi Industri

Dalam sesi diskusi tema forum, 張晓端, Wakil Direktur Riset De Dai Liang Xing, sebagai pembawa acara, pada awalnya menyatakan bahwa, mengelilingi tema inti “jalan ke atas”, meski pasar real estat telah melepaskan sinyal positif di sebagian wilayah, kepercayaan pasar secara keseluruhan masih berada pada tahap pemulihan yang lambat; tren perkembangan industri tetap menjadi fokus perhatian paling besar para pelaku.

Menghadapi arus besar pasar dan titik belok perkembangan, indikator kunci apa biasanya akan diperhatikan oleh pelaku usaha?

Menjawab pertanyaan ini, 龙固新, Direktur Naga (董事长龙固新) Grup Desiqin, mengatakan bahwa untuk memprediksi tren pasar perlu memperhatikan berbagai jenis indikator, namun indikator inti agar stabil ada dua: pertama, jumlah orang serta jumlah perusahaan yang bersedia berinvestasi dan berwirausaha saat ini, yang menjadi pendorong inti bagi membaiknya indikator seperti sewa dan transaksi; kedua, jumlah kelahiran talenta teknologi di kota-kota tier 1 dan tier 2 (20 kota teratas di China). 龙固新 menambahkan bahwa perkembangan kota perlu lebih menekankan pada masuknya sumber daya inovasi teknologi dan populasi penduduk teknologi baru; itulah kunci agar pasar menjadi stabil.

郭锐, Manajer Umum Perusahaan Aifu (合富辉煌) Guangzhou, memberikan data spesifik sebagai bukti perubahan positif pasar. Hanya jika melihat pasar rumah mewah di Guangzhou, pada tahun 2025 saja sudah memasuki “musim semi kecil”. Dari data, “musim semi kecil” tahun ini terkonsentrasi pada dua minggu terakhir di bulan Maret: “jumlah kunjungan dan unit transaksi naik 80%, nilai naik 1,5 kali (year-on-year); rumah dengan harga lebih tinggi jelas jauh lebih baik dalam transaksi.”

郭锐 menyatakan bahwa akar penyebab transaksi menjadi lebih baik adalah peningkatan produk. Rumah bagus di masa depan akan terus memicu lebih banyak transaksi, tetapi rumah bagus tidak hanya berarti peningkatan produk; lebih banyak lagi adalah pertimbangan strategi. Dengan peningkatan dari sisi suplai, permintaan pasar dan kepercayaan secara keseluruhan didorong untuk pulih.

孟伟, Direktur Institut Riset Kota PT Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., mengungkapkan bahwa pada tahun 2024 dan 2025, rumah bagus sebagian besar berada pada tahap panduan kebijakan dan pembangunan sistem oleh masing-masing pengembang; pada awal tahun 2026, semua pengembang sudah mendorong penerapan dan implementasi secara menyeluruh, mencapai terobosan inti dari pergeseran pemasaran dan promosi ke ujung rantai pasok. Sebagai contoh, dalam招商蛇口, pada tahun 2025 hanya dibangun 6 proyek percontohan rumah bagus; namun pada akhir tahun 2025 hingga awal 2026 sudah ada lebih dari 30 proyek yang diimplementasikan. Dari percontohan contoh beralih ke implementasi menyeluruh, secara solid mendorong pembangunan “rumah bagus” guna lebih baik memenuhi kebutuhan hidup indah rakyat.

Di luar pembangunan “rumah bagus”, 胡懋, CEO IWG untuk wilayah China, memperluas pandangan ke tingkat komunitas dan fasilitas pendukung. Ia berpendapat bahwa “rumah bagus” perlu ditambah dengan komunitas yang baik dan fasilitas pendukung yang baik agar dapat membentuk lingkungan hidup yang sangat menarik.

胡懋 menyatakan bahwa untuk mengoptimalkan lingkungan hunian serta meningkatkan vitalitas dan daya tarik komunitas, selain melengkapi fasilitas penghijauan dan fasilitas komersial, juga perlu menyediakan ruang kantor, sehingga bisa menarik berbagai kelompok masyarakat dari beragam industri untuk masuk ke komunitas: “tepat karena kita melihat bahwa di dalam komunitas juga ada kebutuhan untuk kantor yang fleksibel, jadi jangkauan kami sekarang juga masuk ke area kantor yang bukan arus utama dan ke dalam komunitas, untuk menjalankan pusat kantor fleksibel. Ini sebenarnya saling melengkapi dengan membangun komunitas yang baik dan lingkungan hunian yang baik, karena menutup kekurangan pada segmen pemasukan industri dan pembangunan berkelanjutan.”

Cara berpikir yang mematahkan kebiasaan ini berlaku baik untuk pasar pertambahan (incremental) maupun untuk pembaruan kota. 第一太平戴维斯, kepala penilaian dan layanan penasihat profesional untuk Guangzhou, Direktur 周志鹏, berpendapat bahwa model pengembangan yang tak terbatas dapat direplikasi dari pembaruan kota sudah mencapai ujungnya; proyek yang mampu menerobos ke depan akan fokus pada penggalian sewa diferensial (grade-different rent). Proyek-proyek ini terutama mengarah ke dua jenis: satu, memanfaatkan fondasi budaya di lokasi untuk menciptakan kekhasan yang tidak dapat ditiru; dua, untuk proyek tanpa posisi unik, dapat membangun daya saing melalui penanaman konten yang berkelanjutan.

周志鹏 menekankan bahwa diferensiasi, personalisasi, dan penanaman konten adalah daya saing inti proyek pembaruan kota: “pembaharuan kota sedang berada pada tahap pergantian model lama dan baru; model tradisional mengambil lahan lalu mengembangkan sudah berakhir, dan industri akan beralih dari perkembangan yang ekstensif menuju perkembangan yang lebih terperinci (intensif).”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁