Pemilik menjual rumah seharga 400 ribu, pembeli setelah direnovasi menjual kembali seharga 698 ribu, pembeli kedua menggugat karena ada kebocoran pada pipa pembuangan di langit-langit (plafon), dan pengadilan tingkat pertama memutuskan agar pemilik bertanggung jawab hingga hampir 80 juta.

问AI · Bagaimana Pengadilan Menentukan Pemilik Asli yang Menyembunyikan Kebocoran Pipa Layak Ditengarai sebagai Penipuan?

“Rumah saya baru dijual 400 ribu yuan, tetapi pada tingkat pertama pengadilan malah memutuskan keluarga saya menanggung tanggung jawab sendiri sekitar 800 ribu yuan, seolah-olah rumah itu lenyap.” Baru-baru ini, Ms. Wu dari Distrik Wanzhou, Kota Chongqing, menelepon hotline 029-88880000 milik Huashangbao Dafeng News, menyatakan bahwa mereka tidak menerima putusan tingkat pertama dan telah mengajukan banding.

Menjual Rumah—

Pemilik menjual rumah sekolah 154 meter persegi seharga 400 ribu yuan; wanita membelinya, merenovasi ulang, lalu menjual kembali seharga 698 ribu yuan

Ms. Wu berasal dari Distrik Wanzhou, Kota Chongqing. Ia menjelaskan, pada 2008 keluarganya membeli sebuah rumah sekolah di Baiyan Yizhi Road, Distrik Wanzhou, “Lokasinya dekat Gaosuntang di Distrik Wanzhou; di sana ada sekolah dasar, sekolah menengah, dan taman kanak-kanak terbaik di seluruh wilayah. Saat itu, terdaftar atas nama suami dan putranya; rumahnya berada di lantai dua dengan luas sekitar 154 meter persegi.”

Ia mengatakan kepada reporter Huashangbao Dafeng News bahwa rumah itu dibangun pada 1998; ketika dibeli masih berupa bangunan kosong (white frame). Setelah itu disewakan kepada pihak lain untuk membuka salon kecantikan dan hotel. Pada Mei 2024, karena pindah rumah, mereka ingin menjual rumah tersebut.

Pada tanggal 10 September tahun yang sama, Ms. Wu menjual rumah itu kepada Ms. Zhu dengan harga 400 ribu yuan melalui perantara. “Setelah kami menandatangani kontrak jual beli rumah, ia membayar uang tersebut kepada kami. Namun atas permintaannya, rumah itu sementara belum diproses pendaftaran balik nama. Setelah lewat lebih dari dua bulan, setelah ia merenovasi ulang, ia menjualnya kepada seorang wanita lain dengan harga 698 ribu yuan atas nama dirinya sendiri.”

Pada 25 November 2024, suami dan putra Ms. Wu, sebagai pihak A (pemberi pihak), bersama-sama memberikan mandat kepada Ms. Zhu, sebagai pihak B, dan kepada Towmou (向某), untuk menandatangani “Kontrak Transaksi Brokerage Jual Beli Real Estate” yang menyepakati bahwa pihak A akan menjual rumah tersebut dalam kondisi apa adanya, per unit kamar, kepada pihak B; pihak A menjamin bahwa hak milik properti yang dijual jelas, prosedurnya legal, dan mereka telah memperoleh persetujuan dari para pemilik bersama, serta memiliki hak untuk secara sah melakukan tindakan atas properti tersebut. “Pihak B telah memeriksa secara menyeluruh dan memahami semua kondisi properti tersebut serta tidak memiliki keberatan, dan memutuskan untuk membeli properti tersebut.”

“Towmou membayar uang muka 198 ribu yuan kepada Ms. Zhu, sedangkan cicilan KPR bank sebesar 500 ribu yuan disalurkan ke rekening kami.” Ms. Wu menjelaskan bahwa kemudian mereka mentransfer 500 ribu yuan itu kepada Ms. Zhu sebanyak dua kali. “Sebenarnya hasil penjualan rumah kami adalah 400 ribu yuan itu.”

Pada 27 Desember tahun yang sama, rumah tersebut secara resmi terdaftar atas nama Towmou.

Tak disangka, sekitar 7 bulan kemudian, sebuah surat panggilan pengadilan dari Pengadilan Distrik Wanzhou membuat perkara ini berbalik.

Gugatan—

Towmou menyatakan bahwa ia diindikasikan penipuan karena disembunyikan kebocoran pipa pembuangan kotoran di atas langit-langit ruang tamu yang disertai bau menyengat, serta menuntut pengembalian penuh uang pembelian dan ganti rugi

Pada Juli 2025, Towmou mengajukan gugatan ke Pengadilan Distrik Wanzhou, Kota Chongqing, dengan menggugat suami dan putra Ms. Wu sebagai pihak A, serta Ms. Zhu dan lain-lain sebagai para tergugat.

Dalam surat gugatannya, Towmou menyatakan bahwa pada awalnya, melalui perantaraan sebuah perusahaan, ia memperoleh rumah keluarga Ms. Wu. Ia membayar uang pembelian kepada Ms. Zhu sebesar 198 ribu yuan, membayar biaya layanan perantara sebesar 10.000 yuan, dan dengan menjadikan rumah tersebut sebagai jaminan, ia mengajukan pinjaman pembelian rumah sebesar 500 ribu yuan ke cabang Wanzhou dari Agricultural Bank of China; cicilannya dibayar setiap bulan olehnya.

Ia mengatakan bahwa baru-baru ini ia menemukan bahwa pipa utama saluran pembuangan kotoran (feses/urine) berada tepat di atas ruang tamu pada bangunan yang ditempatinya. Selain itu, pipa pembuangan kotoran itu bocor dan disertai bau menyengat, sehingga membuatnya tidak dapat tinggal secara normal.

Ia menyatakan bahwa para tergugat termasuk pihak A dan Ms. Zhu dengan sengaja menyembunyikan fakta penting yang mampu memengaruhi transaksi rumah selama proses transaksi, sehingga membuatnya tertipu untuk menandatangani kontrak jual beli rumah, dan secara serius melanggar hak serta kepentingan sahnya.

Towmou meminta pengadilan untuk membatalkan “Kontrak Transaksi Brokerage Jual Beli Real Estate” tersebut, menuntut pihak A dan Ms. Zhu mengembalikan uang muka pembelian itu serta membayar bunga yang sesuai; sekaligus mengembalikan uang pinjaman KPR sebesar 500 ribu yuan dan menetapkan sementara pembayaran bunga sebesar 84.9196 ribu yuan. Selain itu, ia juga meminta pembayaran pajak biaya balik nama sebesar 26.98k ribu yuan serta biaya perantara dan pengacara yang sesuai, dengan total hampir 800 ribu yuan.

Pembelaan—

Masalah rumah yang disengketakan berasal dari desain pengembang; penjual tidak dengan sengaja menyembunyikan; minta penolakan gugatan

Dalam persidangan, pihak Ms. Wu terutama membantah bahwa pipa pembuangan limbah pada rumah yang disengketakan merupakan desain awal dari pengembang. Mereka tidak menyembunyikan fakta apa pun. Posisi dan struktur pipa di rumah tersebut semuanya direncanakan dan dibangun secara seragam oleh pengembang. Mereka tidak memiliki pengetahuan profesional dalam konstruksi sehingga tidak mungkin memprediksi risiko dan masalah terkait pipa tersebut. Selama transaksi, mereka telah memberitahukan kondisi rumah secara benar, dan Ms. Zhu juga telah merenovasi ulang. Mereka tidak menyembunyikan informasi yang mereka ketahui. Adapun masalah kebocoran pipa tersebut ada setelah penyerahan kunci; karena itu mereka tidak seharusnya menanggung tanggung jawab atas masalah kualitas yang besar. Penggugat Towmou tidak bisa menyimpulkan bahwa rumah yang disengketakan memiliki masalah kualitas besar hanya karena properti bersama pernah mengalami rembesan. Rumah yang disengketakan adalah rumah bekas; berdasarkan ketentuan hukum, masa jaminan untuk pipa pasokan air dan pembuangan hanya dua tahun.

Mereka juga membantah bahwa dalam proses jual beli rumah, mereka hanya menerima uang pembelian 400 ribu yuan yang awalnya dibayar oleh Ms. Zhu; selebihnya semua uang itu menjadi milik Ms. Zhu. “Tidak ada tindakan penipuan dalam transaksi; kontrak jual beli tidak memiliki keadaan yang dapat dibatalkan menurut hukum. Rumah sudah mengalami balik nama dan transaksi sudah selesai, hak benda sudah dikonfirmasi. Berdasarkan ketentuan kontrak, masing-masing pihak telah menyelesaikan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi. Penggugat Towmou sebagai pihak dengan kapasitas tindakan perdata penuh seharusnya baru mengambil keputusan membeli setelah menerima dan mengakui kondisi rumah. Selain itu, hak untuk mengajukan pembatalan dalam gugatan tersebut telah melampaui batas waktu gugatan. Karena itu, mohon pengadilan menolak semua tuntutan penggugat.”

Terkait pembelaan pihak Ms. Zhu sebagai tergugat, ia menyatakan bahwa pada butir pertama kontrak ditetapkan bahwa penggugat membeli rumah setelah mempertimbangkan secara matang. Sampai sekarang jual beli sudah selesai dan rumah sudah selesai balik nama. Mengingat ia sekarang tidak tahu mengapa ia menyesal, maka permintaannya tidak seharusnya dikabulkan.

Ms. Zhu juga membantah bahwa pipa yang disebut penggugat merupakan bekas yang terbentuk secara historis; saat membeli, keadaannya memang sudah demikian. Renovasi yang ia lakukan tidak mengubah apa pun. Pemilik rumah sebelumnya tidak pernah memberi tahu tentang adanya kasus rembesan. “Berdasarkan pemeriksaan di tempat, kebocoran pipa yang diklaim penggugat disertai bau menyengat tidak benar. Perkara ini tidak memenuhi bentuk-bentuk hukum untuk pembatalan seperti salah paham besar, penipuan, dan lain-lain, serta tidak memenuhi bentuk wanprestasi yang mendasar. Mohon tolak gugatan mereka.”

Putusan—

Pemilik menyembunyikan kondisi sebenarnya rumah yang menjadi objek perkara dengan niat penipuan; diputus menanggung tanggung jawab sekitar 800 ribu yuan

Pengadilan Distrik Wanzhou dalam pemeriksaan perkara menemukan fakta-fakta terkait; sekaligus menyatakan bahwa pada saat itu, Ms. Wu keluarga yang bertindak sebagai penjual dan Ms. Zhu sebagai pembeli, menandatangani kontrak melalui jasa perantara sebuah perusahaan perantara. “Properti ini adalah transaksi rumah bekas; harga transaksi terakhir adalah 400 ribu yuan. Penjual menyerahkan properti tersebut kepada pembeli untuk digunakan sesuai kondisi aktual yang diperiksa pembeli di lokasi pada saat itu. Setelah Ms. Zhu membeli rumah yang menjadi objek perkara, ia melakukan renovasi di dalam rumah.”

Pengadilan juga menemukan bahwa pada 14 September 2024, keluarga Ms. Wu sebagai penjual dan Ms. Zhu melakukan akta perintah kuasa di kantor Notaris Chongqing Yubo. Isinya menyatakan bahwa karena penjual sibuk dengan urusan-urusan, ia tidak nyaman untuk langsung datang ke pusat pendaftaran hak atas tanah dan bangunan untuk menangani prosedur terkait balik nama jual beli rumah; dengan demikian ia secara khusus menunjuk Ms. Zhu untuk menangani hal-hal berikut: menandatangani “Kontrak Jual Beli Rumah” serta kontrak penandatanganan online dengan pembeli kedua, menangani prosedur balik nama jual beli hak atas rumah serta membayar dan/atau pengurangan pajak biaya terkait, dan menandatangani dokumen serta kontrak terkait.

Pengadilan Distrik Wanzhou menyatakan bahwa berdasarkan pemeriksaan di tempat selama persidangan, fondasi/pembangunan dasar rumah yang disengketakan masih baru, dan seluruh langit-langit ruang tamu memakai model plafon baru. Setelah plafon dibuka, tepat di atas langit-langit dapur makan dan ruang makan di dekat pintu masuk, terdapat pipa pembuangan kotoran untuk satu gedung. Pipa pembuangan itu berbelok di sana; pipa tersebut relatif usang dan memiliki banyak noda kotoran. Plafon di sekitar tempat pipa tersebut telah berubah menjadi hitam, serta terdapat lembaran plastik tipis mengelilingi area sekitar pipa tersebut.

Fokus terpenting dalam persidangan perkara ini adalah: apakah kontrak jual beli rumah yang disengketakan merupakan penipuan?

Pengadilan Distrik Wanzhou juga menemukan bahwa pada tahun 2024 manajemen properti (物业) pernah menggugat pemilik hotel yang menyewa rumah Ms. Wu karena tunggakan biaya manajemen. Dalam persidangan, pihak lawan menyatakan, “Karena pipa utama saluran pembuangan bocor, menyebabkan kerugian pada hotel saya, jadi saya tidak membayar biaya manajemen properti.” Kemudian, masalah tersebut berhasil diselesaikan melalui mediasi.

Namun, pengakuan dalam satu lembar bukti pelaporan (tanda terima pelaporan) dari Kepolisian Hongguang, Distrik Wanzhou yang dikeluarkan oleh Ms. Wu menunjukkan bahwa sekitar pukul 15.00 pada 4 April 2024, ia melaporkan bahwa ia berselisih dengan pemilik hotel terkait masalah penyewaan rumah; kemudian polisi menangani dengan mediasi.

Dalam persidangan kali ini, Pengadilan Distrik Wanzhou berpendapat bahwa berdasarkan hasil pemeriksaan di tempat dan dokumen mediasi perdata antara pihak properti dan pemilik hotel, dapat dibuktikan bahwa terjadi kebocoran pipa pembuangan di atas langit-langit ruang makan dan ruang tamu pada rumah yang disengketakan. Ms. Zhu sebagai kuasa/agen yang bertindak untuk penjual, meskipun mengetahui bahwa pipa pembuangan limbah seluruh gedung berada di atas langit-langit ruang makan dan ruang tamu serta sedang mengalami kebocoran, tetap melakukan renovasi dengan cara menyelubungi pipa menggunakan lembaran plastik, sehingga menyembunyikan kondisi sebenarnya dari rumah yang disengketakan. Ia memiliki niat melakukan penipuan dan melakukan tindakan penipuan. Saat menandatangani kontrak, Ms. Zhu tidak memberitahukan kepada penggugat Ms. Wu secara jujur mengenai kondisi tersebut, sehingga penggugat menandatangani kontrak transaksi rumah tanpa mengetahui. Perbuatan itu merupakan penipuan.

Pengadilan Distrik Wanzhou juga berpendapat bahwa penggugat Towmou menuntut Ms. Zhu untuk menanggung kewajiban pembayaran bersama. Karena semua tindakan Ms. Zhu dilakukan sebagai pihak yang bertindak atas mandat dari penjual, dan Ms. Zhu bukan pihak lawan dalam kontrak, maka tuntutan penggugat tersebut tidak memiliki dasar fakta dan dasar hukum.

Pada 4 Januari 2026, Pengadilan Distrik Wanzhou pada tingkat pertama mengumumkan putusan yang menyatakan: membatalkan kontrak yang ditandatangani oleh penggugat Towmou dengan keluarga pemilik Ms. Wu serta perusahaan perantara; memutuskan agar keluarga Ms. Wu mengembalikan uang pembelian kepada Towmou sebesar 698 ribu yuan dan bunga atas penggunaan dana, sekaligus membayar pajak biaya balik nama serta biaya perantara dan biaya pengacara.

“Pengadilan Distrik Wanzhou di tingkat pertama meminta kami mengembalikan sendiri uang pembelian 698 ribu yuan itu, ditambah bunga dan biaya lain, total sekitar 800 ribu yuan.” kata Ms. Wu sambil terisak, “Bukankah itu berarti mereka memutuskan agar rumah 400 ribu yuan kami benar-benar ‘diberikan begitu saja’?”

Ia mengatakan bahwa setelah putusan tingkat pertama, mereka meminta Pengadilan Distrik Wanzhou memberikan jawaban tertulis. “Kami mencantumkan 14 poin, tetapi sampai sekarang mereka tidak pernah memberikan jawaban tertulis.”

Pada tanggal 6 April sore, reporter Huashangbao Dafeng News menghubungi hakim Liu yang menangani sidang tingkat pertama berdasarkan hal tersebut, namun ia tidak memberi tanggapan langsung.

Banding—

Tidak memberi tahu ‘kebocoran historis’ tidak memiliki dasar hukum untuk penipuan; dokumen mediasi perdata tidak dapat dijadikan dasar penetapan perkara

Ms. Wu mengatakan bahwa mereka tidak puas dengan hasil putusan tingkat pertama, lalu mengajukan banding ke Pengadilan Menengah Kedua Kota Chongqing. Mereka berpendapat bahwa pengadilan tingkat pertama menetapkan fakta dengan tidak jelas, menerapkan hukum secara keliru, dan secara serius merugikan hak serta kepentingan sah mereka.

Saat mengajukan banding, mereka berpendapat bahwa putusan tingkat pertama menyatakan bahwa mereka melakukan penipuan karena tidak memberi tahu tentang “kebocoran historis”, namun hal itu tidak memiliki dasar hukum.

Ms. Wu mengatakan, untuk bekas historis yang sudah diperbaiki dan tidak memengaruhi penggunaan, terutama bekas akibat kebocoran di area publik, mereka tidak memiliki kewajiban pemberitahuan secara proaktif secara hukum, dan juga tidak ada niat untuk menyembunyikan. Pengadilan tingkat pertama juga tidak memastikan apakah pernah bocor sebelumnya atau sedang bocor sekarang; apakah bocor kotoran atau bocor air; apakah kebocoran itu jangka panjang atau jangka pendek; apakah kebocoran terjadi di area publik atau karena masalah kualitas dari bangunan itu sendiri; apakah lembaran plastik adalah tindakan anti-rembes dalam proyek atau cara untuk menutupi bekas kebocoran. Misalnya, masalah “lembaran plastik”: dari bentuk luarnya, itu seperti menyambungkan satu pipa, jelas merupakan tindakan pencegahan rembesan, bukan menyembunyikan apa pun. Akan tetapi, pengadilan tingkat pertama menjadikannya dasar untuk menyatakan adanya niat “menutupi bekas kebocoran”, lalu membesar-besarkan masalah kebocoran menjadi penipuan.

Ms. Wu juga menyatakan bahwa pipa pembuangan di atas plafon ruang makan dan ruang tamu adalah pipa utama untuk seluruh gedung. Pipa itu merupakan desain bangunan awal yang dibuat pengembang pada saat pembangunan rumah pada 1998. Mereka tidak pernah melakukan perubahan apa pun, jadi tidak bisa menggunakan ketentuan “Standar Desain Perumahan” yang ada untuk mengikat rumah lama.

Saat mengajukan banding, Ms. Wu juga menyatakan bahwa Towmou membeli “rumah” yang sudah direnovasi oleh Ms. Zhu. Keputusan untuk membeli terutama didasarkan pada kondisi yang terlihat saat melihat rumah, dan tidak ada hubungan kausal secara hukum antara keputusan itu dengan kebocoran historis. Fakta bahwa keluarga mereka tidak mendapatkan keuntungan sepenuhnya meniadakan unsur penipuan “dengan tujuan kepemilikan ilegal”. Towmou juga tidak memenuhi kewajiban perhatian dan kehati-hatian yang wajar selama proses melihat rumah dan transaksi, sehingga konsekuensi yang sesuai harus ditanggung sendiri. Rumah yang disengketakan adalah rumah bekas, kontrak menyepakati “penyerahan dalam kondisi apa adanya”. Dalam transaksi jual beli rumah, pihak pembeli Towmou adalah orang yang memiliki kapasitas tindakan perdata penuh, sehingga juga memiliki kewajiban untuk memeriksa dengan hati-hati. Dalam beberapa kali melihat dan melakukan pemeriksaan/serah terima, ia tidak mengajukan keberatan apa pun terkait kualitas rumah. Jika ia menganggap masalah kebocoran sangat penting, ia sama sekali mampu menemukan bekas terkait melalui pemeriksaan yang teliti atau dengan mempekerjakan lembaga profesional untuk melakukan pengujian. “Dia sendiri kurang memeriksa, tidak berhak menimpakan seluruh tanggung jawab kepada keluarga kami.”

Selain itu, Ms. Wu saat mengajukan banding juga menyatakan bahwa Pasal 107 dari “Penjelasan tentang Penerapan Hukum Undang-Undang Acara Perdata” mengatur bahwa fakta yang diakui oleh para pihak sebagai hasil kompromi untuk mencapai kesepakatan mediasi atau perdamaian tidak boleh dijadikan dasar yang merugikan mereka dalam proses gugatan berikutnya. Berdasarkan itu, pernyataan dalam putusan tingkat pertama yang mencatat perkataan pemilik hotel tidak dapat dijadikan dasar untuk menetapkan fakta perkara; itu merupakan pengakuannya demi mencapai mediasi, sehingga tidak boleh memengaruhi penetapan fakta dalam perkara lain. Tanpa verifikasi oleh pengadilan rakyat, itu tidak dapat dijadikan fakta yang ditetapkan dalam perkara lain.

Ms. Wu meminta Pengadilan tingkat banding untuk membatalkan putusan tingkat pertama, mengembalikan perkara untuk pemeriksaan ulang atau menetapkan putusan berbeda menurut hukum untuk menolak seluruh tuntutan penggugat Towmou pada tingkat pertama. “Jika tidak dapat membatalkan ‘Kontrak Jual Beli Rumah’, mohon menambahkan Ms. Zhu sebagai pihak ketiga secara hukum, lalu memutuskan bahwa ia menanggung seluruh tanggung jawab, atau memutuskan bahwa ia harus mengembalikan uang pembelian 698 ribu yuan yang telah ia terima dari kami, serta menanggung tanggung jawab atas berbagai kerugian lainnya.”

Reporter Huashangbao Dafeng News: Huang Ping | Editor: Liu Mengyu

(Jika ada bahan eksklusif, harap hubungi hotline Huashangbao Dafeng News 029-8888 0000)