Saldo kredit pemilikan rumah pribadi dari enam bank besar tahun lalu berkurang lebih dari 700B yuan! Suku bunga berada di titik terendah, apakah membayar cicilan rumah lebih awal itu menguntungkan?

Apakah kabar “mengangsur lebih cepat KPR” sudah berakhir?

Mulai paruh kedua tahun 2022, para peminjam KPR perumahan pribadi di negara ini mempercepat pelunasan pinjaman lebih awal, dan secara bertahap membentuk “gelombang pembayaran lebih awal” dalam suatu periode waktu.

Namun kini, adegan berebut nomor pada dini hari dan antre berbulan-bulan sudah tidak lagi umum. Apakah “angin” untuk melunasi KPR lebih awal masih berlanjut? Reporter 《Daily Economic News》 mengolah data dan menemukan bahwa total outstanding KPR perumahan pribadi pada enam bank milik negara adalah sekitar 24,48 triliun yuan, turun sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang pasti masih ada yang melunasi KPR lebih cepat, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang’.” Wang Pengbo, analis kepala di Bocom Consulting, mengatakan bahwa penurunan saldo pinjaman KPR dipicu oleh dua hal yang berbarengan: sebagian debitur melunasi lebih awal, serta niat beli rumah penduduk tahun lalu yang tidak tinggi.

Perlu dicatat bahwa pada kuartal pertama tahun ini pasar properti mengalami “mini spring”/musim semi singkat. Menurut Zhou Yiqin, pakar kebijakan keuangan senior, kali ini bukan pantulan jangka pendek setelah anjlok, melainkan karena suku bunga pasar yang secara bertahap diturunkan dan kebijakan pembelian rumah yang secara bertahap dilonggarkan, kepercayaan pasar sedang pulih secara stabil, dan tren ini berpotensi berlanjut pada kuartal kedua.

Penurunan saldo KPR perorangan pada 2025

Berdasarkan pengolahan data, saldo pinjaman perumahan pribadi di bank masih terus turun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama penyaluran KPR, enam bank milik negara mengurangi KPR perumahan pribadi sebesar 0,62 triliun yuan; sedangkan pada seluruh tahun 2025 net turun sebesar 0,71 triliun yuan, dengan penurunan yang lebih besar dibanding penurunan pada 2024.

Perlu dicatat bahwa pada paruh pertama 2025, total enam bank milik negara berkurang sebesar 107,8 miliar yuan, jelas lebih rendah dibanding 244.8k yuan pada paruh pertama 2024, tetapi pada paruh kedua 2025 turun tajam sekitar 602,2 miliar yuan, sehingga penurunan total KPR perumahan pribadi pada tahun lalu semakin melebar dibanding penurunan pada 2024.

Seiring saldo KPR perorangan terus menyusut, saat ini saldo KPR perumahan pribadi pada enam bank milik negara semuanya sudah meninggalkan era “7.1k yuan”.

Dari sudut pandang keseluruhan pasar nasional, saldo KPR perumahan pribadi juga bergerak turun. Data dari bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025 saldo KPR perumahan pribadi nasional adalah 37,01 triliun yuan, turun 1,8% secara year-on-year. Ini menunjukkan bahwa sebagian saldo KPR perorangan pada beberapa bank bahkan sempat meningkat, sehingga KPR perorangan bank memasuki tahap persaingan yang lebih presisi.

Menurut kalangan industri, penurunan saldo KPR existing sebenarnya adalah hasil tarik-menarik dari dua kekuatan: pertama, berapa banyak KPR “ditarik” oleh pelunasan lebih awal; kedua, berapa banyak KPR baru “diisi masuk” oleh penyaluran pinjaman rumah yang baru.

“Sekarang pasti masih ada yang melunasi KPR lebih cepat, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang’.” Wang Pengbo menyatakan bahwa pelunasan KPR lebih awal ditambah dengan rendahnya niat beli rumah penduduk pada tahun lalu, kedua faktor tersebut bersama-sama menyebabkan saldo KPR perorangan bank berkurang.

Yang Haiping, peneliti khusus dari Asosiasi Industri Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa properti saat ini masih berada dalam masa penyesuaian. Meski masih ada banyak segmen pembeli kebutuhan mendesak, juga ada banyak kelompok yang menunggu. Secara keseluruhan, pertumbuhan pinjaman KPR lemah.

   **“Mini spring” di pasar properti menyambut kuartal pertama**               

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi properti sekunder di Tiongkok daratan mengalami “mini spring”. Laporan Centaline (KeRuicai) menunjukkan bahwa pada bulan Maret luas transaksi rumah sekunder di 20 kota fokus sekitar 17,97 juta meter persegi, naik 117% secara month-to-month, dan juga naik 6% secara year-on-year; akumulasi luas transaksi pada kuartal pertama sekitar 41,08 juta meter persegi, naik 4% year-on-year.

Dan dalam gelombang “mini spring” ini, kota-kota lini pertama seperti Beijing dan Shanghai bertindak sebagai “pemimpin”.

“‘Mini spring’ pasar properti kuartal pertama 2026 terutama didorong oleh pemulihan transaksi rumah sekunder di kota-kota lini pertama; saat ini masih berada pada tahap pemulihan yang moderat, dan tren membaikannya mungkin memiliki kelanjutan tertentu.” Zhou Yiqin mengatakan kepada reporter. Seiring datangnya “mini spring” ini, dampak positifnya terhadap saldo pinjaman KPR perorangan bank komersial juga akan terlihat secara bertahap.

“Meskipun belum terjadi pembalikan menyeluruh, menurut saya ini bukan pantulan setelah anjlok dalam jangka pendek. Melainkan, seiring suku bunga pasar yang terus diturunkan dan kebijakan pembelian rumah yang terus dilonggarkan, kepercayaan pasar sedang pulih secara stabil; saya yakin ada harapan berlanjut pada kuartal kedua.” Zhou Yiqin menambahkan bahwa aktivitas transaksi rumah sekunder yang meningkat akan secara langsung mendorong kenaikan volume pengajuan pinjaman rumah, sehingga secara bertahap memperlambat penurunan saldo. Ke depannya, ada harapan bahwa hal ini akan menjadi penopang positif bagi saldo pinjaman KPR. Secara keseluruhan, pasar properti bergerak menuju arah “kenaikan volume, harga stabil”.

Wen Yujin, wakil kepala sekolah institut riset properti Shanghai Yiju, mengatakan kepada reporter bahwa “mini spring” lebih menekankan pada transaksi rumah sekunder di kota-kota fokus, dan saat ini masih berada pada tahap awal pemulihan pasar properti nasional. Pada kuartal kedua, transaksi pasar akan semakin membaik, yang juga memberikan dukungan positif bagi pasar pinjaman. “Namun ada beberapa klien yang menggunakan pinjaman dana publik (kredit provident fund), sehingga tidak masuk dalam data pinjaman bank komersial. Hal itu juga akan memengaruhi saldo pinjaman komersial.”

Ada bank yang menyatakan sudah terjadi peningkatan volume pengajuan KPR secara jelas

Terkait kondisi KPR perorangan tahun ini, reporter mencatat bahwa pimpinan beberapa bank juga menyampaikan pernyataan dalam acara publikasi kinerja. Di antaranya, Bank of Communications memberikan penilaian yang lebih optimistis terhadap bisnis KPR perorangan.

Pada publikasi kinerja tahun 2025, Wakil Presiden Bank of Communications, Zhou Wanfue, menjelaskan bahwa sejak Maret 2026, volume pengajuan pinjaman KPR bank tersebut mengalami peningkatan yang jelas. “Ini seharusnya menjadi sinyal bahwa pasar properti sudah mulai stabil.” Zhou Wanfue mengatakan, jika tren ini berlanjut, pada tahun 2026 bisnis KPR akan secara bertahap mewujudkan pertumbuhan positif, serta mendorong pencapaian target pertumbuhan yang diharapkan untuk seluruh pertumbuhan pinjaman ritel Bank of Communications.

Wakil Presiden Industrial and Commercial Bank of China, Wang Jingwu, kemudian menanggapi tingkat kredit bermasalah non-performing loan (NPL) untuk kredit individu. Wang Jingwu mengatakan bahwa kualitas aset pinjaman individu telah bertahan sangat baik dalam jangka panjang. Dalam dua tahun terakhir, akibat faktor seperti transformasi ekonomi, penyesuaian pasar properti, dan ketidakseimbangan supply-demand bersifat periodik, tingkat NPL sempat naik dalam jangka pendek, namun masih sejalan dengan tren keseluruhan industri.

“Fondasi ekonomi Tiongkok stabil, ketangguhan kuat, dan potensinya besar; kondisi dukungan untuk tren jangka panjang yang membaik serta tren dasarnya tidak berubah. Ke depan, risiko pinjaman individu dapat dikendalikan.” Wang Jingwu memperkirakan bahwa seiring percepatan penerapan paket kebijakan dan terus dikeluarkannya insentif kebijakan, basis pasar kredit individu akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset pinjaman individu juga akan kembali ke tingkat yang wajar.

Meskipun pemerintah juga terus meluncurkan kebijakan terkait properti, dan pasar properti menunjukkan tanda-tanda membaik, Yang Haiping menyatakan kepada reporter bahwa porsi pinjaman KPR dalam penataan aset bank kemungkinan akan menjadi tren penurunan.

Berdasarkan data saat ini, reporter mencatat bahwa pinjaman konsumsi individu dan pinjaman untuk tujuan operasional individu pada bank-bank besar mengalami pertumbuhan yang signifikan. Di antaranya, pinjaman konsumsi individu Industrial and Commercial Bank of China naik 6.2k yuan, tumbuh 18,5%; pinjaman operasional individu naik 7.1k yuan, tumbuh 15,0%; sementara pertumbuhan pinjaman konsumsi individu Bank of China di wilayah domestik mencapai 28%.

Apakah melunasi lebih cepat KPR itu menguntungkan?

Sebelumnya, “gelombang pembayaran lebih awal KPR” terutama didorong oleh para peminjam. Di satu sisi, karena fluktuasi ekonomi; di sisi lain, karena volatilitas pasar keuangan Tiongkok yang makin meningkat, harga saham, reksa dana, dan sebagainya turun secara signifikan, sehingga imbal hasil investasi warga biasa turun dengan jelas dan preferensi risiko cenderung lebih konservatif. Selain itu, sebagian suku bunga pinjaman perumahan existing tergolong tinggi; sebagian peminjam memiliki suku bunga KPR existing di atas 5%. Berbagai faktor tersebut mendorong peminjam mengalihkan sebagian dana yang semula dipakai untuk investasi menjadi pembayaran lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga KPR existing, biaya suku bunga pinjaman perumahan pribadi juga secara bertahap menurun. Berdasarkan data bank sentral, pada bulan Februari tahun ini, suku bunga rata-rata tertimbang untuk pinjaman KPR baru sekitar 3,1%, turun kira-kira 10 basis poin dibanding periode yang sama tahun lalu, dan suku bunga pinjaman tetap berada pada level rendah.

Kalau suku bunga berada di level rendah, apakah pembayaran lebih awal KPR masih menguntungkan?

“Apakah itu menguntungkan atau tidak, perlu melihat tingkat imbal hasil investasi atau tabungan konsumen saat ini, dan seberapa besar selisihnya dengan suku bunga KPR setelah penurunan.” Wang Pengbo mengatakan. Jika tingkat imbal hasil investasi lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman, maka bisa mempertimbangkan menggunakan lebih banyak dana untuk investasi; sebaliknya, bisa mempertimbangkan melunasi sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, juga perlu menyiapkan dana yang cukup untuk kebutuhan pengeluaran sehari-hari serta untuk masa depan pensiun dan biaya medis.

Selanjutnya, dari sisi metode pembayaran, umumnya metode pelunasan pokok yang sama (angsuran pokok sama) membayar pokok lebih banyak di awal dan bunga lebih sedikit; dibandingkan, pembayaran lebih awal biasanya sedikit lebih menguntungkan. Pada metode pelunasan pokok-bunga yang sama (angsuran pokok dan bunga sama), bunga yang dibayar di awal lebih banyak dan pokok lebih sedikit. Jika pembayaran sudah lewat setengahnya, maka pembayaran lebih awal juga bisa tidak dipertimbangkan.

(Penafian: Konten dan data dalam artikel ini hanya untuk referensi dan tidak merupakan nasihat investasi. Sebelum menggunakan, mohon verifikasi. Risiko ditanggung oleh masing-masing pihak jika melakukan tindakan berdasarkan ini.)

Reporter|赵景致

Editor****|****段炼 魏官红 杜恒峰

Tinjauan|魏官红

Gambar sampul：Visual China（tidak terkait teks）

****｜Daily Economic News nbdnews Artikel Original｜ ****

****Dilarang mereproduksi, mengutip, menyalin, atau menggunakan dalam bentuk mirroring, dll tanpa izin ****

每日经济新闻

(Pengarah Redaksi：董萍萍 ）

     【Penafian】Artikel ini hanya mewakili pandangan penulis sendiri, dan tidak ada kaitan dengan Hexun.com. Situs Hexun menjaga netralitas terhadap pernyataan, penilaian opini, dan tidak memberikan jaminan terang-terangan maupun tersirat atas akurasi, keandalan, atau kelengkapan konten. Silakan pembaca hanya jadikan referensi, dan tanggung jawab penuh berada pada pembaca. Email: news_center@staff.hexun.com

Laporkan