Ringkasan dan Prospek Properti China Kuartal Pertama 2026

Tanya AI · Bagaimana kebijakan bergeser ke penajaman kualitas dan efisiensi dapat membentuk ulang jalur pengembangan perusahaan pengembang properti?

Satu

Bagian Kebijakan

Sistem kebijakan pada tahap baru, bangun model pembangunan berkualitas tinggi yang baru

Pada tahun 2026, dalam acara “Dua Sidang” nasional, kebijakan properti Indonesia berlanjut pada logika inti “menahan penurunan dan memulihkan kestabilan”, dan secara menyeluruh memasuki tahap pembangunan berkualitas tinggi baru yang berfokus pada “peningkatan kualitas dan efisiensi”. Berbagai kebijakan disusun menjadi sistem yang lengkap, berfokus pada enam dimensi seperti stabilitas pasar dan jaminan kesejahteraan masyarakat. Di tingkat lokal, seluruhnya 107 provinsi dan kota mengeluarkan 175 kebijakan untuk menstabilkan pasar, dengan fokus pada optimalisasi dana perumahan (public housing fund), peningkatan kualitas, subsidi pajak dan biaya, perluasan rumah jaminan, serta pengaktifan persediaan, dan secara aktif menjalankan arahan pusat. Banyak kebijakan baru lokal mendorong pasar untuk kembali stabil dan hangat.

Melihat keseluruhan tahun 2026, diperkirakan kebijakan pusat akan menjadikan “menstabilkan pasar, mencegah risiko, membangun mekanisme jangka panjang, dan mendorong transformasi” sebagai garis besar utama, serta menerapkan secara menyeluruh sistem kebijakan “mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan (inventory), dan mengoptimalkan penawaran”. Kebijakan ini akan menyeimbangkan penyelesaian risiko, reformasi institusi, dan jaminan kesejahteraan masyarakat, sehingga mempercepat pembentukan model pembangunan properti yang baru. Di tingkat lokal, dengan menyelaraskan pada arahan pusat, akan terus berupaya pada empat dimensi: peningkatan kualitas produk, dukungan yang lebih tepat terhadap kebutuhan, perluasan cakupan jaminan perumahan, serta pengaktifan persediaan tanah. Hal ini akan mendorong pasar dari fase pemulihan beralih ke “peningkatan kualitas dan efisiensi”, memfasilitasi keseimbangan permintaan-penawaran dalam jangka panjang, serta membantu industri memasuki siklus pembangunan berkualitas tinggi baru dengan stabil.

01

Secara sistematis menyelesaikan risiko properti, membangun sistem kebijakan lengkap dalam enam aspek

Pada awal 2026, arahan terkait properti dari pusat melanjutkan logika inti tahun 2025 yaitu “orientasi pemulihan, menahan penurunan dan menstabilkan”. Namun, pada ketepatan kebijakan, koordinasi sistematis, dan pelaksanaan di lapangan, terjadi peningkatan menyeluruh. Berdasarkan isi rilis “Dua Sidang”, dibandingkan dengan orientasi kebijakan 2025 yang menitikberatkan pada “penopang dasar dan membangun kerangka”, pada 2026 kebijakan dibentuk pada enam dimensi seperti stabilitas pasar, jaminan kesejahteraan masyarakat, dan urbanisasi baru, sehingga terbentuk sistem kebijakan yang lebih lengkap. Ini menandai bahwa industri properti Tiongkok sedang mempercepat transisi dari tahap “menahan penurunan dan menstabilkan” ke tahap pembangunan berkualitas tinggi baru yang “meningkatkan kualitas dan efisiensi serta membangun mekanisme jangka panjang”.

A. Stabilitas pasar dan pencegahan risiko: dari penanganan darurat satu titik ke penyelesaian sistematis lintas bidang

Fokus utama dimensi ini pada tahun 2026 adalah pengaturan dua arah antara penawaran dan permintaan + pencegahan risiko terintegrasi untuk seluruh rantai, dengan menegaskan kembali “kebijakan berbasis kota (因城施策) untuk mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan, dan mengoptimalkan penawaran”. Berbagai kanal digunakan untuk mengaktifkan persediaan unit rumah komersial sebagai pegangan inti untuk menstabilkan pasar. Selain itu, sistem “daftar putih pengiriman rumah yang dituntaskan (保交房)” akan dijadikan kebijakan yang berlaku secara rutin, dan untuk pertama kalinya juga diajukan dorongan terpadu untuk mengatasi risiko keterkaitan antara properti dan utang pemerintah daerah, serta risiko pada lembaga keuangan menengah kecil daerah. Kebijakan moneter juga secara khusus menciptakan lingkungan keuangan yang khusus untuk pembiayaan properti yang wajar.

B. Jaminan kesejahteraan masyarakat: dari subsidi penopang untuk semua hingga dukungan yang tepat sasaran berdasarkan demografi

Poin terang jaminan kesejahteraan masyarakat pada tahun 2026 adalah penggabungan pembangunan rumah jaminan dengan pengurangan persediaan unit yang sudah ada + dukungan yang tepat sasaran untuk keluarga. Di satu sisi, melanjutkan pemikiran akuisisi unit rumah komersial yang ada untuk pembangunan perumahan yang bersifat jaminan bagi penyewaan (保障性租赁住房). Di sisi lain, ditambahkan langkah baru “memperkuat jaminan perumahan untuk keluarga pasangan muda yang baru menikah dan baru punya anak (初婚初育), serta mendukung kebutuhan perumahan yang bersifat upgrade untuk keluarga dengan anak lebih dari tiga (多子女家庭)”. Dengan mengaitkan kebijakan perumahan dengan kebijakan populasi secara mendalam, jaminan kesejahteraan masyarakat menjadi “tetesan tepat sasaran” (精准滴灌).

C. Urbanisasi baru: dari percepatan laju dorongan berbasis skala ke pendalaman mekanisme untuk peningkatan kualitas

Pada 2026, integrasi urbanisasi baru dengan properti memiliki sasaran yang lebih spesifik dan dapat dilaksanakan, dengan terus menyempurnakan kebijakan “keterkaitan orang-tanah-uang (人地钱)”. Kebijakan ini membentuk mekanisme pencocokan yang lebih tepat, sehingga urbanisasi penduduk migran dari sektor pertanian ke status warga kota selaras dengan pasokan tanah dan dukungan fiskal. Pembaruan kota menekankan “mendorong dengan kualitas tinggi”; bersamaan dengan itu, pengaktifan persediaan tanah, rumah yang menganggur, serta penataan infrastruktur dasar di tingkat kabupaten, dan penggabungan penataan alokasi sumber daya publik. Untuk pertama kalinya, wilayah kabupaten dimasukkan sebagai pegangan penting dalam pengembangan urbanisasi baru dan sektor properti.

D. Peningkatan kualitas perumahan: dari konsep tingkat atas hingga penerapan penuh dalam proyek nyata

Tahun 2026 menjadi tahun kunci saat pembangunan “rumah yang baik (好房子)” berpindah dari gagasan ke pelaksanaan nyata. Tidak hanya mendorong secara tertib pembangunan rumah yang aman, nyaman, ramah lingkungan, dan cerdas, tetapi juga mengeluarkan langkah-langkah implementasi yang spesifik: menjalankan proyek peningkatan kualitas rumah dan tindakan peningkatan kualitas layanan properti (物业服务). Selain itu, peningkatan kualitas perumahan diperluas sampai pada ruang kota: mengajukan pembangunan komunitas industri inovatif dan komunitas bisnis, sehingga penggabungan kualitas perumahan dan tata kelola kota yang cerdas, presisi, dan rinci tercapai.

E. Reformasi sistem perumahan: dari pembangunan kerangka dasar menuju pendalaman sistem yang spesifik

Inti reformasi sistem perumahan pada 2026 adalah menutup kekurangan, membangun dukungan pelengkap. Ditegaskan bahwa “pendalaman reformasi sistem dana perumahan (公积金)” dijadikan salah satu pegangan utama. Pada saat yang sama, diajukan pembangunan sistem dasar dan kebijakan pendukung untuk mendorong model pembangunan properti yang baru. Dari “membangun kerangka” pada 2025 beralih ke “mengisi konten dan menjalin dukungan”, sehingga model pembangunan properti yang baru memiliki landasan dukungan institusional yang konkret.

F. Dukungan pelengkap fiskal dan moneter: dari kemampuan yang terlalu umum (泛化赋能) ke kerja sama yang tepat sasaran, serta mekanisme penopang

Pada 2026, dukungan pelengkap dari fiskal dan keuangan akan membentuk pola kerja sama yang saling menguatkan. Di satu sisi menjaga stabilitas skala dana, di sisi lain memperkuat ketepatan sasaran dan jaminan mekanisme. Dari sisi fiskal, obligasi khusus pemerintah daerah masih dialokasikan 4,4 triliun yuan, setara dengan 2025, tetapi fokus penyaluran semakin dipusatkan. Dijelaskan bahwa prioritas dukungan mencakup “pembangunan proyek besar (termasuk proyek layanan publik terkait properti) dan penggantian utang tersembunyi (置换隐性债务)”. Investasi fiskal yang terkait properti akan dikunci secara ketat pada “proyek layanan publik”, menghapus arah investasi/pembangunan yang terlalu umum. Selain itu, daftar negatif (negative list) untuk penyaluran obligasi khusus akan ditegakkan secara ketat: dana dilarang digunakan untuk bidang pengembangan properti komersial, selain perumahan yang bersifat jaminan dan cadangan tanah. Ini akan semakin menormalkan arah penggunaan dana. Dari sisi keuangan, inti adalah memperlancar transmisi + berbagi risiko. Dengan melanjutkan alat kebijakan moneter reguler seperti penurunan cadangan wajib (降准) dan penurunan suku bunga (降息), sekaligus lebih menekankan “kelancaran mekanisme transmisi kebijakan moneter”. Lembaga keuangan didorong untuk secara proaktif mendukung kebutuhan properti yang wajar, serta mendorong mekanisme koordinasi pembiayaan properti perkotaan agar berjalan secara rutin. Selain itu, mengoptimalkan serta memperkenalkan alat kebijakan moneter struktural, dan untuk pertama kalinya mengusulkan “memperkuat langkah-langkah dukungan seperti jaminan pembiayaan (融资担保) dan kompensasi risiko”. Ini menghilangkan kekhawatiran lembaga keuangan dalam mendukung properti, serta membantu mengatasi masalah “tidak berani meminjamkan (不敢贷) dan tidak bersedia meminjamkan (不愿贷)” akibat ketidakseimbangan informasi antara bank dan perusahaan.

02

Mengendalikan ketat penggunaan tanah pembangunan baru untuk pengembangan properti, mendorong pengaktifan ruang persediaan kota agar meningkatkan kualitas

Dari sisi penawaran, kementerian/lembaga terkait pusat terus mendorong pengaktifan persediaan dan membatasi persediaan baru yang tidak efektif. Pada 20 Januari, Kementerian Sumber Daya Alam menerbitkan dokumen untuk mendukung pembaruan kota, mendorong pemanfaatan sumber daya tanah dan properti persediaan untuk mengembangkan industri yang didukung negara, dan secara objektif juga akan mendorong percepatan kemajuan pengaktifan lahan perumahan yang sudah ada.

Pada awal Maret, Kementerian Sumber Daya Alam merilis “Pemberitahuan tentang lebih lanjut melakukan dukungan elemen sumber daya alam”. Jumlah poin yang tercakup berkurang dari lima belas pada tahun sebelumnya menjadi tiga belas, sehingga fokus kebijakan meningkat secara signifikan. Di antaranya, pasal kesepuluh “mengorkestrasi penggunaan lahan pembangunan persediaan dan penambahan untuk mendorong pengembangan yang bersifat intensif” mengajukan persyaratan pembatasan penambahan, bahkan dengan cepat menjadi pusat perhatian industri, karena menetapkan aturan baru bagi pola pasokan tanah perumahan.

Ketentuan dokumen menyatakan dengan jelas: “Secara prinsip, jumlah tanah pembangunan kota dan pedesaan baru per tahun tidak boleh melebihi luas tanah persediaan yang diaktifkan”, dan tanah pembangunan baru pada prinsipnya tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial. Perlu dijelaskan bahwa lahan konstruksi perkotaan dari indikator penambahan menjadi pembukaan pasar aktual umumnya perlu terlebih dahulu disetujui sebagai lahan konstruksi persediaan yang akan dikembangkan, lalu melalui proses pengembangan tahap pertama yang relatif panjang. Dalam praktiknya, pasokan lahan properti yang disediakan di berbagai daerah terutama berasal dari lahan konstruksi persediaan. Oleh karena itu, penyesuaian ini tidak akan menimbulkan dampak substantif terhadap sisi pasokan tanah dalam jangka menengah-pendek. Ditambah lagi, saat ini pasar properti masih berada dalam periode besar penyesuaian sisi penawaran, membatasi tanah untuk pengembangan properti baru juga membantu menstabilkan ekspektasi skala sisi penawaran dalam jangka panjang, sehingga pasar lebih cepat mencapai titik keseimbangan permintaan-penawaran yang baru.

Bagi pelaku pasar utama, partisipasi pengembang dalam proyek layanan publik seperti perumahan yang bersifat jaminan akan menjadi salah satu arah utama; sementara pengembangan komersial akan sepenuhnya beralih ke penggalian potensi persediaan. Bagi penawaran tanah dari pemerintah daerah, tanah pembangunan perkotaan yang baru disediakan terutama akan bergantung pada lahan konstruksi persediaan yang menunggu pengembangan, dan pengaktifan lahan perumahan persediaan akan ditempatkan pada posisi yang lebih penting. Dokumen Kementerian Sumber Daya Alam juga menetapkan rincian kebijakan seperti penanganan lahan yang menganggur, pengorkestrasian indikator tingkat provinsi, dan dukungan untuk lahan terpencar, sehingga semakin memperkuat fondasi institusional “utamakan persediaan”.

Di bawah keterikatan kebijakan yang kuat ini, pergerakan aktual lahan perumahan persediaan tidak hanya menjadi prasyarat implementasi kebijakan, tetapi juga dasar penting untuk menilai pasokan pasar serta menyambungkan kebijakan berikutnya. Berdasarkan data statistik yang dirilis pemerintah daerah, pada periode 2025-2026, skala lahan perumahan persediaan untuk 107 kota di seluruh negeri terus menyusut; pengaktifan persediaan berjalan secara efektif. Untuk kota sampel, jumlah proyek meningkat 2% secara year-on-year (YoY), sementara total luas lahan perumahan persediaan turun dari awal 2025 sebesar 6,23 juta hektar menjadi awal 2026 sebesar 8B hektar, turun 4% YoY; luas rata-rata per proyek turun 6%, dari 4,5 hektar menjadi 4,2 hektar, membentuk prospek yang baik dengan total menyusut namun proyek berkualitas ditambah.

Saat ini, berbagai daerah terus menerapkan secara ketat orientasi kebijakan tingkat atas. Di satu sisi, membatasi pasokan lahan perumahan baru, sambil mendorong kebijakan baru untuk penanganan tanah menganggur, memperkuat pembersihan lahan persediaan yang tidak efisien, sehingga mendorong keluar dari pasar proyek-proyek yang mangkrak atau tidak efisien. Di sisi lain, menambah secara tepat lahan perumahan berkualitas tinggi, dan terus meningkatkan efisiensi penggunaan lahan. Di antara langkah yang diambil, beberapa daerah aktif memanfaatkan obligasi khusus untuk mengakuisisi dan menyimpan lahan menganggur. Menurut statistik yang tidak sepenuhnya lengkap, pada tahun 2025 seluruh negeri telah menerbitkan lebih dari 44k yuan obligasi khusus untuk tujuan tersebut. Di antaranya, provinsi Guangdong menerbitkan 8B yuan, menduduki peringkat pertama di seluruh negeri, yang memberikan dukungan dana kuat untuk pengaktifan lahan menganggur.

03

Optimasi penyesuaian pengawasan “tiga garis merah”, mempercepat pembentukan mekanisme pembiayaan baru bagi industri

Pada kuartal I 2026, kebijakan keuangan properti pusat sangat menempel pada orientasi utama “meningkatkan kualitas dan efisiensi serta membangun mekanisme jangka panjang”, dan mempercepat transformasi institusional agar sesuai dengan model pembangunan properti yang baru. Pada kuartal I, kebijakan moneter tetap mempertahankan orientasi longgar, misalnya Bank Rakyat terus menggunakan instrumen seperti penurunan cadangan wajib dan penurunan suku bunga untuk menjaga likuiditas tetap melimpah. Tingkat bunga instrumen kebijakan moneter struktural diturunkan, transmisi kebijakan dihaluskan untuk menekan biaya pembiayaan sosial terpadu, sekaligus mengoptimalkan beberapa instrumen struktural. Akibatnya, proporsi uang muka minimum untuk pinjaman pembelian properti komersial diturunkan menjadi 30%, secara tepat membantu mereduksi persediaan (go to inventory) untuk properti komersial dan kantor (商办), sehingga menciptakan lingkungan keuangan yang sesuai untuk operasi pasar properti yang stabil.

Mekanisme koordinasi pembiayaan properti semakin dipercepat menjadi operasi yang rutin. Otoritas pengawasan melakukan optimasi besar terhadap kebijakan perpanjangan pinjaman untuk proyek “daftar putih”. Proyek yang memenuhi syarat dapat diperpanjang hingga 5 tahun, sehingga efektif meredakan tekanan perputaran dana di tingkat proyek perusahaan pengembang, dan ditambah dengan “daftar putih pengiriman rumah yang dituntaskan” yang terus memberi dorongan, risiko likuiditas industri dilepaskan secara teratur.

Perubahan paling menandai dalam kebijakan keuangan kali ini adalah bahwa pengawasan pembiayaan perusahaan pengembang mengalami transformasi penting. Mulai dari 2020, persyaratan pelaporan bulanan untuk “tiga garis merah” akan secara bertahap dilonggarkan. Mayoritas perusahaan pengembang tidak lagi diwajibkan melaporkan indikator terkait secara berkala. Fokus pengawasan bergeser ke pengelolaan risiko diferensial untuk perusahaan pengembang yang mengalami masalah. Penyesuaian ini tidak hanya melepaskan sinyal jelas bahwa pembatasan pembiayaan industri dilonggarkan, tetapi juga menghapus hambatan mekanisme untuk membangun ulang rezim pembiayaan properti agar sesuai dengan model baru.

Berdasarkan data keuangan, pada Februari 2026 M2 tumbuh 9% secara YoY, dengan laju pertumbuhan naik 0,4 poin persentase dibanding Desember 2025; M1 tumbuh 5,9% secara YoY, dengan laju pertumbuhan naik 2,1 poin persentase dibanding Desember 2025. Selisih “gunting” antara M2 dan M1 sebesar 3,0 poin persentase, turun 1,7 poin persentase dibanding Desember 2025. Selisih gunting kembali mengalami penurunan, yang menunjukkan perkembangan ekonomi riil semakin dipercepat, dan memberikan awal yang baik di awal tahun.

Secara keseluruhan, kebijakan keuangan properti pada kuartal I 2026 tidak lagi terbatas pada penanganan risiko jangka pendek, melainkan berpusat pada pembangunan institusi. Melalui optimasi aturan pengawasan, inovasi mekanisme pembiayaan, dan kerja sama fiskal-moneter, kebijakan ini menyesuaikan secara menyeluruh dengan persyaratan pembangunan model properti baru. Ini memberikan dukungan keuangan yang berkelanjutan bagi pasar untuk menahan penurunan dan memulihkan kestabilan, sekaligus memperkuat fondasi institusional keuangan bagi industri untuk memasuki jalur pembangunan berkualitas tinggi dalam jangka panjang, serta mencapai tujuan “sewa dan beli berjalan bersama” (租购并举) dan “tinggal layak” (住有所居).

04

Pusat: memasuki tahap baru penajaman kualitas dan efisiensi, membangun secara menyeluruh sistem kebijakan “mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan, mengoptimalkan penawaran”

Berdasarkan arahan kebijakan kementerian/lembaga pusat pada kuartal I 2026, kebijakan properti pada tahun baru ini sepenuhnya beranjak dari penopang darurat. Dari tahap pemulihan “menahan penurunan dan menstabilkan”, transisi dipercepat menuju tahap pembangunan berkualitas tinggi baru yang “meningkatkan kualitas dan efisiensi serta membangun mekanisme jangka panjang”. Dengan “mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan, dan mengoptimalkan penawaran” sebagai inti, dibangun sistem kebijakan tingkat atas yang terintegrasi, lintas bidang, dan berbasis koordinasi penuh rantai, untuk memberikan fondasi institusional bagi transformasi industri dan stabilitas jangka panjang.

Pengendalian sisi penawaran akan beralih secara menyeluruh ke “utamakan persediaan” dan “meningkatkan kualitas secara tepat”, sehingga “mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan, mengoptimalkan penawaran” berubah dari orientasi kebijakan menjadi implementasi yang bersifat wajib. Pusat akan terus menerapkan persyaratan bahwa tanah pembangunan baru tidak digunakan untuk pengembangan properti komersial, sehingga mendorong pengaktifan tanah persediaan dan unit rumah yang menganggur di berbagai daerah. Dengan demikian, pasokan tanah perumahan akan bergeser dari ekspansi penambahan ke penggalian potensi persediaan. Pengaktifan persediaan rumah komersial melalui berbagai kanal akan menjadi pegangan inti stabilisasi pasar. Model akuisisi persediaan unit untuk membangun perumahan jaminan, rumah untuk talenta, dan rumah untuk relokasi akan dijadikan kebijakan yang rutin. Ini merealisasikan pemberdayaan dua arah: pengurangan persediaan sekaligus jaminan kesejahteraan masyarakat, sehingga pasar lebih cepat mencapai keseimbangan baru permintaan-penawaran.

Pencegahan risiko akan ditingkatkan menjadi penyelesaian sistematis lintas bidang, memecah batasan penanganan risiko oleh satu aktor atau satu jenis risiko. Pusat akan mengorkestrasi penyelesaian risiko secara terpadu antara properti dan utang pemerintah daerah, serta lembaga keuangan menengah kecil daerah. Sistem “daftar putih pengiriman rumah yang dituntaskan” akan dioperasikan secara menyeluruh dan menjadi rutin, sehingga mencegah penyebaran risiko utang perusahaan pengembang secara efektif. Mekanisme koordinasi pembiayaan properti akan dijalankan secara jangka panjang. Kebijakan moneter akan terus menjaga kelonggaran yang wajar. Melalui penurunan cadangan wajib dan penurunan suku bunga, pelancaran mekanisme transmisi, serta penguatan jaminan pembiayaan dan kompensasi risiko, masalah lembaga keuangan yang “tidak berani meminjamkan dan tidak bersedia meminjamkan” dapat dipecahkan, sehingga tercipta lingkungan keuangan yang stabil untuk pembiayaan yang wajar.

Konstruksi institusi akan memusatkan pada penerapan model baru dan penyempurnaan dukungan, serta menghubungkan desain tingkat atas rencana “Lima Belas Lima” (十五五). Selain itu, akan semakin mendalami reformasi sistem dana perumahan (公积金), mendorong pembangunan sistem dasar dan kebijakan pendukung bagi model pembangunan properti baru, dari “membangun kerangka” menuju “mengisi konten dan menjalin dukungan”. Pada saat yang sama, jaminan perumahan akan dipadukan secara mendalam dengan kebijakan populasi, serta memperkuat dukungan perumahan yang tepat untuk keluarga yang menikah pertama kali dan melahirkan pertama kali (初婚初育), serta keluarga dengan banyak anak, sehingga perumahan kembali ke atributnya sebagai barang konsumsi, dan permintaan yang bersifat kebutuhan dasar serta perbaikan dapat diaktifkan.

Kebijakan fiskal dan keuangan akan tetap menjaga kerja sama yang tepat sasaran dan mekanisme penopang, dengan penyaluran obligasi khusus pemerintah daerah sebesar 4,4 triliun yuan yang terus berfokus pada proyek layanan publik dan penggantian utang tersembunyi. Dana dilarang mengalir ke pengembangan yang bersifat komersial, untuk memastikan sumber daya fiskal memberi dukungan yang tepat bagi perumahan yang bersifat jaminan dan bidang layanan publik seperti pembaruan kota. Seiring optimasi pengawasan “tiga garis merah”, pembiayaan industri akan semakin cepat menyesuaikan model baru, membentuk sistem dukungan jangka panjang yang melibatkan arahan fiskal, dukungan finansial, dan berbagi risiko.

Secara keseluruhan, kebijakan properti pusat pada tahun 2026 akan menggunakan pemikiran sistem untuk mengoordinasikan penstabilan pertumbuhan, pencegahan risiko, dan manfaat bagi rakyat, sehingga mendorong industri beralih dari ekspansi skala menuju peningkatan kualitas. Ini akan menjadi fondasi untuk membangun sistem perumahan dengan pasokan dari banyak pihak, perlindungan melalui banyak kanal, dan skema “sewa-beli bersama”. Dalam lima tahun ke depan, industri properti akan berpedoman pada rencana “Lima Belas Lima”, mempercepat peralihan ke ekosistem baru yang mengutamakan “penopang bagi kebutuhan”, “penyesuaian pasar”, dan “dorongan kualitas”. Perusahaan pengembang akan memfokuskan pada kekuatan produk (produk力) dan kemampuan layanan (服务力). Penyewaan rumah, pembaruan kota, dan perbaikan agar ramah lanjut usia (适老化改造) akan menjadi titik pertumbuhan baru.

06

Daerah: implementasi yang tepat dari peningkatan kualitas dan efisiensi, kerja sama multi-dimensi untuk mengawal transisi stabil pasar

Kebijakan properti daerah pada tahun 2026 akan terus mendalam dalam menyesuaikan diri dengan arahan tingkat pusat. Kebijakan akan meninggalkan pelonggaran yang bersifat terfragmentasi, beralih ke pola tata kelola yang presisi dalam pelaksanaan, koordinasi sistematis, dan kesesuaian jangka panjang. Empat dimensi inti akan difokuskan: peningkatan kualitas produk, dukungan yang tepat sasaran pada sisi permintaan, peningkatan jaminan perumahan, serta pengaktifan persediaan tanah. Dalam jangka pendek menstabilkan pasar, dalam jangka panjang mengoptimalkan struktur:

Pada peningkatan kualitas produk, daerah akan menerapkan standar operasional pembangunan “rumah yang baik” secara menyeluruh, dari konsep tingkat atas menuju implementasi dalam aturan rinci. Berbagai daerah akan terus menyempurnakan spesifikasi pembangunan perumahan yang aman, nyaman, hijau, dan cerdas, serta merinci persyaratan wajib seperti tinggi lantai, sistem pengamanan cerdas, dan material bangunan ramah lingkungan. Secara bersamaan, program peningkatan kualitas rumah dan peningkatan kualitas layanan properti akan didorong secara paralel. Kualitas akan diintegrasikan ke dalam pembaruan kota dan pembangunan komunitas, menambah bobot untuk pembangunan komunitas industri inovatif dan komunitas bisnis. Hal ini akan memperkuat ikatan mendalam antara kualitas perumahan dan tata kelola kota yang presisi, sehingga industri dari “ekspansi skala” beralih ke “prioritas kualitas”.

Dalam dukungan sisi permintaan, optimalisasi dana perumahan dan subsidi pajak dan biaya akan menjadi pegangan utama. Kebijakan akan semakin presisi dan berorientasi manusia. Kebijakan dana perumahan akan terus menurunkan hambatan masuk untuk pembelian rumah, menurunkan rasio uang muka untuk rumah kedua, menaikkan batas nilai pinjaman, mendorong bantuan lintas generasi, serta memperluas penerapan pembayaran sewa langsung (直付房租). Kebijakan semacam itu juga memberi manfaat tambahan bagi keluarga dengan banyak anak, talenta, dan rumah berbasis bangunan hijau. Subsidi pajak dan biaya akan diarahkan secara spesifik pada kebutuhan yang sifatnya kebutuhan dasar (刚需) dan kebutuhan perbaikan. Subsidi untuk pembelian rumah oleh talenta, keluarga dengan anak banyak, dan program tukar tambah rumah lama akan dijadikan kebijakan yang rutin. Diskon pajak akuisisi (契税优惠), restitusi pajak penghasilan (个税退税), serta subsidi bunga kredit (信贷贴息) akan diterapkan sesuai kebijakan masing-masing kota (因城施策), sehingga mengaktifkan konsumsi perumahan yang bersifat kebutuhan dasar sekaligus kebutuhan perbaikan secara tepat.

Dalam jaminan perumahan, daerah akan menyeimbangkan jaminan dasar bagi masyarakat dan kepastian investasi, sehingga membentuk dua lapis sistem perlindungan: menstabilkan kesejahteraan masyarakat dan menstabilkan ekspektasi. Akuisisi persediaan rumah komersial untuk perumahan sewa yang bersifat jaminan, rumah untuk talenta, dan rumah relokasi akan menjadi pola utama. Cakupan pasokan rumah jaminan akan terus diperluas, dengan fokus pada warga baru, kaum muda, pasangan yang menikah dan punya anak pertama kali, serta keluarga dengan banyak anak untuk perlindungan yang tepat. Selain itu, dengan mengandalkan dana obligasi khusus (专项债), mekanisme untuk pembangunan, operasi, dan manajemen rumah jaminan akan disempurnakan pada seluruh proses. Ini akan menstabilkan investasi proyek layanan publik dan pasokan unit rumah, memberikan kepastian bagi pasar. Dengan demikian, jaminan kesejahteraan masyarakat dan penstabilan pasar akan saling menang.

Dalam pasokan lahan dan pengaktifan persediaan tanah, daerah akan menjalankan secara ketat orientasi “utamakan persediaan” agar memperbaiki ekspektasi permintaan-penawaran. Membatasi ketat peningkatan pasokan lahan perumahan, memperbesar intensitas pembersihan dan penanganan lahan menganggur serta lahan tidak efisien. Pengaktifan persediaan sumber daya tanah akan dilakukan melalui cara seperti obligasi khusus untuk membeli dan menyimpan, perubahan status kepemilikan tanah, serta pengembangan bertahap. Struktur pasokan lahan akan lebih condong ke rumah jaminan, perumahan berkualitas tinggi, serta proyek pembaruan kota. Dengan menggunakan potensi persediaan untuk menggantikan ekspansi penambahan, ekspektasi pasokan jangka panjang akan distabilkan, sehingga pasar tanah bergerak menuju keseimbangan baru permintaan-penawaran.

Dua

Bagian Tanah

Skala berlanjut menyusut sambil meningkatkan kualitas, pengoptimalan sisi penawaran terus didorong

Pada kuartal I 2026, pasar tanah nasional tetap selaras dengan orientasi utama “mengendalikan penambahan, mengurangi persediaan, mengoptimalkan penawaran”. Secara keseluruhan, tampak pola operasi: skala terus menyusut, kualitas dan efisiensi meningkat, serta pengoptimalan sisi penawaran bergerak stabil. Untuk 300 kota, luas bangunan dan nilai transaksi tanah yang bersifat komersial masing-masing turun 16% dan 35% secara year-on-year. Dengan faktor seperti penawaran sesuai kebutuhan (按需供地) dan penundaan penawaran pada Tahun Baru Imlek, pasar secara keseluruhan tetap dalam tren menyusut sampai pada saat setelah libur Imlek, ketika ritme transaksi mulai pulih.

Struktur pasar terus dioptimalkan. Proporsi masuknya lahan untuk pembaruan wilayah dan peremajaan kota (old renovation) di kota tingkat pertama dan kedua meningkat, menurunkan harga lantai (楼面价) sekaligus mendorong peralihan pasokan ke arah yang lebih terkonsentrasi dan efisien. Di kota-kota kunci, seperti Guangzhou (马场一期) dan Hangzhou (城东新城), lahan berkualitas tinggi mendapatkan panas yang tinggi, menjadi sorotan pasar. Pengembalian dana dan pengaktifan kembali lahan persediaan yang menganggur berjalan tertib, ritme akuisisi semakin berhati-hati, dan dana semakin terkonsentrasi pada kota inti. Investasi pengembang secara keseluruhan masih hati-hati: skala pengambilan lahan turun YoY, dengan fokus pada penempatan lahan berkualitas dan inti. Jalur utama pasar tanah pada kuartal I adalah “menyusutkan skala sambil meningkatkan kualitas”, sehingga reformasi sisi penawaran menunjukkan hasil. Ini meletakkan dasar yang kuat untuk kelancaran operasi pasar sepanjang tahun dan merapikan hubungan permintaan-penawaran industri.

01

Transaksi lahan pada kuartal I melanjutkan tren menyusut, lahan berkualitas tinggi di Guangzhou dan Hangzhou mencapai panas sesuai jadwal

1）Ritme pasokan lahan lokal pada 2026 terus melambat, skala transaksi berlanjut mengalami penurunan year-on-year, terutama dipengaruhi oleh tiga faktor: pertama, pada awal tahun berbagai daerah tetap menjalankan pasokan sesuai kebutuhan, sehingga skala pasokan tanah bergerak seiring dengan penurunan skala transaksi rumah baru, mendorong skala “stok luas” (广义库存) menurun secara bertahap; kedua, efek kebijakan sejak 2025 seperti pengaktifan lahan persediaan dan peningkatan obligasi khusus untuk mendukung fiskal daerah terus terlihat; ketiga, Tahun Baru Imlek pada 2026 jatuh lebih lambat, sehingga ritme pasokan di berbagai tempat ikut tertunda. Pasar lelang tanah baru beroperasi penuh hingga bulan Maret. Hingga 25 Maret, luas bangunan tanah komersial yang ditransaksikan untuk 300 kota pada kuartal I adalah 5B meter persegi, turun 16% YoY; nilai transaksi adalah 8B yuan, turun 35% YoY. Penurunan nilai jauh lebih besar dibanding penurunan luas, terutama karena pada periode yang sama tahun 2025, kota tingkat pertama dan kedua mengalami transaksi terkonsentrasi atas banyak lahan berkualitas dengan total harga dan harga per unit yang tinggi, membentuk basis yang lebih tinggi.

Dari tren luas bangunan transaksi bulanan, Januari dan Februari masing-masing turun 24% dan 19% YoY, sedangkan Maret naik 30% YoY. Setelah Imlek, ritme transaksi lahan di berbagai daerah jelas dipercepat. Dari performa kuartalan secara keseluruhan, transaksi lahan masih berada dalam rentang penurunan; di bawah arah kebijakan keseluruhan “mengendalikan penambahan”, diperkirakan skala pelepasan lahan tahun ini akan bertahan sedikit di bawah tingkat transaksi rumah baru yang wajar.

Jika dibagi berdasarkan kelas kota, pada kuartal I, skala transaksi semua kota di tiap tingkat mengalami penurunan YoY. Namun, kota tingkat kedua memiliki penurunan terbesar yaitu 36%. Kota tingkat pertama mengalami penurunan luas bangunan transaksi 19% YoY dan penurunan total nilai transaksi 40% YoY. Meski begitu, transaksi lahan berkualitas tetap tidak jarang menghadirkan sorotan: Shanghai dan Guangzhou masing-masing memiliki lahan penting yang masuk ke pasar, terutama lahan di Guangzhou “马场”. Lahan tersebut dimenangkan oleh Yuexiu setelah 243 putaran penawaran kompetitif. Nilai total transaksi mencapai 62.3k yuan, menjadi lahan dengan total harga tertinggi kedua dalam sejarah lelang tanah Guangzhou, hanya di bawah lahan Guangzhou Asian Games City yang bertransaksi 59.9k yuan pada 2009. Rasio premium lahan (溢价率) adalah 26,6%, harga lantai secara nominal (名义楼面价) 420k元 per meter persegi; jika diukur dari bagian yang dapat dijual, harga lantai sudah melampaui 60k元 per meter persegi.

Untuk kota tingkat kedua, luas bangunan transaksi turun 36% YoY, sementara nilai transaksi turun 56% YoY. Dari TOP10 kota tingkat kedua dalam luas bangunan transaksi pada kuartal I, hanya tiga kota—Shijiazhuang, Xi’an, dan Ningbo—yang luas transaksinya melebihi 1 juta meter persegi. Hangzhou memiliki 820 ribu meter persegi, turun 64% YoY; meskipun panas lelang tetap tinggi, pada bulan Maret lahan perumahan baru di “城东新城” dimenangkan oleh Poly Development senilai 32 miliar yuan dengan rasio premium mencapai 51%. Untuk kota tingkat tiga dan empat, luas bangunan transaksi turun 11% YoY, yang merupakan penurunan terkecil di antara semua tingkat kota, terutama karena basis transaksi sebelumnya relatif lebih rendah.

2）Karena proporsi transaksi lahan bertipe pembaruan kota dan peremajaan kota lama meningkat, harga rata-rata lantai (楼板价) di kota tingkat pertama dan kedua mengalami penurunan yang signifikan secara YoY.

3）Pada kuartal I, rasio premium rata-rata pasar tanah nasional adalah 4,7%, meningkat 2,1 poin persentase dibanding kuartal IV 2025.

02

Guangzhou menduduki puncak berdasarkan nilai transaksi, dalam TOP10 rasio premium rata-rata Guangzhou dan Hangzhou melampaui 20%

Pada kuartal I 2026, 20 kota dengan nilai transaksi tanah tertinggi (TOP20) menunjukkan pola hierarki yang jelas. Kota tingkat pertama menduduki tiga peringkat teratas: Guangzhou berada di peringkat pertama dengan nilai transaksi 256 miliar yuan. Shanghai dan Beijing berturut-turut berada di peringkat kedua dan ketiga, dan nilai transaksi masing-masing juga menembus 100 miliar yuan. Kota tingkat kedua memiliki 10 kota masuk TOP20; dua kota di bagian timur laut—Shenyang dan Harbin—juga masuk daftar. Kota tingkat tiga dan empat memiliki 7 kota; sebagian besar berasal dari provinsi Jiangsu, di mana Nantong tampil menonjol: dengan nilai transaksi 8B yuan melampaui Hangzhou dan menduduki peringkat keempat.

Dari struktur transaksi tanah Nantong, total nilai transaksi di distrik Chongchuan dan Tongzhou pada level kotamadya adalah 22,2 miliar yuan, atau 21% dari total kota; transaksi utama terkonsentrasi pada wilayah kabupaten dan daerah. Nantong (如东县) memanfaatkan rencana pengembangan kawasan wisata dan liburan Xiaoyangkou (小洋口旅游度假区), melepas sejumlah lahan komersial dan kantor; total nilai pelepasan lahan pada kuartal I adalah 43,5 miliar yuan, atau 42% dari total nilai transaksi kota.

Pasar tanah menunjukkan karakter pemisahan panas yang jelas. Pada kuartal I, mayoritas kota menggunakan lahan yang bertipe pembaruan kota dan peremajaan kota lama, sehingga rasio premium rata-rata umumnya di bawah 5%. Namun, Guangzhou, Hangzhou, dan Harbin memiliki panas pasar yang jauh lebih tinggi: rasio premium rata-rata masing-masing mencapai 24%, 30%, dan 29%. Tingginya premium di Guangzhou terutama didorong oleh lahan “马场”. Lahan itu ditransaksikan dengan total harga 236 miliar yuan dan rasio premium 26,7%, sehingga sangat menaikkan rasio premium rata-rata kuartal I untuk seluruh kota. Ini juga mengonfirmasi target awal pemerintah perencanaan dan sumber daya alam Guangzhou yang menyatakan “melangkah lebih dahulu dan menang di awal (策马先行、赢在开局)”.

Hangzhou mencapai premium tinggi melalui tiga lahan perumahan yang semuanya terjual dengan rasio premium. Terutama pada bulan Maret, lahan perumahan “城东新城” mencatat rasio premium setinggi 51%. Harbin, sebaliknya, karena melepas banyak lahan perumahan perbaikan berkualitas di wilayah kota, dimenangkan dengan premium oleh perusahaan pengembang yang mendalami pasar setempat, sehingga mendorong tingkat premium keseluruhan.

Dari karakteristik transaksi secara keseluruhan, lahan bertipe pembaruan kota dan peremajaan kota lama masih didominasi transaksi dengan harga dasar (底价). Dua lahan peremajaan lama di Fuzhou—Guanwei Street (福州琯尾街)—berada di area kota yang sudah matang. Dipengaruhi oleh periode pembaruan kota dan banyaknya proyek konstruksi di sekitar, keduanya akhirnya masing-masing ditransaksikan pada harga dasar 19,9 miliar yuan dan 17,9 miliar yuan. Di kota inti seperti Shanghai Qingpu Zhen (上海青浦镇) 17,7 miliar yuan (江南城厢城更宅地), Beijing 3.24M yuan (首钢旧改地块), Ningbo Yinzhou 29,2 miliar yuan (回迁宅地) dan lahan pembaruan serta peremajaan kota berkualitas lainnya, semuanya juga ditransaksikan pada harga dasar.

03

Nilai perolehan turun setengah secara YoY, lahan inti tetap menjadi medan wajib bagi investasi perusahaan

Pada dua bulan pertama 2026, karena pasokan tanah pemerintah daerah belum dibuka dan adanya libur Tahun Baru Imlek, mayoritas pengembang skala besar belum memulai penataan investasi. Akibatnya, nilai investasi (货值), nilai transaksi, dan luas lahan dari pengambilalihan lahan oleh perusahaan tipikal mengalami penurunan YoY.

Pada perusahaan pengembang peringkat 100 teratas dalam cadangan tanah baru (新增土储百强), akumulasi nilai tambahan cadangan, total harga, dan luas bangunan dari 100 besar masing-masing adalah 8B yuan, 8B yuan, dan 19,06 juta meter persegi. Penurunan pada nilai dan jumlah transaksi mendekati setengahnya, sementara luas turun 29% dibanding periode yang sama. Perlu dicatat bahwa meskipun perusahaan pengembang berada pada fase “membangun fondasi investasi”, lahan berkualitas di kota inti tetap menjadi medan perebutan. Contoh lahan “马场” di Guangzhou: ada total 8 perusahaan pengembang yang ikut penawaran, termasuk beberapa BUMN pusat/daerah besar seperti Yuexiu, Poly, China Overseas (中海), CRG, Merchants (招商), dll. Kompetisinya sangat ketat; setelah 100 putaran tender, masih ada 5 perusahaan yang terus bersaing.

Batas “gerbang 100 besar” untuk nilai juga turun drastis dibanding periode yang sama, yang mencerminkan kehati-hatian perusahaan dalam mengambil lahan. Untuk sampel 100 perusahaan, ambang nilai cadangan tanah baru adalah 7,3 miliar yuan, turun 20% YoY; ambang total harga untuk 100 besar adalah 44k yuan, turun 10%; ambang total luas bangunan untuk 100 besar adalah 8B meter persegi, turun 15%.

Selain itu, dari 20 perusahaan dengan nilai penjualan tertinggi, hanya 6 perusahaan yang mengambil lahan, terutama BUMN skala besar dan pengembang swasta seperti Longfor dan Binjiang yang tetap aktif di pasar tanah dalam dua tahun terakhir. Di antaranya, nilai akuisisi lahan Yuexiu Properties pada dua bulan pertama mencapai 262 miliar yuan, naik 338% YoY; sedangkan nilai akuisisi lahan perusahaan lainnya tidak ada yang melebihi 25 miliar yuan.

04

Jalankan “kendalikan penambahan” percepat keseimbangan penawaran-permintaan, “optimalkan penawaran” menghadirkan lebih banyak kepastian pembangunan

Pada kuartal I 2026, pembukaan pasar tanah nasional memperlihatkan pola: total menyusut, namun panas yang tinggi hanya di beberapa area. Skala transaksi lahan melanjutkan tren penurunan YoY. Dengan menjalankan secara ketat arah pengendalian “kendalikan penambahan” dari pusat, untuk 300 kota skala perdagangan tanah komersial, luas bangunan dan nilai transaksi masing-masing turun 16% dan 35% YoY. Proses pengurangan persediaan (去库存) berjalan stabil. Pada saat yang sama, lahan berkualitas inti seperti lahan Guangzhou “马场” dan lahan perumahan Hangzhou “城东新城” menarik beberapa putaran tender yang sengit; transaksi premium menunjukkan performa yang menarik. Ini tidak hanya mencerminkan kelangkaan nilai aset di lokasi inti, tetapi juga membuktikan interaksi yang baik antara pasokan lahan berkualitas dan niat investasi pengembang. Ini menyuntikkan vitalitas penting bagi pasar tanah.

Berdasarkan performa pasar pada kuartal I, diperkirakan pasar tanah pada 2026 akan memiliki empat karakteristik pembangunan inti. Diferensiasi pasar akan semakin menonjol dan berkembang ke arah yang lebih dalam: Pertama, skala transaksi terus dikendalikan; skala pelepasan lahan sepanjang tahun akan dipertahankan sedikit di bawah tingkat transaksi rumah baru yang wajar. Dengan mendorong dari sisi pasokan untuk mempercepat pengurangan persediaan industri, secara bertahap hubungan permintaan-penawaran properti akan dirapikan. Diperkirakan skala transaksi tanah komersial untuk 300 kota masih akan turun kecil secara YoY; kota-kota utama akan mengendalikan ketat ritme pelepasan lahan untuk menghindari kelebihan pasokan.

Kedua, struktur penawaran terus dioptimalkan. Seiring pengaktifan persediaan lahan yang menganggur, pembaruan kota, dan lahan peremajaan kota lama yang terus masuk pasar. Selain itu, dokumen nomor 38 dari Kementerian Sumber Daya Alam menekankan arahan untuk memperkuat pengaktifan persediaan. Dengan begitu, pasokan lahan akan beralih lebih jauh ke arah “utamakan kualitas”. Kota-kota inti akan meningkatkan pasokan lahan perumahan berkualitas tinggi dan mengurangi pelepasan lahan yang tidak efisien, mendorong pasar bergerak menuju arah yang sehat dan intensif. Pada saat yang sama, pasokan lahan untuk perumahan yang bersifat jaminan akan terus dipastikan, membantu menyempurnakan sistem jaminan perumahan.

Ketiga, panas lelang akan menular secara bertahap. Pada kuartal I, Guangzhou dan Hangzhou sudah memperlihatkan lahan yang sangat panas. Setelah itu, kota tingkat pertama seperti Shanghai dan Beijing akan secara bertahap merilis lahan perumahan berkualitas tinggi di lokasi inti. Panas pasar akan menyebar dari hotspot yang sporadis ke lebih banyak kota inti dan segmen yang berkualitas. Untuk kota tingkat dua inti, panas lahan berkualitas juga berpeluang meningkat. Namun, kota tingkat dua biasa dan kota tingkat tiga dan empat masih tidak akan menunjukkan perubahan panas yang jelas.

Keempat, pola investasi perusahaan pengembang secara keseluruhan tidak berubah—masih hati-hati. Saat ini pasar secara umum masih berada pada fase “membangun fondasi”. Pasar tanah sulit mengalami pemulihan menyeluruh, dan karakter panas yang terkonsentrasi di wilayah inti akan berlangsung sepanjang tahun.

Dari logika investasi perusahaan pengembang, di satu sisi, pasar yang masih berada di bawah terus membuat kepercayaan pengambilan lahan terhambat. Basis pemulihan penjualan properti saat ini belum cukup kuat. Mayoritas perusahaan pengembang belum memperoleh perbaikan mendasar dalam arus kas; keamanan dana dan jaminan penjualan (penghabisan stok) menjadi pertimbangan utama dalam investasi. Keputusan mengambil lahan cenderung semakin konservatif;. Di sisi lain, panas pasar sangat terkonsentrasi pada wilayah inti. Ciri “panas di titik-titik, dingin di seluruh bidang” semakin nyata. Hotspot tender lahan akan terkonsentrasi di lokasi inti kota tingkat pertama dan segmen berkualitas di kota tingkat dua yang kuat; sementara kota tingkat tiga dan empat serta wilayah pinggiran jauh tetap lesu berlanjut, sehingga diferensiasi investasi makin tajam.

Dari sisi struktur pelaku pasar, BUMN pusat dan BUMN platform investasi kota (城投) tetap akan mendominasi pengambilan lahan. Perusahaan pusat dan BUMN daerah berkualitas mengandalkan keunggulan biaya pendanaan, terus mendalami kota inti tingkat pertama dan kedua. Platform investasi kota (城投) di kota tingkat tiga dan empat menjalankan fungsi penopang untuk menstabilkan tatanan pasar tanah daerah. Sebagian kecil pengembang swasta berkondisi keuangan stabil mungkin mengisi ulang pasokan secara oportunistik, namun kemampuan dan skala mengambil lahan tetap terbatas, sehingga struktur pelaku pasar tetap stabil.

Bagi perusahaan pengembang, pada tahun 2026 investasi perlu tetap berpegang pada strategi inti: prioritaskan keamanan dan penempatan yang presisi, fokus pada kota inti dan segmen utama. Melalui model seperti kerja sama pengembangan, risiko investasi dapat diturunkan. Selain itu, perlu memperhatikan ketat jendela peluang kebijakan: dengan menjaga batas keamanan dana, mengambil kesempatan investasi struktural secara presisi.

Secara keseluruhan, pasar tanah pada 2026 akan beroperasi stabil di bawah jalur utama “kendalikan penambahan, kurangi persediaan, optimalkan penawaran”. Seiring pendalaman pengaktifan persediaan, pelepasan pasokan berkualitas, dan efek kebijakan yang terus tampak, pasar akan menghadirkan lebih banyak kepastian pembangunan. Operasi pasar tanah yang stabil dan tertib akan terus membantu industri properti mempercepat pembentukan model pembangunan baru dan mendorong industri bertransformasi menuju arah yang berkualitas tinggi dan berkelanjutan.

Tiga

Bagian Kota

Pada kuartal I, pola “pemulihan yang lemah namun kuat terjadinya diferensiasi” berlanjut, dan kuartal II masih akan menjadi tahap “konfirmasi dasar sambil menggosok dasar”.

Pada tahun 2026 yang merupakan tahun pembukaan rencana “Lima Belas Lima”, kebijakan properti mengubah penetapan dari “mendorong menahan penurunan dan memulihkan kestabilan” menjadi “menitikberatkan pada menstabilkan pasar properti”. Pusat kebijakan bergeser ke stabilisasi pasar secara rutin, pengurangan persediaan, dan pengoptimalan penawaran, sehingga menjadi fondasi institusional untuk pergerakan pasar ke atas. Dari sisi pasar, volume dan harga mulai stabil, namun diferensiasi struktural semakin meningkat. Setelah menjalani penyesuaian mendalam selama hampir empat tahun, pada kuartal I 2026 pasar properti nasional menunjukkan karakter “sentuh dasar tipe L, penurunan melandai”. Dukungan di bagian bawah pasar mulai terbentuk, tetapi diferensiasi struktural masih menonjol: kota inti memimpin, sementara pasar keseluruhan nasional masih menghadapi tekanan.

01

Ringkasan: kuartal I secara keseluruhan berlanjut pola sentuh dasar tipe L dan penurunan menyempit pada pemulihan yang lemah serta diferensiasi yang kuat; kota tingkat tiga dan empat lebih dulu melandai penurunannya

Pada kuartal I, pasar properti nasional menunjukkan karakter “pemulihan lemah dan diferensiasi kuat” akibat dukungan kebijakan dan pemulihan pasar. Pasar secara keseluruhan mulai keluar dari periode penyesuaian mendalam, tetapi tenaga pemulihannya masih belum cukup.

Pertama, terjadi diferensiasi antara pasar rumah baru dan rumah bekas. Indikator inti seperti penjualan dan suplai rumah baru masih rendah, dengan penurunan yang relatif besar dalam perbandingan bulanan dan tahunan. Harga rumah belum berhenti menurun, persediaan meningkat, dan periode penyerapan lebih panjang. Namun, aktivitas transaksi rumah bekas meningkat, dan terlihat gejala harga yang mulai stabil. Di beberapa kota tingkat pertama dan kedua, volume transaksi rumah bekas bahkan sudah mengalami pertumbuhan YoY yang positif.

Kedua, kota tingkat tiga dan empat mengalami “stabilisasi data”, sedangkan kota tingkat pertama dan kedua memimpin diferensiasi dengan penurunan volume-harga yang bergerak lebih cepat. Kota-kota inti tertentu seperti Shanghai, Beijing, dan Hangzhou memimpin pemulihan, terutama transaksi rumah bekas yang telah melampaui level periode yang sama pada tahun 2023. Sementara itu, ukuran transaksi kota tingkat tiga dan empat pada dasarnya sudah menyentuh dasar. Dengan dua sistem logika yang berbeda—pasar rumah baru dan pasar persediaan rumah bekas—volume transaksi rumah baru relatif stabil. Dalam kondisi basis rendah yang menyebabkan efek volume naik dan harga juga cenderung naik dengan volatilitas yang lebih kecil, dampaknya terlihat lebih ringan.

02

Penambahan pasokan: skala pasokan rumah baru terus turun levelnya; penurunan berantai kota tingkat satu dan dua pada basis per kuartal melebihi 50% membatasi kinerja transaksi

Pada kuartal I 2026, untuk 50 kota fokus, luas tambahan pasokan apartemen/residensial komersial baru adalah total 14,866 juta meter persegi. Baik perbandingan per kuartal (QoQ) maupun year-on-year (YoY) sama-sama turun tajam sebesar 48% dan 42%, menunjukkan tren penyusutan yang jelas di sisi pasokan.

Jumlah kota tingkat pertama memiliki total luas pasokan 2,102 juta meter persegi, turun 57% dan 35% secara berurutan QoQ dan YoY; keseluruhan masih dalam tahap penyesuaian mendalam. Di antaranya, Shenzhen memiliki luas pasokan 359 ribu meter persegi, dengan penurunan QoQ dan YoY masing-masing mencapai 73% dan 39%, yaitu penurunan terbesar di antara kota tingkat pertama. Ini mungkin terkait dengan pelambatan ritme developer mendorong stok setelah penyesuaian pasar sebelumnya. Shanghai dan Guangzhou juga mengalami penurunan QoQ lebih dari 60%. Hanya Beijing yang penurunan QoQ relatif lebih moderat yaitu 14%, yang mencerminkan diferensiasi di dalam kota tingkat pertama. Dari perspektif per kota, kecuali Beijing, luas pasokan Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen semuanya turun lebih dari 30% dibanding periode yang sama tahun lalu, menunjukkan tekanan penyusutan sisi pasokan yang lebih nyata. Kota tingkat kedua mayoritas mengalami penurunan pasokan, sementara beberapa kota mengalami kenaikan berlawanan arah.

Total luas pasokan kota tingkat kedua adalah 8,456 juta meter persegi, turun 51% dan 48% secara QoQ dan YoY, dengan penurunan sedikit lebih tinggi dibanding kota tingkat pertama. Chengdu memiliki 1,278 juta meter persegi pasokan dan menempati peringkat pertama di antara kota tingkat dua, namun turun 50% dan 44% secara QoQ dan YoY, sehingga masih berada dalam jalur penyesuaian; Hangzhou, Xi’an, Wuhan, Tianjin dan kota lain juga memiliki pasokan lebih dari 0,5 juta meter persegi, tetapi penurunan QoQ dan YoY umumnya berada pada kisaran 30%-60%.

Total luas pasokan kota tingkat tiga dan empat adalah 4,308 juta meter persegi, turun 32% dan 31% secara QoQ dan YoY; penurunan ini jauh lebih kecil dibanding kota tingkat pertama dan kedua, sehingga tekanan penyusutan sisi pasokan agak membaik. Di antaranya, Shantou memiliki luas pasokan 311 ribu meter persegi, naik tajam 79% QoQ, dan naik sedikit 8% YoY; Zhaoqing memiliki pasokan 273 ribu meter persegi, naik 36% QoQ dan naik tajam 33% YoY. Yancheng memiliki pasokan 109 ribu meter persegi, naik tajam 154% QoQ namun turun sedikit 20% YoY, menjadi sorotan di kota tingkat tiga dan empat.

03

Penjualan rumah baru: volume dan perbandingan per kuartal sama-sama turun 30%; penurunan di kota tingkat pertama memimpin, sementara tekanan penyusutan transaksi di kota tingkat tiga dan empat lebih cepat mereda

Pada kuartal I 2026, sisi transaksi menunjukkan sinyal pemulihan yang jelas. Dari Januari 2023 hingga Oktober 2025, luas transaksi rumah baru untuk 50 kota fokus berfluktuasi dalam rentang 10-15 juta meter persegi, secara keseluruhan menunjukkan tren turun yang berayun. Pada Januari 2026, luas transaksi turun hingga titik terendah sekitar 10 juta meter persegi. Baik QoQ maupun YoY turun dengan persentase yang cukup besar. Pada bulan Maret, luas transaksi terus meningkat hingga 11 juta meter persegi, naik 89% QoQ, sementara penurunan YoY menyempit menjadi 32%.

Pada kuartal I 2026, total luas transaksi rumah baru (rumah komersial baru) untuk 50 kota fokus adalah 26,387 juta meter persegi. Baik QoQ maupun YoY masing-masing turun 30% dan 30%. Pasar secara keseluruhan masih dalam tahap penyesuaian, tetapi diferensiasi berdasarkan tingkat kota terlihat jelas. Sebagian kota telah melepaskan sinyal pemulihan transaksi yang positif.

Total luas transaksi kota tingkat pertama adalah 3,454 juta meter persegi, turun 34% dan 35% secara QoQ dan YoY. Secara keseluruhan sisi transaksi tertekan. Di antaranya, Shanghai memiliki luas transaksi 654 ribu meter persegi, dengan penurunan QoQ dan YoY masing-masing mencapai 43% dan 53%—terbesar di antara kota tingkat pertama. Guangzhou juga turun lebih dari 30% QoQ; hanya Shenzhen penurunan QoQ relatif lebih moderat yaitu 23%, yang mencerminkan diferensiasi di dalam kota tingkat pertama. Dari per kota, kecuali Guangzhou, luas transaksi Beijing, Shanghai, dan Shenzhen semuanya turun lebih dari 30% dibanding periode yang sama tahun lalu, menunjukkan tekanan penyusutan di sisi transaksi yang nyata.

Kota tingkat kedua mayoritas mengalami penurunan transaksi, sementara beberapa kota justru naik berlawanan arah. Total luas transaksi kota tingkat kedua adalah 14,969 juta meter persegi, turun 33% dan 36% secara QoQ dan YoY. Penurunan ini sedikit lebih tinggi dibanding kota tingkat pertama. Chengdu menempati peringkat pertama di kota tingkat dua dengan luas transaksi 1,756 juta meter persegi, tetapi turun 24% dan 51% secara QoQ dan YoY, masih berada dalam jalur penyesuaian. Hangzhou, Xi’an, dan Wuhan memiliki luas transaksi juga di atas 500 ribu meter persegi, tetapi penurunan QoQ dan YoY umumnya berada di kisaran 20%-50%. Hanya Nanning yang YoY tumbuh 11%.

Kota tingkat tiga dan empat mengalami meredanya tekanan penyusutan sisi transaksi, dan beberapa kota menunjukkan performa menarik. Total luas transaksi kota tingkat tiga dan empat adalah 7,964 juta meter persegi, turun 22% QoQ dan 14% YoY. Penurunan ini jauh lebih kecil dibanding kota tingkat pertama dan kedua, sehingga tekanan penyusutan di sisi transaksi mulai mereda. Di antaranya, Huainan memiliki luas transaksi 448 ribu meter persegi, naik 257% QoQ dan naik 47% YoY. Nantong memiliki luas transaksi 281 ribu meter persegi, naik 33% QoQ dan naik 67% YoY. Yancheng memiliki luas transaksi 189 ribu meter persegi, naik 12% YoY, menjadi sorotan di kota tingkat tiga dan empat. Selain itu, beberapa kota lain juga mengalami kenaikan dalam derajat yang berbeda baik QoQ maupun YoY, seperti Shaoxing: turun 12% QoQ, YoY stabil. Dongying turun sedikit 3% QoQ tetapi naik 8% YoY, yang menunjukkan diferensiasi pasar di kota tingkat tiga dan empat juga cukup jelas.

04

Harga rumah baru: tren penurunan melandai; jumlah kota yang berhenti menurun secara QoQ mencapai rekor baru

Pada Februari 2026, secara umum harga jual rumah komersial di 70 kota besar dan menengah mengalami penyempitan penurunan QoQ serta penurunan YoY. Jumlah kota yang harga rumah baru berhenti turun secara QoQ bertambah menjadi 17 kota, rekor tertinggi sejak paruh kedua 2025.

Pada Februari, harga rumah di 70 kota besar dan menengah turun 0,3% QoQ. Untuk kota tingkat pertama, harga jual rumah komersial baru turun 0,3% pada bulan sebelumnya dan pada periode ini menjadi stabil. Beijing dan Shanghai masing-masing naik 0,2%, Guangzhou stabil, dan Shenzhen turun 0,3%. Untuk kota tingkat dua dan tiga, harga rumah komersial baru turun masing-masing 0,2% dan 0,3% QoQ, dan penurunannya mengecil 0,1 poin persentase. Dari 70 kota, kota yang harga rumah komersial baru naik secara QoQ ada 10, kota yang stabil ada 7, sehingga totalnya bertambah 9 kota dibanding bulan sebelumnya. Di antaranya, Beijing, Shanghai, Nanjing, Hangzhou semuanya mengalami kenaikan QoQ minimal 0,2%.

Jika dijadikan dasar Januari 2021 sebagai titik acuan, indeks harga rumah komersial baru untuk 70 kota menunjukkan: harga rumah baru turun 10,7% dibanding awal 2021; harga rumah sekunder turun 22,14% dibanding awal 2021. Menurut data yang dirilis Biro Statistik Nasional, secara YoY indeks harga rumah primer turun 3,5%. Di antaranya, harga jual rumah komersial baru di kota tingkat pertama turun 2,2% YoY, penurunan tersebut melebar 0,1 poin persentase dibanding bulan lalu. Shanghai naik 4,2%, sedangkan Beijing, Guangzhou, dan Shenzhen masing-masing turun 2,3%, 5,1%, dan 5,5%. Harga rumah komersial baru di kota tingkat dua dan tiga turun masing-masing 3,1% dan 4,0% YoY; penurunan melebar masing-masing 0,2 dan 0,1 poin persentase.

Dari Januari 2023 hingga Februari 2026, rata-rata harga transaksi rumah komersial baru untuk 100 kota berfluktuasi di kisaran 19.000-22.000 yuan per meter persegi, dan pergerakannya relatif stabil, yang menunjukkan ketahanan harga. Secara keseluruhan terdapat pola “naik tinggi lalu turun lagi—berayun stabil di level rendah—cenderung stabil lalu naik kembali”.

Harga di kota tingkat pertama relatif berfluktuasi namun stabil dengan ketahanan kuat. Pada paruh pertama 2023, harga rata-rata meningkat cepat hingga puncak sementara 65.000 yuan per meter persegi. Setelah penyesuaian pasar, pada paruh kedua 2023 hingga paruh pertama 2024 terjadi penurunan yang jelas, terendah mencapai 50.000 yuan per meter persegi. Sejak paruh kedua 2024, rata-rata bergerak sempit dalam rentang 55.000-60k yuan per meter persegi, dengan volatilitas yang semakin kecil. Pada Februari 2026, rata-rata sekitar 54.669 yuan per meter persegi, turun sekitar 15% dari puncak 2023, menunjukkan bahwa setelah penyesuaian awal, sistem harga secara bertahap menjadi lebih stabil.

Harga di kota tingkat kedua berfluktuasi dengan jelas; rata-rata harga transaksi bergerak sekitar 17.000-19.000 yuan per meter persegi, dengan amplitudo fluktuasi jauh lebih besar dibanding kota tingkat pertama. Namun sejak paruh kedua 2025, kedalaman penurunan sedikit menyempit, dan tren pemulihan terlihat cukup jelas. Pada kuartal I 2026, rata-rata harga naik 7,4% dibanding kuartal III tahun sebelumnya.

Harga rata-rata transaksi di kota tingkat tiga dan empat secara keseluruhan terus turun. Dari sekitar 14.000 yuan per meter persegi, turun bertahap hingga sekitar 12.000 yuan per meter persegi pada Februari 2026, dengan akumulasi penurunan sekitar 19%.

Pada kuartal I 2026, berdasarkan peringkat harga rata-rata transaksi, Shanghai berada di peringkat pertama dengan 75.908 yuan per meter persegi, namun turun 6% QoQ dan 3% YoY, sehingga harga menunjukkan koreksi kecil. Shenzhen memiliki harga transaksi 68.401 yuan per meter persegi, stabil QoQ namun naik 14% YoY, menunjukkan ketahanan harga yang kuat. Beijing berada pada 55.223 yuan per meter persegi, turun sedikit 5% QoQ dan 1% YoY, sehingga tren harga relatif stabil. Hangzhou, Xiamen, Dongguan dan kota lain juga berada di atas 30.000 yuan per meter persegi. Khusus Xiamen, harga melonjak 24% QoQ dan naik 11% YoY. Ini lebih banyak disebabkan oleh kenaikan harga rata-rata secara struktural akibat meningkatnya porsi transaksi perumahan kelas atas dalam skala total yang relatif kecil; Hangzhou juga menunjukkan pola serupa. Dari peringkat perubahan QoQ harga rata-rata transaksi, sinyal pemulihan harga muncul pertama di banyak kota tingkat tiga dan empat serta kota tingkat dua yang mengalami penyesuaian dalam seperti Zhengzhou dan Changsha. Dari peringkat perubahan YoY harga rata-rata transaksi, kota tingkat dua seperti Nanjing, Chengdu, Xi’an, Nanning, Shenyang, Dalian mengalami penurunan lebih besar, sejalan dengan kota tingkat tiga dan empat seperti Yangzhou, Yancheng, Yantai, Lishui yang terus menanggung tekanan—penurunan YoY memimpin. Tekanan penyesuaian pasar masih cukup besar.

05

Persediaan rumah baru dan periode penyerapan: pada akhir kuartal I, persediaan rumah belum terjual yang memperoleh izin (取证) menurun, periode penyerapan naik menjadi 26 bulan

Dari sisi luas area perumahan komersial yang masih tersedia untuk dijual (待售面积), terdapat karakteristik meningkat bertahap dengan puncak sementara. Pada akhir Februari 2026 mencapai puncak sementara 8B meter persegi. Hal ini terutama karena mekanisme “daftar putih” membuat puncak penyelesaian pra-bangunan (pre-sale) mendorong peningkatan pasokan unit yang sudah siap huni (ready units), namun gairah permintaan pasar pulih tidak sesuai ekspektasi, sehingga luas unit yang masih menunggu dijual meningkat lebih lanjut. Pada 2026, luas area menunggu dijual kemungkinan bertahan pada level yang tinggi. Namun dalam jangka panjang, seiring permintaan pasar semakin dilepaskan, dan puncak “pengiriman yang dituntaskan (保交付)” sudah lewat, pasokan tambahan rumah siap huni yang belum terjual dari perusahaan pengembang akan melambat secara signifikan. Karena itu, luas menunggu dijual akan secara bertahap terserap, dan tidak akan mengalami lonjakan besar.

Dari sisi luas bangunan yang memperoleh izin untuk dijual namun masih belum terjual pada 44 kota fokus untuk rumah komersial baru, tampak tren penurunan kecil yang berkelanjutan. Pada akhir Maret 2026 turun menjadi nilai terendah sementara 2,77 miliar meter persegi. Dibanding akhir kuartal IV tahun lalu, turun 2% QoQ. Dibanding akhir kuartal I tahun lalu, turun 3% YoY. Dibanding nilai tertinggi sejak 2023, turun 16,9%.

Menurut tingkat kota, hingga akhir kuartal I, total persediaan belum terjual di kota tingkat pertama adalah 8B meter persegi. QoQ turun sedikit 2%, namun YoY naik 2%. Ini turun 9,5% dari nilai tertinggi sejak 2023, yaitu penurunan paling kecil di antara tingkat kota. Di antaranya, persediaan Shanghai 7,605 juta meter persegi, naik sedikit 4% YoY; persediaan Shenzhen 7,934 juta meter persegi, naik tajam 12% YoY.

Untuk kota tingkat dua, total persediaan adalah 97M meter persegi, QoQ turun sedikit 2% dan YoY turun 3%, turun 19,1% dari nilai tertinggi sejak 2023. Di antaranya Chengdu memiliki persediaan 26,359 juta meter persegi, QoQ naik 16% besar; Chongqing persediaannya 42k meter persegi, QoQ turun 29% besar.

Untuk kota tingkat tiga dan empat, total persediaan adalah 73,884 juta meter persegi, QoQ turun sedikit 3% dan YoY turun 6%, turun 21,6% dari nilai tertinggi sejak 2023. Penurunan ini terbesar di antara semua tingkat kota, dan efek pengurangan persediaan juga paling menonjol.

Dibandingkan turunnya persediaan, periode penyerapan persediaan (存量消化周期) terus meningkat karena laju penjualan turun jauh. Dari Januari 2023 hingga Maret 2026, periode penyerapan persediaan rumah komersial baru yang memperoleh izin dan belum terjual untuk 44 kota fokus di seluruh negeri menunjukkan tren berfluktuasi namun cenderung naik. Dari sekitar 18 bulan di awal 2023 menjadi sekitar 26 bulan pad