Tinjauan Laporan Tahunan｜Setelah bertahan, akankah Tao Tianhai membuat China Jinmao "hidup dengan baik"?

Tanya AI · Bagaimana Strategi Tao Tianhai Mengatasi Kekhawatiran Proyek Persediaan yang Berakumulasi?

Baru-baru ini, China Jinmao merilis laporan tahunan 2025, yang juga merupakan laporan tahunan pertama sejak Tao Tianhai menjabat sebagai ketua dewan. Sepanjang tahun 2025, nilai penjualan kontrak yang ditandatangani China Jinmao mencapai 1.25B yuan, naik 16% year-on-year; peringkat di industri naik ke posisi ke-8, rekor tertinggi; laba yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham (termasuk dampak nilai wajar properti investasi) sebesar 113.5B yuan, naik 18%.

Dalam rapat publikasi kinerja, Tao Tianhai menyatakan bahwa perusahaan telah menyelesaikan tugas tahap awal untuk “bertahan hidup”, dan sedang bergerak menuju target “hidup dengan baik”. Namun, menghadapi masalah “B-side” seperti tidak membagikan dividen, beban persediaan yang masih berat, serta kecepatan perkembangan “kurva kedua” yang lambat, apakah China Jinmao benar-benar dapat “hidup dengan baik”, masih perlu diuji oleh waktu dan pasar.

Sumber data: Laporan tahunan China Jinmao 2021-2025. Jurnalis Keuangan Beike Xin-Jingbao Yuan Xiuli Membuat gambar

“Bertahan hidup” dengan “tiga yang berjalan”

Pada 11 Maret tahun lalu, setelah ketua dewan Zhang Zenggen pensiun karena batas usia, Tao Tianhai mengambil alih sebagai ketua dewan, dan hingga kini telah menjabat selama satu tahun. Berdasarkan laporan tahunan 2025, nilai penjualan kontrak yang ditandatangani China Jinmao mencapai 59.37B yuan, naik 16%; peringkat di industri naik ke posisi ke-8, rekor tertinggi; selain itu, perusahaan meraih pendapatan 1.25B yuan, naik 1% year-on-year; laba yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham (termasuk dampak nilai wajar properti investasi) sebesar 12,53 miliar yuan, naik 18%.

Gambar/ Tangkap layar laporan tahunan China Jinmao

Dalam rapat penjelasan kinerja, Tao Tianhai menyatakan bahwa target tahap “bertahan hidup” telah tercapai; perusahaan telah membuktikan “tiga hal yang berjalan”: keluar dari tren pasar yang mandiri melalui kepemimpinan produk, mendorong iterasi peningkatan kapasitas organisasi lewat keberhasilan pengelolaan proyek, serta mewujudkan pembaruan melalui mengoptimalkan tambahan nilai dan menghidupkan kembali persediaan.

Tao Tianhai juga menambahkan bahwa, dengan latar penyesuaian mendalam industri pada 2025, China Jinmao menjadi yang pertama di industri untuk menghentikan penurunan dan kembali stabil. “Di balik itu, kami berpegang pada investasi untuk menciptakan standar, produk untuk menciptakan standar, dan operasional untuk menciptakan standar; proyek baru berhasil mencapai target ‘satu hal selesai’ dalam waktu yang konsisten, pada tahun ini membuka perdana 34 proyek, semuanya mewujudkan efek proyek percontohan.”

Pertumbuhan China Jinmao pada 2025, pertama-tama berkat kekuatan produknya dan strategi untuk memusatkan perhatian pada kota berenergi tinggi. Empat lini produk “Jin Yu Man Tang” yang diluncurkan pada 2024 sepenuhnya diterapkan pada 2025, termasuk 6 proyek Jinmao Fu, 7 proyek Pu (Yu) series, 5 proyek Man series, dan 8 proyek Tang series, menjadi pegangan penting yang mendukung kinerja penjualan. Di antaranya, Xi’an Jinmao Pu Yi Dong Fang meraih gelar juara penjualan tahunan setempat.

Seiring pelepasan permintaan produk peningkatan kualitas, struktur penjualan China Jinmao bergeser ke konsentrasi kota-kota berenergi tinggi dan proyek-proyek berkualitas. Pada 2025, porsi penjualan kontrak untuk kota tingkat satu dan dua mencapai 96%; dua wilayah utama, yaitu North China dan East China, porsi penjualan kontraknya meningkat menjadi 73%. Nilai penjualan kontrak Jinmao di Beijing dan Shanghai sama-sama menembus 27k yuan; penjualan di Xi’an menembus 100 miliar yuan; sementara di banyak kota inti seperti Zhengzhou, Tianjin, Xiong’an, tampil lebih baik daripada pasar. Karena tata letak produk diarahkan ke kota-kota inti, pada 2025 harga kontrak per unit perumahan perusahaan meningkat menjadi sekitar 270k元/平方米, naik signifikan 24% year-on-year.

Pada saat yang sama, China Jinmao mempercepat penyelesaian penjualan proyek (go-to-market). Rata-rata siklus pembukaan perdana proyek baru dipangkas menjadi 5,2 bulan; melalui strategi operasional “buka cepat, kembali cepat, bersihkan cepat”, kecepatan arus kas operasi menjadi positif dipersingkat menjadi 10,4 bulan, sehingga memungkinkan perputaran dana yang cepat dan reinvestasi.

Manajemen menyatakan bahwa selama periode pelaporan, perusahaan berpegang pada prinsip mengutamakan tambahan nilai; sejak 2024 perusahaan secara kumulatif memperoleh 43 proyek, semuanya berfokus pada kota-kota inti dan segmen inti, dengan marjin laba bersih penjualan rata-rata lebih dari 10%. Selain itu, perusahaan secara aktif mendorong pengaktifan persediaan; pada 2025 perusahaan menyelesaikan likuidasi 47 proyek, dengan peningkatan strategi pelaksanaan serta berbagai langkah; secara kumulatif 15 transaksi tanah dan 26 aset besar berhasil diaktifkan kembali.

Dari sisi keuangan, keunggulan pembiayaan yang dibawa oleh latar belakang BUMN semakin terlihat. Pada 2025, biaya pembiayaan baru rata-rata China Jinmao turun hingga 2,75%; biaya pembiayaan di pasar terbuka sepanjang tahun turun hingga 2,3%; kredit perbankan yang tersedia namun belum digunakan mencapai lebih dari 70B yuan.

“Kurva kedua” dan kekhawatiran pada persediaan

Namun, masalah potensial juga tidak boleh diabaikan. Meski laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham China Jinmao pada 2025 tumbuh 18% year-on-year, tetapi setelah dikurangi kerugian nilai wajar properti investasi, laba bersih sebesar 1.36B yuan hanya naik 2% dibanding tahun sebelumnya; karena itu perusahaan mengumumkan tidak membagikan dividen akhir. Selain itu, laba dasar per saham turun 16% year-on-year menjadi 4,38 sen, kualitas laba patut dipertanyakan.

Sumber data: Laporan tahunan China Jinmao 2021-2025. Jurnalis Keuangan Beike Xin-Jingbao Yuan Xiuli Membuat gambar

Walaupun margin laba kotor pengembangan properti secara keseluruhan meningkat dari 11% menjadi 13%, perbaikan ini dibangun di atas kontribusi proyek-proyek berkualitas baru yang marjin laba bersihnya di atas 10%; kemampuan menghasilkan laba dari proyek persediaan lama perusahaan masih lemah. Inilah “efek samping” yang ditinggalkan oleh ekspansi agresif di masa lalu. Proyek tanah berharga tinggi yang dirancang di kota tingkat tiga-empat dan kota tingkat dua yang lemah hingga kini masih menjadi kekhawatiran yang tersisa.

Gambar/ Tangkap layar laporan tahunan China Jinmao

Faktanya, pasar terus memperhatikan kemampuan China Jinmao dalam membersihkan persediaan lama. Meski manajemen menekankan bahwa persediaan diaktifkan kembali secara aktif melalui metode seperti pengumpulan aset (收储) dan penukaran (置换), skala persediaan tetap tidak kecil. Ini berarti bahwa jika pasar ke depan terus lesu, persediaan tersebut akan menghadapi tekanan penurunan nilai (depresiasi) yang lebih lanjut.

Saat ini, pengembangan properti masih menjadi “batu penahan beban” kinerja Jinmao. Pada 2025, segmen ini menghasilkan pendapatan 49.48B yuan, menyumbang delapan per sepuluh dari total pendapatan. Untuk “kurva pertumbuhan kedua” yang banyak diharapkan oleh China Jinmao, kekuatannya belum terbentuk sebagai penopang yang mampu berjalan sejajar dengan bisnis pengembangan properti.

Di antaranya, Jinmao Service pada 2025 mencatat total pendapatan 3.67B yuan, naik 24% year-on-year, tetapi hanya berkontribusi 6% terhadap total pendapatan; pendapatan investasi properti 16,72 miliar yuan, turun 1% year-on-year, dan menyumbang 3% dari total pendapatan; pendapatan hotel 1.67B yuan, turun 5% year-on-year, dan menyumbang 3% dari total pendapatan. Bukan hanya skala keseluruhan yang kontribusinya terbatas terhadap total pendapatan, “kurva kedua” Jinmao saat ini juga masih belum memiliki dorongan pertumbuhan yang cukup kuat.

Pada 2026, “aksi total di pasar tanah akan semakin aktif; di bawah nada keseluruhan yang proaktif namun tidak agresif, kita harus terus mengikuti ritme industri, mengoptimalkan strategi investasi secara tepat waktu, mendalami kota-kota inti, menangkap beberapa peluang jendela berkualitas, serta terus membangun produk percontohan industri.” Manajemen menyatakan bahwa diperkirakan pada 2026 peringkat industri dan skala penjualan China Jinmao secara keseluruhan akan tetap menunjukkan tren naik yang stabil, “meski pasar masih membangun fondasi (筑底), peluang struktural tetap ada; khususnya untuk perusahaan yang memiliki kemampuan produk yang unggul, peluang lebih besar daripada tantangan.”

Tidak diragukan lagi, kinerja Jinmao pada 2025 memiliki hal-hal yang patut diacungi jempol: skala penjualan tumbuh, peringkat industri meningkat, dan biaya pembiayaan turun. Namun, dari sudut pandang lain, laporan keuangan ini juga mengungkap “B-side” seperti lemahnya kualitas laba, beban persediaan (paket persediaan) yang berat, serta kurva kedua yang kurang bertenaga; hanya setelah kekhawatiran-kekhawatiran ini perlahan hilang, pertumbuhan Jinmao dapat benar-benar disebut sebagai pertumbuhan berkualitas tinggi, dan barulah mungkin untuk mencapai target “hidup dengan baik”.

Jurnalis Keuangan Beike Xin-Jingbao Yuan Xiuli

Editor Yang Juanjuan

Korektor Liu Baoqing