Pasar tanah kuartal pertama menerapkan pengendalian pertumbuhan dan peningkatan pasokan secara teratur

王丽新

Tahun ini, dalam 《Laporan Kerja Pemerintah》, disampaikan: “Berupaya untuk menstabilkan pasar properti.” “Dengan menerapkan kebijakan yang disesuaikan dengan kota, mengendalikan peningkatan unit, mengurangi persediaan, dan meningkatkan pasokan.” Berdasarkan data terbaru, pada kuartal I tahun 2026, pasar tanah nasional telah memberikan jawaban dengan frasa “pengurangan total dan optimalisasi struktur”.

Berdasarkan data dari Institut Riset China Index (Zhongzhi), pada kuartal I tahun 2026, luas transaksi tanah hunian di 300 kota dan pendapatan iuran tanah masing-masing turun sebesar 24% dan 42% secara tahun ke tahun. Penulis berpendapat, dalam latar belakang hubungan penawaran-permintaan pasar properti yang mengalami perubahan dan dorongan pengurangan persediaan yang berjalan mantap, kumpulan data ini bukanlah sinyal bahwa pasar melemah; justru mengonfirmasi bahwa gagasan kebijakan “mengendalikan peningkatan unit, menyediakan pasokan yang lebih baik” telah mendarat dengan tepat dan tertib. Logika intinya adalah “mengendalikan total, meningkatkan kualitas, dan mengelola persediaan”, mendorong industri agar mempercepat transisi dari ekspansi skala menuju pembangunan berkualitas tinggi.

Arah “mengendalikan peningkatan unit” sudah jelas, pasar tanah beralih ke “menyediakan berdasarkan kebutuhan”.

Pada kuartal I, penurunan skala transaksi tanah hunian dipengaruhi banyak faktor. Di banyak tempat, gagasan pengendalian “mengendalikan peningkatan unit, mengurangi persediaan, dan meningkatkan pasokan” yang disesuaikan dengan masing-masing kota sudah lama diterapkan. Selain itu, pada pertengahan Maret, Kementerian Sumber Daya Alam bersama dengan Administrasi Kehutanan dan Padang Rumput Nasional menerbitkan bersama “Pemberitahuan tentang Melanjutkan Upaya untuk Memastikan Dukungan Unsur Sumber Daya Alam”. Pemberitahuan tersebut menegaskan bahwa harus dibangun dan disempurnakan mekanisme keterkaitan untuk menghidupkan kembali tanah untuk pembangunan yang baru dengan tanah bangunan yang sudah ada (persediaan) yang dihidupkan kembali. Prinsipnya, luas tanah pembangunan perkotaan dan pedesaan yang ditambah setiap tahun pada dasarnya tidak boleh melebihi luas tanah persediaan yang dihidupkan kembali. Kebijakan ini mengikuti prinsip “menghidupkan kembali persediaan, menyediakan berdasarkan kebutuhan, dan mengutamakan persediaan”, mengurangi pasokan tanah untuk pembangunan baru, dan mengakhiri model pengembangan masa lalu yang bergantung pada ekspansi berbasis peningkatan unit. Selain itu, sebagian kota sedang mengeksplorasi model penyediaan tanah yang presisi “menyediakan berdasarkan kebutuhan”, untuk mendukung penarikan kembali persediaan tanah yang terkait dengan obligasi khusus.

Dari sisi pasar, “mengendalikan peningkatan unit” bukanlah kebijakan serba sama untuk semua. Kota-kota inti seperti Beijing dan Hangzhou secara aktif menyesuaikan rencana pasokan tanah. Pada kuartal I, Hangzhou hanya melelang 3 bidang tanah hunian. Kota seperti Chengdu dan Xiamen menetapkan jumlah pasokan berdasarkan ritme pengurangan persediaan, untuk memastikan kecocokan pasokan tanah dengan kebutuhan pasar secara presisi. Operasi semacam “menetapkan pasokan sesuai penjualan, menjaga harga dengan penurunan volume” secara efektif meredakan tekanan persediaan perumahan yang tinggi, serta menciptakan lingkungan yang lebih longgar bagi perusahaan agar mempercepat perputaran dana. Di balik serangkaian perubahan ini, pasar tanah telah meninggalkan “banjir besar” pasokan, beralih ke tahap penyeimbangan penawaran-permintaan dengan “penyiraman presisi”.

Efektivitas “meningkatkan pasokan” mulai terlihat, tanah berkualitas mendapat sambutan hangat.

Berbeda secara tajam dengan pengurangan volume pasokan tanah secara keseluruhan adalah fenomena “panas lokal” pada tanah berkualitas di kota-kota inti, yang menjadi ciri paling menonjol pasar tanah pada kuartal I. Misalnya, bidang tanah Ma Chang di kawasan New Town Zhujiang, Guangzhou, menjalani 243 putaran penawaran sebelum akhirnya terjual sebesar 23.6B yuan. Jika dikonversi, harga lantai untuk hunian adalah 85.49k yuan per meter persegi, sekaligus mencatat rekor harga satuan lantai untuk tanah hunian di Guangzhou. Di sisi lain, tingkat premium pada bidang tanah inti di Shanghai dan Hangzhou berulang kali menembus 10%. Tanah berkualitas di kota-kota panas membuat perusahaan pusat, perusahaan negara, dan perusahaan swasta berkualitas ramai-ramai ikut dalam penawaran.

Diferensiasi ini justru merupakan perwujudan langsung dari “meningkatkan pasokan”. Titik berat pasokan tanah di berbagai tempat bergeser ke kawasan inti, sepanjang jalur kereta/rel, serta bidang tanah dengan fasilitas yang sudah matang. Kota-kota utama lebih dulu menyediakan lahan untuk “rumah yang lebih baik”, menambah pasokan perumahan peningkatan yang berbiaya-efektif. Pada saat yang sama, menghidupkan kembali persediaan menjadi salah satu jalur pasokan utama; pembangunan ulang kawasan berdaya guna rendah dan pembaruan kota menjadi jalur pasokan tanah baru. Bidang tanah berkualitas, berkat keunggulan “risiko rendah dan kepastian tinggi”, menjadi “pilihan utama untuk menghindari risiko” bagi perusahaan properti, sekaligus mendorong pasar tanah beralih dari “bersaing pada skala” menuju “bersaing pada kualitas”.

“Kehati-hatian” menjadi pedoman investasi perusahaan properti, keamanan adalah pertimbangan utama.

Saat ini, pasar secara keseluruhan masih berada pada tahap “berfokus pada menstabilkan”. Perusahaan properti mempertahankan sikap investasi yang hati-hati. Dari logika investasi perusahaan, pada dasarnya tampak beberapa karakteristik berikut: pertama, lebih menitikberatkan pada “periode arus kas kembali positif”; keamanan dana dan jaminan pengurangan persediaan proyek menjadi pertimbangan utama investasi, sehingga lebih memilih tanah dengan skala kecil, pengurangan persediaan lebih cepat, dan total harga yang lebih rendah; kedua, sebagian besar perusahaan memilih untuk mendalami kota-kota yang sudah mereka petakan/masuki; ketiga, perusahaan swasta berkualitas dengan kondisi keuangan yang stabil, dengan menjaga batas bawah keamanan dana, secara presisi menangkap peluang investasi yang bersifat struktural; keempat, perusahaan negara pusat dan perusahaan negara daerah berkualitas memanfaatkan keunggulan pembiayaan, terus mendalami kota-kota inti tier satu dan tier dua, dan cenderung berinvestasi pada bidang yang bersifat perbaikan (improvement) untuk menaikkan margin laba; kelima, sebagian perusahaan menurunkan risiko investasi melalui model seperti kerja sama pengembangan.

Secara keseluruhan, pada kuartal I, “mengendalikan volume dan meningkatkan kualitas” pasar tanah telah menjadi dasar bagi pelaksanaan yang stabil dari pasar properti tahun 2026. Seiring pendalaman penghidupan kembali persediaan, pelepasan pasokan berkualitas, dan efek kebijakan yang terus tampak, pasar perumahan akan menghadapi lebih banyak kepastian perkembangan. Industri akan semakin cepat bertransformasi menuju arah yang berkualitas tinggi dan berkelanjutan, memasuki siklus baru dengan “sewa-beli terpadu, mengutamakan persediaan, kualitas adalah yang utama”.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            Tanah