Apakah masih perlu melunasi pinjaman rumah pribadi yang tersisa, mengingat saldo pinjaman dari enam bank besar berkurang sebesar 0,7 triliun yuan?

Setiap harian reporter｜Zhao Jingzhi    Setiap harian editor｜Wei GuanHong

Apakah arus/ tren pelunasan KPR lebih awal sudah berakhir?

Sejak paruh kedua tahun 2022, para peminjam KPR hunian milik pribadi di Tiongkok telah mempercepat pembayaran kembali pinjaman, dan secara bertahap terbentuk suatu periode “gelombang pelunasan lebih awal”.

Namun kini, pemandangan berebut kuota pada dini hari dan antre berbulan-bulan sudah tidak begitu umum. Apakah “angin” pelunasan lebih awal masih berlanjut? Reporter dari 《Daily Economic News》 mengolah data menemukan bahwa total outstanding KPR perumahan pribadi milik enam bank BUMN besar (state-owned) sekitar 24,48 triliun yuan, turun sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang pelunasan lebih awal untuk KPR pasti masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang/arus’.” Wang Pengbo, analis utama di BoTong Consulting, mengatakan bahwa penurunan saldo kredit KPR adalah hasil dari dua hal yang terjadi bersamaan: pelunasan lebih awal oleh penduduk dan tahun lalu minat untuk membeli rumah yang tidak begitu tinggi.

Perlu dicatat, pada kuartal I tahun ini pasar properti muncul “musim semi kecil”. Untuk kondisi ini, Zhou Yiqin, pakar kebijakan keuangan senior, berpendapat bahwa ini bukanlah rebound dari penurunan harga yang terlalu dalam dalam jangka pendek, melainkan karena penurunan bertahap suku bunga pasar dan pelonggaran bertahap kebijakan pembelian rumah, kepercayaan pasar sedang pulih secara stabil, dan tren ini berpotensi berlanjut pada kuartal II.

Penurunan saldo KPR per tahun 2025

Berdasarkan data yang dihimpun, saldo kredit perumahan pribadi bank masih terus menurun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama penyaluran KPR, enam bank BUMN besar mencatat penurunan KPR perumahan pribadi sebesar 0,62 triliun yuan; sementara pada tahun 2025 secara keseluruhan penurunan bersih sebesar 0,71 triliun yuan, dengan penurunan yang lebih besar dibanding 2024.

Perlu dicatat, pada paruh pertama 2025 enam bank BUMN besar total mengalami pengurangan sebesar 107,8 miliar yuan, jelas lebih kecil dibanding pengurangan paruh pertama 2024 sebesar 325,5 miliar yuan; namun pada paruh kedua 2025 pengurangan melonjak secara besar sekitar 602,2 miliar yuan, sehingga total penyusutan KPR perumahan pribadi sepanjang tahun lalu makin diperbesar dibanding 2024.

Seiring dengan terus menyusutnya saldo KPR perumahan pribadi, saat ini saldo pinjaman perumahan pribadi di enam bank BUMN besar semuanya sudah meninggalkan era “244.8k yuan”.

Dari sisi pasar nasional, saldo KPR perumahan pribadi juga bergerak turun. Data dari bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025 saldo nasional KPR perumahan pribadi adalah 37,01 triliun yuan, turun 1,8% year-on-year, yang menunjukkan bahwa sebagian bank justru mengalami kenaikan pada saldo KPR perumahan pribadinya; KPR perbankan telah memasuki tahap persaingan yang lebih rinci dan terukur.

Menurut kalangan industri, penurunan saldo KPR yang masih berjalan sebenarnya merupakan pertarungan antara dua kekuatan: pertama, pelunasan lebih awal “mengambil keluar” seberapa banyak; kedua, penyaluran KPR baru “mengisi masuk” seberapa banyak.

“Sekarang pelunasan lebih awal untuk KPR pasti masih ada, tetapi dibanding beberapa tahun lalu jelas tidak bisa disebut ‘gelombang/arus’.” Wang Pengbo mengatakan bahwa pelunasan lebih awal KPR ditambah dengan rendahnya minat penduduk untuk membeli rumah tahun lalu menyebabkan dua faktor ini bekerja bersama sehingga saldo KPR perbankan perumahan pribadi menurun.

Yang Haiping, peneliti tamu dari Asosiasi Industri Manajemen Kekayaan Beijing, mengatakan bahwa real estat saat ini masih berada dalam periode penyesuaian; saat ini memang ada banyak kelompok kebutuhan mendesak, tetapi juga banyak kelompok yang menunggu/berpandangan sambil menunggu, sehingga secara keseluruhan pertumbuhan kredit KPR lemah.

Musim semi kecil pasar properti menyambut di kuartal I

Pada kuartal I tahun ini, transaksi rumah bekas di wilayah daratan Tiongkok menyambut “musim semi kecil”. Laporan Centaline Ruijing menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi rumah bekas di 20 kota fokus sekitar 17,97 juta meter persegi, naik 117% secara month-to-month dan juga naik 6% secara year-on-year; total luas transaksi pada kuartal I sekitar 41,08 juta meter persegi, naik 4% year-on-year.

Dalam gelombang “musim semi kecil” ini, kota-kota tingkat pertama seperti Beijing, Shanghai berperan sebagai “pemimpin”.

“‘Musim semi kecil’ pasar properti kuartal I 2026, kekuatan pendorong pemulihan utamanya berasal dari pasar rumah bekas di kota-kota tingkat pertama; saat ini masih berada pada tahap pemulihan yang moderat, dan kecenderungan pemanasan ini mungkin memiliki kelanjutan tertentu.” kata Zhou Yiqin kepada reporter. “Seiring datangnya situasi ‘musim semi kecil’, dampak positifnya terhadap saldo kredit KPR bank komersial akan mulai terlihat secara bertahap.”

“Meskipun belum mencapai pembalikan total, saya berpandangan bahwa ini bukan rebound karena penurunan berlebihan dalam jangka pendek. Melainkan, seiring penurunan bertahap suku bunga pasar dan pelonggaran bertahap kebijakan pembelian rumah, kepercayaan pasar pulih secara stabil. Saya menilai ada harapan untuk berlanjut pada kuartal II.” kata Zhou Yiqin. Ia menambahkan, aktivitas transaksi rumah bekas yang meningkat secara langsung akan mendorong kenaikan jumlah permohonan KPR, sehingga secara bertahap mengurangi besarnya penurunan saldo. Ke depannya, hal ini berpotensi menjadi penopang positif bagi saldo KPR. Secara keseluruhan, pasar properti bergerak ke arah “kenaikan volume dengan harga yang stabil”.

Wang Zhengjian, wakil direktur Institut Riset Real Estat Shanghai Eju, mengatakan kepada reporter bahwa “musim semi kecil” lebih banyak berfokus pada transaksi rumah bekas di kota-kota prioritas, dan saat ini masih berada pada tahap awal pemulihan pasar real estat nasional. Pada kuartal II, transaksi pasar akan semakin membaik, sehingga memberikan dukungan positif untuk pasar kredit. “Namun, beberapa nasabah adalah peminjam dana KPR dari dana provident fund, sehingga tidak akan tercatat dalam data pinjaman bank komersial, dan juga akan berdampak pada saldo pinjaman bank komersial.”

Ada bank yang menyatakan telah muncul kenaikan yang jelas pada volume pengajuan kredit KPR

Terkait kondisi KPR pribadi tahun ini, reporter melihat bahwa manajemen beberapa bank juga menyampaikan pernyataan dalam konferensi rilis kinerja. Di antaranya, Bank of Communications memiliki penilaian yang relatif optimistis terhadap bisnis KPR pribadi.

Dalam konferensi rilis kinerja tahunan 2025, Wakil Presiden Bank of Communications, Zhou Wanfu, menjelaskan bahwa sejak masuk bulan Maret 2026, volume pengajuan kredit KPR di bank tersebut meningkat secara jelas. “Ini seharusnya merupakan semacam sinyal bahwa pasar properti mulai stabil.” kata Zhou Wanfu. “Jika tren ini berlanjut, bisnis KPR tahun 2026 akan secara bertahap mencapai pertumbuhan positif, serta mendorong agar Bank of Communications dapat mencapai target pertumbuhan yang diperkirakan untuk keseluruhan kredit ritel.”

Wakil Presiden Industrial and Commercial Bank of China, Wang Jingwu, menanggapi rasio kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) individu (individual consumer/ personal loans). Wang Jingwu mengatakan bahwa kualitas aset pinjaman pribadi bank tersebut dalam jangka panjang terjaga baik; dalam dua tahun terakhir, dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti transformasi ekonomi, penyesuaian pasar properti, serta ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan pada tahap tertentu, rasio kredit bermasalah dalam jangka pendek sempat naik, yang sejalan dengan tren keseluruhan industri.

“Fundasi ekonomi negara kita stabil, ketangguhan kuat, potensi besar; kondisi dukungan dan tren dasar menuju masa depan yang lebih baik dalam jangka panjang tidak berubah. Risiko pinjaman pribadi ke depan dapat dikendalikan.” kata Wang Jingwu menilai. “Seiring percepatan implementasi paket kebijakan dan berlanjutnya penyaluran bonus kebijakan, basis pasar kredit individu akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset pinjaman pribadi juga akan kembali ke tingkat yang wajar.”

Meskipun negara terus mengeluarkan kebijakan di bidang real estat, dan pasar juga menunjukkan tanda-tanda pemulihan, Yang Haiping mengatakan kepada reporter bahwa proporsi KPR dalam penataan aset bank kemungkinan akan menjadi tren penurunan.

Dari data saat ini, reporter mencatat bahwa kredit konsumsi pribadi dan kredit usaha pribadi yang disalurkan bank-bank besar mengalami pertumbuhan yang signifikan. Di antaranya, kredit konsumsi pribadi ICBC bertambah 7.1k yuan, naik 18,5%; kredit usaha pribadi bertambah 6.2k yuan, naik 15,0%; sementara pertumbuhan kredit konsumsi pribadi Bank of China untuk wilayah domestik mencapai 28%.

Apakah pelunasan KPR lebih awal menguntungkan?

Sebelumnya, motif utama “gelombang pelunasan KPR lebih awal” berasal dari peminjam. Di satu sisi karena fluktuasi ekonomi, di sisi lain karena meningkatnya volatilitas pasar keuangan Tiongkok; harga saham, reksa dana, dan sejenisnya turun tajam, sehingga pendapatan investasi warga biasa menurun secara nyata, dan preferensi risiko cenderung menjadi lebih konservatif. Selain itu, sebagian suku bunga KPR yang masih berjalan relatif tinggi; sebagian peminjam memiliki suku bunga KPR yang masih berjalan di atas 5%. Dengan dorongan berbagai faktor tersebut, peminjam memindahkan sebagian dana yang semula digunakan untuk investasi menjadi pembayaran pelunasan lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga KPR yang masih berjalan, biaya suku bunga kredit perumahan pribadi juga semakin menurun. Berdasarkan data bank sentral, pada bulan Februari tahun ini, rata-rata tertimbang suku bunga untuk kredit perumahan yang baru disalurkan pribadi sekitar 3,1%, yang sekitar 10 basis poin lebih rendah dibanding periode yang sama tahun lalu; suku bunga pinjaman tetap berada pada level rendah.

Jika suku bunga berada pada level rendah, apakah pelunasan lebih awal untuk pinjaman pribadi tetap menguntungkan?

“Apakah menguntungkan atau tidak, tergantung pada tingkat imbal hasil investasi atau tabungan konsumen saat ini, dan seberapa besar selisihnya dengan suku bunga KPR setelah penurunan.” kata Wang Pengbo. “Jika tingkat imbal hasil investasi lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman, maka dana dapat dipertimbangkan untuk lebih banyak dialokasikan ke investasi; sebaliknya, dapat dipertimbangkan membayar sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, perlu menyiapkan dana untuk kebutuhan pengeluaran harian hidup serta untuk masa depan seperti pensiun dan kesehatan.”

Selain itu, dari sisi metode pembayaran, secara umum skema pelunasan pokok yang sama (等额本金) pada tahap awal membayar pokok lebih banyak dan bunga lebih sedikit; dibandingkan, pelunasan lebih awal akan sedikit lebih menguntungkan. Pada skema pelunasan pokok dan bunga yang sama (等额本息), bunga lebih banyak dan pokok lebih sedikit pada tahap awal; jika pembayaran sudah melewati setengahnya, maka pelunasan lebih awal juga bisa tidak dipertimbangkan.

Sumber gambar sampul: gudang media dari 《Daily Economic News》