China Railway Construction Real Estate keluar dari kelompok miliaran, pada 2025 mengalami kerugian bersih sebesar 3,1 miliar, apakah Sun Hongjun mampu membalikkan tren penurunan?

30 Maret, raksasa konstruksi infrastruktur BUMN China Railway Construction yang dikenal sebagai perusahaan induk besar menerbitkan laporan keuangan tahun 2025.

Dalam periode laporan, grup ini membukukan pendapatan 1,03 triliun yuan, turun 3,50% year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk sebesar 10.3k yuan, turun 17,34% year-on-year.

Di antaranya, properti menjadi salah satu “pihak yang tertinggal”. Pada 2025, platform properti China Railway Construction Real Estate milik China Railway Construction mengalami kerugian laba bersih sebesar 3,1 miliar yuan.

Dibandingkan dengan pengembang properti yang lebih dikenal publik seperti Vanke, Evergrande, dan Country Garden, China Railway Construction Real Estate tidak terdaftar secara langsung di bursa, sehingga popularitasnya tidak terlalu besar. Namun, berdasarkan daftar dari Crayon (克而瑞) dan China Index Research Institute (中指院), penjualan dengan seluruh cakupan China Railway Construction Real Estate tahun 2025 adalah 18.36B yuan, menempati peringkat ke-12 di industri, dan merupakan “kuda hitam” di antara BUMN.

Tapi, sebagai orang yang memegang kendali, Sun Hongjun (孙洪军) menghadapi tekanan yang tidak kecil. Sejak Sun Hongjun menjabat sebagai ketua dewan pada 2024, pendapatan China Railway Construction Real Estate terus menurun, dan laba justru berubah menjadi rugi pada 2025. Hingga akhir kuartal ketiga 2025, kesenjangan dana jangka pendek perusahaan bahkan melebihi 20 miliar yuan.

“Kuda hitam” yang ingin dipacu ini, ke mana ia akan berlari di masa depan?

1

Ekspansi berlawanan arah dengan akuisisi lahan, penjualan 2025 turun 23,1 miliar

Dibandingkan “Delapan Putra Konstruksi” yang bangkit dalam beberapa tahun terakhir, yaitu China State Construction “Eight Bureaus”, China Railway Construction Real Estate yang juga berstatus “kuda hitam” justru terlihat lebih rendah profil, tetapi sebenarnya ia punya latar belakang besar.

Pada April 2007, China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (selanjutnya disebut: China Railway Real Estate) resmi didirikan, dengan modal terdaftar awal sebesar 500 juta yuan. Pada saat itu, perusahaan dimiliki masing-masing 40%, 20%, 20%, dan 20% oleh China Railway Construction Corporation, China Railway Construction Group Co., Ltd., China Railway Construction 12th Bureau Group Co., Ltd., dan Institute of Survey, Design and Research Fourth Bureau.

Setelah itu, melalui dua kali pengalihan saham dan pergantian nama, China Railway Real Estate menjadi anak perusahaan milik penuh China Railway Construction, dengan nama berubah menjadi China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (yaitu “China Railway Construction Real Estate”).

Pada akhir 2025, total aset China Railway Construction melebihi 2 triliun yuan, dan merupakan salah satu dari 16 BUMN sentral yang menjadikan properti sebagai bisnis utama yang disetujui oleh SASAC (Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset Negara).

Bertumpu pada skala raksasa konstruksi infrastruktur tersebut, China Railway Construction Real Estate telah membangun rangkaian produk seperti “Western Edition (西派)”, “Jiangnan (江南)”, “International (国际)”, “Yu (语)” dan seterusnya, serta memulai jalur ekspansi berlawanan arah pada saat pasar perumahan melemah.

Data dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa pada 2022 hingga 2023, jumlah tanah yang dibeli berdasarkan ekuitas China Railway Construction Real Estate masing-masing adalah 37,1 miliar yuan dan 40,4 miliar yuan, berada di jajaran TOP10 berdasarkan jumlah ekuitas tanah yang dibeli di seluruh negeri.

Pada saat yang sama, peringkat industri perusahaan beranjak dari peringkat ke-26 pada 2021 menjadi peringkat ke-15 pada 2022, dan pada 2023 tetap berada di posisi ke-15 di industri.

Di bawah sorotan halo BUMN sentral, peringkat industri China Railway Construction Real Estate bergerak cepat ke depan. Namun, pada masa penyesuaian mendalam industri properti, perusahaan juga tidak bisa lepas dari “belenggu” ketidaklancaran penjualan.

Sebagai contoh: Ke Shell (贝壳) menunjukkan bahwa “China Railway Construction · Beijing Wutong Qianshan (中国铁建·北京梧桐浅山)” yang berlokasi di Pinggu, Beijing, selesai dibangun pada 2021. Pada akhir September 2025, proyek ini telah menginvestasikan 73.34B yuan dan menjual 678 juta yuan, sehingga kemajuan penjualan hanya 35,69%. Terkait masalah penjualan yang sulit, perusahaan menyatakan karena lokasinya relatif jauh dan terdapat banyak kompetitor di sekitar.

Proyek yang serupa, “China Railway Construction · Chengdu Xipai Huanhua (中国铁建·成都西派浣花)” di Chengdu dimulai pada 2018. Pada akhir September 2025, proyek tersebut telah menginvestasikan 23.1B yuan dan menjual 20k yuan, dengan kemajuan penjualan 69,37%, sementara penjualan untuk area komersial, apartemen, dan tempat parkir yang tersisa belum selesai.

Sumber: Pengumuman China Railway Construction Real Estate (unit: miliar yuan)

Dan risiko penjualan yang sulit ini, kini mulai tampak secara bertahap pada China Railway Construction Real Estate. Menurut data dari Crayon (克而瑞), pada 2022 penjualan dengan seluruh cakupan China Railway Construction Real Estate mencapai 1.81B yuan, turun 10% year-on-year; pada 2023, turun lagi 5% year-on-year menjadi 3.02B yuan.

Dalam daftar Crayon dan China Index Research Institute, pada 2024, penjualan dengan seluruh cakupan perusahaan turun menjadi 1.9B yuan, langsung keluar dari kelompok “seribu miliar”. Pada 2025, penjualan dengan seluruh cakupan mencapai 128.1B yuan, dan kembali turun 231 miliar yuan.

Dan tekanan yang ditimbulkan karena penjualan terus menurun, tentu paling jelas diketahui oleh Sun Hongjun, sekretaris komite partai sekaligus ketua dewan yang memegang kendali perusahaan, serta Chen Jianjun, sekretaris komite partai wakil, manajer umum merangkap wakil ketua dewan.

Pada 23 Maret tahun ini, “dua pemimpin utama” Sun Hongjun dan Chen Jianjun sama-sama hadir dalam sebuah rapat China Railway Construction Real Estate—Rapat Kerja Operasional 2026. Rapat tersebut menetapkan arah: “pergi keluar, kejar pasar”, dan sepenuh hati menembus target operasional tahunan.

Secara spesifik dalam bisnis, maksudnya adalah menstabilkan basis bisnis pengembangan hunian, menggunakan dana yang lebih sedikit untuk menggerakkan lebih banyak proyek; cepat memperbesar bisnis aset ringan sebagai “kurva pertumbuhan kedua”; melalui perluasan yang efektif membentuk efek skala; dan secara penuh membudayakan bisnis “strategis baru” agar lebih cepat mencapai implementasi di lapangan.

Intinya, demi skala, China Railway Construction Real Estate tetap harus memacu langkah lebih cepat.

2

Kurang dari 2 tahun menjabat sebagai ketua dewan, laba China Railway Construction Real Estate mengalami kerugian 31 miliar yuan pada 2025

Bagi China Railway Construction Real Estate, 2024 adalah titik balik yang penting.

Pada tahun tersebut, pada akhir Juli, China Railway Construction Real Estate mengumumkan bahwa karena perubahan penugasan kerja, Li Xinglong tidak lagi menjabat sebagai ketua dewan dan sekretaris komite partai perusahaan. Pada saat itu, ketua dewan baru tidak ditunjuk secara bersamaan.

Hingga September 2024, pemegang saham pengendali China Railway Construction mengeluarkan pemberitahuan bahwa Sun Hongjun akan mengambil alih posisi sekretaris komite partai dan ketua dewan perusahaan.

Data yang dipublikasikan menunjukkan bahwa Sun Hongjun berasal dari perusahaan saudara China Railway Construction, dan ia sebelumnya lama menjabat di China Railway Construction Group.

Gambar: Pengumuman China Railway Construction Real Estate

Perlu dicatat bahwa sebelumnya, dua ketua dewan sebelumnya, Wu Shiyan dan Li Xinglong, telah berpengalaman lama di China Railway Construction Real Estate, secara bertahap naik menjadi manajer umum dan ketua dewan. Dalam masa lebih dari satu bulan ketika jabatan ketua dewan kosong, manajer umum dan wakil sekretaris komite partai serta wakil ketua dewan, Chen Jianjun, telah memimpin pekerjaan secara menyeluruh, tetapi ia tidak melangkah lebih jauh.

Lalu, mengapa penunjukan ketua dewan China Railway Construction Real Estate mematahkan kebiasaan promosi internal? Apakah karena pemegang saham pengendali tidak puas terhadap kinerja perusahaan sebelumnya, atau ada pengaturan lain? Setelah Sun Hongjun menjabat, apakah pemegang saham pengendali mengajukan persyaratan kinerja baru? Terkait hal itu, “Chuangye Zui Qianxian” (创业最前线) mencoba menghubungi pihak China Railway Construction Real Estate, namun hingga naskah ini dibuat, belum mendapat balasan.

Namun dari hasilnya, setelah Sun Hongjun menjabat, tepat ketika industri properti sedang berada pada fase titik terendah, kinerja China Railway Construction Real Estate tidak hanya tidak bertumbuh, melainkan justru jatuh ke bawah secara tajam.

Dari sisi penjualan, menurut data Crayon, penjualan China Railway Construction Real Estate pada 2024 langsung jatuh keluar dari kelompok “seribu miliar”, dan pada 2025 turun lagi lebih dari 200 miliar yuan.

Hal ini langsung menyebabkan penurunan pendapatan dan laba. Berdasarkan data yang diungkapkan China Railway Construction Real Estate, pada 2024 perusahaan membukukan pendapatan 73.34B yuan, turun 26% year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk sebesar 5,3959 juta yuan, anjlok 95% year-on-year.

Gambar: Pengumuman China Railway Construction Real Estate

Dibandingkan dengan laba kecil yang diperoleh China Railway Construction Real Estate, pemegang saham minoritas justru menuai hasil yang cukup besar. China Railway Construction Real Estate mengungkapkan bahwa pada 2024, pemegang saham minoritas mengambil laba setinggi 3.1B yuan.

Selain itu, menurut data laporan keuangan perusahaan induk China Railway Construction, pada 2025 China Railway Construction Real Estate membukukan pendapatan 20B yuan, sedikit turun dibanding periode yang sama 2024; laba bersih mengalami kerugian 5.4M yuan, sehingga berubah dari untung menjadi rugi total. (Catatan redaksi: pada 2024 perusahaan meraih laba bersih 1.24B yuan.)

Namun “Chuangye Zui Qianxian” memperhatikan bahwa dalam laporan keuangan kuartal ketiga 2025 China Railway Construction Real Estate, pendapatan untuk sembilan bulan pertama 2025 adalah 46.47B yuan; jika dibandingkan, perusahaan pada kuartal keempat 2025 mencapai pendapatan sekitar 32,1 miliar yuan. Perbedaan yang sangat besar ini tentu mengejutkan pihak luar. (Catatan redaksi: Laporan kuartal ketiga 2025 China Railway Construction belum mengungkapkan data pendapatan China Railway Construction Real Estate.)

Gambar: Laporan keuangan kuartal ketiga 2025 China Railway Construction Real Estate (unit: yuan)

Jadi, apa penyebab kerugian laba China Railway Construction Real Estate pada 2025? Dengan pemegang saham minoritas mengambil laba dalam jumlah besar, apakah mempertimbangkan menurunkan proporsi “pengelolaan dana oleh pihak kecil”? Bagaimana perusahaan meraih pendapatan lebih dari 30 miliar yuan pada kuartal keempat? Selisih data pendapatan antara kuartal pertama–ketiga dan kuartal keempat begitu jauh, apa sebenarnya alasannya?

Terkait hal tersebut, “Chuangye Zui Qianxian” mencoba menghubungi pihak China Railway Construction Real Estate, namun hingga naskah ini dibuat, belum mendapat balasan.

3

Kesenjangan dana jangka pendek lebih dari 20 miliar yuan, persediaan hingga 146,1 miliar

Tiga hari sebelum rapat kerja operasional 2026 diadakan, China Railway Construction Real Estate lebih dulu mengadakan rapat kerja keuangan. Rapat ini dengan jelas menetapkan bahwa pada 2026 harus terus menurunkan biaya dan meningkatkan efisiensi, serta memastikan keamanan rantai dana secara penuh.

Hal ini terutama bersumber dari tekanan dana berat yang saat ini dihadapi China Railway Construction Real Estate.

Hingga akhir kuartal ketiga 2025, utang berbunga perusahaan mencapai 3.14B yuan. Di antaranya, total utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun mencapai 1.24B yuan. Selain itu, terdapat juga 14.35B yuan akun utang usaha.

Pada periode yang sama, dana kas perusahaan hanya 87.46B yuan. Jika hanya dihitung secara kasar berdasarkan dana kas dan utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun, kesenjangan dana jangka pendek sudah melampaui 20 miliar yuan.

China Railway Construction Real Estate juga mengakui bahwa meskipun perusahaan memiliki dana kas yang relatif cukup, namun di masa depan, skala utang yang akan jatuh tempo dalam waktu singkat akan meningkat, sehingga tetap menghadapi tekanan pembayaran utang jangka pendek tertentu.

Sebenarnya, perusahaan memiliki persediaan dalam jumlah besar yang menunggu untuk direalisasikan menjadi uang. Hingga September 2025, nilai buku persediaan China Railway Construction Real Estate mencapai 146,1 miliar yuan, yang menyumbang 63,63% dari total aset.

Jika persediaan tersebut dipercepat perputarannya, perusahaan juga bisa dengan cepat mengembalikan arus kas. Namun masalahnya adalah bahwa pasar properti saat ini berada pada periode penyesuaian mendalam. Bahkan dengan dukungan BUMN sentral, China Railway Construction Real Estate tidak bisa terlepas dari guncangan yang dibawa oleh kondisi pasar—yang dapat dilihat dari penurunan penjualan perusahaan yang sering terjadi.

Untuk meredakan tekanan dana, sejak awal 2026 perusahaan sedang mencoba mempercepat pembiayaan.

Pada 10 Maret, China Railway Construction Real Estate menerbitkan pengumuman bahwa penerbitan obligasi perusahaan senilai 2,34 miliar yuan telah selesai, dengan tingkat kupon 2,76%. Dalam penerbitan tersebut, pihak terkait perusahaan membeli obligasi ini sebesar 330 juta yuan. Sesuai rencana, dana dari obligasi perusahaan ini seluruhnya akan digunakan untuk menggantikan pokok dua obligasi perusahaan yang jatuh tempo pada 2026.

Sebelumnya, pada bulan Februari, perusahaan juga menerbitkan surat utang jangka menengah senilai 1,01 miliar yuan dengan tingkat bunga 2,43%, yang seluruhnya direncanakan untuk menggantikan dana sendiri yang digunakan untuk membayar “23 China Railway Construction Real Estate MTN001”.

Gambar: Pengumuman China Railway Construction Real Estate

Pada periode penurunan properti, menjaga kemampuan pembiayaan China Railway Construction Real Estate memang tidak mudah. Namun, apakah menambah pembiayaan secara terus-menerus akan semakin memperparah tekanan pembayaran utang? Bagaimana kesenjangan dana jangka pendek yang saat ini dihadapi dapat diatasi? Apakah pemegang saham pengendali China Railway Construction akan turun tangan memberikan dukungan? Terkait hal itu, “Chuangye Zui Qianxian” mencoba menghubungi pihak China Railway Construction Real Estate, namun hingga naskah ini dibuat, belum mendapat balasan.

Sebagai fakta, baru saja lewat satu tahun, perusahaan induk China Railway Construction juga menghadapi tekanan kinerja. Pada 2025, grup membukukan pendapatan 1,03 triliun yuan, turun 3,50% year-on-year; laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham induk sebesar 15.94B yuan, turun 17,34% year-on-year.

Gambar: Laporan keuangan 2025 China Railway Construction

Dalam laporan keuangan 2025, ketua dewan China Railway Construction, Dai Hegen (戴和根), menyatakan dengan jelas bahwa 2026 adalah tahun pembuka “Rencana Lima Tahun ke-15” (十五五), serta merupakan tahun kunci ketika China Railway Construction mempercepat transformasi peningkatan kualitas secara menyeluruh, meningkatkan efisiensi secara total, dan bergerak menuju “lebih baik dan lebih baru” (向优向新). Perusahaan menuntut agar segenap upaya dilakukan untuk memastikan kemenangan pada “pertarungan pertama” pembuka “Rencana Lima Tahun ke-15”.

Dalam “perang untuk menang” ini, tentu China Railway Construction tidak ingin pada 2026 kembali menyerahkan “laporan pencapaian” berupa penurunan pendapatan dan laba secara ganda. Adapun apakah China Railway Construction Real Estate yang terjerumus ke dalam kerugian bisa tidak menjadi beban, bergantung pada jawaban yang diserahkan Sun Hongjun.

*Catatan: Gambar sampul/topik dalam artikel dan gambar yang tidak diberi tanda sumber berasal dari situs resmi China Railway Construction.

Arus informasi besar dan interpretasi yang akurat, semuanya ada di aplikasi Sina Finance (新浪财经APP)