Analisis Mendalam Laporan Tahunan | Mengurai Laporan Tahunan Yuexiu Property 2025: Tiga Kemampuan untuk Melalui Siklus

行业洗牌加速，房企阵营的分化愈发明显。据中指研究院监测，2025年，各阵营房企数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家；百亿以上企业73家，相比上年减少13家。

然而，这也恰恰折射出行业调整期房企间抗风险能力的巨大差异，仍有一批优秀企业凭借强劲韧性穿越周期，成为分化行情中持续向好的“优等生”。

3月31日，越秀地产发布2025年全年业绩报告。报告期内，越秀地产累计取得合同销售额106.21B元，行业排名从2021年37位腰部梯队大幅跃升至第9位，稳居第一梯队。2025年实现营收86.46B元，同比保持增长，税后利润1.78B元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房企。

越秀地产董事长林昭远在业绩会上也表达了对越秀未来持续发展的坚定信心。他说，2026年公司将围绕“精益稳业绩、改革强能力、转型促发展”工作主题，稳定千亿规模、巩固核心市场地位，做优增量、落实“以投促稳、投一成一”，做优做深“一主两翼”，以“四好企业”和精益管理推动转型升级和高质量发展，实现“十五五”良好开局，平稳穿越周期。

销售尽显韧性 强劲造血夯实稳健底盘

Saat penjualan industri secara keseluruhan cenderung melemah, kurva kinerja Evergrande? tetap menunjukkan kondisi bertahan dan stabil tanpa terpengaruh, yang memperlihatkan ketahanan melawan arus.

Berdasarkan laporan kinerja tahunan Yuexiu Real Estate, selama periode tersebut grup mencatat nilai penjualan kontrak sebesar 106.21B yuan. Menurut peringkat penjualan pengembang real estat perusahaan properti (房地产) 2025 oleh CRIC, Yuexiu berada di peringkat ke-9 dan terus bertahan sebagai anggota kelompok pertama penjualan skala miliar untuk tiga tahun berturut-turut. Di antaranya, enam kota inti mencapai penjualan kontrak sekitar 86.46B yuan RMB.

Kinerja penjualan ini semakin tampak berharga di tengah lingkungan industri saat ini. Perlu dicatat bahwa pada tahun 2025 pasar properti real estat berada pada periode jendela kebijakan penting “berhenti turun dan mulai stabil”, di mana otoritas pusat dan daerah telah mengeluarkan serangkaian langkah untuk “menstabilkan pasar perumahan”. Sinyal penopang kebijakan juga jelas. Namun, efek kebijakan tidak muncul secara instan; dari implementasi hingga umpan balik yang benar-benar muncul di sisi penjualan masih diperlukan periode transmisi.

Akibatnya, situasi penjualan keseluruhan pengembang belum menunjukkan pembalikan tren yang signifikan. Data lembaga menunjukkan bahwa pada tahun 2025, pengembang real estat peringkat 10 besar berdasarkan penjualan menandatangani memiliki rata-rata penurunan penjualan kontrak year-on-year sebesar 16%; tekanan juga terlihat jelas pada kelompok teratas. Namun dalam konteks ini, Yuexiu Real Estate menunjukkan kinerja yang jauh lebih baik dibandingkan rekan sejenisnya, dengan penurunan penjualannya pada periode yang sama bahkan tidak mencapai setengah dari rata-rata industri.

Insiders menyatakan bahwa ketahanan relatif terhadap penurunan ini tidak hanya mencerminkan ketangguhan dalam penataan proyek dan struktur produknya, tetapi juga secara tidak langsung membuktikan bahwa pada tahap ketika transmisi kebijakan belum sepenuhnya mendarat, pengembang berkualitas tinggi sudah mulai menunjukkan tanda-tanda stabilisasi yang memimpin di atas tren pasar luas.

Di balik capaian ini, Yuexiu Real Estate terus memegang prinsip dasar “mengutamakan ritme, menyeimbangkan volume dan harga”. Dalam situasi ketika penjualan industri secara keseluruhan tertekan, perusahaan menerapkan strategi “menangkap dua sisi” dari sisi investasi dan sisi penjualan/penjualan cepat (去化) — mengendalikan secara presisi ritme akuisisi tanah sejak awal, tidak mengejar kenaikan harga secara membabi buta, namun juga tidak melewatkan peluang diskon/penawaran dengan nilai tambah (low premium); di sisi belakang, memperkuat kemampuan penjualan aset spot dan semi-spot untuk membatasi kenaikan skala persediaan. Pada saat yang sama, perusahaan terus mendorong peningkatan manajemen seluruh siklus seperti riset pasar, manajemen pelanggan, dan konversi penjualan, serta mengoptimalkan struktur tingkat biaya pemasaran, meningkatkan kontribusi penjualan dari kanal milik sendiri dan porsi transaksi dari pelanggan yang sudah ada. Hasilnya, tercapai terobosan ganda: ketahanan terhadap penurunan di sisi penjualan dan efisiensi operasional.

Karena itulah, hingga akhir tahun 2025, laba setelah pajak Yuexiu Real Estate naik 21,4% year-on-year, dengan laba bersih inti mencapai 2,6 miliar yuan, menjadikannya salah satu dari sedikit perusahaan pengembang yang masih tetap mencatat keuntungan. Di sisi lain, arus kas operasi terus menunjukkan tren masuk bersih selama bertahun-tahun; sepanjang tahun mempertahankan level tinggi sebesar 139,4 miliar yuan, menunjukkan kemampuan penciptaan kas internal yang kuat. Hal ini tidak hanya menyediakan ruang dana yang memadai untuk rencana investasi ke depan, tetapi juga menjadi penghalang yang kokoh bagi keamanan arus kas secara keseluruhan, yang merupakan kartu kunci untuk Yuexiu Real Estate melaju secara stabil.

Bukan hanya itu, “stabil” dari Yuexiu Real Estate juga tercermin pada berbagai aspek lain seperti optimalisasi struktur utang yang berkelanjutan.

Hingga akhir 2025, porsi utang Yuexiu Real Estate yang jatuh tempo dalam 1 tahun sebesar 26%, sementara porsi utang jangka menengah-panjang sebesar 74%. Di akhir periode, kas 260M yuan, dengan rasio cakupan terhadap utang pendek jatuh tempo dalam 1 tahun mencapai 1,7 kali. Bunga rata-rata tertimbang pinjaman turun menjadi 3,05%, turun 44 basis poin year-on-year. Selama dua tahun berturut-turut, perusahaan mempertahankan tren penurunan biaya pendanaan, dan baik biaya pendanaan maupun penurunannya sama-sama berada pada posisi pertama di antara BUMD (perusahaan daerah) dalam industri. Berdasarkan kondisi keuangan yang stabil, Yuexiu Real Estate mempertahankan “tiga garis merah” semuanya dalam kategori hijau (all-green) dan peringkat kredit investasi dari S&P serta Fitch, dengan outlook semuanya stabil.

Standard Chartered Bank menyatakan bahwa saat ini harga saham Yuexiu Real Estate berada di kisaran yang relatif rendah secara historis, sehingga terdapat perbedaan tertentu antara valuasi dan fundamental; sementara kinerja penjualan perusahaan memimpin industri, sehingga berpotensi memberikan dukungan kuat bagi harga saham dan valuasi, yang memiliki ruang untuk perbaikan. Karena itu, bank mempertahankan peringkat beli.

Penilaian multidimensi memajukan keputusan, mendalami enam kota inti percontohan

Saat ini, industri real estat sedang memasuki tahap baru ketika struktur penawaran-permintaan mengalami penyesuaian mendalam dan logika nilai pasar sedang dibentuk ulang.

Kantor Berita Xinhua menerbitkan komentar yang menyatakan bahwa pasar real estat Tiongkok telah meninggalkan fase “naik-turun serba sama” dan memasuki tahap struktural baru “inti stabil, pinggiran dibersihkan”.

Data pemantauan dari berbagai lembaga juga menunjukkan bahwa pasar properti nasional sedang membentuk pola “80-20” yang jelas, dengan sekitar 20% kota inti dan wilayah inti mampu menahan penurunan dan menjaga nilai serta mengalami kenaikan yang moderat; sementara sekitar 80% kota tingkat ketiga dan keempat menghadapi kesulitan kekurangan likuiditas. Fungsi “rock/anchor” bagi aset yang benar-benar memiliki kemampuan untuk menstabilkan terutama terkonsentrasi pada kota tingkat pertama seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, serta kota tingkat kedua kuat seperti Hangzhou dan Chengdu. Daerah-daerah ini umumnya memiliki tiga kesamaan: fondasi industri yang solid, arus masuk penduduk yang berkelanjutan, serta sumber daya pendukung yang lebih lengkap, yang membentuk logika lapisan paling dasar dari nilai aset di kota-kota inti.

Baru-baru ini, musim semi “sedikit cerah” di pasar properti juga dipicu terlebih dahulu oleh kota tingkat pertama. Data terbaru dari Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa pada Februari, dari 70 kota besar dan menengah, harga rumah komersial yang baru di kota tingkat pertama terlebih dahulu mengakhiri tren penurunan berturut-turut selama 9 bulan; harga rumah sekunder di kota-kota inti seperti Beijing dan Shanghai juga kembali menghangat secara bersamaan.

Dalam konteks ini, mengoptimalkan kualitas aset dan berinvestasi secara tepat menjadi tema utama bagi pengembang.

Untuk itu, Yuexiu Real Estate membangun sistem riset pasar berbasis banyak dimensi, mendorong agar sisi investasi dan berbagai departemen bisnis saling berkoordinasi secara efisien dan terhubung, serta menyediakan dukungan data yang kuat untuk keputusan investasi. Pada saat yang sama, perusahaan menggunakan investasi untuk menarik perencanaan proyek sejak awal; sejak tahap akuisisi lahan, perusahaan menyelesaikan riset pendahuluan perencanaan produk dan strategi pengembangan, sehingga secara efektif menurunkan ketidakpastian dalam tahap pengembangan dan memastikan keterpastian pengembalian investasi.

Dari orientasi strategi, Yuexiu Real Estate berpegang pada strategi fokus pada kota inti, serta mengajukan konsep pengelolaan operasional “membaca kota, membaca lahan, membaca orang”. Perusahaan secara mendalam memahami karakter kebutuhan masing-masing kota dan terus memperdalam kemampuan operasi berbasis wilayah (属地). Perusahaan juga secara aktif berkoordinasi dengan pemerintah daerah untuk mengoptimalkan ritme pasokan lahan, membangun keunggulan kompetitif yang berbeda-beda dalam interaksi pemerintah-perusahaan, dan mewujudkan situasi saling menguntungkan.

Justru berdasarkan sistem manajemen investasi yang matang ini, fokus investasi Yuexiu Real Estate sangat terkonsentrasi pada enam kota inti: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, dan Chengdu. Pada tahun 2025, porsi nilai investasi berbasis hak (equity) untuk keenam kota ini mencapai 96,3%, menunjukkan tingkat fokus investasi yang sangat kuat. Dari kontribusi penjualan, hasil tata letak ini sangat terlihat: penjualan kota Beijing menembus 13.94B yuan; Shanghai dan Guangzhou masing-masing mencapai 222 miliar yuan dan 30B yuan; ketiga kota tersebut secara total menyumbang sekitar 78% dari total penjualan perusahaan. Secara keseluruhan, porsi penjualan perusahaan di kota-kota inti tingkat satu dan dua telah mencapai 85,6%.

Di balik skala penjualan mencapai miliar, hal ini berasal dari penataan investasi yang visioner; dan tidak lepas dari fondasi tebal pada sisi persediaan lahan (tanah cadangan). Hingga akhir 2025, total cadangan lahan Yuexiu Real Estate mencapai 18,55 juta meter persegi; penataan terus terkonsentrasi pada kota berlevel energi tinggi, dengan porsi gabungan kota tingkat satu dan dua mencapai 94,4%. Pada tambahan cadangan lahan baru tahun 2025, porsi kota tingkat satu semakin meningkat menjadi 67,7%. Selain itu, Yuexiu Real Estate juga memanfaatkan peluang penambahan persediaan saat pasar menurun serta peluang diskon (low premium) untuk menambah posisi secara presisi; pada akhirnya, tingkat premi rata-rata dalam akuisisi lahan dikendalikan dalam batas 9,3%, sekitar hampir 50% lebih rendah dibanding rata-rata perusahaan pengembang TOP10.

Yang patut diperhatikan adalah, pada bulan Februari tahun ini, Yuexiu Group memperoleh tanah area Ma Chang (马场) yang berada di persilangan tiga CBD utama: Guangzhou Zhujiang New Town – Financial City – Pazhou, dengan nilai 23,6 miliar yuan, yang mendapat perhatian luas dari industri.

Insiders menyatakan bahwa proyek ini merupakan blok pembaruan kota bertipe satu hamparan terakhir di Zhujiang New Town, menghubungkan area publik yang bersifat terbuka dengan berbagai bentuk seperti ritel mewah (SKP yang sudah menandatangani), hotel kelas atas, perkantoran super-kelas pertama (超甲级办公), dan sebagainya. Yuexiu Real Estate diperkirakan dapat berpartisipasi secara mendalam berkat kemampuan pengembangan dan operasional komprehensif perkotaan. Sebelumnya, model “inokubasi oleh perusahaan induk – penyuntikan oleh perusahaan terdaftar” dari grup telah terverifikasi melalui TOD Pazhou Selatan, sehingga menyediakan jalur yang matang untuk operasi aset berikutnya. Proyek langka seperti Ma Chang tidak hanya mampu menambah nilai kinerja jangka panjang, tetapi juga mendorong peningkatan sistematis dalam kekuatan produk perusahaan, kekuatan merek, dan kemampuan operasional.

Memoles rumah berkualitas yang tangguh, mengunci kebutuhan arus utama dan memperkuat parit perlindungan industri

Jika optimalisasi cadangan lahan adalah untuk menimbun potensi energi bagi perkembangan ke depan, maka penyempurnaan produk dan layanan adalah kemampuan internal yang membentuk kekuatan bersaing jangka panjang perusahaan.

Insiders menyatakan bahwa di tengah semakin dalamnya diferensiasi struktural industri, hanya dengan berpegang pada paham “produk” (product-ism) dan membentuk “rumah berkualitas” yang benar-benar sesuai kebutuhan pasar melalui konsep inovasi serta pengalaman yang ekstrem, perusahaan dapat memenangkan inisiatif pada siklus berikutnya.

Pada tahun 2025, jendela kebijakan di kota-kota inti seperti Beijing dan Shanghai dibuka bertahap, tetapi pilihan pembeli rumah justru semakin hati-hati. Dana semakin rasional mengalir ke proyek-proyek yang tingkat kepastian determinismenya lebih kuat. Proyek seperti apa yang bisa disebut “kepastiannya kuat”?

“Rumah berkualitas” sudah ditulis ke dalam laporan kerja pemerintah selama dua tahun berturut-turut, sehingga arah kebijakan ini sejak lama seiring dengan kebutuhan pasar. Artinya, “rumah berkualitas” tidak lagi berhenti pada level konsep, tetapi menjadi pendorong energi baru dalam investasi perumahan dan konsumsi, serta mendapat pengakuan dari pembeli rumah yang membayar dengan uang sungguhan.

Data dari lembaga Zhongzhi Research Institute menunjukkan bahwa pada proyek Yuexiu Real Estate di Beijing, yaitu proyek Heyue Wang Yun (和樾望雲), tingkat penjualan (去化) pada bulan pembukaan mencapai 96%, dengan nilai penjualan 92,5 miliar yuan yang menempatkannya di posisi pertama dalam daftar penjualan rumah komersial yang baru di Beijing tahun 2025; sementara proyek Shanghai Feiyun Yuefu (翡雲悦府) meraih 22.2B yuan dengan 1.022 unit, menempati peringkat pertama di Shanghai untuk penjualan berdasarkan jumlah unit dan luas area penjualan….

Namun performa masing-masing unit ini hanya merupakan salah satu sisi pengakuan pasar terhadap Yuexiu Real Estate. Jika sudut pandang diperbesar ke level keseluruhan perusahaan, Yuexiu Real Estate juga memperoleh hasil yang baik di beberapa kota inti. Di “basis” Guangzhou, perusahaan menempati posisi TOP2 setempat dengan nilai penjualan 29.1B yuan; di Beijing melampaui 9.25B yuan dan juga berada di posisi kedua dalam daftar; di Shanghai mencapai 15.9B yuan dan menempati peringkat ketujuh.

“Perusahaan selalu berpegang pada strategi jangka panjang ‘perusahaan empat baik’ yang terdiri dari produk yang baik, layanan yang baik, merek yang baik, dan tim yang baik.” Demikian dikatakan oleh Lin Zhaoyuan, ketua Dewan Yuexiu Real Estate, dalam rapat kinerja.

Sebenarnya, dari “membangun rumah” menjadi “membangun rumah berkualitas”, lalu “membangun kehidupan yang berkualitas”, Yuexiu Real Estate terus memperdalam sistem riset pelanggan, menerapkan konsep produk “4X4 Good Product”, dan menyelesaikan peningkatan standar empat jalur produk, sehingga secara diferensial memenuhi kebutuhan pelanggan untuk perbaikan kelas atas dan kebutuhan dasar berkualitas. Melalui dorongan kuat terhadap integrasi desain-kontruksi dan peningkatan sistem “Yue Zhi Zao” (悦智造), kualitas produk, efisiensi pembangunan, dan kepuasan pelanggan meningkat secara bersamaan; sejumlah proyek memperoleh penghargaan desain dan kualitas di industri.

Di saat yang sama, Yuexiu menempatkan kebutuhan seluruh siklus hidup pelanggan sebagai inti, membangun sistem inovasi produk tiga serangkai “Riset–Bangun–Layan”, mempercepat riset dan penerapan teknologi hunian sehat; dengan pendekatan terpadu “produk + layanan + operasional” untuk membangun “rumah berkualitas dan lingkungan perumahan yang berkualitas”, sehingga tercapai lompatan peningkatan dari penyerahan produk menjadi koeksistensi nilai.

Pada titik awal “lima belas lima” (十五五), lanskap industri real estat sedang mengalami perubahan mendalam, sementara sumber daya dan ruang pasar terus berkonsentrasi pada perusahaan yang memiliki kemampuan komprehensif. Yuexiu Real Estate, dengan landasan keuangan yang sehat, penataan investasi yang tepat sasaran, kemampuan produk yang solid, dan momentum perkembangan yang stabil, telah keluar dalam “arus mandiri” pada pergantian tatanan industri. Pengalaman perusahaan ini menunjukkan bahwa kunci untuk melewati siklus bukanlah besar-kecilnya skala, melainkan apakah landasannya kokoh, strategi jelas, dan eksekusi tepat sasaran. Inilah makna yang seharusnya bagi industri real estat untuk melangkah menuju perkembangan berkualitas tinggi.