Temasek dan bank domestik bekerja sama, raksasa hotel top dunia runtuh

近日，包括成都丽思卡尔顿、大连富力希尔顿等富力地产旗下7家酒店上架司法拍卖平台，起拍金额累计3.28B。

这场由境外资本淡马锡、国内十余家银行开启的资产处置盛宴已经到达高潮。

现金流枯竭、董事长被限制出境、富力地产信用彻底崩塌，加上监管层要求银行加速处置地产不良资产，富力地产10年前从万达手里收购的酒店已经所剩无几。

865M丽思卡尔顿领衔

4B资产待价而沽

作为西南首家丽思卡尔顿酒店将于4月7日以865M元的起拍价迎来司法处置。

该酒店的主要债权人是招商银行广州分行，同时叠加淡马锡旗下基金的境外债关联权益。

招商银行债权主要来源于两部分，一是富力地产2017年以19.91B元收购万达77家酒店时，通过招商银行广州分行牵头的银团贷款获得部分资金，成都丽思卡尔顿作为核心资产之一，被纳入该笔贷款的抵押清单，债权本金约580M元，2027年到期，但因富力出现全面债务逾期，该笔贷款已提前进入不良处置程序。

二是后续经营性贷款逾期。2019-2021年，富力为支撑酒店运营，以成都丽思卡尔顿的营收权及不动产二次抵押，向招商银行新增3笔经营性贷款，合计本金120M元，均已在2024年上半年逾期。

而淡马锡虽然并非该酒店直接抵押权人，但因富力68家酒店（含成都丽思卡尔顿）在2024年被香港高等法院委任的接管人接管，淡马锡旗下 Seatown 基金作为该笔境外债的主要持有人，也对成都丽思卡尔顿的处置享有关联权益。

按照境内外债权协调机制，该酒店拍卖所得在偿还招商银行广州分行的抵押债权后，剩余资金需按比例向境外债权人分配，用于覆盖境外债逾期本息。

加上成都，富力地产目前正在公示、即将开拍的7家酒店，个个都是“硬货”，起拍总金额就有3.28B元。具体如下：

1.成都富力丽思卡尔顿酒店：西南地区首家丽思卡尔顿，位于青羊区顺城大街核心商圈，建筑面积53.3k平方米，350间客房，土地使用年限到2063年。起拍价865M元，保证金86.55M元，4月7日开拍，目前已有2171人次围观，但还没人报名。

2.东莞富力万达文华酒店：位于东莞南城核心区，评估价320M元，起拍价224M元，4月15日开拍，债权人是建设银行东莞分行。

3.大连富力希尔顿+康莱德酒店资产包：这是目前最大的一个拍卖标的，包含两家高端酒店，评估价2.5B元，起拍价1.75B元，预计5月初开拍，债权人是淡马锡旗下基金和工商银行大连分行。

4.昆明富力万达文华酒店：评估价449M元，起拍价314M元，3月30日开拍，债权人是中信银行昆明分行。

5.佛山南海富力广场配套酒店：评估价280M元，起拍价196M元，4月10日开拍，债权人是广州农商行。

6.上海富力环球中心配套酒店：评估价630M元，起拍价441M元，4月20日开拍，债权人是浦发银行上海分行。

7.合肥富力万达嘉华酒店：评估价410M元，起拍价287M元，4月5日开拍，债权人是交通银行合肥分行。

2025下半年开始，银行启动了对68家酒店的司法处置，目前已有16家酒店一个个被上架拍卖，以平均每月出售1-2家酒店的速度进行清仓。

其中长沙文华、郑州文华、泉州文华、武汉嘉华、无锡喜来登、合肥威斯汀等7家酒店已经成交。

廊坊嘉华、宁德嘉华仍在变卖阶段流拍，预计将在降价后迎来新一轮拍卖。

淡马锡、银行为何突然加速处置？

根据富力地产2025年半年报和2025年底的债务逾期公告，截至2025年末，公司总借款高达104.52B元，其中一年内到期的短期债务就有97.59B元，而账上的现金及现金等价物（含受限资金）只有3.51B元，连利息都不够还，更别说本金了。

到2025年底，债务逾期规模已经达到36.81B元，其中银行贷款逾期约14.2B元，占比近4成。

更关键的是，富力的酒店业务不仅没赚钱，还在持续亏损：2018年亏损459M元，2019年亏1.01B元，2020年亏1.43B元，2021年亏1.42B元，2024年更是亏了2.62B元。这

些酒店看似在正常运营，但产生的现金流连自身运营成本都难以覆盖，根本无法用来偿还巨额债务。用银行内部人士的话说：“我们已经等了两年，看不到任何好转的迹象，再拖下去，资产只会更不值钱。”

此外，监管层也对银行的地产不良施以高压。

根据《21世纪经济报道》去年10月的报道：“对高风险房企（如富力）抵押类不良，逾期满1年后，必须在6个月内启动司法程序”。

证券时报2026年1月的报道也印证了这一点：“2025年下半年起，监管强化现场督导，要求银行对高风险房企不良贷款‘应处置尽处置’，严禁通过展期、借新还旧、风险分类不实等方式隐匿、拖延风险。”

最后，作为境外核心债权人，淡马锡的处置逻辑更直接。

对于境外基金来说，富力的债务重组进展缓慢，境内资产处置存在不确定性，与其等待重组方案，不如直接通过法院强制执行拍卖，虽然折价出售，但能最快实现资金回笼。

而且淡马锡的处置动作也倒逼了境内银行——如果境内银行不尽快行动，可能会面临资产被境外债权人优先处置、自身债权难以足额回收的风险，这也是境内外债权人“协同拍卖”的重要原因。

集中处置可能导致

“越拍越降、越降越冷”局面

根据迈点研究院的统计，2025年上半年国内千万元以上酒店法拍项目共259个，仅17个成功交易，成交率仅6.3%，而富力旗下的酒店也面临同样的困境——已拍卖的16家酒店中，2家流拍，其余14家虽然有7家成交，但都依赖大幅折价，平均折价率超过30%。

眼下大量富力高端酒店集中入市，市场供给过剩，成交率低迷，甚至出现“越拍越降、越降越冷”的恶性循环。

这种情况已经开始影响同区域的酒店资产估值。比如成都核心商圈的高端酒店，原本市场评估价每平方米在20k元左右，但成都富力丽思卡尔顿酒店的起拍价折算下来每平方米仅16.2k元，比市场价低了近20%。

有业内人士透露，现在成都、武汉等地的酒店资产再融资时，金融机构都会参考富力酒店的法拍价格，导致整体估值被压低，给其他酒店业主的融资带来了压力。

但长期来看，富力酒店的集中拍卖也给不良资产市场带来了积极影响，最核心的就是激活了高端酒店类特殊资产的交易，为市场树立了清晰的估值锚点。

在此之前，高端酒店作为重资产，很少有大规模集中处置的案例，市场缺乏明确的定价标准，投资者要么不敢进场，要么出价混乱。

而富力旗下的16家酒店覆盖了不同城市、不同品牌、不同规模，它们的拍卖成交价为市场提供了宝贵的参考：核心城市核心地段的五星级酒店，法拍折价率普遍在30%-40%之间，非核心城市的折价率可能更高。

比如昆明富力万达文华酒店7折起拍，大连富力希尔顿+康莱德资产包7折起拍，这些定价都参考了武汉、郑州等地已成交酒店的折价幅度，既不会让债权人损失过大，也能吸引有实力的投资者。

2026年2月阿里法拍网73家酒店拍卖中，18家亿元级标的有5家成交，其中3家是富力系酒店，说明富力酒店的拍卖已经开始吸引专业投资者进场，带动了整个高端酒店不良资产的交易活跃度。

AMC接盘 创新处置模式

在富力成交的酒店中，河南资产通过旗下全资子公司于2025年底以起拍价接盘郑州富力万达文华酒店。

河南资产保持原有运营团队，同时投入资金对酒店客房、宴会厅进行升级，引入“酒店+会展”“酒店+文旅”的融合业态，提升盈利能力。

而以前银行处置酒店类不良资产，大多是“一拍了之”，只关注能否快速回收现金，不考虑后续的运营问题，导致很多酒店拍卖后出现运营断裂、品牌撤牌的情况。

所以“拍卖+运营”的模式正在成为破解酒店不良处置困局的关键。

结语

2017年，李思廉在收购万达酒店的签约仪式上意气风发地说“我们是赢家”。

而眼下，富力持有的酒店数量已降至19家，相比高峰期持有在运营的酒店数量高达93家，四年缩水80%。

成都富力丽思卡尔顿酒店的拍卖倒计时已经开始，大连、昆明等地的酒店也即将迎来命运的转折。

随着这些核心资产的易主，一个曾经辉煌的酒店帝国即将从历史舞台上消失，而新的市场格局，正在这场大拍卖中悄然形成。

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