Proptech Mendorong Lonjakan Investor Muda Global yang Membentuk Ulang Properti UAE

(MENAFN- Khaleej Times) Pasar properti UEA telah lama menarik perhatian internasional, tetapi sifat permintaan itu terus berubah. Apa yang dulu banyak dibentuk oleh para broker, kunjungan ke lokasi, dan jaringan investor tradisional kini semakin dipengaruhi oleh platform digital, kecerdasan pasar secara real-time, serta teknologi yang menghilangkan gesekan di setiap tahap perjalanan pembelian.

Pembeli saat ini bergerak lebih cepat, meneliti lebih mandiri, dan memasuki pasar dengan tingkat keyakinan yang beberapa tahun lalu akan jauh lebih sulit untuk dicapai. Mulai dari alat penemuan berbasis AI dan penayangan virtual yang imersif hingga transaksi yang dimungkinkan blockchain dan sistem kepatuhan digital, proptech kini bukan lagi sekadar merampingkan proses membeli properti. Proptech juga memperluas akses ke pasar itu sendiri.

Direkomendasikan Untuk Anda ‘Peluang yang hilang’: Mahasiswa UEA bereaksi dengan rasa takut dan lega saat ujian Inggris dibatalkan

Perubahan itu menarik lebih banyak investor yang berasal dari berbagai negara, lebih melek digital, dan sering kali lebih muda—kelas investor yang mendekati properti dengan ekspektasi yang sama seperti yang mereka bawa dalam pengelolaan kekayaan, private banking, dan pengalaman konsumen premium: kecepatan, transparansi, dan akses informasi yang mulus. Di UEA, tempat inovasi regulasi dan tata kelola digital secara konsisten menurunkan hambatan untuk masuk, transformasi tersebut menjadi semakin terlihat.

Seiring modal lintas batas terus mengalir ke pasar yang stabil dan bertumbuhan tinggi, proptech menjadi bagian yang semakin penting dalam pembentukan kisah properti UEA.

** Gelombang Baru Pembeli Global**

Menurut Kubeir Khera, CEO dan Pendiri Propkee, Dubai menutup 2025 dengan penjualan properti sebesar Dh682,5 miliar, naik 31% secara year-on-year, dan memulai 2026 dengan Dh111 miliar hanya pada bulan Januari—naik 8% dibanding periode yang sama tahun lalu. Lebih dari 215.000 transaksi penjualan tercatat, dengan pembeli dari lebih dari 150 negara yang berpartisipasi.

“Ini bukan lonjakan musiman. Ini adalah permintaan yang bersifat struktural, dan proptech adalah pendorong utama,” kata Khera. Apa perubahan teknologi secara fundamental, menurutnya, adalah geografi partisipasi. Pembeli yang dulu perlu bergantung pada jaringan broker lokal atau terbang masuk untuk membangun keyakinan kini bisa menemukan, memverifikasi, dan bertransaksi atas properti di Dubai dari luar negeri.

“Seorang profesional bergaji di Mumbai atau investor pemula di Manchester sekarang bisa menemukan, memverifikasi, dan bertransaksi atas properti di Dubai tanpa harus terbang,” kata Khera. “Pembeli yang memasuki pasar ini hari ini lebih muda, lebih melek digital, dan jauh lebih mungkin membuat investasi lintas batas pertamanya—meneliti secara mandiri dan mengambil keputusan berdasarkan data, bukan hanya hubungan dengan broker.”

Evolusi itu terlihat bukan hanya pada titik penjualan, tetapi di seluruh perjalanan kepemilikan yang lebih luas.

Rajneel Kumar, Co-Founder dan COO dari Rentify, mengatakan salah satu perubahan terbesar adalah digitalisasi lapisan sewa—area yang sering terlewat dalam pembicaraan tentang daya tarik investasi, tetapi kini semakin relevan bagi pembeli luar negeri yang ingin mengelola aset penghasil pendapatan dari jarak jauh.

“Proptech telah menghilangkan banyak gesekan, terutama dengan membuat langkah-langkah awal menjadi digital dan dapat diulang,” kata Kumar. “Investor dan pembeli internasional sekarang bisa merasa nyaman dengan sebuah kesepakatan sebelum mereka tiba di UEA.”

Ia menambahkan bahwa ketika sewa, tanda terima, perpanjangan, dan persetujuan dipusatkan ke dalam satu alur kerja, investor memperoleh visibilitas yang lebih jelas tentang keterjangkauan, perilaku pembayaran, dan kinerja sewa tanpa harus bergantung pada dokumen manual.

“Hal itu membuat pembeli luar negeri lebih mudah untuk menilai kelayakan aset dan mengelolanya dari jarak jauh,” katanya. “Kami melihat lebih banyak investor yang asli digital yang menginginkan transparansi, kecepatan, dan model operasional yang rapi, bukan sekadar unit yang bagus.”

Poin itu penting karena bagi banyak investor internasional, daya tarik sebuah pasar tidak lagi didefinisikan semata oleh kenaikan harga atau lokasi. Kemudahan operasional menjadi bagian dari proposisi nilai. Kemampuan untuk memverifikasi dokumen dari jarak jauh, menyelesaikan onboarding secara digital, melacak kinerja sewa, dan mengurangi ketidakpastian administratif dapat secara signifikan menentukan ke mana modal mengalir—terutama bagi pembeli lintas batas yang pertama kali.

Najib Khanafer, CEO Rewa, mengatakan proptech membantu mengurangi gesekan dengan mendigitalisasi lapisan inti dari tumpukan transaksi: identitas, dokumentasi, dan akses data.

“Remote KYC dan AML, e-signature dan kontrak digital, serta verifikasi hak (title) secara real-time dan data transaksi melalui platform yang terintegrasi dengan Dubai Land Department dan Ejari telah mempersingkat tenggat transaksi, mengurangi perantara, dan meningkatkan transparansi serta kemudahan diaudit,” kata Khanafer.

Hasilnya, menurutnya, bukan sekadar volume transaksi yang lebih tinggi, melainkan basis investor yang lebih luas dan lebih terdistribusi secara global.

“Di luar investor bernilai kekayaan sangat tinggi (high-net-worth) tradisional, proptech memungkinkan partisipasi dari profesional luar negeri, wirausahawan, dan family office lintas batas yang mengharapkan kemampuan transaksi yang cepat, berbasis data, dan dilakukan dari jarak jauh,” katanya.

Perluasan akses itu adalah salah satu perubahan yang paling berdampak di pasar UEA. Selama bertahun-tahun, investasi real estate internasional di kawasan ini sering dikaitkan dengan pembeli bernilai kekayaan sangat tinggi, modal institusional, atau investor berpengalaman yang sudah akrab dengan pasar tersebut. Namun hari ini, hambatan untuk masuk lebih rendah—tidak berarti tidak pada harga, tetapi pada prosesnya.

Sistem pendaftaran berbasis digital-first, verifikasi jarak jauh, data pasar yang transparan, serta alat penemuan yang semakin ramah pengguna membuat UEA lebih mudah dipahami dan lebih mudah dimasuki oleh kumpulan pembeli yang lebih luas. Kebijakan pemerintah juga berperan. Langkah-langkah seperti kepemilikan asing 100%, Golden Visa, pajak nol atas pendapatan, dan komitmen berkelanjutan untuk tata kelola digital telah membantu menciptakan lingkungan pasar yang terasa terbuka dan mudah dijangkau bagi modal internasional.

Pada saat yang sama, perilaku pembeli itu sendiri sedang berubah. Menurut Propkee, pengguna di platformnya berinteraksi dengan konten video yang imersif selama lebih dari 20 menit sebelum membuat pertanyaan, dan jumlah pembeli yang terus bertambah mengambil keputusan tanpa pernah melakukan kunjungan fisik ke lokasi.

** Pencarian Telah Berubah**

Saat pembeli properti UEA menjadi semakin berbasis data dan melek digital, platform bertenagai AI mengubah cara rumah ditemukan, dibandingkan, dan dipilih. Khera mengatakan pergeseran ini bersifat struktural, bukan sekadar permukaan. “Model tradisional digerakkan oleh relasi—percaya pada broker Anda, kunjungi show flat, lalu buat keputusan berdasarkan perasaan,” kata Khera. “Pembeli saat ini berperilaku seperti konsumen e-commerce. Mereka meneliti secara mandiri, mengonsumsi konten video untuk membangun keyakinan, dan mengharapkan transparansi data yang sama seperti yang mereka dapat dari Amazon atau Netflix.”

Perbandingan itu memberi petunjuk. Bagi jumlah pembeli UEA yang terus bertambah—terutama investor yang lebih muda dan lebih asli digital—penemuan properti mulai terlihat kurang seperti perjalanan penjualan konvensional dan lebih seperti pengalaman digital yang dipandu rekomendasi. Pencarian menjadi lebih cerdas, lebih dipersonalisasi, dan semakin dibentuk oleh sinyal perilaku, bukan hanya filter daftar (listing) yang statis.

Di Propkee, kata Khera, AI sudah digunakan tidak hanya untuk memahami maksud, tetapi juga untuk mengantisipasinya. “Sistem Real Estate Intelligent Insights kami menggunakan sinyal perilaku, pola penayangan video, kunjungan balik, dan keterlibatan konten untuk memprediksi probabilitas pembelian jauh sebelum pembeli mengajukan pertanyaan,” katanya.

Kemampuan prediktif seperti itu berdampak di luar efisiensi pemasaran. Ia mengubah cara platform menampilkan peluang, cara agen memprioritaskan prospek, dan bagaimana pengembang membaca permintaan secara real-time. Lebih penting lagi, ini mencerminkan pergeseran pasar yang lebih luas: pembeli tidak lagi puas hanya dengan menjelajahi inventaris. Mereka ingin platform yang membantu mereka memahaminya. Khera percaya pergeseran itu sedang mendefinisikan ulang penemuan itu sendiri. “Era listing statis dengan filter pencarian sedang berakhir,” katanya. “Kami bergerak menuju penemuan yang digerakkan rekomendasi, di mana platform mempelajari preferensi Anda dan menampilkan properti yang tidak Anda sadari sedang Anda cari.”

Kebutuhan yang terus meningkat akan pengambilan keputusan berbasis bukti juga terlihat pada cara pembeli menggunakan data. Khera menyoroti alat TruEstimate milik Bayut, yang menghasilkan lebih dari 500.000 laporan valuasi pada 2025, sebagai tanda bahwa pembeli mencari validasi sebelum mereka berkomitmen.

“Keputusan senilai satu juta dirham berdasarkan brosur dan jaminan dari broker sedang menghilang,” katanya. “Platform yang menyajikan data yang dapat diverifikasi, wawasan perbandingan, dan bukti visual yang imersif yang menang.”

Permintaan untuk kejelasan itu tidak terbatas pada valuasi. Ia meluas ke bagaimana pembeli menilai komunitas, bangunan, dan potensi investasi jangka panjang. Kumar mengatakan pergeseran paling menonjol dalam psikologi pembeli adalah bahwa orang tidak lagi sekadar menelusuri, mereka sedang menyaring.

“Orang tetap peduli dengan gaya hidup dan komunitas, tetapi mereka menginginkan bukti, dan mereka menginginkannya dengan cepat,” kata Kumar.

“Mereka membandingkan gedung, pemilik sewa (landlord), dan total biaya operasional dengan pola pikir yang sama seperti yang mereka gunakan untuk produk-produk keuangan.”

Menurut Kumar, AI dan alat pencarian cerdas memainkan peran yang semakin besar dalam transisi tersebut dengan mengurangi ketidakpastian dan membantu pembeli mempersempit mana yang benar-benar relevan bagi mereka.

“Alat yang lebih baik membantu pembeli mempersempit menjadi sejumlah kecil opsi berniat tinggi berdasarkan apa yang sebenarnya penting bagi mereka, bukan hanya kamar tidur dan harga,” katanya.

Analitik prediktif, tambahnya, juga mendorong keputusan ke depan dengan memberi pengguna gambaran yang lebih jelas tentang level sewa yang kemungkinan terjadi, risiko kekosongan, dan stabilitas permintaan di dalam sebuah komunitas—wawasan yang sebelumnya akan lebih sulit diakses atau diinterpretasikan oleh pembeli rata-rata.

Hal itu penting di pasar seperti UEA, di mana minat investor tetap kuat, dan sebagian besar pembeli memikirkan melampaui penggunaan akhir. Ketika keputusan properti semakin diteliti dari sisi keuangan, platform yang dapat memberikan visibilitas operasional dan kinerja kemungkinan akan memiliki bobot lebih besar dalam perjalanan pembeli.

Rentify, catat Kumar, berada dekat dengan salah satu sinyal paling kuat di pasar: apa yang terjadi setelah properti dihuni. “Baik sewa dibayarkan tepat waktu dan seberapa lancar perpanjangan terjadi memberi tahu banyak tentang kinerja nyata,” katanya. “Ketika semakin banyak hal itu menjadi digital, pembeli dan investor akan mengharapkan platform menampilkan kinerja nyata, bukan hanya foto dan deskripsi.”

** Premium Hijau**

Keberlanjutan menjadi bagian yang semakin serius dalam bagaimana real estate dinilai, dengan investor mencari melampaui klaim luas ESG menuju data real-time tentang bagaimana aset berkinerja. Di UEA, hal ini membuat PropTech semakin penting karena pasar bersaing bukan hanya pada imbal hasil dan desain, tetapi juga pada transparansi, ketahanan, dan nilai jangka panjang.

Khera mengatakan ESG telah masuk dengan kuat ke inti pengambilan keputusan investasi. “ESG telah melewati batas dari bahasa pemasaran menjadi kriteria investasi. Saat modal institusional menilai aset saat ini, metrik keberlanjutan menjadi bagian dari uji kelayakan (due diligence), bukan sekadar ‘nice-to-have’,” katanya.

Porsi yang terus meningkat dari pengembangan baru di Dubai kini menggabungkan sistem bangunan pintar, pengelolaan energi otomatis, dan alat perawatan prediktif—semuanya menghasilkan data operasional real-time. Menurut Khera, platform proptech semakin mampu menormalkan dan membandingkan data tersebut dengan standar pelaporan internasional, sehingga bangunan menjadi lebih transparan dan dapat diperbandingkan.

“IoT membuat bangunan dapat dipahami secara lebih jelas dengan cara yang sebelumnya belum pernah terjadi,” katanya.

Visibilitas itu menjadi sangat relevan di lanskap investasi global ketika modal semakin terikat pada mandat iklim dan ambang batas keberlanjutan. Bagi investor yang membandingkan peluang lintas pasar, akses ke data ESG yang dapat diverifikasi dan real-time bisa menjadi faktor penentu.

“Untuk investor yang membandingkan aset di London, Singapura, dan Dubai, kemampuan mengakses data keberlanjutan real-time, yang dibandingkan dengan aset yang sebanding, adalah argumen alokasi yang kuat,” kata Khera.

UEA, tambahnya, memperoleh manfaat dari dorongan regulasi dan kebijakan yang lebih luas, termasuk Dubai 2040 Urban Master Plan dan target net-zero nasional, yang membantu menanamkan keberlanjutan ke dalam jalur pengembangan.

Kumar mengatakan investor semakin mencari melampaui kredensial yang dinyatakan menuju kinerja yang nyata. “ESG menjadi semakin kurang tentang sebuah slide dalam presentasi dan lebih tentang bukti,” kata Kumar. “Investor ingin tahu bagaimana sebuah bangunan berkinerja, bukan apa yang diklaimnya.”

Itu mencakup semuanya, mulai dari penggunaan energi dan air hingga perilaku penyewa dan efisiensi manajemen. Pada level operasional, proptech mengubah titik data yang dulu terpecah-pecah menjadi indikator yang dapat diukur tentang kualitas aset.

“Keandalan pembayaran, tingkat sengketa (dispute), perilaku perpanjangan, dan respons layanan adalah sinyal kualitas manajemen,” kata Kumar. “Aset yang bisa menunjukkan kinerja operasional yang kuat dan arus kas yang dapat diprediksi akan menonjol, terutama ketika investor global membandingkan UEA dengan pasar lain.”

Keterkaitan antara keberlanjutan, operasi, dan kinerja finansial itu semakin sulit untuk diabaikan.

Martin Reynolds, CEO Modern Energy dan Founding Partner di Mataana, mengatakan proptech memainkan peran sentral dalam menjembatani kesenjangan itu. “Proptech adalah pendorong utama dari pergeseran ini, mengubah cara aset real estate dikelola, diukur, dan dipasarkan,” kata Reynolds.

Dengan mengintegrasikan sensor IoT, analitik bertenaga AI, dan sistem berbasis cloud, pemilik properti sekarang dapat melacak konsumsi energi, emisi karbon, kualitas udara dalam ruangan, dan kinerja sistem secara real-time, menghasilkan apa yang Reynolds sebut sebagai data ESG “berkelas investasi” (investment-grade).

“Arus data yang berkelanjutan ini memungkinkan pelaporan ESG secara real-time, memberikan metrik yang transparan dan dapat diaudit yang membuktikan kredensial keberlanjutan suatu aset,” katanya.

Di luar pelaporan, data tersebut juga memberi makan kecerdasan operasional. Sistem bertenagai AI dapat mengidentifikasi inefisiensi, mengoptimalkan penggunaan energi, dan memprediksi kebutuhan perawatan sebelum kegagalan terjadi—mengurangi biaya sekaligus meningkatkan kinerja. “Hal ini tidak hanya menurunkan jejak karbon, tetapi juga secara langsung meningkatkan pendapatan operasional bersih (net operating income) aset dengan menurunkan pengeluaran operasional,” kata Reynolds.

Pada saat yang sama, kemampuan pembandingan (benchmarking) menjadi semakin canggih. Manajer aset kini dapat membandingkan kinerja bangunan dengan standar global seperti LEED, BREEAM, dan GRESB, serta portofolio rekan (peer) secara real-time—menciptakan jalur yang lebih jelas untuk perbaikan modal yang ditargetkan.

Di UEA, konvergensi teknologi, kebijakan, dan permintaan pasar ini mulai memposisikan ESG sebagai pembeda yang nyata, bukan sekadar persyaratan kepatuhan. Mengikuti momentum COP28 dan strategi Net Zero by 2050 milik UEA, pengembang dan manajer aset mempercepat adopsi teknologi hijau serta sistem manajemen berbasis data.

Perubahan itu juga tercermin dalam bagaimana modal global dialokasikan. Investor semakin menyukai aset yang dapat menunjukkan keberlanjutan dan kinerja operasional, serta mendiskontokan aset yang tidak bisa.

“Modal global secara aktif mencari aset ‘green premium’ sambil mendiskontokan yang ‘brown’,” kata Reynolds.

MENAFN05042026000049011007ID1110943635