Pasar properti Shanghai "Jin San" menunjukkan kinerja yang kuat: volume dan harga rumah bekas meningkat bersamaan, pemulihan rumah baru semakin cepat

Jakarta Post记者李贝贝 dari Shanghai

“沪七条”落地后，3月上海楼市迎来成色十足的“小阳春”：多个新房项目客流与成交显著改善，二手房市场表现尤为亮眼，以31215套的成交量创下近5年新高、近10年同期第二高纪录，价格更终结了长达33个月的下跌态势。

保利发展相关人士向《华夏时报》记者表示：“从保利发展上海公司来看，3月新访量较1—2月提升74%、成交较新政前增长三成，盘均访交达到全市竞品的1.7倍，跑赢大势，整体回暖速度明显。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

Pasar penjualan rumah baru melonjak tajam

2月25日，上海出台“沪七条”新政，从限购门槛、公积金贷款、房产税征收等七大维度对房地产政策进行优化调整。

Sejak bulan Maret, berkat keuntungan kebijakan baru, pengembang berlomba memanfaatkan jendela waktu pasar untuk secara aktif membuka dan mengoptimalkan penjualan, sehingga beberapa proyek rumah baru di Shanghai mengalami peningkatan bersamaan baik pada jumlah kunjungan maupun nilai transaksi.

Seorang pejabat terkait dari perusahaan China Resources Shanghai memberi tahu wartawan, “Pada tahun ini bulan Maret, proyek澐启滨江 di bawah perusahaan kami laris manis dengan penjualan 112 unit, luas penjualan mencapai 30k meter persegi, dan nilai penjualan menembus 4 miliar yuan. Dalam waktu singkat 4 bulan, akumulasi nilai transaksi sudah mencapai 10,8 miliar yuan. Produk laris lainnya, zaman雲境（produk promosi tambahan Tahap 3时代之城），juga menunjukkan performa yang sangat baik: pada bulan Maret berhasil terjual 180 unit, nilai penjualan mencapai 1,1 miliar yuan, dan menempati urutan pertama daftar penjualan rumah baru Shanghai untuk jumlah unit pada Maret. Menurut keterangan China Resources Shanghai, secara keseluruhan, penjualan kumulatif 时代之城 sudah melampaui 2.000 unit.”

Performa China Resources bukanlah kasus tunggal. Proyek建发海宸 yang berada di Yangpu Xinjiangwan Cheng: jumlah kunjungan sejak bulan Maret lebih dari 1.500 kelompok, jumlah unit terjual lebih dari 60 unit, menempati peringkat pertama daftar transaksi bulan Maret dan kuartal pertama untuk distrik Yangpu. Chen Feng, Wakil Manajer Jenderal Divisi Usaha Shanghai untuk pengembangan Jianfa, mengatakan bahwa pada akhir pekan, rata-rata jumlah tamu efektif yang diterima di kantor penjualan proyeknya menembus 150 kelompok, naik satu kali lipat dibanding sebelum kebijakan diumumkan. Sementara itu, proyek瑞湖 yang juga berada di Jinshan New Town milik perusahaan ini, untuk produk rumah berderet mengalami kenaikan kunjungan secara month-on-month sebesar 12%.

Direktur Pemasaran perusahaan China Overseas Development (中海地产) Shanghai, Lu Yihua, menyatakan, “Setelah kebijakan ‘沪七条’ diberlakukan, proyek-proyek di bawah perusahaan kami mengalami lonjakan jumlah kunjungan, dan volume transaksi juga menembus batas tertentu. Di安澜上海, akhir pekan pertama setelah kebijakan, jumlah kunjungan per minggu meningkat sepuluh kali, mencatat penjualan panas sekitar 630 juta yuan. Untuk 中海·环宇玖章 di Zhenru, Putuo: setelah kebijakan diberlakukan pada batch kedua dilakukan promosi tambahan, jumlah kunjungan bulan Maret kembali mencetak rekor tertinggi dalam sejarah, dan diperkirakan bisa menembus 1.300 kelompok; untuk 中海·云邸玖章 di Yangpu, setelah kebijakan diberlakukan, kunjungan dari bulan ke bulan naik 500% dibanding Februari, dan transaksi month-on-month naik 254%.”

“Jumlah pengunjung dan volume transaksi telah meningkat dua kali lipat dibanding sebelum kebijakan. Saat ini, (aktivitas pasar) telah pulih ke level tertinggi selama hampir satu tahun sejak Maret 2025.” Pihak terkait dari 保利发展 juga menjelaskan kepada wartawan. “Pada bulan Maret tahun ini, beberapa proyek kami di Shanghai tampil menonjol. Misalnya, proyek保利世博天悦: kenaikan jumlah kunjungan sekitar 25% dibanding sebelum kebijakan; rata-rata kunjungan mingguan sekitar 110 kelompok; total harga transaksi unit naik; untuk produk level 50 juta yuan ke atas, kecepatan perputaran naik 50%; dan kenaikan total harga transaksi mencapai 12,5%. Proyek保利珺园 di Yangpu Xinjiangwan Cheng: rata-rata kunjungan harian naik sekitar 30% dibanding sebelum kebijakan; rata-rata kunjungan mingguan mencapai lebih dari 460 kelompok, dan seterusnya.”

Penampilan cemerlang perusahaan-perusahaan di atas adalah gambaran nyata dari lonjakan transaksi rumah baru Shanghai pada bulan Maret. Secara keseluruhan, berdasarkan data yang disusun oleh Shanghai Zhongyuan Real Estate, pada bulan Maret luas transaksi rumah baru komoditas komersial di Shanghai mencapai 563k meter persegi, melonjak 251,6% secara month-on-month, dan kekuatan pemulihan terlihat jelas. Terutama di wilayah permintaan rumah tangga berbasis kebutuhan (刚需) dan perbaikan pertama (首次改善需求) yang terkonsentrasi seperti Baoshan dan Jiading, luas transaksi semuanya melampaui 50k meter persegi, menjadi kekuatan inti yang menopang ledakan transaksi rumah baru.

Perlu dicermati bahwa seiring pasar terus menghangat, sinyal bahwa diskon untuk rumah baru mulai dipersempit juga sudah mulai tampak. Menurut pemberitaan terbuka, proyek保利都汇和煦 mengumumkan bahwa mulai 9 Maret, harga transaksi unit rumah townhome yang sedang dijual akan dinaikkan seragam 0,5%, dan mulai 23 Maret diskon pembelian akan semakin diperketat; beberapa proyek seperti 金海雲墅, 华发海上都荟, dan 壹江臻邸 juga merencanakan untuk secara bertahap mengurangi diskon pembelian pada bulan April.

Namun, kalangan profesional bersikap rasional terhadap penyesuaian harga pada sebagian proyek saat ini. Penganalisis pasar Shanghai Zhongyuan Real Estate, Lu Wenxi, mengatakan: “Tindakan menaikkan harga oleh sebagian pengembang biasanya merupakan aksi pemasaran mereka. Tujuannya terutama memberi tekanan psikologis kepada pembeli agar pembeli cepat masuk pasar.”

Transaksi rumah kedua mencapai rekor tertinggi dalam hampir 5 tahun

Dibanding dengan tren pemulihan pasar rumah baru, performa pemulihan pasar rumah kedua Shanghai lebih menonjol, dengan tren volume dan harga naik secara bersamaan yang sangat jelas. Sejak kebijakan baru diumumkan, di pasar rumah kedua terjadi perubahan positif di kedua sisi penawaran dan permintaan: niat pembeli untuk masuk pasar meningkat secara nyata, sikap penjual dalam memasang listing menjadi lebih aktif, dan kecepatan penyerapan unit rumah yang sudah ada semakin cepat, sehingga terus memperkuat fondasi pasar dari bawah.

Berdasarkan data yang diumumkan oleh situs resmi transaksi properti Shanghai “网上房地产”, pada bulan Maret tahun ini, rumah kedua Shanghai (termasuk komersial) mencatat akumulasi penandatanganan online sebanyak 31.215 unit. Ini sekaligus mencatat rekor tertinggi dalam hampir 5 tahun sejak Maret 2021, dan secara langsung membuktikan kembalinya kepercayaan pasar yang kuat.

Penanggung jawab Lembaga Riset Lianjia Shanghai, Li Gen, memperkenalkan bahwa pada bulan Maret volume transaksi rumah kedua di seluruh kota mencapai 31k unit. Secara year-on-year naik 6% dibanding bulan Maret tahun lalu, dan secara signifikan naik 37% dibanding Januari tahun ini. Sejak rilis kebijakan baru “沪七条”, niat pembeli untuk masuk pasar aktif. Pada bulan Juni 2025, rata-rata periode transaksi pembeli adalah 49 hari. Pada bulan Maret tahun ini, rata-rata periode transaksi telah dipersingkat menjadi 39 hari.

Menurut statistik I Love I Home (我爱我家), dari data per minggu dan per hari, pada periode 2 Maret hingga 8 Maret, transaksi mingguan rumah kedua Shanghai sebanyak 5.709 unit, menandakan pasar mulai pulih secara bertahap setelah liburan Tahun Baru. Pada periode 9 Maret hingga 15 Maret, transaksi mingguan rumah kedua sebanyak 7.233 unit, langkah pemulihan tampak semakin cepat. Pada periode 16 Maret hingga 22 Maret, volume transaksi mingguan kembali mencetak rekor, mencapai 7.488 unit. Pada 23 Maret hingga 29 Maret, total transaksi kumulatif rumah kedua mencapai 7.732 unit, terus memperbarui rekor transaksi mingguan tertinggi dalam hampir 5 tahun.

Data transaksi harian juga sangat menarik. Menurut data dari 我爱我家, pada tanggal 28 Maret (Sabtu) rumah kedua di Shanghai terjual 1.585 unit, mencetak rekor tertinggi dalam hampir 5 tahun. Keesokan harinya (Minggu) terjual 1.442 unit. Total transaksi dua hari akhir pekan mencapai 3.027 unit; volume transaksi ini juga berhasil memperbarui rekor puncak transaksi akhir pekan dalam hampir 5 tahun. Pemantauan dari lembaga penelitian 58安居客 menunjukkan bahwa, “30 hari setelah kebijakan ‘沪七条’ diberlakukan, rata-rata harian transaksi rumah kedua Shanghai mencapai 961 unit, naik 22,9% dibanding setelah putaran pelaksanaan kebijakan tahun 2024. Volume transaksi mingguan tetap berada pada level tinggi secara konsisten, yang semakin membuktikan bahwa panasnya pasar berlanjut.”

Dari sisi harga, juga muncul sinyal positif bahwa harga mulai stabil dan kembali naik. Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Februari 2026, setelah sembilan bulan berturut-turut harga jual rumah kedua Shanghai mengalami penurunan, untuk pertama kalinya terjadi kenaikan month-on-month sebesar 0,2%. Berdasarkan hal tersebut, data dari Lianjia Shanghai menunjukkan bahwa pada bulan Maret indeks harga naik 1% month-on-month. Data dari Zhongzhi Research Institute juga menunjukkan bahwa pada bulan Maret harga rata-rata rumah kedua adalah 55.075 yuan per meter persegi, naik tipis 0,08% month-on-month, mengakhiri tren penurunan selama 33 bulan.

Pemulihan pasar masih perlu didorong secara bertahap

Secara umum, kalangan industri menganggap bahwa kuatnya realisasi dari “musim semi hangat” pasar properti Shanghai kali ini adalah hasil dari dorongan ganda: arahan kebijakan dan optimasi penawaran-permintaan.

“Serangkaian performa ini sepenuhnya mencerminkan kebijakan baru yang tepat sasaran dan fungsi promosi yang efektif.” Li Gen berpendapat bahwa kebijakan baru menembus rantai perpindahan rumah melalui pengoptimalan pembatasan pembelian, penurunan biaya transaksi, dan berbagai aspek lain, sehingga melepaskan permintaan rumah hunian yang sifatnya kaku dan permintaan untuk perbaikan. Efek berkelanjutan dari kebijakan tersebut menyuntikkan likuiditas ke pasar, mendorong pasar rumah kedua Shanghai untuk melangkah secara mantap ke jalur pemulihan yang masuk ke dalam siklus yang sehat dengan kondisi volume dan harga sama-sama naik.

Optimasi struktur penawaran-permintaan yang berkelanjutan semakin menambah tenaga untuk pemanasan pasar. Sebagai contoh, dalam pasar rumah kedua, data pemantauan dari Zhongzhi Research Institute menunjukkan bahwa rumah kedua Shanghai mulai memasuki jalur pengurangan persediaan (去库存) sejak Agustus 2025. Hingga Februari 2026, listing unit persediaan yang berada pada level tinggi puncak telah berkurang 25,7%, dan hubungan penawaran-permintaan terus membaik.

Mayoritas pihak yang diwawancarai berpendapat bahwa ke depan, jika sentimen pasar positif saat ini dapat berlanjut, Shanghai berpeluang mempertahankan tingkat aktivitas tinggi dalam lanskap “musim semi hangat” tersebut.

Wakil Direktur Jenderal Eksekutif Institut Riset Properti EasyJu (上海易居房地产研究院), Yan Yuejin, mengatakan bahwa “pada bulan Maret, volume transaksi rumah kedua Shanghai sebanyak 30k unit, secara keseluruhan berada pada level sedikit di atas rata-rata historis. Menggabungkan volume transaksi akhir tahun lalu dan kuartal pertama tahun ini, pasar Shanghai sudah pada dasarnya stabil, sekaligus menimbun banyak permintaan potensial untuk pertukaran rumah berikutnya. Jika data transaksi kuartal dua dapat terus mempertahankan level tinggi, tetap sekitar 25k unit per bulan, hal ini akan lebih menegaskan bahwa aktivitas transaksi pasar tetap hangat. Mulai akhir Maret dan pada bulan-bulan berikutnya, permintaan peningkatan kelas menengah-atas dan transaksi pasar rumah mewah (豪宅) juga diharapkan dapat mendorong, sehingga panasnya pasar akan meluas dan menular.”

Institut Riset 我爱我家 juga berpendapat bahwa pasar properti sudah mulai memasuki tahap baru. Fondasi pasar untuk kota tingkat pertama Shanghai relatif baik. Permintaan hunian yang sifatnya rigid (刚性需求) dan permintaan untuk perbaikan (改善性需求) akan tetap ada dalam jangka panjang. Selain itu, kebijakan properti masih memiliki ruang untuk dioptimalkan. Oleh karena itu, prospek skenario “stabil lalu membaik” dapat berlanjut, mendorong pembangunan properti di Shanghai agar berjalan stabil dan sehat. Data dari survei “Kebutuhan dan Ekspektasi Pasar Properti Shanghai: Kuesioner” yang dirilis baru-baru ini oleh lembaga tersebut juga menunjukkan bahwa 41,4% responden menilai bahwa dalam 1—2 tahun ke depan, harga pasar properti Shanghai akan naik.

Namun, Cao Jingjing tetap bersikap hati-hati. Menurutnya, jika sentimen pasar dapat berlanjut, Shanghai berpeluang mempertahankan aktivitas tinggi pada periode “musim semi hangat” Maret hingga April: “Namun perlu diperhatikan bahwa stabilnya pasar masih merupakan proses bertahap. Keberlanjutannya di masa mendatang masih bergantung pada perbaikan substansial dari fundamental makro, seperti ekspektasi pendapatan warga dan ekspektasi harga rumah.”

Redaktur: Zhang Bei Kepala redaksi: Zhang Yuning