Kerugian besar sebesar 88,5 miliar yuan! Di tengah kekurangan dana sebesar ratusan miliar, Vanke berdiri di tepi jurang

31 Maret malam, Vanke A merilis laporan kinerja tahunan 2025. Laporan keuangan yang dikeluarkan di tengah bayang-bayang krisis likuiditas ini, dengan angka kerugian rekor, mengumumkan kepada pasar bahwa perusahaan properti skala utama tersebut menanggung rasa sakit dalam fase penyesuaian mendalam industri. Ketika “bertahan hidup” berubah dari slogan menjadi tantangan nyata, data keuangan Vanke tidak lagi sekadar penyajian hasil operasional, melainkan sebuah catatan kelangsungan hidup upaya menyelamatkan diri di tepi jurang.

Laporan Keuangan dalam Kerugian Besar

Pada 2025, Vanke menyerahkan catatan kinerja terburuk dalam sejarah perusahaan. Laporan keuangan menunjukkan bahwa dalam periode pelaporan, perusahaan membukukan pendapatan usaha sebesar 88.56B yuan, turun 31,98% year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk mencatat kerugian sebesar 82B yuan, atau melebar 78,98% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya.

Angka ini tidak hanya memperbarui rekor kerugian tahunan perusahaan properti yang tercatat di A Saham (A股), tetapi juga nilai kerugian riil, dibanding perkiraan sebelumnya sebesar 34.17B yuan, semakin membesar.

Yang lebih patut diperhatikan adalah komposisi kerugiannya. Pada 2025, Vanke A menambah pencadangan kerugian penurunan nilai kredit sebesar 21.93B yuan, serta kerugian penurunan nilai aset sebesar 219,29 miliar yuan; dua angka tersebut berjumlah total 56.1B yuan, yang menyumbang 63,35% dari total nilai kerugian bersih.

Ini berarti bahwa pada 2025, lebih dari enam puluh persen kerugian Vanke bukan berasal dari kerugian kas di sisi penjualan, melainkan dari “penilaian ulang nilai” terhadap aset di neraca yang dilakukan oleh manajemen.

Perubahan dramatis pada neraca juga memperlihatkan kedalaman krisis secara langsung. Hingga akhir 2025, total aset Vanke mencapai 1,02 triliun yuan, turun 20,65% dibanding akhir tahun sebelumnya; ekuitas bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan yang tercatat hanya tersisa 116,9 miliar yuan, turun 42,32% dibanding akhir tahun sebelumnya. Rasio liabilitas terhadap aset naik menjadi 76,89%, sedangkan rasio liabilitas bersih melonjak dari 80,60% menjadi 123,48%.

Untuk persediaan dan piutang lain-lain, hingga akhir 2025, Vanke menambah pencadangan penurunan nilai persediaan sebesar 10.2k yuan, terutama untuk proyek-proyek yang sebelumnya memperoleh biaya perolehan lebih tinggi seperti Foshan Puyuetei Mountain (佛山璞悦山), Guangzhou Zengcheng Vanke City (广州增城万科城), Gedung Makanan Luohu Shenzhen (深圳罗湖食品大厦), dan lain-lain; saldo tercatat piutang lain-lain sebesar 20.83B yuan, dengan pencadangan piutang tak tertagih yang terkait sebesar 33.7B yuan; sekaligus, kerugian penurunan nilai piutang lain-lain yang diakui dalam laporan laba rugi mencapai 67.24B yuan.

Perlu dicatat bahwa pada akhir 2025, Vanke memegang kas dan dana setara kas sebesar 26.33B yuan, sementara pinjaman jangka pendek dan liabilitas non-lancar yang jatuh tempo dalam satu tahun masing-masing mencapai 263,31 miliar yuan dan 136.65B yuan. Dengan mempertimbangkan bahwa dalam kas dan dana perusahaan masih terdapat hampir 60 miliar yuan yang dibatasi penggunaannya, kesenjangan dana Vanke melebihi 6B yuan.

Selain itu, pada sepanjang 2025, arus kas bersih dari aktivitas operasi Vanke berbalik dari positif menjadi negatif, dengan arus keluar bersih sebesar 988M yuan; kemampuan “penciptaan kas” dari bisnis utamanya kini berada dalam kondisi yang sangat lemah.

Penyelamatan Utang dan Buntu Likuiditas

Menghadapi tekanan utang yang jatuh tempo secara terkonsentrasi, Vanke menggunakan perpanjangan (extension) sebagai inti, menukar waktu untuk mendapatkan ruang. Laporan tahunan mengungkap secara jelas bahwa sejak November 2025, perusahaan secara bertahap memulai negosiasi perpanjangan untuk dua surat utang jangka menengah “22 Vanke MTN004” dan “22 Vanke MTN005”, serta obligasi korporasi “H1 Vanke 02”; dan sebelum tanggal pengungkapan laporan, perpanjangan tersebut memperoleh persetujuan melalui pemungutan suara rapat pemegang obligasi.

Perpanjangan tidaklah tanpa biaya. Dalam laporan keuangan, jejak restrukturisasi utang disembunyikan dalam beberapa akun. Berdasarkan pengungkapan dalam laporan tahunan, pemegang saham terbesar Vanke, Shenzhen Metro Group (深铁集团), hingga akhir 2025 telah secara kumulatif memberikan pinjaman pemegang saham sebesar 220k yuan kepadanya, dan ini menjadi “rongsokan penyelamat” yang paling kritikal untuk menjaga likuiditas jangka pendek Vanke.

Yang lebih patut diwaspadai adalah risiko liabilitas kontinjensi yang tersembunyi di luar neraca. Laporan tahunan menunjukkan bahwa hingga akhir 2025, saldo aktual penjaminan yang diberikan Vanke kepada anak perusahaannya mencapai 220k yuan, sehingga melebihi 80% dari rasio terhadap ekuitas bersih. Di antaranya, saldo penjaminan utang yang diberikan untuk pihak yang dijamin dengan rasio liabilitas terhadap aset lebih dari 70% mencapai 10k yuan. Ini berarti bahwa jika pihak yang dijamin mengalami memburuknya kondisi operasional atau gagal bayar, Vanke terpaksa memenuhi kewajiban penggantian (substitusi pembayaran/penebusan). Hal ini akan memberikan dorongan kedua terhadap arus kas yang sudah rapuh.

Serangkaian data keuangan mengungkap fakta yang kejam: saat ini, Vanke sedang mengalami restrukturisasi keuangan yang bersifat “shock” (kejutan). Kerugian rekor tersebut tidak seluruhnya merupakan penguapan nyata arus kas dari operasi, melainkan berasal dari pelepasan/penuntasan terpusat aset yang ada (existing assets) dalam model yang sebelumnya bertumpu pada leverage tinggi dan harga perolehan yang tinggi. Bahkan jika seluruh pencadangan penurunan nilai yang bersifat non-operasional telah selesai, kesenjangan pembayaran utang jangka pendek Vanke pada 2026 sangat besar, dan model yang bergantung pada perpanjangan dan pinjaman dari pemegang saham untuk tetap beroperasi, dalam latar belakang arus kas dari aktivitas operasi yang negatif, membuat “bantalan keamanan” tetap rapuh. Dalam satu tahun ke depan, apakah “Laporan Tahunan Terburuk Sepanjang Sejarah” ini akan menjadi titik awal Vanke untuk bangkit kembali, atau justru menjadi pendahulu pendalaman krisis, masih menunggu pembuktian waktu.