Analisis Mendalam Laporan Tahunan | Mengurai Laporan Tahunan Yuexiu Property 2025: Tiga Kemampuan untuk Melalui Siklus

行业洗牌加速，房企阵营的分化愈发明显。据中指研究院监测，2025年，各阵营房企数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家；百亿以上企业73家，相比上年减少13家。

Namun hal ini sekaligus mencerminkan adanya perbedaan yang sangat besar dalam kemampuan perusahaan pengembang (real estate) dalam menghadapi risiko pada masa penyesuaian industri. Masih ada sekelompok perusahaan unggul yang, berkat ketangguhan yang kuat, menembus siklus, dan menjadi “siswa teladan” yang terus menunjukkan prospek lebih baik dalam pasar yang mengalami diferensiasi.

Pada 31 Maret, Yuexiu Property merilis laporan kinerja tahun penuh 2025. Dalam periode pelaporan, Yuexiu Property mencatat total nilai penjualan berdasarkan kontrak sebesar 106.21B yuan. Peringkat industri naik secara signifikan dari posisi ke-37 pada tahun 2021, melompat ke peringkat ke-9, serta terus berada di jajaran “kelas pertama”. Pada tahun 2025, perusahaan meraih pendapatan sebesar 86.46B yuan, yang tetap bertumbuh secara year-on-year; laba setelah pajak 17,8 miliar yuan, naik 21,4%, menjadikan perusahaan ini salah satu dari sangat sedikit pengembang di industri yang mampu mempertahankan profitabilitas berkelanjutan.

Ketua Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, dalam rapat kinerja juga menyampaikan keyakinan teguh terhadap perkembangan berkelanjutan Yuexiu di masa depan. Ia mengatakan bahwa pada 2026, perusahaan akan berfokus pada tema kerja “mencapai kinerja yang unggul dan stabil secara efisien, memperkuat kapabilitas melalui reformasi, serta mendorong perkembangan melalui transformasi”. Perusahaan akan menstabilkan skala hingga level seribu miliar, mengonsolidasikan posisi pasar inti, membuat kualitas peningkatan (incremental) menjadi lebih baik, serta menjalankan dengan baik prinsip “menggunakan investasi untuk menstabilkan, dan investasi yang menghasilkan hasil satu kali”. Perusahaan juga akan menguatkan dan mendalami “satu tulang punggung dua sayap”, dan menggunakan “empat perusahaan terbaik” serta manajemen yang efisien untuk mendorong transformasi dan peningkatan kualitas pembangunan, guna mewujudkan pembukaaan yang baik pada periode “Rencana Lima Tahun ke-15”, serta menembus siklus secara stabil.

Penjualan menunjukkan ketangguhan; pembuatan darah yang kuat memperkokoh fondasi yang kokoh

Ketika penjualan industri secara keseluruhan cenderung menurun, kurva kinerja Yuexiu Property tetap menunjukkan kecenderungan stabil yang bertahan dari arus berlawanan.

Berdasarkan laporan kinerja tahunan Yuexiu Property, dalam periode tersebut grup memperoleh nilai penjualan berdasarkan kontrak sebesar 1.78B yuan. Menurut daftar penjualan pengembang 2025 dari Cjie Rui, Yuexiu Property berada di peringkat ke-9 dan selama tiga tahun berturut-turut stabil di jajaran perusahaan penjualan seribu miliar. Di antaranya, enam kota inti mencapai penjualan berdasarkan kontrak sekitar 106.21B yuan.

Kinerja penjualan ini semakin tampak istimewa di lingkungan industri saat ini. Perlu dicatat bahwa pada tahun 2025, pasar properti real estate berada pada periode jendela kebijakan kritis untuk “menghentikan penurunan dan memulihkan stabilitas”. Pusat maupun daerah telah mengeluarkan serangkaian langkah “menstabilkan pasar perumahan” secara intensif. Sinyal dukungan kebijakan pun jelas. Namun efek kebijakan tidak dilepaskan secara instan; dari penerapan hingga menghasilkan umpan balik substantif di sisi penjualan masih memerlukan periode transmisi.

Akibatnya, hingga saat ini belum terjadi pembalikan tren yang nyata pada kondisi penjualan keseluruhan pengembang. Data dari lembaga menunjukkan bahwa pada tahun 2025, tingkat penurunan rata-rata year-on-year untuk nilai penjualan berdasarkan kontrak pengembang yang berada di peringkat 10 besar dalam penjualan industri mencapai 16%. Jajaran teratas juga mendapatkan tekanan yang jelas. Namun dalam konteks tersebut, Yuexiu Property menampilkan performa yang jauh lebih baik dibanding rekan sejenis—penurunan penjualannya pada periode yang sama bahkan tidak sampai separuh dari garis rata-rata industri.

Para pelaku industri mengatakan bahwa ketahanan relatif terhadap penurunan ini tidak hanya mencerminkan ketangguhan dalam tata letak proyek dan struktur produk, tetapi juga secara tidak langsung membuktikan bahwa pada tahap transmisi kebijakan yang belum sepenuhnya mendarat, perusahaan pengembang berkualitas sudah mulai menunjukkan tanda-tanda stabil yang memimpin pasar luas.

Di balik capaian ini, terdapat komitmen Yuexiu Property untuk menjalankan prinsip dasar “prioritas pada ritme, keseimbangan antara volume dan harga”. Di tengah tekanan penjualan industri secara keseluruhan, perusahaan menerapkan strategi “dua tangan sekaligus” untuk investasi dan penjualan (de- stocking): di tahap awal, perusahaan mengendalikan ritme perolehan lahan secara presisi, tidak mengejar kenaikan harga secara membabi buta, namun juga tidak melewatkan jendela diskon (harga di bawah nilai) dengan premium rendah; di tahap akhir, memperkuat kemampuan penjualan barang yang tersedia (现货) dan barang pra-tersedia (准现货), untuk menahan peningkatan skala persediaan. Bersamaan dengan itu, perusahaan terus mendorong peningkatan manajemen seluruh siklus seperti analisis pasar, operasional pelanggan, dan konversi penjualan, serta mengoptimalkan struktur tingkat biaya pemasaran, meningkatkan porsi pencapaian kesepakatan dari kanal milik sendiri dan pelanggan yang sudah ada. Pada akhirnya, perusahaan mencapai terobosan ganda pada sisi penjualan dan efisiensi operasional.

Karena itu, hingga akhir tahun 2025, laba setelah pajak Yuexiu Property meningkat 21,4% year-on-year, dan laba bersih inti mencapai 260M yuan—menjadikannya salah satu dari sangat sedikit pengembang yang masih mempertahankan kondisi memperoleh laba. Di saat yang sama, arus kas operasional perusahaan telah bertahan selama bertahun-tahun dalam tren arus masuk bersih: sepanjang tahun tetap berada pada level tinggi 13.94B yuan, menunjukkan kemampuan pembuatan darah (cash generation) internal yang kuat. Hal ini tidak hanya menyediakan cadangan dana yang cukup untuk penataan investasi berikutnya, tetapi juga membangun pengaman yang kuat bagi keamanan arus kas secara keseluruhan, menjadi kartu kunci bagi Yuexiu Property untuk melangkah secara stabil ke depan.

Tak hanya itu, “ke-stabil-an” Yuexiu Property juga tercermin dalam banyak aspek lain seperti terus dioptimalkannya struktur utang.

Hingga akhir 2025, porsi utang yang jatuh tempo dalam satu tahun mencapai 26%, sedangkan porsi utang jangka menengah dan panjang 74%. Pada akhir periode, kas mencapai 46.76B yuan. Rasio cakupan terhadap pinjaman jangka pendek yang jatuh tempo dalam satu tahun mencapai 1,7 kali. Tingkat suku bunga pinjaman rata-rata berbobot turun menjadi 3,05%, turun 44 basis poin year-on-year. Selama dua tahun berturut-turut, perusahaan mempertahankan tren penurunan biaya pendanaan, dan baik biaya pendanaan maupun besarnya penurunan berada di peringkat pertama di antara perusahaan BUMD/lembaga keuangan pemerintah daerah yang sejenis dalam industri. Dengan kondisi keuangan yang stabil, Yuexiu Property mempertahankan “tiga garis merah” pada mode sepenuhnya hijau (full green) serta peringkat kredit investasi dari S&P dan Fitch, dan prospeknya juga semuanya stabil.

Deutsche Bank? (Starbank) mengatakan bahwa harga saham Yuexiu Property saat ini berada pada kisaran historis yang relatif rendah, sehingga terdapat penyimpangan tertentu antara valuasi dan fundamental; sementara kinerja penjualan perusahaan memimpin industri. Dengan demikian, diharapkan dapat memberikan dukungan kuat bagi harga saham dan valuasi, dan valuasi memiliki ruang untuk perbaikan. Oleh karena itu, perusahaan mempertahankan rekomendasi beli.

Keputusan prapertimbangan berbasis penilaian multi-dimensi; mendalami enam kota inti sebagai barometer

Saat ini, industri properti real estate memasuki tahap baru, yaitu penyesuaian mendalam pada pola penawaran-permintaan serta rekonstruksi logika nilai pasar.

Komentar yang dimuat Xinhua menyebutkan bahwa pasar real estate Tiongkok telah meninggalkan fase “naik merata, turun merata”, dan memasuki tahap struktural baru “inti stabil, pinggiran mengalami pembersihan (clearance)”.

Data pemantauan dari banyak lembaga juga menunjukkan bahwa pasar properti perumahan di seluruh negeri sedang membentuk pola diferensiasi yang jelas “20/80”. Sekitar 20% kota inti dan wilayah inti mampu menahan penurunan serta menjaga nilai, dengan kenaikan yang moderat; sementara sekitar 80% kota tingkat 3 dan 4 terjebak dalam kesulitan likuiditas yang kering (flowing liquidity). “Batu penahan beban” (fungsi penopang nilai aset) yang benar-benar memiliki kemampuan tersebut terutama terkonsentrasi di kota-kota Tier 1 seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, serta di kota-kota Tier 2 yang kuat seperti Hangzhou dan Chengdu. Wilayah-wilayah ini umumnya memiliki tiga kesamaan: fondasi industri yang kokoh, arus masuk penduduk yang berkelanjutan, dan sumber daya pendukung yang semakin lengkap—ketiganya membentuk logika tingkat dasar nilai aset kota inti.

Dalam beberapa waktu terakhir, tren “musim semi kecil” (kebangkitan singkat) di pasar perumahan juga lebih dulu dimulai dari kota Tier 1. Data terbaru dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa dari 70 kota besar dan menengah, kota Tier 1 lebih dulu mengakhiri tren penurunan harga rumah komersial yang berlangsung selama 9 bulan berturut-turut. Harga rumah bekas di kota inti seperti Beijing dan Shanghai juga pulih secara bersamaan.

Dalam konteks ini, mengoptimalkan kualitas aset dan melakukan investasi yang presisi telah menjadi tema inti yang harus dijawab oleh para pengembang.

Menanggapi hal tersebut, Yuexiu Property membangun sistem penelitian pasar multi-dimensi, mendorong sinergi efisien antara sisi investasi dan departemen bisnis lainnya, serta menyediakan dukungan data yang kuat bagi keputusan investasi. Selain itu, perusahaan menerapkan investasi untuk menarik pengembangan (investment to development) dengan memajukan perencanaan: pada tahap perolehan lahan, perusahaan menyelesaikan riset pendahuluan atas perencanaan produk dan strategi pengembangan, sehingga mengurangi ketidakpastian dalam proses pengembangan dan menjamin keterprediksian pengembalian investasi.

Dari sisi orientasi strategis, Yuexiu Property berpegang pada strategi fokus pada kota inti, dengan mengajukan konsep manajemen “membaca kota, membaca lahan, membaca manusia”. Perusahaan mendalami pemahaman terhadap karakter permintaan berbagai kota, serta terus memperdalam kemampuan operasional berbasis wilayah. Perusahaan juga secara aktif berkoordinasi dengan pemerintah daerah untuk mengoptimalkan ritme pasokan lahan, membentuk keunggulan kompetitif yang berbeda (differensiasi) dalam interaksi pemerintah-perusahaan, untuk mencapai win-win.

Tepat berdasarkan sistem manajemen investasi yang matang ini, pusat investasi Yuexiu Property sangat terkonsentrasi pada enam kota inti: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, dan Chengdu. Pada tahun 2025, porsi nilai investasi berbasis hak (equity investment) pada keenam kota ini mencapai 96,3%, menunjukkan fokus investasi yang sangat kuat. Dari kontribusi penjualan, tata letak ini memberikan hasil yang menonjol: penjualan satu kota Beijing menembus lebih dari 30B yuan; Shanghai dan Guangzhou masing-masing mencapai 22.2B yuan dan 29.1B yuan. Ketiga kota tersebut secara total menyumbang sekitar 78% dari total penjualan perusahaan. Secara keseluruhan, porsi penjualan perusahaan di kota inti Tier 1 dan Tier 2 telah mencapai 85,6%.

Di balik skala penjualan seribu miliar, sumber utamanya adalah tata letak yang berwawasan ke depan dari sisi investasi, dan tidak lepas dari fondasi yang kuat dari sisi cadangan lahan (land bank). Hingga akhir 2025, cadangan lahan Yuexiu Property mencapai 18,55 juta meter persegi; penataannya terus terkonsentrasi pada kota-kota berlevel energi tinggi (high energy tier). Porsi gabungan kota Tier 1 dan Tier 2 mencapai 94,4%. Dalam cadangan lahan baru yang ditambah pada tahun 2025, porsi kota Tier 1 bahkan meningkat menjadi 67,7%. Selain itu, Yuexiu Property juga memanfaatkan peluang ketika pasar melandai—melakukan penambahan cadangan pada kondisi dengan premium rendah secara tepat waktu. Pada akhirnya, tingkat premium rata-rata saat mengambil lahan dikendalikan dalam batas 9,3%, yang hampir 50% lebih rendah dibanding rata-rata perusahaan TOP10 pengembang.

Perlu dicatat bahwa pada bulan Februari tahun ini, Yuexiu Group, dengan nilai 23,6 miliar yuan, memperoleh lahan “Ma Chang” di persimpangan tiga CBD besar: Zhujiang New Town—Financial City—Pazhou, yang menarik perhatian luas dari industri.

Para pelaku industri mengatakan bahwa proyek ini adalah lahan pembaruan kota (urban renewal) skala berderet terakhir di Zhujiang New Town, yang menghubungkan ruang publik terbuka dengan bisnis kelas premium (SKP—sudah ditandatangani), hotel kelas atas, kantor super premium, dan berbagai segmen lainnya. Yuexiu Property diperkirakan dapat berpartisipasi secara mendalam berkat kemampuan pengembangan terintegrasi dan operasional perkotaan. Sebelumnya, model “perusahaan induk membina dan menyiapkan (孵化) — perusahaan terdaftar menerima suntikan” dari grup melalui Pazhou South TOD telah terbukti, menyediakan jalur matang untuk operasi aset berikutnya. Proyek langka seperti Ma Chang tidak hanya dapat membawa tambahan kinerja jangka panjang, tetapi juga mendorong peningkatan sistematis pada kemampuan produk perusahaan, kekuatan merek, dan kemampuan operasional.

Mengasah “rumah bagus” yang benar-benar tangguh untuk mengunci kebutuhan arus utama dan memperkokoh parit perlindungan industri

Jika mengoptimalkan cadangan lahan adalah untuk mengumpulkan energi dorong bagi perkembangan di masa depan, maka mengasah produk dan layanan adalah kemampuan internal yang dibentuk perusahaan untuk bersaing dalam jangka panjang.

Para pelaku industri menyatakan bahwa dalam latar diferensiasi struktural industri yang terus diperdalam, hanya dengan berpegang teguh pada prinsip “produk oriented” dan menggunakan konsep inovasi serta pengalaman yang benar-benar maksimal untuk membentuk “rumah bagus” yang benar-benar sesuai dengan kebutuhan pasar, barulah perusahaan dapat memenangkan inisiatif dalam siklus putaran baru.

Pada 2025, jendela kebijakan di kota-kota inti seperti Beijing dan Shanghai dibuka bertahap, tetapi pilihan pembeli rumah justru menjadi semakin hati-hati. Dana semakin rasional dan terkonsentrasi pada proyek-proyek yang memiliki tingkat kepastian yang lebih kuat. Lalu, proyek seperti apa yang disebut “tingkat kepastiannya kuat”?

“Rumah bagus” telah dua tahun berturut-turut dicantumkan dalam laporan kerja pemerintah, sehingga arah kebijakan ini sejak lama telah selaras dengan kebutuhan pasar. Artinya, “rumah bagus” tidak lagi berhenti pada level konsep, tetapi menjadi pendorong dinamika baru bagi investasi dan konsumsi perumahan, sekaligus memperoleh pengakuan dari pembeli rumah yang membuktikannya dengan uang sungguhan.

Data dari Lembaga Riset China Index (C-ID) menunjukkan bahwa di Beijing, proyek Yuexiu Property “Heyu Wang Yun” memiliki tingkat penjualan habis (去化率) sebesar 96% pada bulan pembukaan. Dengan nilai penjualan 92,5 miliar yuan, proyek ini menempati peringkat pertama dalam daftar penjualan rumah komersial di Beijing pada tahun 2025. Sementara “Feiyun Yufu” di Shanghai mencapai 9.25B yuan dengan 1.022 unit, sehingga meraih peringkat pertama dalam dua kategori sekaligus: jumlah unit terjual dan luas penjualan di Shanghai……

Dan performa single-project ini hanyalah satu sisi dari pengakuan pasar terhadap Yuexiu Property. Jika sudut pandang diperluas ke tingkat keseluruhan perusahaan, Yuexiu Property juga meraih hasil yang tidak buruk di berbagai kota inti. Di Guangzhou sebagai basis utama, perusahaan meraih penjualan 29.1B yuan dan menempati peringkat TOP2 setempat; di Beijing menembus 30B yuan dan juga berada di peringkat kedua dalam daftar; sementara di Shanghai meraih 22.2B yuan, menempati peringkat ketujuh.

“Perusahaan secara konsisten berpegang pada strategi jangka panjang ‘Empat Perusahaan Terbaik’ yaitu ‘produk bagus, layanan bagus, merek bagus, dan tim bagus’. “kata Ketua Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, dalam rapat kinerja.

Pada kenyataannya, dari “membuat rumah” hingga “membuat rumah bagus”, lalu “membuat kehidupan yang bagus”, Yuexiu Property terus memperdalam sistem penelitian pelanggan, menerapkan konsep produk “4X4 good products”, menyelesaikan peningkatan standar pada empat lini produk, dan secara diferensiatif memenuhi kebutuhan segmen perbaikan kelas atas serta kebutuhan dasar dengan kualitas. Melalui promosi kuat pengintegrasian desain dan konstruksi serta peningkatan sistem “Yuezhi Zao”, perusahaan meningkatkan kualitas produk, efisiensi pembangunan, dan kepuasan pelanggan secara bersamaan. Sejumlah proyek meraih penghargaan desain dan kualitas dari industri.

Pada saat yang sama, Yuexiu dengan kebutuhan pelanggan pada seluruh siklus hidup sebagai inti, membangun sistem inovasi produk terpadu “Riset—Bangun—Layanan”, mempercepat penelitian dan penerapan teknologi hunian sehat. Melalui pendekatan terpadu “produk + layanan + operasional”, perusahaan mendorong pembangunan “rumah bagus dan komunitas yang bagus”, mewujudkan peningkatan lompatan yang bersifat lintas dari penyerahan produk menuju simbiosis nilai.

Berdasarkan titik awal “Rencana Lima Tahun ke-15”, lanskap industri properti real estate sedang mengalami perubahan mendalam. Sumber daya dan ruang pasar terus terkonsentrasi pada perusahaan yang memiliki kekuatan komprehensif. Yuexiu Property, berbekal fondasi keuangan yang sehat, tata letak investasi yang presisi, kemampuan produk yang solid, serta momentum perkembangan yang stabil, telah keluar dengan performa mandiri dalam “perombakan” industri ini. Pengalamannya menunjukkan bahwa kunci dalam menembus siklus bukanlah seberapa besar skala, melainkan apakah fondasinya kuat, apakah strateginya jelas, dan apakah eksekusinya tepat sasaran. Inilah makna yang semestinya bagi industri properti real estate untuk menuju perkembangan berkualitas tinggi.