Percepatan pengurangan stok, 22 provinsi menurunkan persentase uang muka untuk properti komersial

Sumber: 21st Century Business Herald | Penulis: Zhang Min

Pada 16 Maret, Kantor Pusat Bank Rakyat Tiongkok (Shanghai) mengumumkan pemberitahuan bahwa rasio uang muka minimum untuk kredit kepemilikan rumah properti komersial di Kota Shanghai (termasuk “rumah tempat tinggal dan komersial untuk dua fungsi”) ditetapkan menjadi tidak kurang dari 30%. Langkah ini bertujuan mendorong percepatan pengurangan stok (de-stocking) pasar real estat komersial, sekaligus lebih lanjut meningkatkan aktivitas transaksi di pasar.

Pada 15 Januari tahun ini, juru bicara Bank Rakyat Tiongkok dan wakil gubernur Zou Lan menyatakan bahwa bersama dengan Otoritas Pengawasan Keuangan, rasio uang muka minimum untuk kredit kepemilikan rumah properti komersial diturunkan menjadi 30%, untuk mendukung dorongan de-stocking pasar real estat komersial. Dua hari kemudian, kedua lembaga tersebut bersama-sama menerbitkan “Pemberitahuan tentang Kebijakan Penyesuaian Rasio Uang Muka Minimum Kredit Kepemilikan Rumah untuk Properti Komersial”, yang menegaskan bahwa rasio uang muka minimum untuk kredit kepemilikan rumah properti komersial disesuaikan menjadi tidak kurang dari 30%.

Sebelumnya, rasio uang muka minimum untuk kredit kepemilikan rumah properti komersial adalah 50%. Dalam pelaksanaan spesifik, beberapa bank menetapkan menjadi 60% bahkan lebih tinggi. Karena itu, langkah ini dianggap sebagai sinyal penting untuk de-stocking properti komersial.

Menurut statistik yang tidak sepenuhnya lengkap dari reporter 21st Century Business Herald, hingga saat ini, 22 kawasan administrasi tingkat provinsi telah menurunkan rasio uang muka minimum untuk properti komersial. Sebagian provinsi dan kota juga mengeluarkan langkah-langkah lain untuk mendorong de-stocking properti komersial.

Berbagai tindakan menunjukkan bahwa langkah de-stocking properti komersial sedang dipercepat.

Siklus likuidasi lebih panjang daripada perumahan (hunian)

Properti komersial mencakup rumah dengan hak milik komersial seperti gedung perkantoran dan kios toko. Berbeda dengan perumahan, hak milik properti komersial biasanya berlaku 40 tahun atau 50 tahun, dan beban pajak serta biaya biasanya lebih tinggi dibanding perumahan.

Dipengaruhi oleh banyak faktor, saat ini ukuran stok properti komersial di Tiongkok relatif besar. Berdasarkan data yang dirilis oleh Biro Statistik Nasional, hingga akhir Februari tahun ini, luas area perumahan komersial yang menunggu dijual di Tiongkok sekitar 0,8 miliar meter persegi; di antaranya, luas gedung perkantoran dan properti niaga untuk kegiatan usaha yang menunggu dijual adalah 190 juta meter persegi, sekitar 23,9%. Pada periode yang sama, masih terdapat sekitar 0,71 miliar meter persegi gedung perkantoran dan properti niaga yang berada dalam tahap konstruksi.

Karena lebih banyak pembatasan yang diberlakukan dibanding perumahan, ambang batas untuk membeli properti komersial relatif lebih tinggi, dan siklus likuidasinya juga lebih lama. Berdasarkan kecepatan penjualan rata-rata dalam 12 bulan terakhir, saat ini siklus likuidasi gedung perkantoran (dihitung berdasarkan luas area yang menunggu dijual hingga akhir Februari tahun ini, demikian juga seterusnya) sekitar 28 bulan, sedangkan siklus likuidasi properti niaga komersial berada di atas 30 bulan.

Pada periode yang sama, siklus likuidasi perumahan hanya sekitar 7 bulan.

Lembaga layanan properti komersial CBRE juga menunjukkan bahwa tahun ini, perkiraan jumlah pasokan baru gedung perkantoran untuk sepuluh kota di seluruh negeri mencapai 4,7 juta meter persegi, meningkat sedikit 7% secara year-on-year; pada tahun 2027 dan 2028, angka ini akan secara bertahap turun menjadi 4,2 juta meter persegi dan 3,5 juta meter persegi. Untuk properti ritel, diperkirakan pasokan baru properti ritel berkualitas di delapan kota utama nasional masing-masing sebesar 4,39 juta meter persegi dan 3,56 juta meter persegi dalam dua tahun ini, sehingga terus tetap melimpah. Luas pasokan baru di Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, dan Tianjin akan lebih tinggi dibanding dua tahun sebelumnya.

Dalam beberapa tahun terakhir, seruan untuk memperkuat intervensi kebijakan dan mendorong de-stocking properti komersial terus bermunculan.

Selama Sidang Paripurna Dua Majelis (lianghui) tahun ini, anggota Konferensi Konsultatif Politik Rakyat Tiongkok (CPPCC) dan Ketua Dewan Grup Suning? (Xinxin??) Liu Yonghao menyarankan untuk mengoptimalkan tata letak perencanaan, menurunkan proporsi lahan komersial baru. Mendukung pengaktifan kembali aset bisnis kantor dan properti komersial yang ada, mengoptimalkan kebijakan “mengubah rumah komersial menjadi hunian” (商改住), serta secara wajar memperlonggar batasan apartemen dalam hal masuk sekolah dan pendaftaran domisili.

Liu Yonghao mengatakan bahwa perubahan struktur populasi, serta meningkatnya tren belanja online secara bertahap melemahkan peran bisnis offline. Ia menyatakan bahwa selain mengambil berbagai langkah untuk menghabiskan persediaan yang ada, “perencanaan yang baru pasti mempertimbangkan perubahan bentuk ekonomi, melakukan penyesuaian yang sewajarnya, dan jangan merencanakan begitu banyak bisnis.”

Kabar baik kebijakan terus dirilis

Sebelum penyesuaian rasio uang muka minimum pinjaman ini, kebijakan tentang de-stocking properti komersial telah dirilis secara bertahap.

Pada September 2025, Kantor Umum Dewan Negara mengeluarkan “Pendapat tentang Membebaskan Potensi Konsumsi Olahraga dan Lebih Mendorong Pembangunan Berkualitas Tinggi Industri Olahraga”. Dokumen tersebut menyebutkan bahwa mendorong penggunaan fasilitas secara sah atas pabrik industri, properti komersial, ruang penyimpanan (gudang), dan lainnya untuk membangun ruang aktivitas olahraga.

Pada 28 November 2025, Otoritas Pengawas Sekuritas Tiongkok (CSRC) membuka konsultasi publik tentang peluncuran uji coba Real Estate Investment Trust (REIT) untuk aset investasi non-perumahan. Inti dari uji coba ini adalah membuka jalur pendanaan berbasis ekuitas untuk properti non-perumahan, guna menyediakan solusi keuangan terstandar untuk mengaktifkan kembali aset persediaan.

Sejak awal tahun ini, sinyal positif terus dilepaskan.

Pada 5 Maret, Kementerian Sumber Daya Alam dan Biro Kehutanan dan Padang Rumput Nasional mengeluarkan “Pemberitahuan tentang Lebih Lanjut Melakukan Jaminan Unsur Sumber Daya Alam”, yang menetapkan bahwa penggunaan lahan konstruksi baru akan diprioritaskan untuk pembangunan proyek penting dan pengembangan urusan kehidupan rakyat (kesejahteraan masyarakat); pada prinsipnya tidak digunakan untuk pengembangan properti real estat komersial.

Dalam draf naskah “Rencana Lima Tahun ke-15” (rencana untuk periode 2026–2030) yang dirilis bulan ini, disebutkan bahwa mendorong penanganan berbasis kategori terhadap lahan yang sudah disediakan namun belum dikembangkan, serta proyek yang sedang dibangun; mempercepat pemanfaatan kembali perumahan komersial persediaan dan kantor komersial yang menganggur. Draf naskah tersebut juga menyinggung bahwa secara hukum dan dengan kehati-hatian akan mendorong pekerjaan perpanjangan hak penggunaan tanah untuk kawasan industri dan komersial.

Para analis pada umumnya berpendapat bahwa ini tidak hanya berarti penyesuaian dari sisi pasokan, tetapi juga memungkinkan percepatan pengaktifan kembali dan pemanfaatan kantor komersial yang menganggur.

Di tingkat pemerintah daerah, banyak kota baru-baru ini juga mengeluarkan berbagai kebijakan pendukung untuk mendorong de-stocking pasar properti komersial kantor dan bisnis.

Misalnya, Shanghai mengizinkan kawasan gedung perkantoran untuk fungsi campuran seperti hotel bisnis, inovasi penelitian dan pengembangan, budaya dan olahraga, layanan medis, pelatihan pendidikan, hunian sewa (termasuk rumah tinggal bagi talenta); Hangzhou mengeluarkan kebijakan terkait reformasi lahan untuk industri dan komersial, yang menetapkan mekanisme perbaikan dan penyempurnaan mekanisme pengaktifan kembali ruang persediaan secara efisien, serta mengizinkan perubahan sementara fungsi penggunaan bangunan.

Dalam hal pemberian subsidi, Wuhan memberikan subsidi 50% berdasarkan nilai pajak transaksi (cukai tanah dan bangunan terkait kontrak/契税 yang benar-benar disetor) untuk pembelian rumah kategori bisnis kantor yang baru dibangun; Nanning memberikan subsidi pembelian rumah sebesar 10k yuan untuk pembelian proyek bisnis kantor yang melebihi 100 meter persegi.

Institute Research Zhongzhi menyatakan bahwa mengeksplorasi jalur pengaktifan kembali properti bisnis kantor yang menganggur akan menjadi salah satu fokus kebijakan penting tahun ini, dan diperkirakan akan ada lebih banyak upaya dari berbagai daerah.

Terkait penurunan besar rasio uang muka minimum, lembaga tersebut menyatakan bahwa dalam jangka pendek, hal ini membantu meredakan tekanan persediaan properti bisnis kantor dan memperbaiki arus kas perusahaan properti; dalam jangka menengah dan panjang, ini memberikan dukungan keuangan untuk pengaktifan kembali aset persediaan.

Namun, Zhongzhi Research Institute juga menegaskan bahwa langkah ini bukan sinyal pembalikan keadaan pasar secara menyeluruh. Dibandingkan KPR perumahan, pinjaman untuk properti komersial masih memiliki perbedaan yang jelas pada jumlah pinjaman terhadap nilai (loan-to-value), suku bunga, dan jangka waktu; di samping itu, bank dalam pelaksanaan juga akan menentukan rasio uang muka tertentu secara hati-hati berdasarkan faktor seperti risiko nasabah. Yang lebih penting, tingkat aktivitas transaksi properti komersial pada dasarnya bergantung pada tingkat kemakmuran perekonomian riil; untuk benar-benar “menggerakkan aset yang pasif/diam”, masih diperlukan kembalinya kepercayaan pelaku pasar dan vitalitas ekonomi riil secara bersamaan.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            Properti komersial
                                                            Uang muka