Belakangan ini saya sedang menyelami data REIT dan jujur saja, ada sesuatu yang menarik di sini yang mungkin sebagian besar investor lewatkan. Semua orang berbicara tentang bagaimana saham jatuh saat resesi, tetapi REIT selama resesi sebenarnya menceritakan kisah yang berbeda.

Jadi begini - REIT pada dasarnya adalah sekuritas yang memungkinkan Anda memiliki saham di perusahaan properti. Berdasarkan hukum, mereka harus menyimpan setidaknya 75% aset mereka dalam properti dan mendistribusikan 90% dari keuntungan sebagai dividen. Terlihat membosankan sampai Anda melihat angka sebenarnya.

Secara historis, REIT telah mengalahkan pasar. Dari 1972 hingga 2024, mereka rata-rata memberikan pengembalian tahunan sebesar 12,6% dibandingkan 8% untuk S&P 500. Tapi ya, lima tahun terakhir ini cukup sulit - hanya 5,5% dibandingkan 15,3% pasar. Itulah mengapa orang bertanya-tanya: apakah REIT benar-benar tahan resesi?

Ternyata, REIT selama resesi tidak berkinerja seburuk yang Anda kira. Saat penurunan, mereka rata-rata kehilangan 17,6% dibandingkan S&P 500 yang turun lebih dari 20%. Jadi mereka mengalami penurunan, tapi lebih kecil dari pasar secara keseluruhan. Yang menarik adalah apa yang terjadi setelahnya.

Dalam 12 bulan menjelang resesi, REIT rata-rata memberikan pengembalian positif sebesar 5,7%. Kemudian selama resesi itu sendiri, ya mereka turun. Tapi di sinilah yang menarik - setelah enam resesi terakhir, REIT rebound dengan rata-rata 22,7% dalam 12 bulan berikutnya. Itu adalah rebound yang tidak bisa ditandingi oleh sebagian besar aset.

Mengapa pemulihan cepat ini terjadi? Karena suku bunga. Nilai properti bergerak mengikuti cap rate, yang sangat dipengaruhi oleh suku bunga. Bank sentral menurunkan suku bunga selama resesi, yang menurunkan cap rate dan mendorong kenaikan harga properti. Karena REIT diperdagangkan di pasar publik, harga mereka merespons secara langsung. Pasar memperhitungkan apa yang akan dimiliki perusahaan dalam 12-18 bulan ke depan, bukan hari ini.

Tapi ada nuansa - tidak semua REIT sama. Data center, kesehatan, dan REIT sewa triple net menunjukkan ketahanan tertentu selama penurunan. Hotel, billboard, dan REIT yang fokus pada hipotek? Mereka lebih terpukul. Jadi jika Anda berpikir tentang REIT selama resesi sebagai lindung nilai, Anda harus selektif.

Intinya: REIT tidak jatuh seperti pasar secara umum saat situasi memburuk, mereka pulih lebih cepat dari sebagian besar kelas aset, dan jika Anda memilih sektor yang tepat seperti kesehatan atau data center, Anda mendapatkan perlindungan lebih. Makanya tidak heran orang mulai melihat REIT ini dengan lebih serius.