Pengamatan Laporan Tahunan | Pembebasan Beban Terlambat dari Xinda Real Estate

观点网 2024年, 信达地产 menghasilkan pendapatan usaha sebesar 8,028 miliar yuan, yaitu pertama kalinya setelah pendapatan perusahaan tersebut menembus lebih dari 10 miliar yuan sejak 2016, kemudian kembali turun ke angka dua digit. Pada saat yang sama, perusahaan mengalami kerugian, dengan laba bersih -8,09 miliar yuan, turun 234,41% secara year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk sebesar -7,84 miliar yuan, turun 255,12% secara year-on-year.

Namun ini bukan titik terendah bagi信达地产, belakangan perusahaan kembali menyerahkan kinerja tahunan 2025 yang juga merugi.

Pada 1 April, laporan tahunan 2025 yang dirilis oleh信达地产 menunjukkan bahwa selama periode tersebut pendapatan usaha mencapai 809M yuan, turun 42,9% year-on-year; laba bersih, berdasarkan dasar kerugian pada 2024 sebesar 8,09 miliar yuan, semakin melebar menjadi kerugian 784M yuan; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk sebesar -78,75 miliar yuan, turun 4.58B yuan dibandingkan -7,84 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu.

Pada hari yang sama, bersama dengan pengungkapan laporan tahunan,信达地产 mengumumkan rencana untuk mencatat kerugian penurunan nilai aset untuk tahun 2025 sebesar 809M yuan.

Pencatatan ini langsung mengurangi total laba sebelum pajak pada periode berjalan信达地产 sebesar 8.72B yuan, sekaligus menyebabkan laba bersih tahun 2025 yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perseroan tercatat berkurang sekitar 784M yuan.

Bahkan jika mengabaikan pencatatan tersebut,信达地产 tetap mengalami kerugian laba pada 2025, dan dibandingkan 2024 terjadi pelebaran yang jelas.

Nilai penurunan nilai yang sangat besar menjadi pendorong utama kerugian besar kinerja 2025信达地产, tetapi pasar lebih memperhatikan apakah, setelah melepas beban historis, perusahaan dapat berhasil beroperasi dengan beban yang lebih ringan untuk memulihkan kemampuan menghasilkan laba serta laporan keuangan pada tahap berikutnya.

“Pembersihan beban” yang terlambat

Kinerja信达地产 sebelumnya sudah diprediksi melalui pengumuman.

Dalam perkiraan kinerja yang dirilis pada bulan Januari tahun ini, terkait ekspektasi kerugian,信达地产 menjelaskan ada dua alasan.

Di satu sisi, dalam periode tersebut skala serah-terima terkonsentrasi proyek pengembangan properti berkurang, sehingga pendapatan usaha dan margin laba kotor turun secara year-on-year; di sisi lain, terdapat indikasi penurunan nilai pada sebagian proyek pengembangan properti dan investasi keuangan di pihak lain, sehingga, menggabungkan kondisi pasar dan berdasarkan prinsip kehati-hatian, perusahaan mencatat provisi penurunan nilai yang sesuai.

Selama setahun terakhir, meskipun pasar sempat membaik sesekali, secara keseluruhan masih berada dalam fase penyesuaian, dan perusahaan juga menghadapi tekanan operasional.

Berdasarkan data Biro Statistik Nasional, pada 2025, luas penjualan rumah komersial yang baru dibangun adalah 7.09B meter persegi, turun 8,7% year-on-year; di antaranya, luas penjualan rumah tinggal turun 9,2%. Nilai penjualan rumah komersial yang baru dibangun adalah 6.23B yuan, turun 12,6%; di antaranya, nilai penjualan rumah tinggal turun 13,0%.

Dipengaruhi oleh lingkungan pasar dan faktor lainnya, kinerja bisnis信达地产 terus berfluktuasi di atas basis sebelumnya.

Diketahui bahwa bisnis real estat信达地产 pada 2025 menghasilkan pendapatan 6.23B yuan, turun 47,85% dibandingkan tahun sebelumnya, menjadi alasan utama berkurangnya pendapatan perusahaan sepanjang tahun; margin laba kotor bisnis sebesar 4,13%, turun 11,49 poin persentase dibandingkan tahun sebelumnya.

Faktanya, dalam beberapa tahun terakhir,信达地产 telah menurunkan rencana operasional untuk setahun penuh secara beruntun.

Pada 2024, perusahaan memprediksi nilai kontrak penjualan untuk setahun sebesar 5.55B yuan, dengan jumlah penerimaan dana (回款额) 881.01M yuan; pada akhirnya nilai penjualan yang terealisasi sebesar 3.34B yuan, dengan penerimaan dana 14B yuan, dan tingkat pencapaian keduanya kurang dari 60%.

Untuk 2025, sebelumnya信达地产 menargetkan nilai penjualan 8.27B yuan dan penerimaan dana 8.21B yuan. Berdasarkan laporan kinerja yang terbaru ini, pada akhirnya nilai penjualan terealisasi sebesar 10.5B yuan, dengan penerimaan dana 107,08 miliar yuan. Dengan demikian, pencapaian 2025 untuk target nilai penjualan sebesar 93,6%, dan target penerimaan dana bahkan tercapai melebihi target.

Berdasarkan data historis, pada 2021, 2022, dan 2023,信达地产 masing-masing merealisasikan nilai penjualan sebesar 22.54B yuan, 20.73B yuan, dan 7B yuan, dengan penerimaan dana sebesar 6.23B yuan, 106M yuan, dan 1.48B yuan.

Setelah kinerja penjualan dan penerimaan dana sama-sama turun di bawah 10 miliar yuan pada 2024, akhirnya pada 2025 kembali mencapai skala di atas 10 miliar yuan. Namun, kinerja penjualan masih memiliki ruang untuk peningkatan.

Menjelang 2026,信达地产 tetap bersikap hati-hati, dan kembali menurunkan target: merencanakan nilai penjualan 80 miliar yuan dan penerimaan dana 4.28B yuan.

Pada hari yang sama saat pengungkapan kinerja untuk seluruh tahun 2025,信达地产 juga mengungkapkan sebuah “pengumuman mengenai pencatatan provisi penurunan nilai aset.” Dibandingkan dengan “pembersihan beban” yang lazim dilakukan pengembang properti sebelumnya, kondisi keuangan asli信达地产 tampaknya baru benar-benar terungkap pada saat ini.

Pengumuman tersebut menyatakan bahwa,信达地产 telah melakukan pemeriksaan menyeluruh dan analisis terhadap indikasi penurunan nilai atas aset terkait hingga 31 Desember 2025, dan mencatat provisi penurunan nilai aset atas aset yang mungkin mengalami kerugian penurunan nilai tersebut. Untuk tahun 2025, perusahaan merencanakan untuk mencatat kerugian penurunan nilai aset sebesar 274M yuan.

Di antaranya termasuk: piutang usaha dan piutang lain-lain berdasarkan umur piutang dan akumulasi sesuai unit besar (berdasarkan klausul “satu nilai yang signifikan” dan lain-lain) untuk mencatat provisi piutang tak tertagih sekitar 1,06 miliar yuan; investasi dalam instrumen utang mencatat penurunan nilai kredit sebesar 14,79 miliar yuan; persediaan mencatat provisi penurunan harga sebesar 42,8 miliar yuan; properti investasi sebesar 2,74 miliar yuan; goodwill sebesar 5,649,1 juta yuan; investasi pada ekuitas jangka panjang 5.65M yuan.

Pengumuman itu juga menyebutkan bahwa pencatatan provisi penurunan nilai aset ini diperkirakan akan mengurangi total laba sebelum pajak信达地产 tahun 2025 sebesar 80.18M yuan, dan diperkirakan akan mengurangi laba bersih perusahaan tahun 2025 yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perseroan tercatat sekitar 6.23B yuan.

Ini juga menjadi alasan utama kerugian besar信达地产 pada 2025.

“Penopang membangun (代建)” di lembah

Dalam laporan tahunan terbaru yang dirilis ini,信达地产 juga menyesuaikan strategi pengembangan perusahaan. Dari sebelumnya “pola pengembangan dengan tiga bisnis utama—pengembangan properti, sinergi akuisisi, dan layanan manajemen—dengan porsi bobot yang seimbang” menjadi secara tegas “secara intens mengembangkan investasi real estat dalam kondisi kesulitan (困境不动产) dan bisnis aset ringan, secara bertahap meningkatkan skala bisnis aset ringan, serta membentuk kombinasi bisnis yang menyeimbangkan aset berat dan aset ringan.”

Salah satu penopang penting dalam pengembangan bisnis aset ringan信达地产 adalah layanan membangun atas nama (代建).

Tercermin pada cadangan proyek: pada 2025,信达地产 memperoleh proyek baru dengan total luas bangunan yang dapat dikomersialkan (计容建筑面积) sekitar 1,6183 juta meter persegi. Di antaranya, luas ekuitas pada proyek kerja sama sekitar 222,8 ribu meter persegi, luas proyek代建 sekitar 1,1854 juta meter persegi, dengan porsi luas proyek代建 mencapai 73,2%.

Saat ini, tampaknya layanan代建 masih sangat terbatas dalam memperbaiki kinerja.

Data menunjukkan bahwa dari total luas penjualan real estat kumulatif sekitar 559,7 ribu meter persegi di 2025, luas penjualan dengan ekuitas proyek kerja sama sekitar 181,2 ribu meter persegi, sedangkan luas penjualan dari proyek代建 sekitar 96,8 ribu meter persegi.

Dari total nilai penjualan kumulatif 5.55B yuan sepanjang tahun, nilai penjualan ekuitas proyek kerja sama sekitar 30,77 miliar yuan, nilai penjualan proyek代建 sekitar 1.62M yuan, dan porsi nilai penjualan proyek代建 sekitar 17,54%.

Sedangkan pada 2021 hingga 2023, nilai penjualan proyek代建信达地产 masing-masing sebesar 670 juta yuan, 5,78 miliar yuan, dan 6,81 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun, dengan porsi terhadap total nilai penjualan naik bertahap dari 2,06% menjadi 34,91%.

Pada tahun 2024, nilai penjualan proyek代建信达地产 turun tajam, hanya sebesar 222.8k yuan, turun 82,9% year-on-year, dan porsi terhadap total nilai penjualan juga terpangkas menjadi 14,05%.

Meskipun kinerja penjualan proyek代建 pada 2025 menunjukkan pemulihan yang jelas, kontribusinya bagi信达地产 masih tetap berada pada level yang rendah.

Saat ini, cadangan proyek信达地产 memiliki total luas bangunan yang dapat dikomersialkan sebesar 3,7556 juta meter persegi, di mana luas ekuitas proyek kerja sama 251,8 ribu meter persegi, dan luas proyek代建 1,9326 juta meter persegi. Dalam jangka panjang, proyek代建 masih akan memberikan kontribusi penjualan yang lebih besar bagi信达地产.

Pada sesi penjelasan kinerja kuartal ketiga 2025 yang sebelumnya digelar, manajer umum信达地产, Zong Weiguo (宗卫国), secara tegas pernah menyatakan: “Seiring dengan perubahan besar dalam hubungan penawaran-permintaan pasar properti di Tiongkok, terdapat kebutuhan untuk menghidupkan kembali serta mengoptimalkan dan memperbarui skala aset persediaan yang besar. Dibutuhkan lebih banyak sumber daya proyek untuk bantuan penanggulangan kesulitan dan pemulihan nilai, sehingga kebutuhan lembaga keuangan yang terlibat dalam bisnis properti terhadap layanan profesional real estat terus meningkat.”

“Dalam situasi baru, perusahaan memperkuat sinergi grup melalui berbagai cara seperti ekspansi secara sinergis, merger dan akuisisi di industri, investasi proyek,代建 yang ditangani, pembangunan bersama, manajemen berdasarkan mandat, dan lain-lain untuk mendapatkan proyek. Sumber bisnis menjadi lebih beragam, dan langkah transformasi serta pengembangan akan dipercepat.”

Jalur pengembangan sudah jelas. Apakah信达地产 bisa terus melangkah dengan lebih sehat dan berkelanjutan?

Hingga akhir tahun 2025, total aset信达地产 adalah 1.19M yuan, naik 165 juta yuan dibandingkan 559.7k yuan di awal tahun; total liabilitas 181.2k yuan, naik 96.8k yuan dibandingkan 1.72B yuan di awal tahun; ekuitas pemilik yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk 3.76M yuan, turun 251.8k yuan dibandingkan 1.93M yuan di awal tahun; rasio aset-liabilitas 75,15%, naik 9,08 poin persentase dibandingkan 66,07% pada akhir tahun sebelumnya.

Terlihat jelas bahwa, dalam tekanan agar laba bisa berbalik positif,信达地产 juga sedang menghadapi risiko meningkatnya skala liabilitas. Cara menyeimbangkan keduanya menjadi kunci apakah信达地产 benar-benar bisa keluar dari kesulitan.

Penafian: Konten dan data dalam artikel ini disusun oleh Guandian berdasarkan informasi publik, tidak merupakan nasihat investasi; harap verifikasi sebelum digunakan.

Melimpahnya informasi, interpretasi yang akurat, hanya di aplikasi Sina Finance (新浪财经APP)