Pasar properti utama, titik balik telah tiba

Tanya AI · Apakah musim semi kecil di pasar properti bisa berlanjut hingga kuartal II di bawah insentif kebijakan?

Reporter Jiemian News | Wang Tingting

Editor Jiemian News | Li Shen

Musim semi ini, pasar properti kota-kota Tier 1 di Tiongkok akhirnya kembali ramai setelah sekian lama. Shanghai menjadi yang terdepan, mengibarkan kembali bendera pemulihan pasar properti, dengan pasar perumahan baru dan pasar sekunder sama-sama mendidih.

Kehangatan pasar perumahan baru paling terlihat secara langsung. Seorang sales di kantor penjualan sangat merasakannya: “Dulu saat saya bilang ke klien, ‘Rumah ini akan segera habis dipesan,’ mereka sama sekali tidak percaya, menganggapnya cuma promosi penjualan biasa. Sekarang klien melihat sendiri unit idaman mereka ditetapkan pihak lain secara langsung, seketika mereka panik, takut kalau ragu sedikit saja rumah yang mereka incar akan hilang.”

Performa pasar perumahan sekunder juga melebihi ekspektasi. Seorang perantara properti di Shanghai mengatakan: “Di kantor cabang, setiap hari ada saja juara penjualan yang lahir. Perantara yang senior, mengandalkan akumulasi basis klien lama, terus-menerus berhasil menutup transaksi beruntun. Bahkan pendatang baru pun bisa cepat dapat order berkat gelombang panas ini.”

Semangat pasar properti Shanghai menyebar seperti api merambat. Ruang rapat di gerai perantara dari pagi sampai malam penuh sesak, sistem penandatanganan online (网签) berkali-kali mengalami gangguan. Kantor-kantor penjualan proyek-proyek baru pun makin meledak: depan miniatur (sand table) dipenuhi klien yang berkonsultasi, arus pengunjung di depan ruang contoh (showroom) terus mengalir, dan konsultan penempatan properti sibuk sampai serak.

Gerai penjualan Puli·Douhui (保利·都汇) dengan nuansa hangat. Jiemian News memotret

Pada pukul lima sore tanggal 14 Maret, setelah manajer pemasaran Li Wei baru saja mengantar sekelompok klien yang datang melihat rumah secara terpusat, ia langsung menerima instruksi untuk mengejar target baru: target penjualan harian dinaikkan dari 11 unit menjadi 15 unit. Awalnya lokasi proyek sudah menyelesaikan target awal yang telah ditetapkan, dan mereka baru saja hendak beres-beres, namun langsung membuka putaran pengejaran baru. Tak sampai pukul sembilan malam, target 15 unit tim Li Wei sudah tercapai lebih awal.

Bagi proyek luar lingkar luar (外环外) yang terletak di pusat inovasi sains dan teknologi (科创中心) bagian selatan Shanghai serta baru saja menarik kembali diskon 99,5%, transaksi larut malam itu sudah bukan hal baru lagi. Manajer pemasaran mengatakan kepada Jiemian News, “Dalam beberapa hari ini, tim hampir semuanya pulang setelah pukul 12 malam. Tadi malam ada dua grup klien; setelah mereka mengunci unit sekitar pukul 11 lebih barulah dilakukan transfer.”

Terletak di ujung utara Shanghai, Jizeng·Yunhu Yue juga menonjol dalam gelombang pemanasan ini. Sejak tanggal 13 Maret pusat pameran dan ruang contoh dibuka resmi untuk umum, proyek tersebut langsung dikepung oleh kerumunan orang yang datang melihat. Pada akhir pekan pertama, jumlah kunjungan lebih dari 500 grup. Pada akhir pekan berikutnya, kunjungan masih bertahan di level 350-an grup. Suara pembicaraan langsung dan konsultasi di lokasi terus bercampur; kebutuhan yang mendesak (just need) dan kebutuhan peningkatan (improvement) terkonsentrasi untuk dilepaskan.

Pusat pameran Jizeng·Yunhu Yue. Jiemian News memotret

“Hal ini karena kami tinggal tidak jauh dari sini. Kami berencana menukar untuk membeli rumah yang lebih cocok supaya anak bisa sekolah.” Seorang calon pembeli di dalam ruang contoh Jizeng·Yunhu Yue mengatakan kepada reporter Jiemian News. Skenario penjualan dan pencarian rumah yang diikuti seluruh keluarga membuat kantor penjualan menjadi sangat ramai.

Perusahaan pengembang memanfaatkan jendela waktu emas: menambah volume secara terpusat dan mempercepat penyerapan stok. Zhonghuan·Ludao di wilayah Baoshan bagian selatan menjadi yang pertama bergerak. Sumber unit pada batch kedua segera mulai pembelian (认购). Proyek ini menjadi proyek baru pertama di Shanghai pada bulan Maret yang rasio pembeliannya mencapai 1:1. Begitu masuk pasar, proyek langsung meledakkan pasar.

Saat Jiemian News melakukan peninjauan langsung, terlihat bahwa sekalipun pembelian terpusat sudah selesai, masih banyak pembeli yang terus mendatangi kantor penjualan untuk ikut mendaftar kuota tambahan kecil (小筹登记). Pada tanggal 18 Maret, pembukaan Zhonghuan·Ludao langsung berujung clear (清盘). Menurut manajer penjualan, pemilihan unit dimulai resmi pukul 10:30 pada pagi hari yang sama, hanya butuh 90 menit. Sebanyak 79 unit rumah ludes seluruhnya, mewujudkan “habis dalam sehari” (日光) secara cepat.

Lokasi saat pembukaan Zhonghuan·Ludao.

Berbeda total dari pola sebelumnya di mana pasar rumah mewah (豪宅) hanya didominasi satu cabang, sekarang proyek luar lingkar luar di Shanghai juga menyambut gelombang minat untuk membeli. Akhir pekan lalu saja, proyek Tahap III (三期) Times·Yunjing (时代·雲境) di Jiading Nanxiang, selama dua hari totalnya mencapai 101 grup pembelian, menciptakan capaian gemilang sebagai proyek baru pertama pada 2026 di sektor luar lingkar (外环) yang tembus pembelian lebih dari 100.

“Kebutuhan nyata kelompok just need adalah kekuatan inti yang mengungkit pasar.” Li Yujia dari Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong mengatakan. Sorotan dari transaksi rumah baru pada putaran pasar ini terkonsentrasi pada dua jenis proyek: pertama, proyek berkualitas dengan keunggulan ganda kualitas dan lokasi di pusat kota; kedua, proyek di pinggiran yang fasilitas pendukungnya makin lengkap, harga lebih bersahabat, serta menonjol pada aspek kuota sekolah dan transportasi.

Banyak pelaku industri memandang bahwa gejolak pasar properti Shanghai kali ini merupakan pembalikan “tipe V”. Kepercayaan pasar kembali sepenuhnya, dan antusiasme membeli rumah jauh melampaui ekspektasi. Ada juga yang memprediksi pasar akan terus terpecah, akhirnya membentuk pola “tipe K”.

Song Hongwei, direktur eksekutif bersama Lembaga Penelitian Tongce (同策研究院), mengatakan kepada Jiemian News bahwa diferensiasi struktural akan menjadi ciri jangka panjang dalam perkembangan pasar properti kali ini. Song Hongwei memperkirakan, pada 2026 pasar properti Tiongkok akan menunjukkan pola “K”. Area inti yang sesuai regulasi baru akan mengalami kenaikan volume sekaligus harga secara bersamaan; sementara area non-inti masih akan menggunakan skema “harga untuk volume” (价换量). Diferensiasi seperti ini juga membuat perkembangan industri semakin rasional.

Shanghai adalah kota dengan “kepastian” tertinggi di pasar properti nasional. Selain rumah baru yang laris, data penandatanganan online (网签) untuk rumah sekunder juga terus menyegarkan rekor. Pada pertengahan Maret, transaksi rumah sekunder Shanghai per minggu menembus lebih dari 7200 unit, menciptakan rekor mingguan tertinggi dalam hampir lima tahun terakhir. Puncak penandatanganan harian mendekati 1500 unit. Frekuensi transaksi yang tinggi bahkan menyebabkan sistem penandatanganan online beberapa kali macet dan tersendat.

Tangkapan layar anomali saat login sistem penandatanganan online rumah sekunder Shanghai.

Hingga 22 Maret, volume transaksi rumah sekunder Shanghai telah melonjak menjadi 21443 unit. Mengejar ambang 3 juta unit sebulan penuh pada dasarnya sudah tanpa keraguan. Angka ini jauh melampaui rekor periode yang sama di tahun-tahun sebelumnya.

Perantara properti bekerja berurutan tanpa henti. Ada yang membawa klien keluar untuk melihat rumah, berkeliling dari satu kompleks ke kompleks lain. Ada juga yang melakukan negosiasi dan koordinasi dengan pemilik rumah di toko. “Dulu transaksi negosiasi butuh berjam-jam untuk alot. Sekarang dalam 2–3 jam saja bisa dikunci. Efisiensi transaksi menjadi dua kali lipat.”

“Begitu unit dengan nilai bagus keluar, langsung terjual. Tidak sedikit rumah berkualitas yang malah didatangi banyak grup klien untuk berebut.” Kepala toko Pacifici (太平洋房屋) di Wanrong Road, Distrik Jing’an, menyatakan kepada Jiemian News. Saat ini transaksi terkonsentrasi pada rumah tipe kecil dengan total harga 8B—7 juta. “Tadi malam baru jadi satu transaksi. Klien ikut saya lihat rumah setelah lebih dari setahun. Dulu mereka terus menunggu. Sekarang mereka merasakan panasnya pasar, langsung ambil langkah.”

Ding Zuyu, ketua dewan direktur eksekutif bersama Kerweil (克而瑞集团), mengatakan bahwa kepastian di dasar kebijakan membawa pemulihan ekspektasi dan kepercayaan, yang sedang secara bertahap berubah menjadi transaksi nyata. Rumah untuk just need dengan luas kecil dan total harga rendah, serta rumah untuk just improvement (just改) masih menjadi tulang punggung pasar rumah sekunder.

Sumber data: Real Estat Online Shanghai. Pembuatan grafik oleh Jiemian News

Dari sisi harga, seiring tren pasar yang secara keseluruhan menguat, harga rumah sekunder Shanghai mengakhiri tren penurunan beruntun yang berlangsung hampir sepuluh bulan, dan secara month-to-month sudah kembali positif. Sikap penjual yang enggan melepas (惜售) makin kuat, sehingga ruang negosiasi yang sebelumnya 10%—15% tahun lalu menyempit menjadi dalam 5%.

“Dulu pemilik rumah buru-buru menjual, pembeli punya ruang tawar yang besar. Sekarang situasi berbalik. Ekspektasi psikologis pemilik jelas naik. Kalau harga sudah agak pas, mereka tidak mau mundur.”

Seorang perantara properti senior yang telah lama menggarap pasar properti Shanghai menjelaskan kepada Jiemian News: dalam transaksi yang baru saja ia menutup, pemilik mencantumkan harga 4,30 juta yuan, sementara pembeli awalnya menawarkan 4,15 juta yuan. Jika pada dasarnya tahun lalu, transaksi itu sudah bisa terjadi. Tapi tahun ini, pemilik terus menolak memberi potongan. Akhirnya, pembeli yang secara aktif menambah 30 ribu yuan baru transaksi berhasil.

Pendorong di balik gelombang panas ini adalah kebijakan properti baru “Shanghai Seven Guidelines” (沪七条). “Kepanasan yang dipicu kebijakan membuat pasar properti kota-kota inti pertama kali keluar dari fase membangun dasar menuju arah yang lebih baik.” Tang Hua, kepala departemen penjualan perumahan First Asia Davinves (第一太平戴维斯) untuk kawasan Tiongkok, menyatakan.

Kebijakan pasar properti Shanghai yang mendarat pada 25 Februari membuka dua hambatan besar: kelayakan membeli rumah dan dana. Hal ini kuat mendorong pasar mengalami titik balik. Untuk orang non-berkewarganegaraan Shanghai, syarat asuransi sosial untuk membeli rumah di dalam area lingkar luar turun dari 3 tahun menjadi 1 tahun. Selain itu, jika sudah memiliki kartu izin tinggal (居住证) selama 5 tahun, bisa langsung membeli rumah tanpa syarat asuransi sosial, yang menghadirkan banyak kebutuhan nyata, serta membuat banyak “orang Shanghai baru” mewujudkan impian punya rumah sendiri.

Batas pinjaman KPR dana perumahan (公积金) juga dinaikkan. Untuk keluarga pembelian pertama, maksimal dapat meminjam 2,4 juta yuan. Untuk keluarga dengan banyak anak, jika digabung dengan ketentuan gedung berkonsep hijau, bisa mencapai 3,24 juta yuan. Langkah ini benar-benar mengurangi tekanan dana dan cicilan bulanan para pembeli.

Wang Sheng dari Rumah Sakit Changzheng Shanghai adalah salah satu penerima manfaat langsung dari kebijakan baru ini. Ia sudah tinggal dan menetap di Shanghai selama lebih dari sepuluh tahun. Dalam hatinya, ia sudah berencana untuk peningkatan melalui pertukaran rumah, tetapi belum bisa terlaksana. Setelah kebijakan ini diterapkan, plafon pinjaman KPR yang lebih tinggi menutupi sebagian besar harga rumah. Setiap bulan, bunga yang dibayar bisa menghemat beberapa ribu yuan dibandingkan pinjaman komersial murni. Beban pun sangat berkurang, dan ia langsung masuk pasar.

Pembeli mengunjungi ruang contoh. Jiemian News memotret

Song Hongwei mengatakan kepada Jiemian News bahwa titik balik (拐点) dalam arti yang benar dari pasar properti kali ini seharusnya memiliki karakteristik berikut: pertama, pembersihan risiko (risk clearance); kedua, volume transaksi naik secara jelas sehingga menopang kestabilan harga; ketiga, perbaikan seluruh rantai properti, dari pengambilan lahan (拿地), pembangunan baru (新开工), hingga pemasaran untuk menciptakan siklus yang sehat dan berkelanjutan.

“Dari situasi saat ini, memang terlihat tanda-tanda pembentukan dasar (筑底) untuk pasar properti kota Tier 1.” Song Hongwei mengatakan. Musim puncak tradisional bulan Maret yang melepaskan kebutuhan just need menjadi penopang inti. Penetapan arah dalam dua sesi (两会) untuk menstabilkan pasar properti, serta dorongan kebijakan “Shanghai Seven Guidelines” sebagai langkah awal, adalah kunci. Kebijakan untuk rumah bagus yang mendarat menghadirkan rumah dengan rasio nilai yang tinggi, membuat pembeli benar-benar mendapatkan keuntungan. Tiga dorongan ini membuat kepercayaan pasar terus memancar dari Shanghai ke kota Tier 1 lainnya.

Setidaknya di Shanghai, tanda panah bahwa volume dan harga pasar properti sama-sama turun sudah berbalik. Tang Hua menilai kepada Jiemian News bahwa saat ini adalah pemulihan dengan kestabilan struktural, dengan kota inti memimpin. Untuk apakah pembalikan bisa dikukuhkan, perlu melihat apakah volume transaksi pada kuartal II bisa tetap stabil, apakah penyaluran (去化) rumah sekunder berjalan lancar, dan apakah kepercayaan warga bisa terus diperbaiki.

Efek “barometer” pasar properti Shanghai sedang menyebar ke kota-kota Tier 1 lainnya.

Manajer penjualan Zhonghuan·Ludao mengatakan kepada Jiemian News, “Shanghai sebagai pionir pasar properti nasional telah menetapkan arah bagi kota-kota lain. Beijing, Shenzhen, dan Guangzhou pun sudah menerima keyakinan yang sama.”

Di Beijing, hingga 18 Maret, penandatanganan online rumah sekunder sudah mencapai 9783 unit, meningkat 20,33% dibanding total transaksi selama Februari. Penandatanganan online rumah baru mencapai 1387 unit, naik 13,97% secara month-to-month. Caine? (Chai Hai Anlan 北京以326M元拿下3月首周成交金额榜首) — semoga: China Overseas (中海安澜) Beijing mengantongi nilai transaksi teratas minggu pertama bulan Maret sebesar 3,26 miliar yuan. Proyek andalan Poly (保利) mencatat nilai transaksi mingguan tembus lebih dari 5 miliar yuan. Sementara 招商朝棠揽阅 menjual 35 unit per minggu.

Di Shenzhen, berbagai poster pencapaian transaksi berputar tayang di layar, dan untuk beberapa proyek, transaksi bisa mencapai 41 unit dalam dua hari. Transaksi rumah sekunder terus menanjak. Menurut data dari lembaga riset Shell Shenzhen (深圳贝壳研究院), dari 2 hingga 8 Maret, volume penandatanganan rumah sekunder di gerai yang bekerja sama melonjak 118% secara month-to-month. Pada 8 Maret, volume penandatanganan harian mencatat puncak tertinggi dalam hampir satu tahun terakhir.

Di Guangzhou, hingga 20 Maret, transaksi rumah sekunder seluruh kota telah melonjak menjadi 7471 unit. Dengan ritme ini, ada peluang menembus 13k unit di seluruh bulan, yang berarti lonjakan 275% secara month-to-month. Pasar rumah baru juga sama-sama penuh tenaga: ada proyek yang mengamuk dengan penjualan 27 unit dalam satu bulan, volume transaksi melonjak 900%, dan transaksi terus menembus ke atas.

Poster performa penjualan proyek perumahan di Shenzhen.

Namun, kemampuan berlanjut (sustainability) dari pemulihan pasar properti kali ini masih perlu diamati efektivitas pelaksanaan kebijakan.

“Bulan 4 dan 5 akan menjadi jendela kunci untuk memverifikasi kualitas musim semi kecil kali ini.” Ding Zuyu menekankan. Dari ekspektasi pemilik saat ini, harga acuan rata-rata listing rumah sekunder di Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen masih terus turun. Ini berarti tren penurunan ekspektasi pihak pemilik belum sepenuhnya membaik.

Untuk mempertahankan panasnya pasar saat ini, Li Yujia berpendapat masih perlu mengoptimalkan lebih lanjut kebijakan dukungan konsumsi seperti dana perumahan (公积金) dan over peralihan kepemilikan dengan hipotek rumah (二手房带押过户). Dengan demikian, rantai pertukaran rumah sekunder harus dibuat lancar. Selain itu, perlu menstabilkan ekspektasi penetapan harga pasar, mengurangi penurunan harga yang tidak rasional, serta melengkapi fasilitas di kawasan yang menjadi pusat minat (hotspot) untuk terus meningkatkan permintaan membeli rumah.

“Skema ‘harga untuk volume’ (以价换量) akan menjadi dasar dan prasyarat bagi pemulihan transaksi di pasar rumah sekunder untuk satu periode ke depan. Persekongkolan ‘harga turun—volume naik—harga stabil—volume turun’ masih akan berlanjut. Dalam jangka pendek, belum ada pembalikan substansial pada harga dan volume; volume naik dengan harga stabil akan menjadi pola utama yang dominan.” Ding Zuyu menyatakan.

Tang Hua juga berpandangan bahwa pada 2026, pengembang properti akan fokus pada persaingan arus kas (cash flow) dan kekuatan produk. Sumber daya akan dipercepat berkumpul di kota-kota Tier 1 dan Tier 2. Konsentrasi industri meningkat, lalu beralih sepenuhnya ke “produksi berdasarkan penjualan (以销定产), fokus mendalami wilayah inti, dan membangun rumah yang baik (打造好房子)”.

Sumber data: Indeks Gunung Es. Pembuatan grafik oleh Jiemian News

Pasar properti kota Tier 1 yang stabil dan pulih bukan hanya menyangkut perkembangan sehat industri properti, melainkan juga memiliki makna penting bagi perekonomian makro.

Pemulihan pasar properti akan langsung mengaktifkan rantai industri hulu-hilir, mendorong pemulihan sektor seperti bahan bangunan, dekorasi rumah, dan peralatan rumah tangga, sehingga menguatkan kepercayaan yang nyata untuk pemulihan ekonomi secara keseluruhan. Dan jalur pemulihan kali ini—dipicu kebutuhan just need, didorong secara tepat oleh kebijakan, serta diselesaikan melalui siklus pertukaran untuk menghidupkan pasar—juga menyediakan contoh praktik yang bisa dirujuk oleh kota-kota lain di seluruh negeri, sekaligus memperkuat kestabilan ekonomi makro.

Musim semi hangat pasar properti Shanghai sudah datang. Momentum pemulihan kota Tier 1 sudah pasti. Industri properti tengah membersihkan kebingungan dan sikap menunggu, dan bergerak menuju masa depan baru yang lebih rasional, lebih sehat, dan lebih berkelanjutan—di bawah ketukan nilai hunian yang kembali.

(Sesuai permintaan narasumber, Li Wei dan Wang Sheng dalam artikel ini adalah nama samaran.)