Harga properti yang anjlok di Huizhou, menjadi pengganti Dubai bagi kelas menengah

Tanya AI · Cerita pembangunan seperti apa yang tersembunyi di balik harga rumah yang rendah di Huizhou?

Penulis/ Wang Dong

Editor/ Yan Ruyi

Dalam minggu lalu ini, para investor saham A benar-benar merasakan naik-turun yang ekstrem.

Mungkin yang lebih menggelegar daripada saham A hanyalah properti di Dubai.

Sejak pecah perang, dalam waktu dua minggu singkat, harga rumah di Dubai sudah anjlok 30%.

Dalam beberapa tahun terakhir, Dubai menarik tak terhitung banyak digital nomad berkat kebijakan pajak yang menguntungkan serta “visa emas” dengan ambang batas yang rendah.

Banyak orang percaya bahwa selama punya sedikit tabungan dan sebuah pekerjaan yang bisa dikerjakan jarak jauh, mereka bisa pergi ke Dubai untuk menjalani kehidupan “pensiun dini”.

Namun, semua kemakmuran itu didirikan di atas ilusi keamanan tentang Dubai sebagai “sang penahan angin di Timur Tengah”.

Saat perang meletus, para pendatang baru dan wisatawan yang tinggal sementara seperti tersadar dari mimpi: tidur di dekat tempat makan bahan peledak memang sangat mudah membuat susah tidur.

Jadi, ketika Dubai runtuh, destinasi berikutnya untuk digital nomad yang ingin “rebahan” adalah mana?

Ada yang sudah memberi jawabannya:

Di Timur yang jauh, sebuah kota bernama Huizhou.

Huizhou, basis baru bagi digital nomad

Ketika ada yang menyatakan Huizhou sebagai ibu kota baru digital imigran, banyak orang terkejut. Mereka bertanya:

Huizhou itu di mana?

Huizhou adalah sebuah kota tingkat prefektur di bawah Provinsi Guangdong, terletak di bagian tenggara Guangdong, berada di ujung timur Delta Sungai Mutiara, berbatasan dengan Guangzhou dan Shenzhen, menjadi salah satu kota penting di Kawasan Teluk Guangdong–Hong Kong–Makau, kota bersejarah dan budaya nasional……

Jelas, jawaban-jawaban di atas tidak bisa menjelaskan mengapa Huizhou menjadi tempat “rebahan” baru bagi kaum muda.

Sun Yuchen—lahir di Huizhou, lulus dari Sekolah Menengah Pertama Huizhou—mungkin bisa mewakili banyak orang yang melihat Huizhou dengan optimisme.

Menurut “Sun Ge”, Huizhou punya banyak kelebihan seperti harga yang rendah, aman, pemandangan yang indah, dan iklim yang nyaman untuk ditinggali. Tak satu pun yang bisa dibandingkan, entah Bangkok, Xinjia(n), atau New York, London.

Sun Yuchen bukan orang pertama yang merekomendasikan Huizhou.

Di acara《Selamat Tinggal, Kekasih》, mantan selebgram yang agak meredup, Liu Jishou, rupanya selama ini sangat mengidamkan untuk tinggal di Huizhou: sebuah hunian besar seperti flat besar, bersepeda motor setiap hari, berselancar, menghadap laut—hangat sepanjang musim semi, bunga-bunga mekar, seperti hari yang indah.

Bila ditarik jauh sampai seribu tahun lebih awal, sudah ada seorang influencer terkenal yang pernah mengucapkan hal seperti ini di Huizhou:

Makan leci tiga ratus buah sehari, takkan berhenti menjadi orang Lingnan.

Huizhou bukan kota kecil. Dari sisi wilayah, ini adalah kota terbesar kedua di Kawasan Teluk Guangdong–Hong Kong–Makau—luasnya 11k km², setara dengan 6 Shenzhen; dari sisi populasi, penduduknya lebih dari 6 juta; dari sisi ekonomi, total PDB Huizhou menempati peringkat kelima di Provinsi Guangdong secara stabil.

Namun, citra kota Huizhou dan data tersebut tidak terlalu sesuai:

Ini raksasa dari sisi data, kota kecil dari sisi indera.

Bagaimanapun, terselip di antara klaster kota kelas atas seperti Guangzhou, Shenzhen, dan Dongguan, cahaya Huizhou pasti agak meredup.

Semua orang bilang Huizhou bagus. Tapi, bagusnya Huizhou itu di mana?

Sebagai lawannya dengan luas wilayah, industri dan populasi Huizhou justru sangat tersebar. Distrik Huicheng punya nuansa keramaian kota tua, tapi jauh dari Guangzhou dan Shenzhen; dekat Shenzhen, Huiyang dan Dayawan adalah rangkaian kota tidur yang berdiri sendiri.

Kalau berjalan di Huizhou, sulit merasakan tekanan “kota besar” yang langsung menghantam seperti di Guangzhou atau Shenzhen; malah terasa seperti tersusun dari banyak sekali desa kecil yang tidak saling terhubung.

〓 Sumber gambar: Xiaohongshu @麦克抽

Pasokan perumahan di sini, konon bisa menampung seluruh penduduk Guangdong.

Dan berkat pasokan yang berlebihan, harga rumah Huizhou dalam jangka panjang tetap berada pada level yang sangat rendah.

Di kawasan terpencil di sekitar Shuangyuwan dan Xunliaowan, rumah pemandangan laut bisa semurah belasan puluh ribu per unit—kira-kira setara dengan harga per meter persegi di sebelahnya, Shenzhen.

Bahkan untuk rumah baru di lokasi yang cukup baik, hanya sekitar tujuh sampai delapan ribu per meter persegi—kira-kira sepertiga dari Dongguan.

Kalau menyewa, justru lebih menguntungkan: hanya 1–2 ribu per bulan sudah bisa menyewa satu unit apartemen tepi laut. Dua kamar tidur, pemandangan laut tanpa batas, ada layanan kebersihan.

Murahnya bukan hanya harga rumah.

Dibandingkan Shenzhen-Hong Kong (Shen Gang), harga-harga di Huizhou kira-kira setara dengan sumbangan amal. Pagi-pagi teh dalam angka tunggal, bubur sup/tangfen khas Hengli yang 15 yuan semangkuk—itu seperti pijatan untuk ketenangan batin setiap pekerja kantoran.

Di Jalan Shuidong, pukul dua dini hari pun masih bisa makan gerai seafood paling segar.

Murah tidak berarti tak ada barang bagus; kualitas hidup di Huizhou juga tidak buruk.

Tempat “rebahan” yang paling dulu dipuja anak muda, adalah Hegang di Heilongjiang—di sana harga rumah lebih murah lagi, puluhan ribu yuan pun bisa membeli unit dua kamar.

Kini, gelombang pertama kaum muda yang pergi ke Hegang, banyak yang sudah kembali. Baru saja satu musim dingin, sudah cukup untuk mengajari anak muda mana pun yang tidak tahu ringan-beratnya.

Dibandingkan iklim yang bikin menderita, menjauh dari kehidupan modern justru masalah yang lebih serius bagi Hegang.

Bahkan Kota Lima Kerajaan tempat Song Huizong berjongkok di tempat dingin, atau Ningguta yang merupakan tempat pembuangan Zhen Yuandao, semuanya masih lebih ke selatan dibanding Hegang.

Di sini, kamu tidak akan menemukan pekerjaan yang layak. Dan tidak ada kesempatan untuk berbicara soal semacam lingkaran pergaulan.

Semua masalah itu tidak ada di Huizhou.

Di sini, cukup injak gas satu kali sudah bisa sampai ke Shenzhen; untuk pergi Hong Kong atau Guangzhou, intensitasnya kira-kira seperti komuter pekerja kantoran di Beijing.

Digital nomad bisa menghindari hiruk-pikuk dunia, tapi tidak boleh “putus koneksi”. Di Huizhou, yang bisa kamu dengar dan tiup bukan hanya angin dari Samudra Pasifik, tetapi juga kabar dari garis depan zaman.

〓 Penyanyi asal Huizhou “menggenggam Lao”

Karena biaya sewa venue dan biaya keamanan di Huizhou lebih rendah daripada di Shenzhen, banyak artis papan atas kini melewati Dongguan dan menjadikan Huizhou sebagai pangkalan tetap untuk tur di Kawasan Teluk.

Kamu bisa dengan sangat mudah mempertahankan lingkaran sosial kelas kota lini pertama; bahkan kehidupan budayapun tidak akan tertinggal.

Lingkungan di sini juga tidak bisa dibandingkan dengan Hegang.

Huizhou termasuk salah satu kota dengan kualitas udara terbaik di seluruh negeri.

Suhu musim dingin: rata-rata suhu musim dingin 15°C. Dalam setahun, paling banyak hanya dua minggu yang dingin; saat Festival Musim Semi pun bisa memakai kaus lengan pendek. Buka pintu saja sudah langsung ke pantai terbaik di Guangdong.

Lebih hangat daripada Hegang, lebih murah daripada Dali, lebih nyaman daripada Rushan……

Sepertinya Huizhou benar-benar surga. Tapi, apakah Huizhou tidak punya kekurangan?

Tentu tidak sesederhana yang kamu bayangkan.

Siapa yang maju sambil menanggung beban

Ketika kaum muda mulai membanjiri Huizhou, mereka akan mendapati bahwa kakek-kakek dan nenek-nenek sudah ada di sana.

Terutama kakek dan nenek dari wilayah timur laut.

Dibandingkan kaum muda yang baru sadar bahwa pengembara bisa menjadi sebuah identitas, mereka adalah burung-burung migran senior—kaum nomaden versi masyarakat modern.

Di Huizhou, kamu bisa makan barbekyu ala timur laut yang paling otentik dan mie pedas gaya lama, hampir sebanding dengan Sanya;

Di Dayawan dan Xunliaowan, bahasa timur laut adalah bahasa yang umum dipakai.

Bahkan lebih dari sepuluh tahun lalu, iklan properti Huizhou sudah dibuat sampai ke arah timur laut.

Dari sisi motivasi dan kebutuhan, pensiun dan rebahan punya banyak kesamaan.

Bagi orang tua, musim dingin di utara tidak hanya berarti suhu rendah, tetapi juga dibarengi biaya pemanasan yang mahal, tingkat aktivitas di luar yang sangat rendah, serta ancaman terhadap kesehatan saluran pernapasan dan kardiovaskular.

Bagi kaum muda, sewa rumah yang mahal di kota lini pertama, lembur yang tak pernah berakhir, dan biaya sosial yang sangat tinggi—semuanya adalah bentuk lain dari “radang dingin”.

Orang tua memulihkan kondisi tubuh; kaum muda memulihkan kondisi mental.

Untuk menjawab bagaimana Huizhou akhirnya menjadi “cekungan harga” seperti sekarang, kita harus mulai dari sejarah kegilaan kota ini dalam membangun.

Sekitar tahun 2015, ketika harga rumah Shenzhen mulai melonjak, pengetatan pembelian terus ditingkatkan. Bagi penduduk baru Shenzhen yang belum sempat “naik kendaraan”, target mereka mulai diarahkan ke kota satelit di Kawasan Teluk.

Dengan pasokan lahan yang melimpah dan tanpa batas pembelian, Huizhou menjadi pilihan utama para pendatang dari Shenzhen.

Pada saat itu, perusahaan properti yang dipimpin oleh Country Garden, Financial Street, dan lain-lain, membuka “pembangunan kota” yang belum pernah terjadi sebelumnya di Huizhou.

Kompleks perumahan di Dayawan, kantor penjualannya dibangun seperti bandara. Setiap hari ada ratusan bus dari Shenzhen—bahkan dari seluruh penjuru negeri—datang untuk menarik pelanggan.

Slogan paling memabukkan saat itu adalah “Harga rumah Shenzhen seperlima; tinggal di vila rumah pemandangan laut”.

〓 Roti tipis epik ini sampai sekarang belum terwujud

Pada era ketika Terowongan Shenzhen–Zhongshan belum kelihatan dan jalur kereta bawah tanah nomor 14 masih masih di rancangan, tak terhitung banyak investor percaya dongeng “Shenzhen–Huizhou satu kota”, menganggap ini adalah Shenzhen Nanshan berikutnya.

Pada tahun 2016, properti di dekat Shenzhen di Dayawan dari 7000 yuan/㎡ melesat cepat hingga 130k.

Namun tetap saja harus rebutan sampai kepala pecah: ada biaya minum teh, biaya ganti nama, dan parkir yang dipaketkan……

Saat itu, Huizhou tidak hanya menarik banyak pendatang dari Shenzhen, tetapi juga “memanen” dana dari seluruh negeri lewat jaringan distribusi yang kuat.

Banyak orang bahkan tidak pernah melihat rumah; cukup melihat denah/model lalu langsung menandatangani kontrak.

Untungnya Shenzhen, malapetaka juga Shenzhen.

Pada tahun 2021, ketika perusahaan properti mengalami gagal bayar dan pengetatan pasar real estat makin ketat, pasar properti Shenzhen mulai mendingin. Sebagai produk bayangan pasar properti Shenzhen, properti Huizhou nyaris jatuh dalam semalam.

Cerita yang mendukung narasi harga rumah Huizhou ternyata juga tidak terlalu kokoh.

Perpanjangan jalur kereta bawah tanah yang masih tertunda berlama-lama belum mendarat; kemajuan jalur antarkota Shenzhen–Huizhou/Shenzhen–Daya tidak ideal. Bertahun-tahun dispekulasikan soal “ekspansi ke timur” Shenzhen dan integrasi Huizhou-Shenzhen, semuanya masih tinggal di kertas.

Setiap kota lini pertama membutuhkan satu Huizhou

Sampai sekarang, masih banyak rumah orang yang “terkunci” di Huizhou.

Misalnya teman saya, Xiao Wang.

Pada 2019, dia masuk ke pasar properti Huizhou. Rumah yang dipilihnya dengan cermat kini bahkan tidak ada yang mau kalau diberi gratis, karena sisa cicilan lebih besar daripada harga penuh membeli rumah baru.

Pemilik rumah di satu kompleks yang sama dengannya saat itu, aset mereka umumnya menyusut lebih dari 50%.

Bagi orang-orang yang membeli rumah yang salah pada waktu yang salah, tempat yang salah, harga yang salah, ini adalah proses menyakitkan untuk menurunkan leverage; tetapi bagi kaum muda yang datang seperti burung migran:

Huizhou adalah tempat yang tidak punya beban sejarah.

Ledakan properti pada saat itu meninggalkan bangunan dan infrastruktur yang jauh melampaui kapasitas menampung populasi. Sumber daya yang berlebih ini justru diambil alih oleh kaum muda yang ingin keluar dari rutinitas sempit (involusi) dan mengejar hidup dengan biaya lebih rendah.

Setelah satu dekade penyesuaian, “kue” yang pernah digambar seperti kereta cepat, sebagian perlengkapan komersial, taman hijau—meski lambat, akhirnya mendarat juga.

Setiap hembusan angin laut di Dayawan, di baliknya ada seorang pemilik rumah dari Shenzhen yang “terkunci” dengan utang yang diam-diam menghela napas.

Setelah gelembung pecah dan dibersihkan, justru Huizhou berubah menjadi tempat yang lebih ramah bagi kaum muda.

Harga rumah yang turun membuat hidup mulai berjalan. Rumah pemandangan laut dengan harga sewa sangat rendah, serta jalur pejalan kaki pesisir yang tak lagi sempit dan padat, membuat Huizhou kembali ke esensinya sebagai destinasi liburan.

Namun, kaum muda yang masuk ke Huizhou segera juga akan menemukan hal-hal yang tidak nyaman.

Banyak rumah pemandangan laut dan apartemen murah yang ditampilkan oleh para pembuat video umumnya berada di kawasan dekat Dayawan dan Distrik Huiyang, yakni wilayah dekat Shenzhen.

〓 Shuangyuwan di Huidong adalah tempat liburan yang cukup populer di Huizhou

Untuk pergi dari sini ke pusat kota Huicheng di Huizhou, transportasinya sangat tidak nyaman.

Kereta cepat ke Shenzhen memang bisa ditempuh singkat, sekitar 20 menit per keberangkatan, terlihat bagus, tetapi masalah sesungguhnya adalah: bagaimana cara keluar dari rumah.

Kebanyakan komplek perumahan populer di sini adalah komunitas tertutup yang terisolasi. Transportasi umum bisa dibilang tidak bagus, atau lebih tepatnya, pada dasarnya tidak ada.

Kalau kamu tidak membeli mobil, keluar-masuk hanya bisa mengandalkan shuttle bus atau memanggil taksi online yang sangat sulit; dan jika demi tinggal di Huizhou membeli mobil, maka makna “nomaden” jadi hilang.

Di sini ada rumah sakit kelas tiga, juga ada Sam’s Club, masalahnya orang tidak akan pergi ke tempat-tempat itu setiap hari. Untuk urusan bisnis komersial lingkungan yang benar-benar penting, bisa dibilang hanya sekadar ada sedikit.

Harga rumah yang murah memang hasil dari kelebihan pasokan, jadi jika kamu ingin tinggal di sini, pasti harus menghadapi masalah lain yang ditimbulkan oleh kelebihan itu:

Tidak ada tetangga.

Banyak komunitas super besar tingkat huninya hanya 20–30%. Siang masih lumayan, tapi pengalaman pada malam hari tidak seindah itu.

Bahkan orang yang paling “gampang” sekalipun mudah meremehkan kebutuhan dirinya akan bersosialisasi.

Namun, bagi kaum muda yang datang dan pergi dengan bebas seperti burung migran, kekurangan dan ketidaknyamanan dunia nyata ini sebenarnya bukan masalah yang benar-benar penting.

Satu-satunya masalah adalah, sejarah sudah memberitahu kita: ketika suatu tempat berubah dari ceruk menjadi mainstream, setelah dipromosikan sebagai “surga rebahan” oleh aplikasi sosial dan video pendek—arus besar wisatawan membanjir, kafe-kafe bergaya seleb bermunculan di tiap sudut—lalu harga rumah dan sewa akan diam-diam naik, harga barang akan pelan-pelan merangkak, dan biaya hidup akan kembali seperti ombak.

Semua kelebihan yang pada awalnya menarik kita untuk tinggal, akan perlahan-lahan “menjadi mahal” karena semakin banyak orang.

Sampai Huizhou benar-benar berubah menjadi negara impian tempat kaum muda menumpuk, maka ia tidak lagi akan menjadi Huizhou seperti sekarang: biaya rendah, ritme pelan, dan tempat untuk bisa rebahan dengan tenang.

Mungkin pada saat itu, kaum muda perlu mencari Huizhou berikutnya lagi.