Mengucapkan selamat tinggal pada keuangan berbasis tanah, mengoptimalkan ekosistem pengembangan ekonomi daerah

Chen Tao

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti perumahan di negara kita terus mengalami penyesuaian. Hubungan penawaran-permintaan antara pihak yang membeli dan menjual di pasar perumahan telah mengalami perubahan yang mendalam, menyebabkan pola ketergantungan “tata kelola keuangan berbasis tanah” yang dulu bergantung pada penerimaan uang hasil pelepasan hak atas tanah, yang pernah menyumbang sekitar empat per sepuluh dari pendapatan fiskal pemerintah daerah, semakin menjauh, dan kemungkinan besar akan memaksa pemerintah daerah untuk lebih memperhatikan pembangunan ekonomi berkualitas tinggi di daerah serta mengoptimalkan ekologi perkembangan ekonomi daerah.

Skala pendapatan hasil pelepasan tanah terus menyusut dari tahun ke tahun. Pendapatan hasil pelepasan tanah umumnya mengacu pada pendapatan dari pelepasan hak penggunaan tanah milik negara dalam anggaran dana khusus pemerintah. Jelas terlihat bahwa pendapatan hasil pelepasan tanah pemerintah daerah sangat berkaitan dengan pasang surut pasar properti perumahan. Setelah reformasi sistem perumahan pada tahun 1998, pasar properti perumahan di negara kita mulai berkembang. Setelah tahun 2003, terjadi pertumbuhan yang cepat. Pada tahun 2003, total skala pendapatan hasil pelepasan tanah nasional mencapai 542,1 miliar yuan, sekitar 35% dari total pendapatan fiskal daerah. Setelah tahun 2003, pasar properti perumahan di negara kita terus naik dengan cepat, begitu pula pendapatan tata kelola keuangan berbasis tanah “naik seiring arus”. Pada tahun 2021, pendapatan tata kelola keuangan berbasis tanah nasional mencapai puncak 8,5 triliun yuan. Sejak kuartal keempat tahun 2021, seiring dengan penyesuaian berkelanjutan situasi penawaran-permintaan pasar properti perumahan di negara kita, pada tahun 2025 pendapatan hasil pelepasan tanah nasional telah menyusut sekitar 40% dibanding puncaknya pada tahun 2021. Baru-baru ini, di bawah katalis sejumlah kebijakan properti perumahan, penyesuaian harga rumah di berbagai kota juga pada dasarnya telah selesai; transaksi properti yang diwakili oleh kota-kota tingkat pertama menjadi lebih hangat, transaksi pasar rumah bekas lebih aktif, dan beberapa properti mengalami sedikit kenaikan. Secara awal mulai terlihat tanda-tanda pasar yang stabil. Namun demikian, kita harus menyadari secara mendalam bahwa situasi penawaran-permintaan pasar properti perumahan di negara kita telah mengalami perubahan yang mendasar, dan hampir tidak mungkin bagi pasar tanah untuk kembali menempuh pola kenaikan yang berulang dan terus cepat seperti masa lalu.

Sistem pertanahan juga sedang disesuaikan seiring. Belum lama ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Administrasi Kehutanan dan Padang Rumput Nasional mengeluarkan bersama 《Pemberitahuan tentang Memastikan Lebih Lanjut Jaminan Unsur Sumber Daya Alam》 (Ziranzi Fa〔2026〕38), yang menyangkut berbagai elemen kunci terkait pelepasan tanah; kemungkinan besar akan mendorong pemerintah daerah secara bertahap untuk mengurangi ketergantungan pada tata kelola keuangan berbasis tanah dari tingkat kebijakan.

Pertama, pemerintah daerah tidak bisa “menjual tanah” sembarangan, kewenangan akan sangat dipersempit. Pemerintah daerah tidak dapat memutuskan sendiri “menjual tanah”; perlu dilakukan koordinasi di tingkat provinsi. Dan dari arah penyusunan kebijakan pendamping pada masing-masing tingkat provinsi, akan semakin menekankan dan mengarahkan keluaran nilai “tanah”, dan sangat mungkin akan melakukan koordinasi tingkat provinsi berdasarkan kualitas dan kecepatan pembangunan ekonomi kota tingkat prefektur, serta kondisi arus perpindahan penduduk, sehingga mencerminkan penataan yang bersifat diferensiasi untuk indikator pasokan lahan.

Kedua, pekerjaan pasokan tanah kemungkinan akan beralih terutama ke pengaktifan kembali lahan yang sudah ada melalui pembaruan kota. Prinsipnya, penambahan tahunan untuk penggunaan lahan perumahan dan pembangunan perkotaan-pedesaan tidak boleh melebihi luas lahan yang diaktifkan kembali, artinya semakin banyak luas lahan yang diaktifkan kembali, semakin banyak pula luas penggunaan lahan untuk pembangunan perkotaan-pedesaan yang akan ditambah oleh pemerintah daerah. Dengan demikian, dari sisi mekanisme dan kepentingan, pemerintah daerah harus meningkatkan lebih lanjut investasi dalam proyek-proyek pembaruan kota. Untuk itu, perlu lebih banyak pelepasan luas lahan tambahan untuk pembangunan perkotaan-pedesaan yang berasal dari proyek pembaruan kota. Oleh karena itu, dapat diantisipasi dengan wajar bahwa mulai tahun 2026, kemajuan pembangunan proyek pembaruan kota di negara kita akan dipercepat; khususnya nilai “tua, rusak kecil” di kawasan inti kota mungkin akan kembali diakui.

Ketiga, pengembangan properti perumahan dibatasi. Prinsipnya, lahan konstruksi baru tidak digunakan untuk pengembangan properti perumahan yang bersifat komersial; diperkirakan mulai tahun 2026 pasokan lahan untuk perumahan komoditas baru di setiap kota akan menyusut. Hal ini akan membantu mengendalikan pasokan properti perumahan secara total, serta mengurangi jumlah pasokan rumah komoditas baru. Saat ini, mayoritas kota di negara kita memiliki tekanan untuk melakukan penyerapan (destocking). Berkurangnya indikator lahan perumahan komoditas akan membantu menyeimbangkan hubungan penawaran-permintaan, serta mendorong pasar properti perumahan secara bertahap menuju stabil.

Tidak diragukan lagi, pendapatan dari pelepasan tanah pasti terkait dengan kondisi keuangan pemerintah daerah dan jalur neraca fiskal masa depan. Di satu sisi, ketergantungan “tata kelola keuangan berbasis tanah” yang secara objektif terbentuk selama bertahun-tahun tidak mungkin berubah sepenuhnya dalam semalam. Di bawah tekanan pasar dan kendala institusional, pemerintah daerah juga akan secara independen mengurangi ketergantungan pada tata kelola keuangan berbasis tanah. Tentu, penurunan pendapatan pelepasan tanah pasti akan menciptakan kekurangan; karena itu, masih perlu dilakukan pengamanan dan pengaturan yang tertib serta hati-hati terhadap dampak dan risiko yang ditimbulkan oleh tata kelola keuangan berbasis tanah yang semakin menjauh. Di sisi lain, selama empat tahun berturut-turut pendapatan pelepasan tanah mengalami penurunan, yang akan memaksa pemerintah daerah untuk menggunakan dana fiskal secara lebih intensif, memberi perhatian lebih besar pada optimalisasi dan penyesuaian struktur industri daerah, mengokohkan daya saing industri inti pembangunan, serta mempercepat pembentukan lingkungan bisnis yang baik, guna menarik lebih banyak entitas pasar. Melalui pembangunan ekonomi berkualitas tinggi di daerah, sumber dana keuangan dapat diperluas dan pendapatan fiskal ditingkatkan. Jika dianalisis dari sudut pandang ini, tata kelola keuangan berbasis tanah yang semakin menjauh mungkin merupakan katalis bagi pembangunan ekonomi berkualitas tinggi di daerah.

Artikel kolom edisi ini hanya mewakili pandangan pribadi penulis

(Penyunting: Dong Pingping )

     【Pernyataan Penyangkalan】Artikel ini hanya mewakili pandangan pribadi penulis, dan tidak ada kaitannya dengan Hexun. Situs Hexun bersikap netral terhadap pernyataan dan penilaian opini dalam tulisan tersebut, serta tidak memberikan jaminan apa pun secara tersurat maupun tersirat terkait akurasi, keandalan, atau kelengkapan dari konten yang terkandung. Pembaca hanya dapat menjadikannya sebagai referensi, dan mohon menanggung seluruh tanggung jawab sendiri. Email:news_center@staff.hexun.com

Laporkan