Lebih dari 60 kali kebijakan baru tentang dana perumahan lokal dikeluarkan pada kuartal pertama. Apakah arah pasar properti telah berubah?

Berbagai kebijakan baru dana perumahan (公积金) di seluruh wilayah tengah terus diluncurkan secara intensif, menjadi pegangan penting untuk menstabilkan pasar properti.

Mulai 1 April, Hangzhou secara resmi menerapkan kebijakan baru dana perumahan, dengan menaikkan secara signifikan batas maksimum pinjaman dana perumahan menjadi 1,8 juta yuan; pada 31 Maret, Hainan menyatakan, penyetor dapat menarik dana perumahan untuk mendukung anak membeli rumah pertama keluarga; pada 24 Maret, Chengdu mengeluarkan kebijakan yang mengusulkan penghentian sementara pembatasan jumlah kali pinjaman dana perumahan, sehingga penyetor yang tidak memiliki pinjaman dana perumahan yang belum lunas atas nama mereka dapat mengajukan permohonan; pada 25 Februari, Shanghai menaikkan batas maksimum pinjaman dana perumahan dari 1,6 juta yuan menjadi 2,4 juta yuan, ditambah kebijakan peningkatan (upward), sehingga maksimum dapat dipinjam hingga 3,24 juta yuan……

Menurut statistik dari Lembaga Indeks Penelitian Tiongzhong (中指研究院), pada kuartal pertama, berbagai provinsi dan kota (kabupaten) di seluruh negeri mengeluarkan lebih dari 60 kebijakan terkait dana perumahan, sekitar 38% dari total frekuensi kebijakan properti terkait di masing-masing wilayah, sehingga menjadi titik kekuatan utama bagi setiap daerah untuk mengoptimalkan kebijakan properti. Meningkatkan batas pinjaman, mengoptimalkan penetapan jumlah kali pinjaman, memperluas cakupan penarikan dan penggunaan, serta menyempurnakan kebijakan penyetoran, adalah arah optimasi utama dari kebijakan baru dana perumahan di berbagai daerah. Selain itu, pada kuartal pertama, dalam upaya mengaktifkan permintaan pembelian rumah, mengurangi stok (de-stocking), menghidupkan stok yang ada (meningkatkan perputaran), berbagai daerah juga memusatkan perhatian pada bidang seperti mengoptimalkan kebijakan yang bersifat pembatasan, memberikan subsidi pembelian rumah, menyempurnakan kebijakan pendukung untuk pembaruan kota, serta mengoptimalkan kebijakan terkait perumahan yang menjamin (保障性住房), dan mengeluarkan sekitar 100 kebijakan terkait.

Di bawah peran ganda kebijakan yang menopang pasar dan pemulihan setelah libur Tahun Baru Imlek, pada bulan Maret kota-kota prioritas menunjukkan pemanasan sementara dalam transaksi. Data dari Centaline (克而瑞) menunjukkan bahwa pada Maret, luas transaksi rumah baru untuk 50 kota prioritas meningkat hingga 11 juta meter persegi, naik tajam 89% secara bulanan. Data dari Zhongzhi juga menunjukkan bahwa pada Maret, untuk 20 kota, transaksi rumah sekunder mencapai 148 ribu unit, naik 119% secara bulanan; setelah Imlek, volume transaksi rumah sekunder telah meningkat secara bulanan selama 5 minggu berturut-turut. Namun, pasar properti secara keseluruhan saat ini masih berada pada tahap penyesuaian, dan perbedaan karakteristik antar kota dengan level kemampuan (能级) berbeda cukup jelas.

Menurut para ahli yang diwawancarai, ke depan, pada sisi permintaan, berbagai daerah diperkirakan akan memperkuat dukungan perumahan bagi keluarga yang baru menikah dan baru memiliki anak, serta keluarga dengan banyak anak, terus mendalami reformasi sistem dana perumahan, dan untuk kota-kota inti, diharapkan kebijakan pembatasan dapat terus dioptimalkan.

Kebijakan dana perumahan baru diluncurkan secara intensif

Belum lama ini, kebijakan dana perumahan Hangzhou yang dikenal sebagai “Delapan Aturan Hangzhou” (杭八条) secara resmi dirilis, mencakup peningkatan batas maksimum pinjaman dan pengali, peningkatan preferensi untuk kenaikan batas pinjaman, optimalisasi pengakuan jumlah unit rumah dalam pinjaman, penambahan dukungan untuk pembayaran pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (契税) saat membeli rumah melalui penarikan dana perumahan serta penarikan biaya properti (物业费), melonggarkan batas waktu penarikan untuk pembangunan dan pembelian rumah tinggal, memperluas cakupan penarikan bantuan antar-generasi dalam keluarga, dan beberapa aspek lainnya, sehingga kekuatan kebijakannya menonjol.

Berdasarkan kebijakan baru tersebut, batas maksimum pinjaman dana perumahan Hangzhou meningkat dari 1,3 juta yuan menjadi 1,8 juta yuan, sehingga plafon yang dapat dipinjam oleh karyawan perorangan maksimum 900 ribu yuan. Pada saat yang sama, pengali perhitungan plafon pinjaman yang dapat dipinjam oleh karyawan perorangan disesuaikan dari 15 kali menjadi 20 kali, dan ditambahkan kondisi kenaikan plafon sebesar 20% untuk keluarga pendatang baru (新市民) dan keluarga usia muda. Untuk keluarga dengan banyak anak, proporsi kenaikan plafon pinjaman meningkat dari 20% menjadi 50%. Keunggulan kenaikan plafon (quota uplift) tidak dibatasi oleh jumlah kali, dan tipe kenaikan yang berbeda dapat dipilih untuk ditumpuk; dengan maksimum proporsi kenaikan ditumpuk hingga 70%, sehingga mencapai 3,06 juta yuan.

Dalam pengakuan jumlah unit rumah (套数) untuk pinjaman, “Delapan Aturan Hangzhou” menetapkan bahwa ketika keluarga pekerja mengajukan pinjaman dana perumahan untuk membeli rumah tinggal pertama atau kedua, jika rumah yang dibeli melalui pinjaman dana perumahan lama telah dijual, maka jumlah kali pinjaman dapat dikurangi sesuai.

Kepala Lembaga Penelitian Beike Hangzhou, Shangguan Jian, kepada reporter dari 21st Century Business Herald (21世纪经济报道) menyatakan, berdasarkan data Beike Hangzhou, sejak tahun lalu sekitar 29,8% unit transaksi jual-beli rumah menggunakan pinjaman dana perumahan; sedangkan proporsi unit transaksi yang hanya menggunakan pinjaman dana perumahan meningkat dari 6,6% pada Januari tahun lalu menjadi 10,7% saat ini. Dilihat dari volume unit transaksi baru yang ditandatangani sejak tahun ini, porsi untuk nilai di bawah 2 juta yuan dan di bawah 3 juta yuan masing-masing adalah 57,5% dan 76,9%. Setelah penerapan kebijakan baru, ke depan sebagian besar keluarga di Hangzhou yang menggunakan pinjaman dana perumahan dapat secara signifikan menurunkan tekanan terhadap dana untuk membeli rumah.

Memperluas cakupan penarikan dan penggunaan dana perumahan juga merupakan sorotan penting dari kebijakan baru Hangzhou kali ini. Kebijakan baru mendukung penarikan dana perumahan untuk membayar pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan saat membeli rumah, serta biaya properti rumah tinggal (物业费) di Hangzhou; ini juga pertama kalinya Hangzhou memasukkan biaya properti ke dalam cakupan penarikan dana perumahan. Selain itu, cakupan penarikan bantuan antar-generasi dalam keluarga diperluas dari pihak keluarga garis lurus langsung (直系亲属) penerima yang membeli rumah pada periode sebelumnya menjadi mencakup pasangan dari karyawan penyetor, kedua orang tua dari masing-masing pihak, anak-anak, dan pasangan mereka.

Shangguan Jian berpendapat, kebijakan dana perumahan Hangzhou kali ini mencerminkan dukungan yang tepat sasaran terhadap berbagai kebutuhan perumahan, terutama berfokus pada kebutuhan inti seperti anak muda yang ingin menetap (青年安家), kebutuhan mendesak (刚需), dan peningkatan (刚改). Pada momen kunci “musim semi kecil” (小阳春), kebijakan ini dikeluarkan; ditambah dengan berbagai kebijakan pelonggaran yang sudah ada di Hangzhou, hal ini akan membantu mendorong pelepasan lebih lanjut berbagai kebutuhan pembelian rumah.

“Delapan Aturan Hangzhou” sebagai contoh tipikal dari kebijakan baru dana perumahan di berbagai daerah dalam periode belakangan memiliki makna demonstratif yang kuat dari sisi kekuatan kebijakan dan cakupan. Data dari Zhongzhi menunjukkan bahwa pada kuartal pertama tahun ini, berbagai daerah di seluruh negeri mengeluarkan lebih dari 60 kebijakan terkait dana perumahan; di antara berbagai kebijakan properti, proporsinya yang tertinggi. Di antaranya, sekitar setengah kebijakan diluncurkan secara terpusat pada bulan Maret. Meningkatkan batas pinjaman dana perumahan, mengoptimalkan jumlah kali penarikan pinjaman, serta memperluas cakupan penarikan dan penggunaan, menjadi titik fokus utama optimasi kebijakan di berbagai daerah.

Kebijakan baru terus dipantau dan diikuti secara berkelanjutan. Pada 25 Februari, Shanghai menaikkan batas maksimum pinjaman dana perumahan dari 1,6 juta yuan menjadi 2,4 juta yuan; ditambah kebijakan kenaikan plafon, maksimum dapat dipinjam hingga 3,24 juta yuan. Pada 24 Maret, Chengdu secara sementara menghapus pembatasan jumlah kali pinjaman dana perumahan, dan selama tidak ada pinjaman dana perumahan yang belum lunas atas nama pemohon, maka pemohon dapat mengajukan. Pada 31 Maret, Hainan menegaskan bahwa penyetor dapat menarik dana perumahan untuk mendukung anak membeli rumah pertama keluarga.

“Perubahan kebijakan dana perumahan telah menjadi alat kebijakan langsung dan efektif yang membantu berbagai daerah mendukung kelompok kebutuhan mendesak (刚需) menurunkan biaya membeli rumah serta menstabilkan ekspektasi pasar; efek pendorongnya terhadap kelompok kebutuhan mendesak khususnya sangat jelas.” Zhang Bo, kepala Lembaga Penelitian 58 Anjuke, mengatakan kepada reporter 21st Century Business Herald.

Selain mendukung pembelian rumah, berbagai daerah juga terus memperluas skenario penggunaan dana perumahan.

Pada 31 Maret, pusat pengelolaan dana perumahan untuk pejabat pemerintah tingkat provinsi di Provinsi Anhui mengeluarkan kebijakan baru yang menegaskan dukungan penarikan dana perumahan untuk membayar biaya properti, biaya pribadi untuk renovasi perumahan dalam pembaruan kota, pajak bea perolehan hak atas tanah dan bangunan saat membeli rumah, dana perbaikan khusus untuk hunian (住宅专项维修资金), serta memperluas cakupan penarikan dana perumahan untuk penyakit besar. Kebijakan dana perumahan Chengdu juga memperkuat dukungan untuk penarikan bagi penderita penyakit berat: penyetor sendiri, pasangan, orang tua, dan anak yang menderita penyakit besar dapat mengajukan penarikan seluruh saldo yang dapat digunakan dalam rekening dana perumahan untuk membayar biaya medis, dan frekuensi penarikan tidak dibatasi. Kebijakan ini juga mendukung penarikan dana perumahan untuk membeli tempat parkir, dengan total maksimum penarikan per tempat parkir tidak lebih dari 100 ribu yuan.

Zhang Bo menyatakan, pelaksanaan kebijakan dana perumahan di kota-kota inti akan memberi peran yang lebih besar dalam memperbaiki ekspektasi pasar, mendorong calon pembeli untuk beralih dari sikap menunggu ke masuk pasar secara aktif, serta meningkatkan aktivitas pasar. Dari perspektif makro, optimasi kebijakan dana perumahan pada putaran ini yang diwakili oleh Hangzhou pada dasarnya adalah pembukaan reformasi sistemik dana perumahan ke dalam siklus baru properti. Kebijakan sedang dipercepat untuk bertransformasi ke arah strategi “sewa dan beli bersama” serta jaminan hunian sepanjang seluruh siklus; langkah-langkah seperti memperluas skenario penarikan, bantuan antar keluarga, “urusan lintas wilayah di seluruh negeri” (全国通办), dan perluasan penyetoran bagi pekerja fleksibel juga didorong secara bersamaan.

Transaksi kota-kota prioritas meningkat tajam secara bulanan pada bulan Maret

Termasuk kebijakan terkait dana perumahan, pada kuartal pertama berbagai daerah mengeluarkan sekitar 160 kebijakan untuk pasar properti. Selain kebijakan dana perumahan, mengoptimalkan kebijakan pembatasan, memberikan subsidi pembelian rumah, mendorong pembangunan “rumah yang baik” (好房子), serta mempercepat pembaruan kota juga merupakan arah penting optimasi kebijakan sejak awal tahun ini.

Dalam upaya mengoptimalkan kebijakan pembatasan, pada 25 Februari, Shanghai menerbitkan dokumen yang lebih lanjut mengurangi kebijakan pembatasan pembelian rumah. Bagi penduduk non-Shanghai yang membeli rumah di dalam area lingkar luar (外环), masa pembayaran asuransi sosial atau pajak penghasilan pribadi (个税) yang diperlukan dipersingkat menjadi lebih dari 1 tahun. Pada saat yang sama, didukung juga pembelian tambahan 1 unit rumah di dalam area lingkar luar bagi penduduk non-Shanghai yang memenuhi syarat. Kebijakan menegaskan bahwa kelompok yang memiliki Surat Izin Tinggal (居住证) Shanghai dan memenuhi syarat dapat membeli rumah di Shanghai. Implementasi kebijakan baru ini secara langsung memperluas skala kelompok permintaan rumah di dalam area lingkar luar Shanghai, serta mendorong pelepasan permintaan pembelian yang lebih terperinci dan tepat.

Dalam pemberian subsidi pembelian rumah, baru-baru ini enam wilayah perkotaan di Hangzhou, yaitu Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang, dan Lin’an, meluncurkan secara intensif kebijakan subsidi pembelian rumah atau subsidi “pembelian rumah + kupon konsumsi”. Subsidi maksimum 100 ribu yuan per unit, dan di beberapa wilayah masih ditumpangkan dengan diskon belanja bersama (团购优惠). Sejak awal tahun ini, Nanjing juga menetapkan dukungan “kupon rumah bagi talenta” (人才房票补贴) sebagai acuan: lulusan diploma, sarjana, atau lebih tinggi dapat menikmati subsidi, dengan standar subsidi bervariasi mulai dari tidak kurang dari 30 ribu yuan hingga tidak kurang dari 150 ribu yuan. Di atas itu, tiap distrik semakin memperkuat intensitas pemberian subsidi.

Selain itu, pada tahun ini, kebijakan pendukung untuk pembaruan kota di banyak kota juga dipercepat implementasinya. Banyak daerah mengeluarkan rencana aksi jangka menengah-panjang atau rencana khusus lima tahun untuk pembaruan kota. Cao Jingjing, manajer umum divisi riset indeks di Lembaga Penelitian Zhongzhi, kepada reporter 21st Century Business Herald mengatakan, implementasi kebijakan pendukung ini membantu menurunkan ambang batas pengembangan bagi perusahaan, menyederhanakan prosedur persetujuan, mempercepat pelaksanaan proyek pembaruan kota, serta lebih lanjut mengaktifkan vitalitas pembangunan kota.

Dipengaruhi oleh rangkaian kebijakan, setelah libur Tahun Baru Imlek, banyak pasar properti di berbagai tempat menunjukkan tren pemulihan. Data dari Dinas Perumahan dan Pembangunan Kota Beijing menunjukkan bahwa pada bulan Maret, jumlah penandatanganan online rumah sekunder di Beijing mencapai 19.886 unit, naik 144,6% secara bulanan, dan naik 3,4% secara tahunan, menjadi level tertinggi dalam hampir 15 bulan. Data dari Lembaga Riset Lianjia (上海链家研究院) menunjukkan bahwa pada periode yang sama, volume transaksi rumah sekunder di Shanghai mencapai 31 ribu unit, naik 37% dibanding Januari tahun ini, dan naik 6% dibanding periode yang sama tahun lalu.

Melihat cakupan yang lebih luas, untuk 20 kota yang dipantau utama oleh Lembaga Penelitian Zhongzhi, pada bulan Maret transaksi rumah sekunder mencapai 148 ribu unit. Setelah Imlek, volume transaksi rumah sekunder telah meningkat secara bulanan selama 5 minggu berturut-turut, dan pada minggu ke-4 Maret (23 Maret–29 Maret) volumenya mencapai rekor tertinggi secara mingguan sejak tahun 2025. Pasar rumah baru juga menunjukkan performa yang mengesankan. Data dari Centaline (克而瑞) menunjukkan bahwa pada Maret, luas transaksi rumah baru untuk 50 kota prioritas meningkat hingga 11 juta meter persegi, naik tajam 89% secara bulanan.

Namun, kenaikan tajam transaksi secara bulanan pada bulan Maret juga dipengaruhi oleh faktor bahwa pada bulan Februari, kinerja pasar relatif datar karena libur Tahun Baru Imlek. Saat ini, pasar properti secara keseluruhan masih dalam proses penyesuaian. Data dari Zhongzhi menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi rumah baru di 30 kota prioritas turun 7% secara tahunan, dan pada kuartal pertama turun 21% secara tahunan. Pada bulan Maret, jumlah unit transaksi rumah sekunder di 20 kota turun 2,5% secara tahunan, dan pada kuartal pertama turun 4,1%. Dasar bagi pemulihan pasar masih perlu diperkuat, dan agar pasar bisa stabil, dukungan kebijakan perlu terus diberikan.

Laporan Kerja Pemerintah tahun ini secara tegas menyatakan bahwa harus difokuskan untuk menstabilkan pasar properti. Dengan kebijakan “sesuai kondisi setempat” untuk mengendalikan tambahan (控增量), mengurangi stok (去库存), dan meningkatkan penawaran (优供给), serta menjajaki berbagai kanal untuk menghidupkan kembali stok rumah komersial yang ada, serta mendorong pengambilalihan stok rumah komersial terutama untuk digunakan bagi perumahan yang menjamin. Mendalami reformasi sistem dana perumahan perumahan (住房公积金). Dan meluncurkan penataan seputar mengoptimalkan penawaran perumahan yang menjamin, mendorong pembangunan “rumah yang baik”, mengatasi risiko utang pengembang properti, serta mengembangkan model pembangunan properti baru.

Zhang Bo berpendapat bahwa dalam jangka pendek, masih ada ruang untuk mengoptimalkan kebijakan pembatasan di kota-kota kelas satu. Kemungkinan akan dilakukan penyesuaian dinamis yang presisi berdasarkan transaksi pasar dan kemajuan pengurangan stok (去化进度), dengan terus melonggarkan secara tepat pada aspek seperti pembatasan pembelian (限购), pembatasan pinjaman (限贷), dan pembatasan kepemilikan/penjualan (限售), serta fokus mendukung pelepasan kebutuhan yang wajar dan mendesak serta kebutuhan peningkatan. Daerah-daerah juga akan memanfaatkan jendela konsumsi penting seperti “Hari Buruh” (五一) untuk secara terpusat menambah intensitas kebijakan, ditambah kegiatan promo dan diskon dari perusahaan pengembang properti, sehingga membentuk efek resonansi kebijakan dan pasar. Pada saat yang sama, langkah-langkah seperti pemerintah melakukan pembelian kembali stok rumah komersial dan mendorong program “menukar rumah lama dengan yang baru” (住房“以旧换新”) akan semakin cepat dilaksanakan. Di satu sisi, ini secara efektif mengonsumsi stok, mengoptimalkan struktur penawaran-permintaan; di sisi lain, menghubungkan kembali rantai perputaran rumah sekunder dan rumah baru, sehingga benar-benar menstabilkan ekspektasi pasar, meningkatkan kepercayaan untuk membeli, dan mendorong agar pasar segera stabil dan berbalik naik.

Memandang periode “Rencana Lima Tahun ke-15 hingga 20” (十五五), Cao Jingjing berpandangan bahwa kombinasi kebijakan perumahan dengan kebijakan kependudukan akan menjadi arah penting. Keluarga yang baru menikah dan baru memiliki anak, serta keluarga dengan banyak anak, berpeluang menjadi objek utama dukungan kebijakan. Mengoptimalkan kebijakan dana perumahan masih merupakan pegangan penting untuk memperkuat jaminan perumahan, sementara kebijakan di sisi penawaran akan melanjutkan gagasan mengendalikan penambahan, mengurangi stok, dan meningkatkan kualitas/penawaran; kebijakan pendukung seperti menghidupkan stok dan pembaruan kota diperkirakan akan semakin cepat diterapkan.

(Penulis: Li Sha; Editor: Li Bo, Zheng Wei)

(Editor: Wen Jing)

Kata kunci:

                                                            dana perumahan (公积金)