Memegang Qingdao Vangion City yang menghasilkan pendapatan tahunan 400M, China Resources Commercial REIT menunggu pelaksanaan penambahan dana ekspansi

观点网 Pusat perbelanjaan Qingdao Mixc semakin enak untuk dijelajahi; 华夏华润商业REIT (selanjutnya disebut 华夏华润商业REIT) yang menggenggam “sapi perah kas” membuat hatinya tentu lebih tenang.

Saat ini, kondisi pasar ritel komersial di dalam negeri tidak bisa dibilang terlalu baik. Banyak proyek komersial terkendala oleh meningkatnya kompetisi regional, struktur penyewa yang tunggal atau kurangnya kemampuan operasional, pertumbuhan sewa yang lemah, tingkat hunian yang berfluktuasi, bahkan menghadapi risiko kepergian penyewa inti.

Dalam latar belakang seperti ini, aset yang mampu menghasilkan pertumbuhan indikator inti tak diragukan lagi memiliki ketahanan terhadap siklus yang lebih kuat.

Tahun lalu, Qingdao Mixc sudah menunjukkan performa seperti itu.

Sebagai satu-satunya aset dasar yang saat ini dimiliki 华夏华润商业REIT, mal yang beroperasi sejak 2015 ini, dengan luas hampir 300k meter persegi, tampaknya belum menunjukkan tanda-tanda kelelahan ketika usia operasinya genap sepuluh tahun.

Hal ini mendorong 华夏华润商业REIT untuk mencapai pertumbuhan kinerja dua digit pada tahun 2025.

Dari sisi kinerja keuangan, 华夏华润商业REIT tahun lalu meraih pendapatan usaha sebesar 762 juta yuan, naik 18,7%; EBITDA 424 juta yuan; laba bersih mencatat 300k yuan, dengan peningkatan yang lebih tinggi dibandingkan laba tahun sebelumnya sebesar 55.73M yuan.

Dari sisi distribusi, jumlah dana yang dapat didistribusikan 华夏华润商业REIT mencapai 365 juta yuan, jumlah distribusi aktual 360 juta yuan. Sepanjang tahun 2025, distribusi dividen dilakukan lagi sebanyak 4 kali, dengan rasio distribusi arus kas sekitar 3,72%.

Sebagai penopang kinerja, Qingdao JiaShengRuncheng Commercial Management Co., Ltd. (Qingdao Mixc) pada tahun 2025 mencapai pertumbuhan menyeluruh.

Sumber gambar: laporan keuangan perusahaan, cuplikan dari Commercial Observer

Proyek ini tetap mempertahankan posisinya sebagai M2 teratas (jika menggunakan posisi terbaru, maka disebut city flagship), serta menampilkan performa yang sesuai: pendapatan usaha 754 juta yuan, naik 19,74%; EBITDA mencapai 439 juta yuan, naik 20,91%; sekaligus margin kotor meningkat dari 61,42% pada periode tahun sebelumnya menjadi 64,73%.

Tingkat hunian adalah indikator inti untuk mengukur kesehatan operasional pusat perbelanjaan, dan secara umum pasar menganggap tingkat hunian 95% sebagai garis kesehatan proyek komersial. Hingga akhir tahun 2025, luas area yang dapat disewakan di Qingdao Mixc adalah 139,8 ribu meter persegi, dengan luas sewa aktual 138,5 ribu meter persegi; tingkat hunian mencapai 99,09%.

Dari sisi tarif sewa per unit, pada periode pelaporan Qingdao Mixc memiliki tingkat rata-rata sebesar 426,61 yuan/meter persegi/bulan. Dengan mempertimbangkan bahwa Qingdao adalah kota second-tier yang kuat dari sisi daya konsumsi, tarif sewa per unit ini sudah termasuk kelompok teratas.

Selain itu, menurut laporan Qingdao Mixc pada 2025 Q4 dari 华夏华润商业REIT, tarif sewa rata-rata Qingdao Mixc nyatanya sudah meningkat menjadi 436,44 yuan/meter persegi/bulan. Sementara itu, pada sepanjang tahun 2024, tarif sewa per unit berada pada level 397,73 yuan/meter persegi/bulan.

Selain itu, hingga akhir periode, kontrak sewa dengan pembobotan rata-rata sisa jangka waktunya adalah 2 tahun, dengan struktur yang sehat. Dan saat ini, konsentrasi penyewa proyek tetap berada pada tingkat yang rendah: total porsi pendapatan sewa gabungan dari lima penyewa teratas hanya 13,63%, sehingga struktur penyewa tetap terkontrol.

Laporan keuangan juga mengungkap bahwa pada tahun lalu Qingdao Mixc mencatat jumlah pengunjung yang tertinggi sepanjang masa, sementara jumlah anggota juga meningkat 22% year-on-year menjadi 1,77 juta orang. Sebagai perbandingan, hingga akhir 2024, populasi penduduk tetap Kota Qingdao sekitar 12.31M orang.

Di balik beragam data ini, adalah fakta bahwa Qingdao Mixc pada tahun lalu mendorong peningkatan perangkat lunak dan perangkat keras yang positif, yang membawa manfaat bagi kinerja operasional.

Diketahui bahwa pada bulan Agustus tahun lalu, Qingdao Mixc menyelesaikan lebih cepat dua bulan area renovasi wilayah South Phase I dan mulai beroperasi, melibatkan luas bangunan sekitar 12.5k meter persegi. Proyek ini juga menghadirkan 15 gerai, termasuk 3 brand ritel pakaian: 西町村屋, brand furnitur rumah tangga Harbor House, serta 6 brand kuliner yaitu 驸马巷, 十秋, 芸山季, 阿萨中东料理, 魔宗烧肉, dan 小岩隐.

Selain itu, bersama dengan sebagian area Phase I L4-L5 serta Phase II L4-L5 yang selesai direnovasi pada tahun 2024, total luas area yang telah menyelesaikan upgrade dan renovasi dalam beberapa tahun terakhir di Qingdao Mixc lebih dari 25k meter persegi.

Namun yang paling menarik perhatian pihak luar adalah kekuatan Qingdao Mixc dalam penyesuaian dan pertukaran merek. Laporan keuangan menunjukkan bahwa pada tahun 2025, proyek membuka 151 gerai baru, di mana 46 gerai merupakan first store di Shandong dan 12 gerai merupakan first store di Qingdao.

Secara lebih rinci, Qingdao Mixc menghadirkan berbagai rangkaian brand, termasuk迪桑特DESCENTE山东省级旗舰店, 萨洛蒙Salomon山东首家S级旗舰店, HOURGLASS山东首店, DOCUMENTS青岛首店, GROTTO山东首店, tea‘stone山东首店, 巴奴毛肚火锅青岛首店, 芸山季山东首店, 四季椰林山东首店, 驸马巷山东首店, dan lain-lain.

Yang sangat layak diperhatikan adalah efek penggumpalan merek pada segmen olahraga outdoor di dalam proyek. Pada tahun 2025, brand outdoor internasional yang sudah dikenal seperti Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs secara berturut-turut masuk atau melakukan peningkatan gerai, sehingga matriks brand outdoor Qingdao Mixc berkembang dengan cepat.

Menurut pengumuman pihak proyek di platform Xiaohongshu pada September 2025, jumlah brand terkait outdoor di dalam mal sudah mendekati 50 gerai, membentuk cakupan lengkap mulai dari peralatan profesional hingga outdoor perkotaan. Penataan ini tepat menyasar tren struktural pasar konsumsi saat ini; dalam beberapa tahun terakhir, laju pertumbuhan konsumsi kategori terkait olahraga outdoor terus memimpin pertumbuhan keseluruhan pasar ritel.

Saat ini, Qingdao Mixc juga terus menyempurnakan keragaman brand olahraga dan outdoor-nya.

Diketahui bahwa selama kurang lebih setengah tahun dari Q4 2025 hingga Q1 2026, proyek ini juga menghadirkan brand outdoor seperti 斯凯奇Skechers kids, brand outdoor berkelanjutan Jerman VAUDE, brand outdoor premium anak Dodopoli, serta brand light outdoor & family ACMEITEM 爱棵米, agar terus membuat Qingdao Mixc menjadi mal dengan koleksi brand olahraga dan outdoor paling lengkap di Qingdao.

Pada saat yang sama, Qingdao Mixc juga terus melakukan penyesuaian dan upgrade terhadap brand di dalam proyek, termasuk menghadirkan韩国潮牌Mmlg山东首店, brand busana wanita AIRIQI, brand pakaian independen pribadi MEIYANG.美洋, brand busana wanita kelas menengah-atas ARIOSEYEARS, brand sepatu santai vintage Inggris WALSH, brand pakaian anak PAW IN PAW, 安踏校园Anta Campus, brand sepatu hujan Inggris HUNTER山东首店, 太平鸟, brand busana tren SMILEREPUBLIC, dan lain-lain;

serta 嘉士利·黄油手信, HOOHOO创意料理, brand dessert rainbobo, brand masakan新京菜 羲和·京致, brand new retail 番茄口袋, brand masakan Sichuan 马鸿兴山东首店, brand 铜锣烧 泽田本家, brand aksesori gaya nasional 福录, 三丽鸥青岛首店, 好利来山东首店, dan lain-lain.

Namun, meskipun pengoperasian satu aset dilakukan dengan sangat baik, tetap ada risiko konsentrasi. Bagi 华夏华润商业REIT, ekspansi penambahan aset adalah jalan yang harus ditempuh.

Pada tahun 2025, manajer dana 华夏华润商业REIT sebelumnya telah meluncurkan dua putaran rencana ekspansi penambahan aset secara berturut-turut.

Putaran pertama diumumkan pada 25 Maret, dengan rencana membeli proyek 昆山万象汇. Putaran kedua diumumkan pada 9 Juli, dengan rencana membeli tiga proyek: 杭州萧山万象汇, 沈阳长白万象汇, dan 淄博万象汇.

Berdasarkan pengumuman terbaru, pekerjaan terkait ekspansi penambahan aset putaran pertama masih terus didorong sesuai rencana; sementara untuk putaran kedua, saat ini masih memerlukan pengajuan dan rekomendasi dari 国家发展改革委, persetujuan perubahan pendaftaran dari 中国证监会, lulus pemeriksaan oleh 深交所 untuk permohonan perubahan produk kepada aset berbasis efek pendukung (asset supporting securities), dan akhirnya baru dapat dilaksanakan setelah diputuskan melalui rapat pemegang unit/partisipasi dana.

华润置地 berniat untuk mendorongnya; ke depan, implementasi ekspansi penambahan aset hanya masalah waktu.

Menurut rencana terbaru 华润置地, selama periode “十五五”, perusahaan tersebut juga akan mendorong skala 公募REITs lebih dari 8B yuan. Sebagai sumber daya untuk ekspansi penambahan aset, hingga akhir 2025, 华润置地 memiliki 98 pusat perbelanjaan yang dimiliki sendiri dan sedang beroperasi. Dan pada akhir 2030, pusat perbelanjaan yang sedang beroperasi akan bertambah menjadi 127.

Disclaimer: Isi dan data dalam artikel ini disusun oleh 观点 berdasarkan informasi publik; tidak merupakan nasihat investasi. Harap verifikasi sebelum digunakan.

(Penanggung jawab redaksi：董萍萍 ）

     【免责声明】Artikel ini hanya mewakili pandangan penulisnya sendiri dan tidak berhubungan dengan 和讯网. Situs 和讯 bersikap netral terhadap pernyataan dan penilaian dalam artikel ini, serta tidak memberikan jaminan apa pun secara tegas maupun tersirat atas akurasi, reliabilitas, atau kelengkapan konten yang terkandung. Pembaca hanya sebagai referensi, dan menanggung seluruh tanggung jawab sendiri. Email：news_center@staff.hexun.com

Laporkan