恒隆地产2025年总收入下滑11%，济南项目成存量改造样本 | 大鱼财经

Tanya AI · Faktor pasar apa yang ada di balik pemisahan bisnis penyewaan Evergrande Real Estate?

Di tengah perlambatan penjualan real estat dan fluktuasi ritel kelas atas, Hang Lung Properties (00101.HK) pada tahun 2025 melanjutkan tren yang tertekan. Penjualan properti menyusut tajam dan menyeret pendapatan total, tetapi bisnis penyewaan tetap relatif stabil; strategi keseluruhan perusahaan beralih menjadi strategi bertahan (defensif).

Laporan tahunan menunjukkan bahwa pada tahun 2025 Hang Lung Properties meraih total pendapatan sebesar 9,950 miliar dolar Hong Kong, turun 11% tahun ke tahun. Dari jumlah tersebut, pendapatan penjualan properti turun 83% tahun ke tahun menjadi 264 juta dolar Hong Kong, yang menjadi penyebab utama penurunan pendapatan. Berkat bisnis penyewaan yang stabil serta kerugian dari penjualan properti yang menyempit, laba bersih dasar yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham naik tipis 3% tahun ke tahun menjadi 3,202 miliar dolar Hong Kong, sehingga mengimbangi tekanan yang timbul dari kenaikan biaya keuangan.

Manajemen perusahaan dalam laporan tahunannya mempertahankan penilaian yang hati-hati terhadap pasar dalam jangka menengah dan pendek. Meski ritel domestik pada paruh kedua tahun ini pulih sebagian akibat konsumsi yang tidak hanya digerakkan oleh konsumsi kelas atas, situasi secara keseluruhan masih mengandung ketidakpastian. Hang Lung memilih melanjutkan strategi defensif, memperlambat ritme pertumbuhan dengan kendali atas risiko sebagai prasyarat.

Basis penyewaan menghadapi tekanan yang terpecah; percepatan penyesuaian untuk sebagian proyek

Bisnis penyewaan masih menjadi sumber pendapatan inti Hang Lung. Pada tahun 2025, bisnis ini menghasilkan pendapatan sebesar 9,389 miliar dolar Hong Kong, turun tipis 1% tahun ke tahun. Di antaranya, pendapatan pusat perbelanjaan di wilayah daratan yang dihitung dalam RMB tumbuh 1% menjadi 4,871 miliar yuan, tetapi perbedaan kinerja antar-proyek terlihat jelas.

Secara lebih spesifik, proyek Dalian dan Wuxi masing-masing mencatat pertumbuhan 12% dan 10%, sedangkan proyek inti di Shanghai mempertahankan kenaikan kecil 1% hingga 2%; sementara itu, pendapatan Wuhan Hang Lung Plaza dan Shenyang Fu Hang Lung Plaza masing-masing turun 31% dan 36%, dan pada akhir tahun tingkat hunian turun menjadi 90% dan 89%.

Di tengah meningkatnya perpecahan, Hang Lung menyesuaikan strategi operasional pusat perbelanjaan di wilayah daratan. Mulai tahun 2025, perusahaan tidak lagi menggunakan metode klasifikasi “kelas atas dan kelas atas berikutnya”; sebaliknya, mereka melakukan penyesuaian kombinasi merek yang berorientasi pada basis pelanggan dan kebutuhan konsumsi.

Untuk proyek-proyek yang menghadapi tekanan, Hang Lung mulai meningkatkan intensitas renovasi. Wuhan Hang Lung Plaza menghadirkan lebih dari 90 merek baru, serta membangun “Hang Enjoy” kawasan kuliner untuk meningkatkan arus pengunjung; sementara itu, Shenyang Fu Hang Lung Plaza mengubah sementara sekitar 44.000 meter persegi lahan yang belum dikembangkan menjadi taman kota, dengan menambah ruang publik untuk meningkatkan aktivitas kawasan dan menyisakan ruang fleksibilitas untuk pengembangan berikutnya.

Dalam serangkaian penyesuaian tersebut, Jinan Hang Lung Plaza menjadi salah satu dari sedikit proyek yang berhasil melakukan pemulihan. Pada tahun 2025, pendapatan proyek ini mencapai 3,23 miliar yuan, naik 2% tahun ke tahun; nilai penjualan penyewa naik 6%, dan tingkat hunian kembali dari 93% menjadi 97%.

Perubahan ini berkaitan dengan optimasi aset yang diselesaikan selama tiga tahun. Proyek meningkatkan porsi format olahraga dan rekreasi serta kuliner, menghadirkan merek seperti JORDAN WORLD OF FLIGHT dan Descente, sekaligus menambah penyewa kategori teknologi dan gaya hidup; toko-toko DJI, BOSE, Huawei, dan Pop Mart secara bertahap masuk. Selaras dengan kegiatan seperti festival musik dan season olahraga, arus pengunjung dan penjualan sama-sama pulih, dan muncul rekor penjualan baru pada satu bulan tertentu.

Dibanding penyesuaian struktur pada bisnis ritel, tekanan pada segmen gedung perkantoran lebih terasa. Pada tahun 2025, pendapatan gabungan perkantoran Hang Lung di wilayah daratan turun 8% tahun ke tahun menjadi 1,005 miliar yuan, dan tingkat hunian keseluruhan turun menjadi 79%. Di tengah meningkatnya pasokan dan melemahnya permintaan, semakin banyak perusahaan yang mengurangi luas sewa atau pindah ke wilayah dengan biaya yang lebih rendah.

Di antaranya, pendapatan gedung kantor kelas A di Shanghai Hang Lung Plaza turun 11% tahun ke tahun dan tingkat hunian turun menjadi 82%. Perusahaan sedang mencoba menstabilkan struktur penyewa dengan memperkenalkan ruang kantor yang fleksibel, meningkatkan bangunan hijau serta layanan ESG, dan sebagainya.

Bergerak ke aset ringan dan ekspansi yang berjalan sejajar; proyek penambahan nilai masih perlu dibuktikan

Di tengah meningkatnya perpecahan pada proyek-proyek yang sudah ada, Hang Lung mulai mencari sumber pertumbuhan baru. Laporan tahunan menyebut strategi “Hang Lung V.3”, dengan fokus memperluas jejaring bisnis melalui model aset ringan, menempatkan lebih banyak proyek non-kelas atas dan tipe komunitas di kota-kota inti.

Saat ini, perusahaan telah memperoleh hak operasional 20 tahun untuk bekas lokasi department store Wuxi New World dan Shanghai Nanjing West Road Meilong Town Plaza, sebagai perluasan dan pelengkap bagi proyek yang sudah ada.

Sementara itu, proyek berbasis aset berat tetap akan memengaruhi performa kinerja di masa depan. Hang Lung Plaza Hangzhou (pusat perbelanjaan) diperkirakan mulai beroperasi pada paruh pertama 2026; sebagian gedung perkantoran telah diserahkan pada November 2025. Proyek ekspansi Shanghai Hang Lung Plaza juga direncanakan mulai digunakan pada paruh kedua 2026.

Setelah perusahaan secara proaktif memperlambat ritme ekspansi, pertumbuhan Hang Lung lebih banyak bergantung pada optimasi proyek yang sudah ada serta pelepasan nilai dari proyek-proyek baru. Kemajuan penjualan, tingkat hunian, dan tingkat sewa dari proyek-proyek di atas akan secara langsung memengaruhi performa perusahaan pada siklus bisnis berikutnya.

Reporter: Du Lin Editor: Liu Yu Koreksi: Tang Qi