Apakah masih perlu melunasi pinjaman rumah pribadi yang tersisa, mengingat saldo pinjaman dari enam bank besar berkurang sebesar 0,7 triliun yuan?

Tanya AI · Mengapa gelombang pelunasan hipotek lebih awal semakin mereda?

Reporter: Zhao Jingzhi Penyunting: Wei GuanHong

Apakah hembusan angin pelunasan hipotek lebih awal sudah selesai? Mulai paruh kedua tahun 2022, para peminjam KPR (kredit pemilikan rumah) individu di Tiongkok mempercepat pembayaran kembali pinjaman lebih awal, dan secara bertahap membentuk sebuah “gelombang pembayaran lebih awal” dalam suatu periode waktu tertentu.

Namun kini, pemandangan rebutan tiket pada dini hari dan antre berbulan-bulan sudah tidak sering ditemui lagi. Apakah “angin” untuk pelunasan hipotek lebih awal masih terus berlanjut? Reporter dari The Daily Economic News mengumpulkan data dan menemukan bahwa total outstanding KPR individu pada enam bank milik negara besar sekitar 24,48 triliun yuan, turun sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang tentu masih ada pelunasan hipotek lebih awal, tetapi dibanding beberapa tahun sebelumnya, sudah tidak bisa disebut ‘gelombang’ lagi.” Wang Pengbo, analis senior industri keuangan dari Boteo Consulting, mengatakan bahwa penurunan saldo kredit KPR adalah hasil dari akumulasi: warga melakukan pelunasan lebih awal serta adanya keinginan membeli rumah yang tidak tinggi pada tahun lalu.

Perlu dicatat bahwa pada kuartal pertama tahun ini, pasar properti mengalami “musim semi mini”. Untuk kondisi tersebut, Zhou Yiqin, pakar kebijakan keuangan senior, berpendapat bahwa ini bukan pemantulan rebound jangka pendek karena undervaluation, melainkan karena suku bunga pasar secara bertahap diturunkan dan kebijakan pembelian rumah secara bertahap dilonggarkan; kepercayaan pasar sedang dipulihkan secara stabil, dan tren ini berpeluang berlanjut pada kuartal kedua.

** Saldo KPR individu tahun lalu menurun**

Reporter mengumpulkan data dan mendapati bahwa saldo pinjaman bank untuk KPR masih terus turun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama penyaluran KPR, enam bank milik negara besar mengalami penurunan KPR individu sebesar 0,62 triliun yuan; sedangkan pada tahun 2025 secara keseluruhan penurunan bersih sekitar 0,71 triliun yuan, yang membuat penurunannya semakin besar dibanding 2024.

Perlu dicatat bahwa pada paruh pertama 2025, total penurunan enam bank milik negara besar adalah 244.8k yuan, turun jelas dibanding 7.1k yuan pada paruh pertama 2024; namun pada paruh kedua 2025 terjadi penurunan besar sebesar 6.2k yuan, sehingga penurunan total KPR individu pada tahun lalu makin diperlebar dibanding 2024.

Seiring saldo KPR individu yang terus menyusut, saat ini saldo KPR pada enam bank milik negara besar semuanya sudah meninggalkan era “7.1k yuan”.

Dari perspektif skala nasional, saldo KPR juga ikut turun. Data dari bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, total saldo KPR nasional adalah 37,01 triliun yuan, turun 1,8% secara year-on-year.

Menurut kalangan industri, penurunan saldo KPR dalam jumlah yang sudah ada sebenarnya merupakan “adu kekuatan” dari dua faktor: pertama, berapa banyak yang “ditarik” oleh pelunasan hipotek lebih awal; kedua, berapa banyak yang “ditambah masuk” oleh kredit KPR yang baru disalurkan.

Yang Haiping, peneliti khusus dari Asosiasi Industri Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa real estat masih berada dalam masa penyesuaian; saat ini ada banyak kelompok konsumen yang benar-benar membutuhkan (just need), tetapi juga ada banyak kelompok yang menunggu dan melihat (wait-and-see); secara keseluruhan pertumbuhan pinjaman hipotek lemah.

** Pasar properti menyambut “musim semi mini” pada kuartal pertama**

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi properti sekunder menyambut “musim semi mini”. Laporan Creakuy (ke) menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi rumah bekas di 20 kota kunci sekitar 107.8B meter persegi, naik 117% secara month-on-month, dan juga naik 6% secara year-on-year; total luas transaksi pada kuartal pertama sekitar 325.5B meter persegi, naik 4% year-on-year.

Dalam kabar baik “musim semi mini” ini, kota-kota tier satu seperti Beijing dan Shanghai berperan sebagai “pemimpin”.

“‘Musim semi mini’ pasar properti pada kuartal pertama 2026, didorong terutama oleh pemulihan yang bersumber dari pasar rumah bekas di kota-kota tier satu, saat ini sedang berada pada tahap pemulihan yang moderat. Tren menghangatnya pasar berpotensi memiliki kesinambungan tertentu.” kata Zhou Yiqin kepada reporter, “Datangnya ‘musim semi mini’ juga akan secara bertahap terlihat dampak positifnya terhadap saldo KPR pinjaman perbankan komersial untuk rumah.”

Zhou Yiqin menambahkan bahwa aktivitas transaksi rumah bekas yang meningkat secara langsung akan mendorong kenaikan jumlah pengajuan pinjaman rumah, sehingga secara bertahap memperlambat penurunan saldo; ke depan, hal ini berpeluang memberikan dukungan positif bagi saldo KPR. Secara keseluruhan, pasar properti bergerak menuju arah “kenaikan volume dengan harga yang stabil”.

Sementara itu, Yan Yuejin, wakil direktur institut riset real estat Shanghai E-ju, mengatakan kepada reporter bahwa “musim semi mini” lebih banyak menekankan pada transaksi rumah bekas di kota-kota fokus; saat ini masih berada pada tahap awal pemulihan pasar properti di seluruh negara. Pada kuartal kedua, transaksi pasar yang semakin baik akan turut memberikan dukungan positif bagi pasar pinjaman. “Namun ada beberapa nasabah yang memakai pinjaman dana perumahan (公积金) sehingga tidak tercatat dalam data pinjaman bank komersial, dan juga akan memengaruhi data saldo pinjaman bank komersial.”

** Volume pengajuan KPR Bank JiaoTong meningkat**

Terkait kondisi KPR individu tahun ini, reporter memperhatikan bahwa beberapa manajemen bank juga menyampaikan penilaian saat konferensi rilis kinerja. Di antaranya, Bank JiaoTong memiliki pandangan yang relatif optimis terhadap bisnis KPR individu.

Pada konferensi rilis kinerja tahun 2025, Wakil Direktur Bank JiaoTong, Zhou Wanfu, menjelaskan bahwa sejak masuk bulan Maret 2026, volume pengajuan (进件量) kredit hipotek bank tersebut meningkat secara signifikan. “Ini seharusnya merupakan sinyal dari stabilnya pasar properti.” kata Zhou Wanfu. Jika tren ini berlanjut, maka pada 2026 bisnis KPR akan secara bertahap mencapai pertumbuhan bersih, serta mendorong agar target pertumbuhan kinerja kredit ritel Bank JiaoTong secara keseluruhan tercapai.

Wakil Direktur Bank Industri dan Perdagangan (ICBC), Wang Jingwu, menanggapi rasio kredit bermasalah pada pinjaman individu (个贷不良率). Wang Jingwu menyatakan bahwa kualitas aset pinjaman individu secara jangka panjang tetap sangat baik; dalam dua tahun terakhir, rasio kredit bermasalah sempat naik dalam jangka pendek karena faktor-faktor seperti transisi ekonomi, penyesuaian pasar properti, dan ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang bersifat sementara, selaras dengan tren keseluruhan industri.

“Fondasi ekonomi Tiongkok stabil, daya tahannya kuat, dan potensinya besar; kondisi penopang dan tren fundamental jangka panjang yang mengarah ke lebih baik tidak berubah. Risiko pinjaman individu ke depan dapat dikendalikan.” penilaian Wang Jingwu. Seiring akselerasi implementasi kebijakan paket dan manfaat kebijakan terus dirilis, dasar pasar kredit individu akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset pinjaman individu juga akan kembali ke tingkat yang wajar.

Meskipun negara terus mengeluarkan kebijakan di bidang real estat, dan pasar properti juga menunjukkan tanda-tanda pulih, Yang Haiping mengatakan kepada reporter bahwa porsi pinjaman hipotek dalam alokasi aset bank mungkin akan menjadi tren penurunan.

Berdasarkan data saat ini, reporter memperhatikan bahwa pinjaman konsumsi individu dan pinjaman usaha individu pada bank-bank besar mengalami pertumbuhan yang signifikan. Di antaranya, pinjaman konsumsi individu pada Bank Industri dan Perdagangan bertambah 778,19 miliar yuan, naik 18,5%; pinjaman usaha individu bertambah 60k yuan, naik 15,0%; sementara pertumbuhan pinjaman konsumsi individu di dalam negeri pada Bank of China mencapai 28%.

** Apakah pelunasan hipotek lebih awal itu menguntungkan?**

Sebelumnya, motivasi utama dari “gelombang pelunasan hipotek lebih awal” adalah dari para peminjam: di satu sisi karena ekonomi mengalami fluktuasi, di sisi lain karena pasar keuangan Tiongkok juga mengalami fluktuasi; imbal hasil investasi penduduk biasa menurun, dan preferensi risiko menjadi lebih konservatif. Selain itu, sebagian suku bunga pinjaman rumah pada saldo yang ada (存量住房贷款) tergolong tinggi; beberapa peminjam memiliki suku bunga KPR pada saldo yang ada di atas 5%. Berbagai faktor mendorong peminjam untuk menggunakan sebagian dana yang sebelumnya untuk investasi, guna melakukan pelunasan lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga KPR pada saldo yang ada, biaya suku bunga pinjaman rumah individu juga secara bertahap menurun. Berdasarkan data bank sentral, pada bulan Februari tahun ini, suku bunga rata-rata tertimbang dari pinjaman rumah baru yang disalurkan adalah sekitar 3,1%, yang telah turun sekitar 10 basis poin dibanding periode yang sama tahun lalu, dan suku bunga pinjaman tetap berada di level rendah.

Dengan suku bunga yang berada pada level rendah, apakah pelunasan lebih awal untuk pinjaman individu masih menguntungkan?

“Apakah menguntungkan atau tidak perlu melihat tingkat imbal hasil investasi atau tabungan konsumen saat ini, serta seberapa besar selisihnya dengan suku bunga KPR setelah penurunan.” kata Wang Pengbo. Jika tingkat imbal hasil investasi lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman, maka dana bisa dipertimbangkan untuk lebih banyak dialokasikan ke investasi; sebaliknya, dapat mempertimbangkan membayar sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, perlu juga menyediakan dana yang cukup untuk kebutuhan pengeluaran sehari-hari serta untuk masa depan seperti pensiun dan perawatan medis.

Selain itu, dari sisi metode pembayaran kembali, pada umumnya metode pembayaran angsuran pokok yang sama (等额本金) pada tahap awal membayar pokok lebih banyak dan bunga lebih sedikit; dibandingkan itu, pelunasan lebih awal biasanya lebih menguntungkan sedikit. Sedangkan pada metode pembayaran angsuran pokok dan bunga yang sama (等额本息), pada tahap awal bunga dibayar lebih banyak dan pokok lebih sedikit; jika waktu pembayaran sudah lewat separuh, juga tidak perlu mempertimbangkan pelunasan lebih awal.

The Daily Economic News