“Semalam naik 500k, masih mau ngomong apa?” Pasar properti bekas di Shanghai saat ini penjual menaikkan harga secara besar-besaran, pembeli tidak mau lagi

Tanya AI · Apakah strategi menaikkan harga saat pasar kembali pulih justru malah berbalik arah?

Seorang programmer di Zhangjiang bernama Xiao Yu, sudah hampir setahun memantau sebuah unit rumah di kompleks tempatnya menyewa di Jinqiao. Total harganya lebih dari 7 juta yuan. Awalnya ia ingin memanfaatkan libur Qingming untuk melihat rumah, tetapi begitu membuka aplikasi, harganya langsung melonjak 5 juta yuan. “Kalau begini, masih bisa ditawar apa?” katanya.

Ini bukan satu kasus saja. Setelah “tujuh aturan baru” di pasar properti Shanghai diluncurkan, pada bulan Maret volume transaksi rumah bekas mencapai rekor tertinggi dalam 5 tahun. Banyak calon pembeli yang jadi tidak sabar. Saat libur Qingming, suasananya sedang bagus, ini memang waktu yang tepat untuk melihat rumah. Namun sebagian pembeli mendapati: rumah yang mereka incar, entah tiba-tiba dinaikkan harganya, atau sama sekali tidak bisa lagi ditawar.

Nyonya Xia menyukai sebuah rumah lama di pinggiran, luasnya kurang dari 100 meter persegi. Baru malam sebelumnya ia sempat membahas harga 2 juta yuan, tetapi keesokan harinya penjual langsung menaikkan harga menjadi 2,05 juta yuan. Ia dibuat bingung sekaligus lucu: “Saya mengira, dengan kondisi pasar sekarang, sebagian besar pemilik rumah akan menurunkan harga untuk dijual. Sekarang malah menaikkan harga, apa ini untuk ‘jadi kedok’ supaya tetangga bisa melepas barangnya?” Setelah itu, ia mengubah target dan akhirnya memperoleh sebuah rumah lama yang dibangun pada 1995 dengan luas bangunan 93 meter persegi, dengan harga transaksi 1,9 juta yuan.

Xiao Xu adalah “pendatang” generasi baru yang baru bekerja 3 tahun sebagai penduduk dari luar kota, tinggal di Shanghai. Menjelang Tahun Baru Imlek, ia mengincar sebuah “rumah kecil tua” di Putuo. Ia berniat memanfaatkan libur untuk bernegosiasi harga, tetapi bahkan sebelum ia sempat bicara, penjual lebih dulu menaikkan 150 ribu yuan. Ia tak berdaya lalu memposting permohonan bantuan: “Selisih 150 ribu yuan dari ekspektasi psikologis pemilik rumah, ada teknik negosiasi apa?”

Postingan permintaan bantuan di platform media sosial.

Data juga ikut membuktikan perubahan sikap penjual. Pada bulan Maret, harga rata-rata listing rumah bekas di Shanghai naik tipis 0,08% secara bulanan, mengakhiri penurunan beruntun selama 33 bulan.

Banyak penjual kembali menyalakan harapan untuk menaikkan harga. Ada laporan dari perantara bahwa sejak bulan Maret, di beberapa kawasan di Shanghai muncul fenomena penjual yang menambah harga dan enggan menjual (menahan penawaran). Harga yang sempat disepakati sebelumnya mendadak diurungkan, dan di beberapa komunitas populer langsung dinaikkan antara 10 juta yuan hingga 50 juta yuan; ada juga yang menunda listing dan menunggu perkembangan pasar.

Sikap penjual bisa dipahami, tetapi para pelaku industri umumnya menilai: pada saat seperti ini menaikkan harga, belum tentu merupakan solusi terbaik.

Analis dari Shanghai Zhongyuan Real Estate, Lu Wenxi, menjelaskan bahwa alasan pemulihan volume transaksi kali ini adalah, berkat dorongan dari kebijakan baru, permintaan rumah tinggal yang sebelumnya tertahan dilepaskan secara terkonsentrasi, bukan dimulainya siklus kenaikan harga secara menyeluruh. Dari rumah bekas yang bertransaksi pada bulan Maret, lebih dari tujuh puluh persen total harga berada di bawah 3 juta yuan. Dari sisi permintaan, kekuatan utama pasar masih berasal dari pembeli untuk hunian pribadi yang anggarannya terbatas dan sangat sensitif terhadap harga.

Dari sisi pasokan, volume listing keseluruhan pasar rumah di Shanghai masih berada dalam kisaran yang wajar, bukan berarti “satu rumah pun sulit ditemukan”. “Sekarang pasar yang sedang panas itu di transaksi, bukan di harga. Harga baru saja berhenti turun dan mulai stabil; kalau langsung menaikkan harga secara agresif, justru akan langsung mengusir pembeli yang butuh rumah sungguhan, sehingga listing kehilangan daya saingnya.” kata Lu Wenxi.

Misalnya, di Pudong ada unit dua kamar dan satu ruang tamu. Setelah kedua pihak sepakat pada harga 5,8 juta yuan, penjual sementara menambah 8 juta yuan. Pembeli langsung menyerah, lalu beralih membeli unit dengan tipe yang sama di kompleks yang sama. Penjual menunggu selama satu bulan sampai datang pembeli berikutnya, dan akhirnya transaksi terjadi dengan harga 5,72 juta yuan. Bukan hanya tidak menghasilkan keuntungan tambahan 8 juta yuan dibanding rencana semula, tetapi juga harus menanggung biaya kepemilikan selama satu bulan tambahan.

“Pegang momentum jendela waktu, lalu utamakan transaksi yang cepat dan tegas.” saran Lu Wenxi. Bagi penjual, strategi terbaik adalah menyesuaikan harga sesuai harga transaksi dalam waktu dekat, tidak menaikkan secara membabi buta, dan tidak menyesali perubahan sikap secara mendadak. Jika bertemu pembeli yang benar-benar tulus, lakukan transaksi dengan cepat agar uangnya masuk. Penjual yang melakukan substitusi (menjual lalu membeli pengganti) juga harus mengatur ritmenya: jual rumah lama dengan cepat dan beli rumah baru, memanfaatkan fase pasar yang aktif untuk mengubah aset menjadi uang tunai, jangan sampai melewatkan kesempatan karena menunggu harga naik.

Naik atau tidaknya harga ditentukan oleh penjual; mau atau tidaknya membeli ditentukan oleh keputusan pembeli. Bagi penjual yang benar-benar berniat, ritme transaksi sedang dipercepat.

Menurut informasi dari laporan, untuk sebuah unit seluas 94 meter persegi di kawasan Huamu, Pudong, penjual menjual dengan sungguh-sungguh; selama setengah tahun penyesuaian harga dilakukan sebanyak 3 kali, dari 7 juta yuan menjadi 5,8 juta yuan. Hanya selama libur Qingming saja, unit itu didatangi untuk melihat sebanyak 9 kali. Untuk sebuah unit seluas 131 meter persegi di kawasan Changzheng, Putuo, selama setengah tahun penyesuaian harga dilakukan sebanyak 4 kali, dari 8,4 juta yuan menjadi 7,68 juta yuan. Hanya selama libur Qingming saja, unit itu didatangi untuk melihat sebanyak 13 kali.