Permohonan percepatan REITs real estat komersial, rata-rata kurang dari dua puluh sembilan hari untuk menyelesaikan umpan balik

证券时报记者 王蕊

信息 dari Bursa Efek Shanghai dan Shenzhen menunjukkan bahwa, hingga 18 Maret, terdapat total 11 lembaga manajemen aset publik (public fund asset management) yang telah mengajukan pendaftaran untuk 15 produk real estate investment trust komersial (REITs properti komersial). Selain 3 produk yang baru diajukan pada bulan Maret, 12 produk lainnya telah memasuki tahap tanggapan atau klarifikasi.

Pada hari terakhir tahun 2025, Komisi Sekuritas dan Berjangka Tiongkok (CSRC) menerbitkan pengumuman berjudul “Tentang Percontohan Penerbitan Commercial Real Estate Investment Trust Fund”. Dalam waktu singkat dua setengah bulan, jumlah pengajuan REITs properti komersial telah mencapai 15 produk. Diperkirakan total skala penghimpunan dana melebihi 3.07B yuan, dengan rata-rata skala penghimpunan dana sekitar 4B yuan per produk.

Berdasarkan produk yang telah diajukan, ada 6 produk dengan perkiraan skala penghimpunan dana di atas 7.47B yuan. Di antaranya, China International Capital (CICC) ViPintuan closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund diperkirakan menghimpun 5.06B yuan, yang tertinggi; Guotai Haitong Sandzichuan closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund dan Everbright Pramerica Everbright Anshi closed-end Commercial Real Estate Securities Investment Fund masing-masing diperkirakan menghimpun 4.91B yuan dan 49,05 miliar yuan.

Reporter Securities Times memperoleh informasi dari beberapa lembaga manajemen aset sekuritas bahwa, dalam lingkungan pasar suku bunga rendah saat ini, REITs telah menjadi pegangan penting bagi lembaga manajemen aset publik untuk memperbesar skala pengelolaan dana non-efek (non-baru) / non-dana uang. Dengan asumsi skala 3B yuan per produk, peluncuran perdana 3 hingga 4 produk saja sudah dapat menembus angka 100 miliar yuan; ditambah dengan prospek pengembangan ekspansi penyertaan jangka panjang dari aset yang masih ada, ruang pertumbuhan ke depannya luas.

Berdasarkan proyek REITs properti komersial yang telah diajukan, aset dasar terutama berlokasi di kota-kota tingkat pertama seperti Shanghai, Shenzhen, dan Guangzhou, serta di kota tingkat dua prioritas dengan daya dorong pengembangan yang relatif kuat seperti Hefei dan Xi’an. Jenis-jenis properti komersial tradisional yang tercakup dalam ruang lingkup percontohan, seperti kawasan terpadu komersial, ritel komersial, gedung perkantoran, hotel, semuanya memiliki cakupan. Pemegang hak kepentingan awal juga merupakan kombinasi antara perusahaan milik negara dan perusahaan swasta, sehingga sumber aset beragam.

Penganalisis dari Shenwan Hongyuan, Peng Wenyu, menyatakan bahwa dibandingkan dengan Infrastruktur REITs, aset jenis Commercial Real Estate REITs memiliki tingkat atribut yang sangat market-oriented, penerbitnya semakin beragam (proporsi entitas swasta, asing, dan perusahaan pengembang properti lebih tinggi), rantai proses peninjauan lebih sederhana dan efisien, elastisitas kinerja aset dasar lebih tinggi, serta memiliki karakteristik saham (stock-like) yang lebih kuat. Seiring peluncuran Commercial Real Estate REITs, struktur aset pasar public REITs akan menjadi lebih kaya, ekosistem penilaian (valuation) berpotensi dibangun ulang, kapasitas pasar makin terbuka, dan “lautan biru” bernilai triliunan yuan patut ditunggu.

Perlu dicatat bahwa dari 12 produk di atas, rata-rata diperlukan 28,5 hari untuk menyelesaikan tanggapan. Setelah diterima, Huatai Zijin Huazhuzhan Residential REITs hanya memerlukan 22 hari untuk menyelesaikan tanya jawab, menunjukkan bahwa otoritas pengawas memiliki efisiensi tinggi dalam proses peninjauan dan penyampaian respons untuk Commercial Real Estate REITs.

Tim analis pendapatan tetap (fixed income) utama dari Huayuan Securities, Liao Zhiming, berpendapat bahwa berdasarkan komentar tanggapan yang ada, fokus pengawasan terutama terkonsentrasi pada empat aspek: kepatuhan terhadap real estat, seperti kelengkapan prosedur, kepatuhan penggunaan lahan, kelengkapan kualifikasi operasional, dan sebagainya; kelengkapan aset, termasuk cakupan aset yang masuk ke dalam kumpulan (pool) dan kondisi aset bersama; situasi pendapatan proyek, yang mengharuskan penambahan pengungkapan tentang model operasi proyek dan daya saing proyek, serta penambahan pemeriksaan terkait risiko seperti sewa yang jatuh tempo terkonsentrasi dan transaksi pihak terkait; kewajaran penilaian (valuation), yang mengharuskan penilaian yang hati-hati atas nilai estimasi laju pertumbuhan jangka panjang, nilai tingkat hunian/penyewaan selama periode proyeksi, dan lain-lain.

Faktanya, selain bursa yang menggeber proses dengan cepat agar proyek batch pertama dapat segera terealisasi, CSRC dan kantor-kantor pengawasan sekuritas di berbagai daerah juga sedang gencar mengadakan pelatihan untuk membimbing perusahaan, lembaga keuangan, instansi pemerintah, dan sebagainya agar secara aktif menangkap peluang baru dalam pengembangan Commercial Real Estate REITs. Pada 13 Maret, CSRC menerbitkan pengumuman perekrutan postdoktoral (doktoral setelah lulus) angkatan 2026, di mana khusus menempatkan “Penelitian tentang Pembangunan Sistem Pasar REITs” sebagai arah penelitian rujukan.

Pada 13 Maret yang sama, Kantor Pengawasan Sekuritas di Sichuan menyatakan bahwa baru-baru ini, bersama Bursa Efek Shanghai dan Shenzhen, serta Kantor Keuangan Provinsi Komite Partai Provinsi (Provincial Party Committee Financial Office), mereka menyelenggarakan “Rapat Pendorongan Percontohan Commercial Real Estate REITs Provinsi Sichuan”, melakukan mobilisasi ulang dan penempatan ulang untuk menelusuri aset dasar (mendata aset), menyiapkan pembinaan bertahap proyek REITs properti komersial, dan mengurus pengajuan permohonan; serta, untuk kesulitan dan titik nyeri (pain points) dalam dorongan proyek yang diajukan perusahaan, dilakukan “satu masalah satu jawaban” untuk mendorong setiap kasus.

(Penyunting: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            REITs