Apakah pasar properti sudah stabil?

Tanya AI · Perubahan kebijakan seperti apa yang dapat membantu pasar properti mengalami pemulihan stabil secara spontan?

Bacaan Pendahuluan

Pada akhir 2025 hingga awal 2026, pasar perumahan Hong Kong terlebih dahulu menunjukkan tren pemantulan yang kuat. Peluncuran unit-unit baru langsung ludes terjual, harga jelas naik, berbeda kontras dengan kondisi lesu tahun lalu. Pada saat yang sama, pasar properti kota-kota lini pertama di Tiongkok juga menampilkan sinyal awal bahwa kondisi sudah mulai stabil. Pada bulan Februari, harga rumah komersial baru di kota-kota lini pertama berbalik dari penurunan menjadi pada dasarnya seimbang secara bulanan (month-on-month). Harga rumah bekas di Beijing dan Shanghai juga ikut memantul pada basis bulanan. Perubahan ini muncul ketika kebijakan stimulus tambahan relatif terbatas, sehingga memiliki ciri tertentu dari “pemulihan stabil secara spontan”.

Pemulihan parsial di sektor properti merupakan hasil dari kombinasi berkelanjutan: optimalisasi kebijakan, perbaikan marginal kondisi ekonomi makro, dan penyesuaian jangka panjang yang dilakukan pasar itu sendiri. Namun secara keseluruhan, situasinya sulit disebut optimistis. Diferensiasi antara kota-kota berlevel tinggi dan kota-kota lain, serta antara pasar primer dan sekunder, masih sangat jelas. Apakah pasar properti di masa depan bisa mencapai pemulihan stabil secara menyeluruh, bergantung pada pemulihan fundamental ekonomi, perbaikan pendapatan dan ekspektasi warga, serta kemajuan dalam penjualan/penghabisan stok (de-stocking) untuk persediaan yang sudah ada. Detailnya, silakan baca selengkapnya!

Oleh | Shen Jianguang

Pertama kali terbit di FT Chinese.com (25 Maret)

Belakangan ini, pasar properti Hong Kong sedang sangat “menggeliat”. Banyak unit baru dibuka dan langsung rebutan, dan pada dasarnya semuanya harus undian, sementara harganya juga jelas meningkat, kontras tajam dengan kondisi lesu tahun lalu. Tidak ada yang kebetulan: pasar properti kota-kota lini pertama di Tiongkok juga menampilkan beberapa sinyal awal bahwa kondisi mulai stabil dan mulai naik. Pada bulan Februari, harga rumah komersial baru di kota-kota lini pertama berbalik dari penurunan menjadi pada dasarnya seimbang secara bulanan. Selain itu, harga rumah bekas di Beijing dan Shanghai juga pada saat yang sama mengalami pemantulan. Yang patut diperhatikan, perubahan ini terjadi tanpa adanya kebijakan stimulus properti tambahan yang jelas dalam waktu dekat (kebijakan terbaru Shanghai untuk melonggarkan properti lebih jauh muncul pada akhir Februari), sehingga mengandung makna tertentu dari “stabilisasi secara spontan”. Bagi pasar properti Tiongkok yang telah mengalami penyesuaian dalam waktu yang cukup panjang, ini jelas merupakan sinyal positif yang patut mendapat perhatian.

Menurut penulis, munculnya sinyal positif pada sektor properti Tiongkok di area tertentu adalah hasil dari penyesuaian kebijakan, perbaikan fundamental ekonomi, dan penyesuaian mendalam yang dilakukan oleh sektor properti itu sendiri. Namun, untuk pasar properti Tiongkok secara keseluruhan, situasinya masih sulit disebut optimistis: diferensiasi antara kota kelas atas dan kota-kota lain masih sangat nyata, dan perbedaan antara pasar rumah bekas serta pasar rumah baru juga besar. Di tengah latar belakang pertumbuhan urbanisasi Tiongkok yang melambat, dan stok rumah baru yang secara keseluruhan masih tinggi, penulis menilai bahwa agar pasar properti Tiongkok—terutama pasar rumah pertama yang lebih terkait dengan investasi dan pertumbuhan—benar-benar bisa stabil dan pulih, tetap bergantung pada apakah fundamental ekonomi dapat terus menghangat, serta apakah pendapatan dan ekspektasi warga dapat terus membaik.

Mengapa pasar properti menampilkan sinyal positif?

Sejak paruh kedua 2021, pasar properti Tiongkok memasuki tahap penyesuaian jangka panjang (long-cycle). Harga rumah di 70 kota, selain berhenti turun secara bertahap pada awal 2023 karena guncangan akibat pandemi dan menunjukkan stabilisasi sementara pada akhir 2024 karena stimulus kebijakan “926” satu paket, secara keseluruhan tetap melanjutkan penurunan. Bahkan bagi kota-kota lini pertama sekalipun, stabilisasi endogen yang muncul pada bulan Februari tampak lebih berharga. Menurut penulis, setidaknya ada tiga alasan utama mengapa harga properti kini membaik di pinggiran (marginal improvement):

Pertama, penyesuaian kebijakan properti yang terus berlanjut menciptakan kondisi agar pasar semakin stabil. Dalam dua hingga tiga tahun terakhir, arah kebijakan properti telah berubah dari sebelumnya yang menekankan “mencegah harga rumah naik terlalu cepat” menjadi “mendorong perkembangan pasar properti yang stabil dan sehat”. Untuk mencapai tujuan tersebut, Bank Rakyat Tiongkok berkali-kali menurunkan rasio cadangan (RRR) dan suku bunga untuk menurunkan biaya pendanaan, serta menurunkan suku bunga kredit perumahan untuk individu dan suku bunga pinjaman dana perumahan (housing provident fund). Sementara itu, berbagai daerah juga melakukan beberapa putaran optimalisasi penyesuaian dalam hal pembatasan pembelian (limit pembelian), pembatasan pinjaman (limit kredit), rasio uang muka (down payment), suku bunga KPR, dan sebagainya. Beberapa kota bahkan meluncurkan langkah seperti tukar tambah (以旧换新) dan menurunkan biaya pajak transaksi untuk merangsang permintaan.

Selain itu, pusat terus menyampaikan sinyal untuk “menghentikan penurunan dan memulihkan stabilitas” pasar properti; sebagian daerah mulai mengeksplorasi akuisisi rumah komersial persediaan (stock) untuk dijadikan perumahan yang bersifat jaminan (保障性住房) atau perumahan sewa guna (rental), guna mempercepat pembuangan stok. Dalam dokumen terkait kebijakan tanah yang baru dirilis oleh Kementerian Sumber Daya Alam dan lembaga lain, juga ditegaskan lebih lanjut bahwa “tanah untuk pembangunan baru harus diprioritaskan untuk menjamin pembangunan proyek-proyek besar dan pengembangan urusan kesejahteraan rakyat, dan pada prinsipnya tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial.” Menurut penulis, penyesuaian kebijakan yang berkelanjutan secara bertahap membentuk sinergi, yang membantu memperbaiki ekspektasi pasar dan menstabilkan harga pasar.

Kedua, lingkungan ekonomi makro juga menunjukkan beberapa tanda perbaikan. Pada tahun 2025, pertumbuhan ekonomi Tiongkok mencapai 5%, secara keseluruhan lebih baik daripada ekspektasi konsensus pasar. Data ekonomi Januari–Februari 2026 yang baru diumumkan juga memiliki banyak sorotan; sekalipun tidak mempertimbangkan lonjakan pertumbuhan ekspor yang dicapai karena Imlek yang datang lebih lambat, pertumbuhan investasi aset tetap beralih dari negatif menjadi positif, dan pertumbuhan penjualan ritel konsumsi sosial (secara year-on-year) memantul di atas perkiraan.

Dengan dukungan pertumbuhan ekonomi, tingkat harga di Tiongkok juga mengalami pemulihan hingga tingkat tertentu. Misalnya, CPI sektor jasa secara year-on-year naik dari 0,2% pada September 2024, lalu terus meningkat hingga rata-rata pertumbuhan pada Januari–Februari tahun ini mencapai 0,9%, menciptakan rekor tertinggi baru sejak putaran pemantulan ini.

Ketiga, pasar properti itu sendiri sudah mengalami penyesuaian dalam periode yang panjang. Dalam 4–5 tahun terakhir, pasar properti mengalami penurunan yang jelas pada banyak aspek, termasuk harga dan penawaran. Contohnya, untuk harga rumah bekas, data dari Lianjia (中原地产) menunjukkan bahwa harga rumah bekas di banyak kota telah turun 30–40%. Di beberapa wilayah kota-kota lini pertama, tingkat imbal hasil sewa (rental yield) mulai pulih, bahkan telah melampaui imbal hasil obligasi pemerintah jangka panjang. Pada saat yang sama, pembangunan rumah baru (new starts) properti Tiongkok turun lebih dari dua pertiga dari titik tertinggi, sehingga menekan pasokan rumah baru.

Transaksi di pasar rumah bekas juga mulai membaik. Terutama di kota-kota lini pertama. Contohnya, pada akhir pekan 14–15 Maret, transaksi rumah bekas di Shanghai mencapai 2862 unit, tertinggi dalam hampir lima tahun. Karena itu, persediaan rumah bekas Beijing dan Shanghai juga turun jelas dari level tinggi. Misalnya, jumlah listing rumah di Lianjia Shanghai saat ini sekitar 80k unit, turun 30k unit dari puncak historis; listing rumah bekas di Lianjia Beijing juga turun dari puncak yang mendekati 170k unit menjadi sekitar 140k unit pada awal Februari tahun ini dan kemungkinan masih terus turun. Perubahan hubungan penawaran-permintaan pasar juga membuat dorongan agar harga terus turun dengan cepat menjadi berkurang.

Dari sudut pandang ini, munculnya beberapa sinyal positif pada harga rumah di kota-kota lini pertama bukanlah peristiwa kebetulan. Ini merupakan hasil dari kerja bersama antara kebijakan, lingkungan makro, dan penyesuaian yang dilakukan pasar itu sendiri, sekaligus pada tingkat tertentu mencerminkan proses normal berjalannya siklus ekonomi.

Diferensiasi pasar properti masih sangat jelas

Meskipun pada bulan Februari pasar properti Tiongkok menunjukkan beberapa sinyal positif, setelah menelaah data secara lebih rinci, diferensiasi pasar tetap sangat nyata. Sorotan masih terutama terkonsentrasi pada sejumlah kecil kota, dan belum sepenuhnya mencakup seluruh pasar rumah baru maupun rumah bekas.

Di satu sisi, pemulihan harga terutama terkonsentrasi di kota-kota lini atas. Data dari 70 kota menunjukkan bahwa pada bulan Februari, harga rumah baru dan rumah bekas di kota-kota tier dua dan di bawahnya masih dalam tren penurunan. Saat ini masih sulit untuk menilai kapan penurunan akan berhenti. Untuk contoh rumah bekas, Beijing dan Shanghai adalah dua-satunya kota yang mengalami pemulihan harga secara bulanan dibandingkan kota-kota lain.

Di sisi lain, dibandingkan dengan pasar rumah bekas yang penjualannya mulai pulih, pasar rumah baru masih terus mencetak rekor terendah baru dalam volume transaksi, bahkan termasuk kota-kota lini pertama. Data dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa luas area yang ditandatangani untuk rumah bekas secara nasional naik dari 707 juta m² pada 2023 menjadi 737 juta m² pada 2025. Pemulihan volume transaksi rumah bekas di kota-kota besar juga lebih terlihat. Sebaliknya, pada tahun 2025 luas penjualan rumah komersial baru secara nasional turun menjadi 730 juta m², yang merupakan penurunan tahun keempat berturut-turut setelah puncak pada 2021.

Bahkan untuk kota-kota besar seperti Beijing dan Shanghai, luas penjualan rumah pertama (rumah baru) juga terus menurun. Misalnya, pada tahun 2025 luas penjualan properti komersial di Shanghai sebesar 8B m², yang juga mencatat rekor terendah baru sejak 2022. Faktanya, lesunya pasar rumah baru turut memengaruhi pasar lelang tanah. Pada lelang tanah Shanghai tanggal 13 Maret, dari 3 bidang lahan perumahan, hanya 1 yang terjual dengan premi sebesar 6,7%; 2 lainnya terjual pada harga dasar. Penjualan tidak berjalan lancar sementara tekanan persediaan tidak rendah, membuat pengembang umumnya bersikap lebih hati-hati.

Prospek pasar properti ke depan

Dengan latar belakang pasar properti yang masih tersegmentasi secara jelas dan sinyal perbaikan terkonsentrasi pada sejumlah kecil kota besar, penulis menilai pasar properti Tiongkok masih menghadapi tantangan besar untuk mengalami pemulihan menyeluruh, terutama pada pasar rumah baru yang lebih terkait dengan investasi dan pertumbuhan. Bahkan untuk pasar rumah bekas di kota-kota lini atas, apakah fundamental ekonomi dapat terus membaik tetap menjadi kunci apakah harga di kota-kota tersebut benar-benar bisa mencapai titik terbawah dan stabil.

Dalam jangka panjang, setelah populasi mulai menunjukkan pertumbuhan negatif dan urbanisasi Tiongkok memasuki tahap akhir, pertumbuhan permintaan terhadap properti akan melambat secara nyata. Sebagai contoh, pada 2023–2025, rata-rata pertambahan populasi perkotaan Tiongkok hanya sekitar 11 juta per tahun, kurang dari setengah rata-rata pertumbuhan pada 2009–2019. Pertumbuhan total jumlah tenaga kerja perkotaan juga melambat secara jelas.

Yang lebih penting, saat ini tingkat persediaan rumah pertama di Tiongkok masih berada pada level yang tinggi. Misalnya, hingga Februari 2026, luas rumah hunian menunggu penjualan (待售) yang diumumkan oleh Biro Statistik Nasional sekitar 430 juta m², yang hanya sedikit lebih rendah dibandingkan level sebelum reformasi penghabisan persediaan dari sisi penawaran pada tahun 2015. Dalam konteks penjualan masih lesu sementara persediaan masih tinggi, penyesuaian pasar rumah pertama Tiongkok kemungkinan masih memerlukan waktu cukup lama.

Selain itu, bahkan untuk kota-kota lini pertama dan kota tier dua yang kuat sekalipun, apakah harga rumah bekas benar-benar bisa stabil juga bergantung pada apakah perbaikan fundamental ekonomi dapat terus berlanjut. Selain itu, masalah kapasitas berlebih belum benar-benar teratasi. Pada tahun 2025, utilisasi kapasitas mencapai rekor terendah baru sejak periode penyesuaian ekonomi saat ini; dari data Biro Statistik, perbaikan laba perusahaan industri juga tidak terlihat jelas.

Secara keseluruhan, berdasarkan data harga rumah terbaru dari 70 kota, pasar properti Tiongkok mulai menampilkan beberapa sorotan yang bersifat lokal. Namun, hanya jika pendapatan dan lapangan kerja warga benar-benar membaik, ekspektasi terhadap ekonomi juga menghangat, serta setelah persediaan terus dihabiskan, barulah pasar properti Tiongkok berpeluang mencapai stabil yang benar-benar mantap.

(Penulis adalah ekonom kepala Grup JD.com)