Apakah masih perlu melunasi pinjaman rumah pribadi yang tersisa, mengingat saldo pinjaman dari enam bank besar berkurang sebesar 0,7 triliun yuan?

每经记者｜赵景致    每经编辑｜魏官红

Apakah angin melunasi hipotek lebih awal sudah berakhir?

Sejak paruh kedua tahun 2022, para peminjam kredit perumahan pribadi di Tiongkok telah mempercepat pembayaran kembali pinjaman, dan secara bertahap membentuk fenomena “gelombang pelunasan lebih awal” dalam jangka waktu tertentu.

Namun kini, pemandangan antrean berebut nomor pada dini hari dan antrian yang memakan waktu berbulan-bulan sudah tidak lagi umum. Apakah “angin” pelunasan hipotek lebih awal masih berlanjut? Reporter 《每日经济新闻》 menemukan bahwa total outstanding kredit perumahan pribadi di enam bank BUMN besar sekitar 24,48 triliun yuan, berkurang sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang pelunasan hipotek lebih awal tentu masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut sebagai ‘gelombang’.” Wang Pengbo, analis utama di Bocomm Consulting, mengatakan penurunan saldo pinjaman hipotek adalah hasil dari dua faktor yang saling tumpang tindih: pelunasan lebih awal yang dilakukan penduduk dan rendahnya niat untuk membeli rumah pada tahun lalu.

Perlu dicatat bahwa tahun ini kuartal pertama pasar properti mengalami “musim semi kecil”. Dalam situasi seperti ini, Zhou Yiqin, pakar kebijakan keuangan senior, berpendapat bahwa ini bukanlah pemantulan ekstrem dalam jangka pendek, melainkan karena suku bunga pasar yang secara bertahap diturunkan dan pelonggaran bertahap kebijakan pembelian rumah; kepercayaan pasar sedang dipulihkan secara mantap, dan tren ini berpotensi berlanjut hingga kuartal kedua.

Penurunan saldo KPR pribadi pada tahun 2025

Reporter menghimpun data menemukan bahwa saldo kredit perumahan pribadi bank masih terus menurun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama penyaluran kredit KPR, enam bank BUMN besar mengalami penurunan kredit perumahan pribadi sebesar 0,62 triliun yuan; sedangkan pada seluruh tahun 2025 terjadi penurunan bersih sebesar 0,71 triliun yuan, dengan penurunan lebih besar dibanding 2024.

Perlu dicatat bahwa pada paruh pertama tahun 2025, total enam bank BUMN besar mengalami pengurangan sebesar 244.8k yuan, jauh lebih rendah dibanding 7.1k yuan pada paruh pertama 2024; namun pada paruh kedua tahun 2025 terjadi penurunan yang jauh lebih besar sekitar 6.2k yuan, sehingga penurunan total kredit perumahan pribadi pada tahun lalu makin diperlebar dibanding tahun 2024.

Seiring saldo kredit perumahan pribadi terus menyusut, kini saldo kredit perumahan pribadi enam bank BUMN besar semuanya telah meninggalkan era “7.1k yuan”.

Dari kacamata total pasar nasional, saldo kredit perumahan pribadi juga terus turun. Data dari bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, total saldo kredit perumahan pribadi nasional adalah 37,01 triliun yuan, turun 1,8% secara tahunan. Ini menunjukkan bahwa pada sebagian bank, saldo kredit perumahan pribadi bahkan sempat meningkat, dan kredit KPR bank memasuki tahap persaingan yang lebih rinci.

Menurut kalangan industri, penurunan saldo kredit perumahan di bank sebenarnya hasil tarik-menarik dua kekuatan: satu, berapa banyak yang “ditarik keluar” oleh pelunasan hipotek lebih awal; dan dua, berapa banyak yang “diisi masuk” oleh kredit KPR baru yang disalurkan.

“Sekarang pelunasan hipotek lebih awal tentu masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut sebagai ‘gelombang’.” Wang Pengbo mengatakan, pelunasan hipotek lebih awal ditambah rendahnya niat penduduk untuk membeli rumah pada tahun lalu; dua faktor tersebut bersama-sama menyebabkan penurunan saldo kredit perumahan pribadi di bank.

Yang Haiping, peneliti tamu Asosiasi Industri Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa real estat saat ini masih berada pada fase penyesuaian. Saat ini memang ada banyak segmen konsumen kebutuhan mendesak, tetapi juga banyak segmen yang masih menunggu dan melihat; secara keseluruhan, pertumbuhan kredit hipotek lemah.

Kuartal pertama pasar properti menyambut “musim semi kecil”

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi rumah bekas di Tiongkok Daratan mengalami “musim semi kecil”. Laporan KERUI (KeRui) menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi rumah bekas pada 20 kota fokus sekitar 107.8B meter persegi, naik 117% secara berurutan dan juga naik 6% secara tahunan; pada kuartal pertama secara kumulatif, luas transaksi sekitar 325.5B meter persegi, naik 4% secara tahunan.

Dalam gelombang “musim semi kecil” ini, kota-kota tingkat pertama seperti Beijing, Shanghai, dan lainnya berperan sebagai “pemimpin”.

“‘Musim semi kecil’ pasar properti kuartal pertama 2026 terutama didorong oleh pemulihan pasar rumah bekas di kota-kota tingkat pertama, dan saat ini masih berada pada tahap pemulihan yang relatif moderat. Tren pemulihan ini berpotensi berlanjut.” kata Zhou Yiqin kepada reporter. “Seiring datangnya ‘musim semi kecil’, dampak positifnya terhadap saldo kredit perumahan pribadi bank komersial juga akan tampak secara bertahap.”

“Meski belum terjadi pembalikan penuh, saya tidak menganggapnya sebagai pantulan ekstrem dalam jangka pendek. Ini lebih karena suku bunga pasar yang secara bertahap diturunkan dan pelonggaran bertahap kebijakan pembelian rumah. Kepercayaan pasar sedang dipulihkan secara mantap, dan saya pikir ada harapan berlanjut pada kuartal kedua.” Zhou Yiqin menambahkan, aktivitas transaksi rumah bekas yang meningkat akan secara langsung mendorong kenaikan jumlah pengajuan kredit KPR, sehingga secara bertahap memperlambat laju penurunan saldo; ke depannya juga berpotensi memberi dukungan positif terhadap saldo KPR, dan keseluruhan pasar properti bergerak menuju arah “kenaikan volume dengan harga yang stabil”.

Seyu Yan, wakil direktur dan wakil direktur institut riset properti Shanghai Yiju, mengatakan kepada reporter, “Musim semi kecil” lebih banyak menitikberatkan pada transaksi rumah bekas di kota-kota utama, dan saat ini masih berada pada tahap awal pemulihan pasar properti nasional. Dengan prospek transaksi yang semakin baik pada kuartal kedua, ini juga memberikan dukungan positif bagi pasar kredit. “Namun, sebagian pelanggan menggunakan kredit dana perumahan (KPR dana publik), jadi tidak akan tercatat dalam data kredit bank komersial; hal itu juga akan memengaruhi saldo kredit bank komersial.”

Ada bank yang menyebutkan telah muncul kenaikan signifikan volume pengajuan kredit KPR

Terkait kondisi kredit perumahan pribadi tahun ini, reporter memperhatikan bahwa manajemen sejumlah bank juga menyampaikan pernyataan saat rapat rilis kinerja. Di antaranya, Bank of Communications memberikan penilaian yang relatif optimistis terhadap bisnis kredit perumahan pribadi.

Pada acara rilis kinerja tahunan 2025, Wakil Direktur Bank of Communications, Zhou Wanfù, menjelaskan bahwa sejak memasuki Maret 2026, volume pengajuan kredit KPR bank tersebut mengalami kenaikan yang jelas. “Ini seharusnya merupakan sinyal bahwa pasar properti mulai stabil.” Zhou Wanfù mengatakan, jika tren ini berlanjut, bisnis kredit KPR pada tahun 2026 akan secara bertahap mencapai pertumbuhan bersih, dan mendorong pencapaian target pertumbuhan kinerja kredit ritel Bank of Communications secara keseluruhan.

Wakil Direktur Industrial and Commercial Bank of China, Wang Jingwu, menanggapi tingkat kredit bermasalah pinjaman pribadi (NPL individu). Wang Jingwu mengatakan, kualitas aset pinjaman pribadi bank tersebut selama ini tetap sangat baik; dalam dua tahun terakhir, dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti transformasi ekonomi, penyesuaian pasar properti, dan ketidakseimbangan pasokan-permintaan yang bersifat sementara, tingkat NPL sempat naik dalam jangka pendek, sejalan dengan tren keseluruhan industri.

“Fondasi ekonomi Tiongkok stabil, daya tahan kuat, dan potensi besar. Kondisi pendukung jangka panjang yang mengarah ke arah baik serta tren dasarnya tidak berubah. Risiko pinjaman pribadi dapat dikendalikan.” Wang Jingwu menilai, seiring percepatan penerapan paket kebijakan dan pelepasan manfaat kebijakan yang berkelanjutan, basis pasar kredit konsumen akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset pinjaman pribadi juga akan kembali ke level yang wajar.

Meskipun negara terus meluncurkan kebijakan terkait properti, dan pasar juga menunjukkan tanda pemulihan, Yang Haiping mengatakan kepada reporter bahwa porsi kredit KPR dalam penataan aset bank mungkin akan cenderung menurun.

Berdasarkan data saat ini, reporter mencatat bahwa kredit konsumsi pribadi dan kredit untuk keperluan usaha pribadi pada bank-bank besar mengalami pertumbuhan yang signifikan. Di antaranya: kredit konsumsi pribadi Industrial and Commercial Bank of China bertambah 778,19 miliar yuan, naik 18,5%; kredit untuk usaha pribadi bertambah 60k yuan, naik 15,0%; sementara pertumbuhan kredit konsumsi pribadi Bank of China di dalam negeri mencapai 28%.

Apakah melunasi KPR lebih awal itu sepadan?

Sebelumnya, “gelombang pelunasan lebih awal” kredit perumahan terutama dipicu oleh peminjam. Di satu sisi, karena fluktuasi ekonomi; di sisi lain, karena volatilitas pasar keuangan Tiongkok yang meningkat, harga saham, reksa dana, dan instrumen lain turun tajam, sehingga pendapatan investasi penduduk biasa turun secara nyata dan sikap terhadap risiko menjadi lebih konservatif. Selain itu, sebagian suku bunga pinjaman rumah pada portofolio yang sudah ada cenderung lebih tinggi; sebagian peminjam memiliki suku bunga KPR yang berada di atas 5%. Dengan dorongan dari berbagai faktor tersebut, peminjam menggunakan sebagian dana yang semula untuk investasi guna melunasi lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga pada portofolio KPR yang sudah ada, biaya suku bunga kredit perumahan pribadi juga perlahan menurun. Berdasarkan data bank sentral, pada bulan Februari tahun ini, suku bunga rata-rata tertimbang untuk kredit perumahan yang baru disalurkan sekitar 3,1%, sekitar 10 basis poin lebih rendah dibanding periode yang sama tahun lalu; suku bunga pinjaman tetap berada pada level rendah.

Dengan suku bunga pada level rendah, apakah pelunasan lebih awal untuk kredit perumahan pribadi tetap sepadan?

“Apakah itu sepadan atau tidak perlu dilihat dari tingkat imbal hasil investasi atau tabungan konsumen saat ini, dan seberapa besar selisih antara suku bunga KPR setelah penurunan.” kata Wang Pengbo. Jika tingkat imbal hasil investasi lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman, maka dana dapat dipertimbangkan untuk lebih banyak dialokasikan ke investasi; sebaliknya, dapat dipertimbangkan untuk melunasi sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, perlu menyiapkan dana yang cukup untuk pengeluaran kebutuhan sehari-hari serta untuk masa depan seperti pensiun dan biaya kesehatan.

Selain itu, dari sisi metode pembayaran, pada umumnya metode pelunasan dengan cicilan pokok tetap (angsuran pokok sama) memiliki jumlah pokok yang dibayarkan lebih banyak di awal dan bunganya lebih sedikit; dibandingkan, melunasi lebih awal sedikit lebih sepadan. Metode pelunasan dengan cicilan pokok dan bunga yang sama (angsuran tetap) membayar bunga lebih banyak dan pokok lebih sedikit di awal; jika pembayaran sudah lewat separuh, Anda juga dapat memilih untuk tidak mempertimbangkan pelunasan lebih awal.

Sumber gambar sampul: gudang media 《每日经济新闻》