Pelatih baru Lin Zhubo menyerahkan laporan pertamanya, Yongsheng Service tahun lalu meraih keuntungan sebesar 437 juta, margin laba kotor yang menurun masih perlu diselesaikan

Tanya AI · Bagaimana pemimpin baru Lin Zhubo mengarahkan Yongsheng Service untuk mencapai target pertumbuhan laba?

Artikel ini bersumber dari Jishi Zhoubao (时代周报), penulis: Zhang Yijing

Sumber gambar: TuChong Creative

Setelah mengalami perbaikan singkat pada sisi laba di tahun 2024, perusahaan properti lokal Shanghai Yongsheng Service kembali menyerahkan laporan “menambah pendapatan tapi tidak menambah laba”.

Pada 30 Maret, Yongsheng Service (01995.HK) merilis pengumuman kinerja seluruh tahun 2025. Pada periode tersebut, perusahaan meraih pendapatan sekitar 6.87B yuan, rekor tertinggi sepanjang masa, naik sekitar 0,4% dibanding 2024; laba yang dapat diatribusikan kepada pemilik perusahaan sekitar 437 juta yuan, turun sekitar 8,5% dibanding 2024.

Sampai akhir 2025, jumlah proyek yang dikelola Yongsheng Service sebanyak 1.524, dengan luas bangunan yang dikelola sekitar 252 juta meter persegi, naik sekitar 0,6% dibanding periode yang sama tahun 2024; jumlah proyek yang ditandatangani Yongsheng Service sebanyak 1.824, dengan luas kontrak sebesar 354 juta meter persegi, naik sekitar 0,8% dibanding periode yang sama tahun 2024.

Yang patut diperhatikan adalah bahwa laporan keuangan tersebut juga merupakan laporan kinerja tahunan pertama yang diserahkan Yongsheng Service setelah “pemimpin baru” Lin Zhubo menjabat. Data menunjukkan, pada 1 September 2025, Lin Zhubo menggantikan Zhou Hongbin secara resmi menjadi presiden Yongsheng Service. Ia diangkat menjadi direktur non-eksekutif Grup Yongsheng Service pada Juni 2025; sebelumnya ia menjabat sebagai wakil presiden Grup Country Garden? (旭辉集团副总裁兼华西区域集团总裁).

Pada konferensi rilis kinerja tahunan 2025 yang diadakan pada 31 Maret, Lin Zhubo menyatakan bahwa selama setengah tahun ini, pihaknya mendorong beberapa pekerjaan kunci, termasuk memimpin penyelesaian pekerjaan perencanaan operasi menyeluruh, anggaran, dan alokasi sumber daya untuk 2026; pekerjaan tersebut telah selesai pada akhir 2025.

Ia menekankan bahwa 2026 merupakan tahun kunci yang bersifat menghubungkan kesinambungan bagi pengembangan Yongsheng Service. Di internal, telah disusun pedoman pengelolaan dan operasional yang jelas untuk memastikan pertumbuhan laba lebih tinggi daripada pertumbuhan pendapatan, pertumbuhan pendapatan lebih tinggi daripada pertumbuhan biaya, serta mendorong pencapaian target inti “pertumbuhan laba dua digit”; proyeksi pertumbuhan laba sepanjang tahun adalah 8%-10%.

Dari sisi pasar sekunder, pada 31 Maret, harga saham Yongsheng Service mengalami kenaikan. Hingga penutupan, harga saham perusahaan mencapai 1,79 HKD per saham, naik 6,55% dibanding perdagangan hari sebelumnya, dengan kapitalisasi pasar sekitar 3.08B HKD.

Bisnis manajemen properti menjadi satu-satunya penopang pertumbuhan

Yongsheng Service adalah perusahaan manajemen properti, dengan dukungan pengembang real estat Xu Hui Holding (00884.HK). Bisnisnya mencakup beragam bentuk properti, termasuk properti perumahan dan properti non-perumahan, meliputi gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, kawasan wisata, gedung pemerintah, pos layanan jalan tol, stasiun kereta api perkotaan, serta dermaga feri, dan lain-lain.

Pendapatan perusahaan terutama terdiri dari empat lini bisnis: layanan manajemen properti, layanan nilai tambah komunitas, layanan nilai tambah bagi non-pemilik, serta layanan kota. Di antaranya, layanan manajemen properti merupakan sumber pendapatan terpenting perusahaan, dengan proporsi pendapatan yang bertahan di atas lima puluh persen selama bertahun-tahun.

Data laporan keuangan menunjukkan bahwa pertumbuhan Yongsheng Service tahun 2025 berkat kinerja bisnis layanan manajemen properti. Pada periode tersebut, pendapatan bisnis layanan manajemen properti perusahaan mencapai 5.45B yuan, naik 7,1% year-on-year, menyumbang 79,4% dari total pendapatan.

Namun, selain bisnis layanan manajemen properti yang mengalami pertumbuhan, tiga segmen bisnis lainnya mengalami penurunan pendapatan. Di antaranya, penurunan layanan nilai tambah komunitas paling kecil, dengan pendapatan 796 juta yuan, turun 7,7% year-on-year; layanan kota meraih pendapatan 233 juta yuan, turun 18,7% year-on-year; layanan nilai tambah bagi non-pemilik mengalami penurunan paling besar, meraih pendapatan 382 juta yuan, turun 36,2% year-on-year, yang setara dengan berkurangnya 217 juta yuan dibanding 2024, sehingga proporsinya terhadap total pendapatan perusahaan turun menjadi 5,5%.

Sumber gambar: Laporan kinerja tahunan Yongsheng Service 2025

Terkait penurunan besar pada layanan nilai tambah bagi non-pemilik, Lin Zhubo menyatakan bahwa sebelumnya segmen bisnis tersebut sangat terkait dengan Xu Hui Holding; kini, seiring peningkatan tingkat komersialisasi pasar, keterkaitannya tidak lagi tinggi. Ini mencerminkan bahwa bisnis tersebut belum membentuk kurva pertumbuhan kedua yang independen. Namun, ia berpendapat bahwa saat ini sudah berada di titik terendah historis dari skala pendapatan layanan nilai tambah bagi non-pemilik.

Menurut penjelasannya, untuk layanan nilai tambah bagi non-pemilik, Yongsheng Service sedang secara aktif melakukan penyesuaian dan mengeksplorasi arah baru. Sebagai contoh, pada bisnis renovasi ruang, Yongsheng Service membangun layanan end-to-end yang mencakup “siap huni tinggal—hidup memasak nyaman—sewa-jual tanpa khawatir” berdasarkan ruang. Sebelum Imlek dilakukan uji coba, pada 27 Maret rumah contoh diluncurkan, dan pada malam tanggal 30, dalam waktu hanya tiga hari berhasil mencapai 9 transaksi pemesanan. Bisnis seperti ini mengandalkan kemampuan profesional untuk menciptakan nilai tambah melalui pengembangan ruang rumah. Selain itu, perusahaan juga tengah mendorong pengembangan produk seperti perbaikan dan pemeliharaan rumah untuk memperluas lini produk layanan nilai tambah bagi non-pemilik.

Dari sudut pandangnya, meskipun total industri properti telah mencapai 1,6 triliun yuan, tetap masih ada ruang pertumbuhan di masa depan. Seiring pelepasan permintaan, tingkat perputaran (turnover) properti perumahan di kota-kota fokus telah berlipat; setiap tahun sekitar 20k perumahan masuk ke siklus penunjukan ulang. Di seluruh negeri, lebih dari 40% usia rumah perumahan lebih dari 20 tahun, dan bagi perusahaan yang memiliki operasional yang terstandar serta kemampuan profesional, ini merupakan peluang.

Margin laba kotor tertekan, manajemen memperkirakan ke depan akan bertahan pada kisaran 17%—20%

Jika menilik laporan keuangan, dapat ditemukan bahwa “menambah pendapatan tapi tidak menambah laba” Yongsheng Service terutama berasal dari penurunan margin laba kotor.

Berdasarkan data, pada 2025, perusahaan menghasilkan laba kotor sebesar 16k yuan, turun 3,5% dibanding 2024; margin laba kotor sebesar 19,0%, turun 0,7 poin persentase year-on-year.

Dari masing-masing bisnis besar, pada periode pelaporan, layanan nilai tambah bagi non-pemilik dan layanan kota masing-masing menghasilkan margin laba kotor sebesar 7,1% dan 13,4%, yang masing-masing naik 0,7 poin persentase dan 2,5 poin persentase dibanding 2024;

Sedangkan yang menyeret margin laba kotor perusahaan adalah dua bisnis utama, yaitu layanan manajemen properti dan layanan nilai tambah komunitas. Di antaranya, margin laba kotor layanan manajemen properti sebesar 18,2%, turun 1,1 poin persentase dibanding 2024; margin laba kotor layanan nilai tambah komunitas sebesar 31,4%, turun 3,3 poin persentase dibanding 2024.

Menanggapi hal tersebut, Chief Financial Officer Yongsheng Service, Zhou Di, mengaitkan penurunan margin laba kotor pada kedua bisnis tersebut kepada dua faktor: internal dan eksternal. Dari sisi eksternal, kondisi lingkungan ekonomi makro menimbulkan tantangan bagi industri properti, sehingga baik terobosan pendapatan maupun pengendalian biaya ikut terdampak; dari sisi internal, Yongsheng Service secara aktif meningkatkan investasi pada peningkatan kualitas, seperti memindahkan sebagian karyawan outsourced menjadi self-operated, serta meningkatkan kualitas taman/perumahan, dan langkah-langkah terkait lainnya yang menambah biaya.

Untuk bisnis manajemen properti dasar yang berada pada sektor kesejahteraan masyarakat (民生行业), Zhou Di menilai bahwa saat ini margin laba kotor masih berada pada kisaran yang wajar. Yongsheng Service selama ini tidak mengejar margin laba kotor yang ekstrem, sebaliknya bersedia mengalihkan kembali laba tersebut untuk meningkatkan kualitas pada sebagian proyek berkualitas tinggi. Ke depan, melalui cara seperti AI, kolaborasi manusia-mesin, dan operasi yang lebih efisien, perusahaan yakin dapat mempertahankan margin laba kotor manajemen properti dasar pada kisaran 15%—18% pada 2026—2028.

Adapun layanan nilai tambah komunitas, ia mengatakan bahwa layanan tersebut tetap menjadi pilar penting industri properti, dengan “community wall” (hambatan/keunggulan berbasis komunitas). Saat ini, perusahaan telah mengintegrasikan pusat operasi besar, mendorong implementasi langkah “kepuasan hingga menjadi bisnis”, dan ia memperkirakan bahwa margin laba kotor komunitas di masa depan berpotensi bertahan di antara 30%—35%.

“Secara keseluruhan, perusahaan masih menghadapi tekanan tertentu pada margin laba kotor, tetapi kami akan terus mengoptimalkan struktur kontribusi pendapatan dan laba kotor. Melalui operasi yang efisien serta penerapan produk dan layanan baru, kami berupaya mempertahankan margin laba kotor gabungan pada kisaran wajar 17%—20%.” kata Zhou Di.